DE LA PRUEBA EN CONTRARIO OPONIBLE A CATASTRO

Recientemente he tenido noticia de una nueva interpretación del siempre presente y recurrido artículo 3 del RDL 1/2004.

Lo primero es ponerte en antecedentes, y ponerte en antecedentes es contarte que a finales del verano de 2014 se publica la convocatoria de las ayudas estatales y autonómicas destinadas al alquiler de vivienda en Asturias, siendo uno de los puntos a valorar la renta satisfecha y su baremación respecto de la superficie útil de la vivienda. En caso de no aportarse documentación en contrario, se consideraría la superficie catastral.

Un amigo aleccionado tuvo la picardía de anticiparse a posibles problemas comprobando la superficie atribuida a la vivienda de la que es arrendatario en la base de datos del Catastro. La superficie era escandalosamente inferior y, por este hecho, quedaría descartado de la convocatoria. Así que me pidió que le emitiese un certificado de superficie…

Pasado el tiempo se resuelve la convocatoria y, sorpresa mayúscula, la administración excluye por el motivo previamente anticipado. Ante tal desproposito la opción más sencilla es un recurso de reposición explicando la situación. No lleva más de dos hojas, ya que la cuestión no tiene mayor profundidad.

La respuesta de la administracion, recibida hace unos días, es digna de análisis, por lo que transmito la parte de interés de manera textual:

[…] A este respecto (NdR: al respecto del certificado aportado) conviene establecer que los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario (localización, referencia catastral, superficie, uso, destino, clase de cultivo o aprovechamiento, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral), se presumen ciertos, a este respecto dice el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” por lo que ha de entenderse que la presunción legal de la certeza de datos catastrales, vincula a todos. De esta forma, el titular catastral que cumpla con su obligación de colaborar con el Catastro Inmobiliario, suministrándole cuantos datos, informes o antecedentes resulten precisos para su gestión, puede aprovechar su presunción legal, según resulta del artículo 10.2 del Texto Refundido. Contra esa presunción legal sólo prevalecen los pronunciamientos ‘jurídicos’ del Registro de la Propiedad (artículo 9.5 TR)“.

De esta argumentación trascienden una serie de afirmaciones bastante opinables. A saber:

1. Considera que un certificado de superficie emitido por técnico competente no es documento suficiente para no servirse de la vía subsidiaria que era Catastro.

2. Que no obstante lo anterior, el citado certificado tampoco es “prueba en contrario” de las declaraciones catastrales.

3. Que, según la interpretación del redactor, el único elemento válido de pleno derecho como “prueba en contrario” es el pronunciamiento del Registro de la Propiedad. Entiendo que esta interpretación se alcanza a contrario sensu de la redacción del artículo 3.3.

4.Que remite al titular catastral, efectivamente obligado a colaborar con el Catastro Inmobiliario, como único interviniente capaz de realizar la subsanación requerida. Una alteración que un arrendatario, por su naturaleza de no titular catastral según el artículo 9 del RDL, no puede ejecutar. Y siendo estas unas ayudas destinadas a vivienda en alquiler, resulta en un oxymoron de obligaciones.

No obstante, y al margen de opiniones personales sobre las bondades de la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria, podemos seguir en la partida si aceptamos pulpo como animal de compañia (ya sabes que si no, se marchan y no quieren jugar más…).

No siendo titular catastral, la puerta está cerrada, así que se puede optar por consultar el asiento registral de la finca. Pero, ¿Y si el asiento presenta la misma incorrección porque, como en el caso del dato que obra en poder de la DGC, proviene del certificado de obra nueva y este, cuando se inscribió en los años 60, computó los 20 metros cuadrados de terraza como superficie útil?

Aunque podríamos inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, esto sólo podría llevarse a cabo como carga sobre el folio de la finca (RD 297/1996) y, aunque los derechos garantizados por la inscripción del arrendamiento son sumamente interesantes, no nos permitirían actuar para solucionar una papeleta de este estilo: sólo el titular del derecho puede reclamar.

Así que, una vez más, el arrendatario se encuentra atado de manos y con la indefensión propia de la falta de delimitación precisa del objeto de derecho en el mercado inmobiliario: el propio inmueble.