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DEL GIRO Y DESPLAZAMIENTO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL

Si eres un habitual de este espacio de reflexión y despotrique habrás notado que todos mis escritos siempre parten o concluyen con un quejumbroso y pusilánime lamento lanzado al aire. Si no eres un habitual, quedas avisado: sin crítica no hay progreso.

Esta vez, sin embargo, será parcialmente diferente. Pero sólo parcialmente, que si no ¿qué gracia tiene? Hoy la crítica es interna. Dirigida al colectivo de técnicos que trabajamos con la geometría inmobiliaria.

Todo parte del concepto gráfico de inmueble. Durante largo tiempo nos hemos despreocupado de corregir la percepción, general y errada, de que los inmuebles son figuras poligonales rígidas, en lugar de hacer pedagogía de su verdadera naturaleza de suma de segmentos lineales independientes.

Esos segmentos independientes, que no han de arrastrar necesariamente a todo el polígono inmueble en una eventual alteración, son los linderos.

Asumir este postulado permite entender, además y con mayor facilidad, los conceptos de incertidumbre relativa y absoluta en relación con el origen de su posible imprecisión. Así, mientras que la incertidumbre relativa hace referencia a la posición de los linderos

—o más concretamente, a los puntos individuales que los forman—

respecto del conjunto, la incertidumbre absoluta se refiere a la posición del conjunto inmueble con relación a su entorno.

Llegados a este punto, procede presentar a las isometrías que dan título a esta entrada.

Dando por axiomáticos los conceptos de traslación y rotación —desplazamiento y giro, según Catastro—, vamos a centrarnos en su aplicación sobre un parcelario continuo como es el catastral.

Lo primero que hace falta comprender es que estas isometrías pueden aplicarse, lógicamente, a nivel de lo relativo —cada uno de los linderos— o de lo absoluto —el inmueble al completo—. De esta forma, un giro puede aplicarse para corregir un único lindero o para rotar el inmueble al completo, mientras que el desplazamiento se puede considerar también a estos niveles —sólo un lindero o todo el inmueble—.

Esta diferencia de posibilidades debe utilizarse siempre con un principio de prudencia en mente, y comprobar siempre si la afección es a nivel relativo antes que absoluto.

La consideración de revisar posibles errores a nivel relativo antes que a absoluto implica, no obstante, una temida variación de la superficie. Por razones que desconozco —o que prefiero desconocer— sigue siendo preferible hacer prevalecer el valor de la superficie sobre la disposición real de los linderos, cuando la superficie no es más que un dato derivado de la disposición real de los linderos.

Es como si tuviésemos dudas sobre la frontera con Francia y decidiésemos involucrar a Portugal por si todo estuviese mal en la misma medida. Igual ejemplo sería aplicable a municipios completos y sus deslindes. Impensable. Es por esto también que, incluso a nivel catastral, cada lindero se subsana siempre de forma independiente con cada colindante.

Pero es que ni siquiera tendría que ser sólo una cuestión de mera prudencia, sino que hay razones para considerar con mayor probabilidad que lo variable sea el lindero singular antes que en inmueble al completo: hay operaciones hipotecarias que permiten variar la geometría de un inmueble —agrupaciones, segregaciones o permutas— y operaciones técnicas que permiten corregir errores en sus límites —subsanaciones catastrales, representaciones gráficas alternativas o simples alteraciones descriptivas mediante documento técnico—, por lo que se hace más fácil que las deficiencias se produzcan a nivel relativo antes que absoluto, siendo estas últimas, probablemente residuales.

De esta manera, y aunque artículos como el publicado por D. Antonio Jiménez Clar* puedan ser muy esclarecedores y exquisitos en su didáctica, su abordaje desde un punto de vista excesivamente teórico y sin comprender enteramente las implicaciones que puede suponer la aplicación de isometrías a conjuntos cartográficos más o menos extensos, pueden suponer un nuevo problema dada la importancia que da Catastro a estas herramientas desde la modificación normativa y las posteriores resoluciones técnicas —unos giros y desplazamientos que, por otro lado, ya eran notificables al organismo fiscal antes de la reforma—.

Pero es que incluso muchos técnicos inexpertos —que se han lanzado al ruedo inmobiliario sin visión crítica— han asumido estos giros y desplazamientos como algo asociado al eterno cuestionamiento de la cartografía catastral, dando por hecho que cualquier discrepancia en la representación de los inmuebles ha de derivarse, inexcusable y necesariamente, de este tipo de imprecisiones, y no de una mala definición de alguno de los linderos de forma individual. Esto, además, puede suponer un costoso agravio a colindantes y terceros si el giro o desplazamiento propuestos se ejecuta sin comprobación.

Tal es la excesiva difusión de estos conceptos como parte de la normalidad catastral, que se dan casos en los que las isometrías llegan a plantearse a nivel de municipio completo. Algo que, sin conocer a fondo casos concretos —una reciente resolución de la DGRN** hablaba del municipio de Alicante afectado por este “achaque”—, me parece una absoluta aberración.

Es por ello que, a modo de conclusión, me gusta recordar la particular meticulosidad con la que los miembros de los Géomètres-Experts*** estudian detalladamente cada tipo de modificación o alteración en la geometría de un inmueble, asumiendo la calidad del dato y la responsabilidad del dueño para con su propiedad, sin plantearse la posibilidad de errores a gran escala. Porque, en definitiva, los inmuebles deben ser entendidos como una suma de linderos individuales, cada uno con su problemática y sus circunstancias, más que como una entidad geométrica única y homogénea.

 

*(http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/desplazamientos-cartografia-catastral/)

**(Caso 458: http://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/por-meses/resoluciones-dgrn-noviembre-2016/#r458)

***La Primera Asamblea General de la Asociación Española de Geómetras Expertos del año 2016 se hizo coincidir con el evento análogo del Conseil Regional Bordeaux Aquitaine de nuestros compañeros franceses, en San Sebastian, el pasado mes de marzo, donde ambos colectivos compartieron jornada técnica.

Gravitas Estudio Topográfico

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