seguridad jurídica Archives - GRAVITAS ESTUDIO TOPOGRÁFICO

DE LA COMUNICACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y OPERADORES JURÍDICOS

21 de febrero, 2020
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Me gusta mucho la redacción del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y no por sus efectos legales, su desarrollo normativo, o su perfeccionamiento de la seguridad jurídica preventiva. Mi amor es más humilde que eso. Me gusta por la subordinación que hace de los linderos y la superficie a la ubicación y delimitación geométrica. “Completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”, dice textualmente. En términos de definición del objeto, implica la subordinación del fondo a la forma, de los datos derivados a los datos primarios. Algo que tiene todo el sentido desde el punto de vista geométrico, como ya he explicado en otras ocasiones.

Hacer resultante la descripción literal del inmueble, intangible e indeterminada, de una descripción geométrica, palpable y unívoca, es relevante porque esta ubicación y delimitación sitúan la finca registral en un marco cartográfico global, capaz de caracterizar al objeto por coordenadas únicas e inmóviles, evitando de forma sencilla dobles inmatriculaciones, en particular, o subterfugios que pretendan evitar la declaración de un negocio jurídico, en general.

No es que la descripción literal fuese incorrecta, ni mucho menos, pero estaba incompleta. Tampoco es una pretensión de remover los cimientos del sistema. Solo es la necesidad de mejorar una parte huérfana con un apoyo extrajurídico; porque todo lo anterior, toda esta labor técnica, es solo la, hasta ahora, ausente mitad en la descripción del objeto que es, a su vez, una parte mínima aunque de tremenda importancia, en el global del tráfico inmobiliario.

Siempre he entendido que la intención de la coordinación es mejorar y ampliar los controles del sistema de garantías jurídicas, aunque para ello haya que acudir a técnicos. Porque si algo caracteriza al sistema de seguridad jurídica inmobiliaria son sus exhaustivos controles y filtros.

Entre ellos destaca, por su importancia, la duda fundada, que aparece en el artículo 9 LH referida explícitamente a las representaciones gráficas y que tiene presencia importante en los artículos del Título VI que regulan la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. La duda fundada vigila la idoneidad de lo técnico, porque aunque esta suponga un apoyo incuestionable, aún está lejos del rigor jurídico esperable.

La duda fundada es discrecional. Lo es por propia lógica del concepto de duda; pero también porque lo técnico es complementario, de apoyo, y materia ajena al Derecho. También ocurre que el Registro de la Propiedad da publicidad y es garante de lo en él recogido bajo la salvaguarda de los Tribunales, así que ha de ser cierto. Y por todo ello, por sus amplios efectos jurídicos, la ajeneidad de lo técnico, y que el titular de cada Registro es dramático responsable de su contenido, su criterio ha de ser necesariamente vinculante.

Surge un problema, sin embargo, cuando confluyen ambas cuestiones: las posibilidades del artículo 199, que prioriza lo técnico, y la duda fundada aplicada en su tramitación, que es planteada por un profesional formado en cuestiones legales.

Lo ideal sería el punto en que ambas partes, técnica y jurídica, confiasen y entendiesen lo suficiente la labor del otro como para poder comunicarse y comprenderse sin error, sin desconfianza, sin necesidad de diccionario; estableciendo incluso formas reguladas de contacto. Porque que la duda fundada sea discrecional supone también que puede quedar abierta a procesos de consulta y comunicación.

Y es que, por lógica procesal hipotecaria, una vez planteada en firme la duda fundada y denegada la inscripción, no es posible presentar nueva prueba en unas eventuales alegaciones, ya que resulta improcedente por extemporánea. Aunque la duda fundada estuviese sustentada en algo totalmente inadvertido por el solicitante o su representante —por tangencial, por descontextualizado, por residual— y que se pudiese haber resuelto con una simple consulta.

De esta forma, la tramitación de un expediente por el artículo 199 termina siendo algo incluso más rígido que un proceso judicial, al que se le supone trasfondo litigioso y, por ello, se le exige una escrupulosa rigurosidad en su tramitación.

Afortunadamente, y por el carácter potestativo de la inscripción registral, el asunto no tiene fuerza de cosa juzgada, y puede reiniciarse con nuevos argumentos, aunque incurriendo en plazos más prolongados, costes reiterados, revisiones incómodas, cuestionamientos y enmiendas entre profesionales.

Y hete aquí que, como ya te habrás imaginado, todo este discurso surge de la experiencia personal:

Primero se solicita inicio de expediente con base en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que termina con calificación negativa por cuenta de una alteración catastral, residual, errada y corregida en el lapso de apenas siete meses —el tiempo que tardó el titular en percatarse y subsanarla—. Una alteración catastral antigua, circunstancial, condicionada, irrelevante y olvidada por el promotor —por solventada—. Pero una alteración que dejó huella en el historial de Catastro y que permite fundar duda razonable sobre una eventual ocultación de negocio jurídico —una supuesta agrupación no declarada—.

En ningún momento del proceso hay el más mínimo intento de comunicación en pos de intentar resolver los argumentos de aquella duda fundada, mayoritariamente peregrinos y que no encajaban con el resto de la documentación oficial aportada, ni siquiera con la propia registral.

Tal calificación, como lógico paso segundo, es objeto de recurso; pero la Dirección General no acepta las explicaciones referidas al origen de la alteración catastral y la ratifica como negativa. No procede aportar nueva documentación con el recurso, se dice. ¿Cuando, entonces, si no había constancia de tal hecho hasta ese momento? No se cuestiona en ningún punto del recurso la duda fundada, sino que meramente se intenta dar explicación a la información sobrevenida.

Cómo última opción y en tercer lugar, se solicita nuevamente el inicio de un expediente (para completar la descripción literaria) por la vía del artículo 199 LH, aunque está vez considerando en la argumentación esa interferencia catastral. Es decir, simplemente se reinicia el proceso con la nueva información explicativa, aquella que no había sido requerida durante el anterior 199 ni considerada en el recurso a DGRN. Esta vez, con la perspectiva del cuadro completo, resulta calificada positivamente. Pero esta perspectiva podría haberse tenido en el paso primero de haberse dado audiencia, evitando también el uso baldío de recursos temporales y materiales.

En resumen: misma finca. Mismas circunstancias. Mismo procedimiento. Dos resultados distintos. Pero sobre todo y como dolorosa conclusión, la certeza de que una mejor comunicación habría supuesto un resultado diametralmente opuesto, al permitir aclarar errores en un momento menos gravoso del proceso.

Cierto que una golondrina no hace verano, pero la flexibilidad comunicativa, esa que imagino que ya existe con otros operadores jurídicos, ha quedado huérfana en los procedimientos de la Ley 13/2015, donde ya intervenimos, inevitablemente, los profesionales técnicos. Y no considerar la posibilidad de una comunicación —o considerar al técnico como incapaz de la interlocución— solo ralentiza y desmejora un sistema de tráfico inmobiliario que funciona. Hasta el estructuradisimo proceso judicial tiene más garantías de defensa y respuesta. Esto, no obstante, también supone una mayor implicación por parte del técnico, que ha de conocer y saber dar repuesta a las necesidades y circunstancias jurídicas que afectan a su labor.

DE LOS MEDIOS Y FORMAS DE CAPTURA DE DATOS

13 de noviembre, 2018
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La popularización de “ya-no-tan-nuevas” herramientas de trabajo en el ámbito de la topografía, como la tecnología Lidar en escaneado terrestre o los UAS y RPAS, plantean una nueva categorización de los trabajos topográficos y de descripción geométrica, sugiriendo dos grandes grupos en función del modo de captura de datos. Por un lado, se podría hablar de una topografía directa que se sirve de receptores GNSS, estaciones totales y niveles y, por otro, de una captura remota de la información, por medio de los equipos mencionados al principio.

Esto supone una importante ampliación del espectro de herramientas disponibles y una mejora indudable en la versatilidad del profesional y la adaptación a los objetivos de cada proyecto.

De esta forma, precisión, densidad de puntos, tiempo de adquisición, tiempo de procesado o costes son algunos de los factores a considerar para determinar la rentabilidad e idoneidad. Sin embargo, hay otro elemento de discriminación, no tan evidente pero si más crítico: la singularidad o discrecionalidad en la toma de datos. Es este criterio el que justifica la clasificación.

Así, la topografía de captura directa toma el punto de forma concreta, discreta y fidedigna; mientras que la captura remota lo hace de forma masiva y obliga a un posterior proceso de interpretación de los datos, que conlleva una innegable carga subjetiva a la hora de identificar los elementos singulares de relevancia. Puede que no importe una desviación determinada en la posición de un punto concreto —ubicación de marquesinas de autobús o de edificios singulares dentro de una cartografía urbana—, que simplemente no esté interesado en información puntual —caso de determinación de usos del suelo o de volumetrías de material— o que la gran extensión o detalle del espacio de trabajo hagan necesaria una mayor densidad de información —mobile mapping—. Es ahí donde las virtudes de la captura remota se disparan. Pero no es el caso de los límites inmobiliarios.

Porque un lindero no es un elemento geoespacial interpretables sobre el papel, sino una condición jurídica.

Los linderos son una condición eminentemente jurídica, porque la propiedad determina las vinculaciones legales entre el propietario y la tierra que este pretende; pero no por ello dejan de ser un elemento geoespacial, en tanto en cuanto el objeto sobre el que se extiende tal derecho puede ser georreferenciado, determinando su ubicación, y definido geométricamente, mediante su forma y superficie.

Pero la propiedad, como derecho, es un intangible, y solo es posible trasladar al terreno su imagen; pero siempre prevalecerá el derecho por encima de esa imagen física, que es mero reflejo. Y es esa subordinación lo que hace complicada su definición geométrica, porque puede coincidir o no con lo existente en el terreno, con lo capturado de manera masiva. Ya sea por imprecisión de lo físico o por variación no actualizada lo de legal. Es decir, lo físico es indiciario, pero no necesariamente probatorio.

Para dar geometría a lo jurídico mas allá de la suposición sobre la realidad tangible, es inexorablemente necesario reconocer su génesis, basada en tres premisas consecutivas. Primera, que la propiedad llega hasta donde quiera su titular, por medio de la voluntad de dominio, exclusivo y excluyente, que ejerce sobre el territorio. En aumento del problema interpretativo de lo material, este dominio podría no tener un reflejo físico claro o fácilmente apreciable. Segunda, que la anterior voluntad ha de venir avalada por el acuerdo de colindantes, como regula el 384 CC y siguientes, o estaríamos hablando de una cuestión litigiosa. Y tercera, que a todo lo anterior le afectan las correspondientes limitaciones legales y afecciones que establece la normativa. Huelga decir lo improbable que es ya la evidencia física de cualquiera de estas limitaciones, ya sean urbanísticas, administrativas, tributarias o legales.

De esta forma, se hace necesaria la discriminación directa de elementos que, pudiendo parecer límites inmobiliarios, no lo son, como la diferenciación por usos de cultivo dentro de una misma propiedad; o la determinación de líneas que, sin estar definidas en el terreno de forma claramente visible, como hitos, surcos, relieves sutiles, alineaciones, etc, si son límites entre propiedades; o la consideración de elementos físicos deliberadamente desplazados, como un cierre retranqueado que permita un cierto tránsito; o, por último, que ni siquiera exista un reflejo físico del límite, como pudiera ser el caso de una delimitación de un área de actuación urbanística recién creada —y que, además, podría ser totalmente divergente con la realidad física existente—. Y no por ello son menos reales o eficaces. Se hace prominente, como decía, la discrecionalidad de los datos tomados; no ya porque no sea una cuestión de calidad y no de cantidad, sino porque esa calidad ha de ser contrastada: datos tomados en campo y que tengan en consideración la disposición, argumentaciones y declaraciones de los propietarios colindantes. Y es que esto puede tener una importancia dramática por el conflicto que una línea límite podría llegar a representar.

Y ahí es donde los medios remotos no se presentan como los más adecuados. Unas veces por incomparecencia en el terreno con su consecuente falta de selección personalísima de la información y, otras, por la comentada interpretación particular que requiere lo obtenido. Los datos directos se interpretan y consultan al momento de capturarse, mientras que remotos han de interpretarse con posterioridad, lo que dificulta el contraste de la información en caso de incertidumbre y puede suponer una aplicación errónea y parcial.

Tampoco es que los métodos directos se libren por completo de estas limitaciones, pero pueden ser complementados por procesos rigurosos de consulta a los colindantes y control de la legalidad in situ; junto con la ya discutida individualización, más efectiva, de los datos de campo.

Asi podemos llegar a la conclusión del asunto: no hay instrumento, máquina o tecnología, por muy precisa que está sea, que permita observar la voluntad de los propietarios. Para tener constancia de esta hace falta poner pie en tierra y, una vez hecho esto, ¿que ventaja tendría ya la captura remota, con su toma en bruto de datos, respecto de un instrumental con captura discreta de coordenadas concretas?

Indudablemente, los sistemas de captura remota han llegado para quedarse, y suponen un apoyo de primer orden a la topografía inmobiliaria, pero no pueden ser más que un complemento a las insustituibles técnicas tradicionales de toma discreta de puntos.

DEL DESLINDE COMO ELEMENTO DE VALOR INMOBILIARIO

16 de enero, 2018
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En el último trimestre han pasado por GRAVITAS cuatro casos que me han permitido valorar en empírico una clásica reflexión teórica del tráfico inmobiliario: ¿Cuál es el valor real de una seguridad jurídica aplicada con criterios preventivos? O lo que es lo mismo, ¿Cuánto valor tiene anticipar y evitar los posibles errores en el mercado inmobiliario frente a jugar a remendarlos según vayan surgiendo y una vez metidos en río revuelto?

Para poder concluir de forma eficaz, lo primero es determinar la magnitud de esos remiendos. Saber a qué se puede enfrentar el titular de derechos si no previene. Esta claro que el peor de los escenarios sería una resolución por vía judicial ya que, además de costosa en tiempo y dinero, no puede ofrecer garantías de éxito. Aunque es prácticamente imposible cuantificar su incidencia a nivel nacional, no cabe duda de que es una vía usual en el ámbito inmobiliario. Pero también, y de forma menos dramática, es fácil encontrarse con laberintos administrativos derivados de una incorrecta identidad del inmueble o trámites que no pueden solventarse en un único acto jurídico por la interferencia de otros actores —Registro que necesita coordinación con Catastro, Catastro que no da de paso si el titulo no coincide con su geometría, ayuntamiento que no da licencia si ve discordancias con su planeamiento, etc.— obligando, en ocasiones, a pasar dos veces por el mismo órgano.

Pero, ¿Que puede aportar la topografía inmobiliaria en aras de evitar todo esto? Simple y claro. Convenientemente aplicada puede llegar a garantizar la coordinación entre, al menos, las realidades física, catastral y civil. Esto puede suponer que no aparezcan vicios ocultos en los momentos más inoportunos y de las maneras más inesperadas.

Aunque no existe un marco general que avale o requiera de esta prevención, si podría buscarse a nivel profesional una determinada forma de trabajar que lo estimulase. Cada cual sabrá como y ya hay colectivos profesionales, como la AEGEX, que lo buscan. Lo que es indudable es que esto tiene una repercusión en concepto de inversión, mejora del bien, seguridad permanente y ahorro futuro. Adquirir un inmueble correcta y precisamente deslindado tiene, indudablemente, un valor. De acuerdo, pero, ¿Qué valor? Te estarás preguntando.

Lo más sencillo es enfrentar ambas posibilidades, lo sucedido y lo deseable, en una suerte de cómputo valorativo analítico; es decir: gastos en que se incurre en una actuación correctiva menos los derivados de un proceso preventivo.

CAPÍTULO PRIMERO

Lo ocurrido: A compra a B un inmueble urbano en zona de vivienda unifamiliar. B advierte a A sobre un previsible litigio con la parte colindante porque, en ausencia de B al ser este extranjero, el vecino ha ido invadiendo progresivamente parte del terreno, y no parece que la venta vaya a disuadirle de su empresa.

Ante la posibilidad de litigio, y en una suerte de acto preventivo —al proceso judicial— pero reactivo —al ser tras la venta—, A solicita un informe pericial sobre la geometría y dimensiones del inmueble adquirido con intención de motivar una acción reivindicatoria. Como resultado del informe se descubre que la superficie declarada en escritura es incorrecta por más de un 30% —el caso concreto no deja lugar a dudas porque todo el inmueble lo cierra un muro de piedra de más de dos metros—. Esto requiere movilizar de nuevo al vendedor para iniciar un procedimiento de subsanación de escrituras e inmatriculación del exceso de cabida.

En correctivo: Una (1) visita a notaría para otorgar la compraventa, acompañado del vendedor; un (1) informe pericial, obviamente de parte por la prevista relación con el colindante; una nueva (2) visita a la notaría para subsanar las escrituras en base al resultado de la pericial, afortunadamente acompañados de nuevo del vendedor; un (1) proceso registral que agrupará la inscripción de la venta y posterior inmatriculación de la variación de cabida, por tratarse de un eventual pleito anticipado; y, evidentemente, un (1) mas que probable proceso judicial que correrá a cargo del nuevo propietario.

En preventivo: De solicitarse un (1) informe pericial previo a la venta, como Due Diligence, la discrepancia superficial se habría detectado antes de la transmisión, por lo que en el acto notarial (1) de venta podrían haberse modificado las dimensiones escrituradas y el posterior proceso registral (1) ya inmatricularía el exceso al tiempo de inscribir la finca. Además, no se correría el riesgo de acercarse peligrosamente a la prescripción o caducidad de las eventuales acciones legales.

Paralelamente, si se optase por un proceso de mediación con el colindante, tal vez sería posible evitar la vía judicial y protocolizar el acuerdo en el mismo acto notarial comentado.

CAPÍTULO SEGUNDO

Lo ocurrido: A compra varias fincas: una vivienda en núcleo rural, un terreno lindante por el fondo de la anterior y dos terrenos más separados de los anteriores por caminos. Estando todas correctamente registradas, sólo la primera de las fincas tiene una geometría propia en la base catastral. Las otras tres aparecen unidas a sendas parcelas de titulares ajenos, ya sea por incorrección del técnico que las interpretó o por falta de comunicación de las eventuales operaciones de segregación. Lo desconozco. La primera tiene asociada referencia catastral en la escritura, mientras que a las otras tres se las ha considerado también incluidas en dicha referencia —cuando no es así ni por casualidad—.

En correctivo: La venta se ejecuta en un (1) primer acto notarial y de forma inmediata se lleva el resultado al Registro de la Propiedad, donde se inscribe (1) sin problemas ya que la descripción de lo transmitido sigue siendo concordante con la existente en el asiento. Cuando el nuevo propietario se interesa por la situación catastral ya advertida durante el otorgamiento, se percata de lo que realmente significa y necesita contratar la tramitación del procedente expediente técnico-administrativo. Un (1) informe topográfico se hace necesario, aunque la facilidad de los trabajos, la evidencia física y la buena disposición de colindantes simplifica el camino. Solucionado el percance catastral, procede la actualización de las escrituras en un segundo acto (2) y la posterior (2) inscripción registral.

En preventivo: Al considerar un estudio pericial y levantamiento topográfico (1) con carácter previo al acto jurídico de compraventa, habría sido posible diagnosticar todos los problemas derivados de la geometría, promover el correspondiente expediente catastral y utilizar el mismo informe de resultados, además, para buscar el deslinde con colindantes y llegar así al acto notarial (1) con el inmueble saneado jurídica y físicamente para sólo tener que acudir una única vez (1) al Registro de la Propiedad y con la buena vecindad intacta.

CAPÍTULO TERCERO

Lo ocurrido: A hereda un inmueble rural con edificación residencial no legalizada. No estando interesado en mantener la propiedad, se propone regularizar la situación urbanística para poder vender el inmueble saneado. La parcela no se encuentra separada, en la base catastral, de su matriz origen. Al realizar los trabajos topográficos necesarios para informar al organismo tributario de la segregación reflejada en el asiento registral, se detecta que la superficie real es mucho menor que la obstante en el Registro de la Propiedad.

En correctivo: En este caso y aunque forzado por las circunstancias, A actúa en preventivo, lo que le permite vender el saneamiento como una indudable mejora.

En preventivo: Motivado por el requerimiento de los técnicos municipales, A encarga el levantamiento topográfico (1) que revela la situación. Habiéndose tomado la precaución de convocar al único colindante a los trabajos de campo, se logra la conformidad de este, que facilitará el inevitable expediente de dominio (1) en la oficina notarial. Con el mismo informe topográfico se altera el parcelario catastral, generándose así la correspondiente parcela en base al histórico registral de la segregación —que justifica la partición ya que había habido varias transmisiones con la superficie incorrecta— y a la corrección notarial de las escrituras vigentes —que corrige la superficie en el titular actual—.

CAPÍTULO CUARTO

Lo ocurrido: A adquiere de B, una entidad bancaria, una vivienda unifamiliar con un terreno asociado de 180 metros cuadrados, según escritura. Al encontrarse en diseminado rural en la base de datos gráfica del Catastro, A se interesa por la forma de regularizar esa situación. En la preceptiva intervención topográfica se descubre que la superficie resultante de los límites que los colindantes reconocen durante el deslinde es de más del doble que la declarada.

En correctivo: Al ejecutarse la operación con una entidad bancaria, el proceso se encorseta y va pautado al son que esta marca. Así, el acto se ejecuta ante notario (1) para posteriormente inscribir (1) en el Registro de la Propiedad. Todo sin cuestionamiento posible de los eventuales vicios de la finca, y eso a pesar de que la vivienda pertenecía al banco desde hacía poco y como resultado de una ejecución hipotecaria —por lo que su conocimiento del inmueble tampoco podía ser muy profundo y exhaustivo—.

Es en un momento posterior cuando A, advertido por el antiguo propietario de la parcela al recibir este el adeudo de la cuota de IBI, decide investigar la situación catastral de su inmueble. Descubre que se encuentra en diseminado catastral, por lo que decide realizar un levantamiento topográfico (1) para iniciar un proceso de subsanación de discrepancias. Algo que podría ser sencillo se complica al ver que los resultados arroja una superficie mucho mayor que la inscrita. La situación obliga a una nueva visita a la notaría (2) y al Registro de la Propiedad (2).

En preventivo: El trámite catastral sería inevitable en todo caso, pero con una actuación preventiva, de la que un trabajo topográfico (1) habría de ser necesariamente la piedra angular, se habría podido evitar la duplicidad en el trámite notarial (1) y registral (1), y el nuevo propietario no habría sufrido la incertidumbre de la respuesta de unos desconocidos colindantes. En el peor de los casos podría haber desistido de la operación al conocer los perjuicios de la situación.

CONCLUSIONES

La reflexión más directa y evidente es aquella que indica que, por realizarse el saneamiento del inmueble en el momento de un negocio jurídico, comprador y vendedor podrían disponer gastos compartidos. Sin embargo, también es lógico pensar que el vendedor, precisamente por la excepcional condición de los problemas futuros prevenidos, puede aumentar el valor de su bien de forma indirecta. No obstante y aún con un ligero aumento de precio, seguiría siendo un ahorro para el comprador. El vendedor logra un aumento de valor del inmueble enajenado y el comprador, pese al aumento de precio, aún ahorra los gastos, inquietudes e incertidumbres de un bien incorrectamente definido.

En la peor de las situaciones, de una repercusión total de gastos sobre el comprador por parte del vendedor, este último aún se vería beneficiado, ya que en el caso de una actuación correctiva el adquiriente pagaría igualmente el total de los gastos, pero estos serían aún mayores por la duplicidad de actos que se ha visto en los ejemplos.

Por tanto, y en primer término, el vendedor puede aumentar el precio del bien por la mejora permanente añadida y el comprador ahorra en posibles disputas posteriores y el actuaciones redundantes.

Pero es que además, y al margen de quien liquide los gastos, otro elemento a favor es la indudable mejora en la seguridad jurídica que otorga el haber determinado convenientemente los límites con todos los implicados —vendedor, comprador y colindante— de cara a conocer las limitaciones de cada inmueble, las eventuales responsabilidades de cada uno y, en general, dotar de una mayor eficacia a los elementos jurídicos resultantes. Y es que mucha de la litigiosidad asociada al ámbito inmobiliario se relaciona, sino directamente con el límite —medianerías, vistas, aguas, vuelos, etc.—, con la superficie, que es resultado directo de la posición de los linderos.

La implicación de todos supone también que el saneamiento pueda ser una condición de compra y, por tanto, el adquiriente no se vea sometido a la incertidumbre de saber que puede pasar con un inmueble que sólo conoce sobre el papel: el vendedor es el que ya ha palpado el terreno y conoce todos sus recodos y recovecos.

Por último, todo el planteamiento resulta conveniente y nada perjudicial para los intervinientes, ya que no supone la eliminación de ninguno de ellos, sino simplemente la optimización y ordenación de tiempos, procesos y recursos.

DEL ESPACIO DE UNA MEDIA LUNA

6 de junio, 2016
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La conocida como Colina del Cuervo es una ladera gijonesa que comienza con una ligera pendiente descendente, hacia el nordeste y encarando el Cantábrico, para, tras un par de saltos de acantilado, dirigir su caída hacia la playa de Serín. Un acantilado más de los muchos que salpican el litoral de la costa norte, de no ser porque este lugar está considerado como uno de los puntos costeros de referencia para el despegue en parapente.

Aún y con toda su pompa deportiva, este paraje no habría de ser objeto de mayores comentarios en una bitácora como esta, de no ser porque se ha vuelto litigioso y ha llegado a los papeles por una cuestión de pura delimitación física de la propiedad —http://ow.ly/HZA2300XUI3—. Y ni siquiera toda la magna ladera es la que genera el problema, sino una media luna adyacente a la senda de la Ñora.

Este espacio semicircular, sin necesidad de estar ocupado por irreductibles galos, resistía en un pacífico uso público por parte de los caminantes y deportistas hasta que un particular, también asiduo al deporte de lanzarse con un paracaídas, decidiera adquirir el inmueble que supone los acantilados

—parcela 193 del polígono 119 de Gijón, para los más voyeristas—

y,
no sin cierta duda sobre el posible dolo en su decisión,

tuviese a bien vallar la media luna desde la que despegaban sus colegas de afición.

Y es que el lugar donde colocar una valla es, en el general de los casos, una cuestión de pura estética; pero en el país de Puerto Hurraco no nos cansamos nunca de usar la delimitación de la propiedad como un medio de conflicto y problemas.

Sin entrar a valoraciones que no proceden aquí —habrá tantas como lectores de la noticia, que cada cual saque la suya—, si conviene decir que un caso de estas características es el paradigma de la necesaria intervención preventiva en materia inmobiliaria porque, sea como sea y por desgracia, este caso es carne de sede judicial.

De un lado está el ayuntamiento, que ostenta la propiedad del camino y, por ende, supuesto titular de la media luna como extensión reservada del camino. Del otro el particular, propietario de la finca lindante al camino y, en su virtud, eventual dueño reclamante de la zona de despegue.

Y es que la necesidad de la actuación preventiva se hace evidente cuando ninguno de los intervinientes que pueden arrojar algo de luz sobre el asunto, tienen capacidad de hacerlo de forma clara e indubitada:

Por un lado está Catastro, que señala claramente el semicírculo anexado al camino en su cartografía. Pero el mismo Catastro ha sido largamente criticado —por méritos propios, todo sea dicho—

en lo que a la calidad de su cartografía respecta. De esta forma, la cartografía catastral no termina de ser una fuente totalmente fiable

—tal es así que muchos letrados usan ya la coletilla “pero ya sabemos como está Catastro…” como un mantra en los alegatos—

y, aunque el organismo fiscal pone todo su empeño en repararlo, aún arrastra importantes errores. Muchas veces derivados de la terca y pertinaz interpretación unilateral de los espacios geográficos, sin consulta a los afectados.

Por otro lado se encuentra el Registro de la Propiedad, que funcionando a las mil maravillas en su cometido como garante de la seguridad jurídica, hace aguas si se le requiriese sobre la vertiente georreferenciada de los derechos inscritos. Una vez más, el optimismo me lleva a pensar que se esta avanzando con las recientes reformas, pero en este caso se da otro problema añadido: con una superficie de 20.500 metros cuadrados, para la parcela 193, y de 170 metros cuadrados, para la media luna litigiosa; este trozo de terreno apenas supone un 8% de la superficie de la parcela catastral adquirida por el particular. He visto y defendido legitimas rectificaciones de cabida con porcentajes mayores.

Y en medio de la ecuación, la propia administración, en este caso la municipal, que parece ser la única que cuenta con un inventario convenientemente registrado de los bines inmuebles de titularidad pública, aunque con desconocidas incertidumbres métricas y a escala 1:2000. Pero si ya no todas las administraciones públicas tienen inventariado su patrimonio, huelga decir que este tipo de prevenciones brilla por su ausencia entre particulares y entidades privadas.

Sin embargo, el problema de fondo es, precisamente, que la seguridad jurídica de los bienes inmuebles, ya sea en forma meramente literal o acompañada de recinto georreferenciado, de nada sirve como técnica reactiva. Es, por naturaleza, una técnica preventiva: Doña Seguridad Jurídica Preventiva, para ser más exactos. Pero el problema de una delimitación de la propiedad consensuada, como con todo lo preventivo, es que corre el riesgo de considerarse innecesaria en tanto en cuanto, si funciona, sus resultados pasan desapercibidos, y si llegáramos a darnos cuenta de sus virtudes, es porque ya es demasiado tarde.

En cualquier caso, y dado que un compañero y amigo se encuentra inmerso en el asunto, me auto impongo como tarea el interesarme por el devenir del mismo para, igual que ahora, hacerte partícipe del resultado, que promete ser interesante.