tasacion Archives - GRAVITAS ESTUDIO TOPOGRÁFICO

DE LAS DIFERENCIAS ENTRE VALOR Y PRECIO

15 de abril, 2015
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La función, legítima, de un titular periodístico es llamar la atención y captar al lector para que, con lo resumido en apenas dos líneas, esté dispuesto a leer todo el artículo. A veces, sin embargo, por desconocimiento o interés se plantean premisas en el titular que no son del todo correctas, influyendo en la disposición posterior del lector.

Ni me corresponde ni me interesa decidir cuál de los dos casos es el que afecta al artículo al que voy a referirme pero, por tratarse de una materia que siempre es interesante explicar, me viene al pelo para poder aclarar estas diferencias y explicar aquellas definiciones que suponen el día a día de cualquier tasador inmobiliario.

La entrada se publica hace apenas unos días en el blog de Eduardo Inda (http://ow.ly/LEojt) bajo el titular “La juez Alaya compró en 2011 por 150.000 euros una finca de 40 hectáreas que en ‘A’ cuesta 400.000”.

Uno de los pilares a explicar a un cliente, siempre que haya tiempo para la divagación y el cliente esté receptivo, es la diferencia entre el valor y el precio. Esta necesaria diferenciación, por parecer fútil, termina siendo a veces desconocida.

Los principales autores de la economía clásica, desde Adam Smith y David Ricardo hasta Karl Marx, se rompieron la cabeza intentando encontrar un origen para algo tan abstracto como es el valor de las cosas (mercancías, bienes o servicios). En su azaroso viaje, que no cabría en una entrada de este blog, llegan a diversas conclusiones que fundamentan, aún hoy, lo que se conoce como métodos analíticos y residuales: algo vale lo que se invierte en su creación o los beneficios que genera su aprovechamiento.

Estos teóricos dan una explicación moderna a la componente cuantitativa del concepto valor; lo que se conoce como valor de cambio en contraposición al valor de uso, determinando la base teórica para el cálculo de la unidad de comparación entre diferentes bienes o servicios. Así, de la misma forma que a finales del siglo XVIII la Academia de Ciencias de Francia establecía la longitud del metro como patrón comparativo de longitudes, Smith, Marx y otros contemporáneos se afanaban en establecer el patrón comparativo de intercambio de mercancías (o dicho de otra manera, como contabilizo de forma precisa cuantos trajes de algodón puedo cambiar por un saco de 100 kg de arroz).

Tiempo más tarde, llegaría el concepto del valor subjetivo, según el cual algo no sólo vale lo que se ha invertido en su generación, sino que tambien se ve afectado por la utilidad relativa que esto tiene. La paradoja del agua y el diamante es un clásico bastante explicativo.

No obstante, y pese a todo lo anterior y a lo aparentemente variable de las toerías comentadas (tan variables como para haber dado origen a las concepciones económico-políticas más opuestas), siguen permitiendo el cálculo efectivo de una cantidad comparable y precisa.

Pero es que, los caprichosos sistemas mercantiles, a los que estos autores pretendían dar coto científico con sus ideas, se regulaban ya por las leyes de la oferta y la demanda, que daban lugar al precio. Este, en contraposición con el valor, se ha definido siempre como la cantidad de unidades monetarias en que comprador y vendedor acuerdan libremente intercambiar un bien o servicio. Y si encima nos topamos on un mercado tan opaco como el inmobiliario…

Y he aquí el quid de la cuestión: por mucho que determinemos el valor de los bienes en una u otra cantidad, por uno u otro método, con más o menos exhaustividad, siempre vendrá el mercado a echar por tierra dicha cifra. Y esto no quiere decir que la tasación carezca de sentido; todo lo contrario: el proceso de avalúo y sus metodologías fijan los baremos para casi todo tipo de controles fiscales, administrativos, legales o tributarios, siendo la compraventa libre de lo poco que no acota y, aún así, siempre puede ser elemento orientador.

Dicho todo lo anterior, es fácil entender que la expresión “…compró en 2011 por 150.000 euros una finca de 40 hectáreas que en ‘A’ cuesta 400.000”, que encabeza el artículo comentado, no tiene especial razón de ser puesto que, salvo en casos regulados, el valor no es una cantidad vinculante en absoluto.

El precio, y no el valor, suele ser el referente en procesos de compraventa y, sin conocer precios de venta efectivos, tan probable es que 150.000 € sea un precio alejado a la baja de su valor como que 400.000 € lo sea a la alta. Y aún en cualquiera de esos casos, sería sin ser un ilícito en sí mismo.

En definitiva, ninguna de las dos cantidades implica que se haya pagado un tanto u otro cuanto en dinero negro o que la operación sea, por este motivo, más o menos acorde a la legalidad. Y así lo expresaba ya Antonio Machado cuando decía aquello de que “todo necio confunde valor y precio“.

No obstante, el artículo primigenio aporta otra mucha información de carácter urbanístico y medioambiental que, al margen de lo que pretende aclararse en esta entrada, puede suponer en su conjunto mayor prueba de lo que expone el autor original. No obstante, esto queda a la interpretación y el buen juicio del lector, y esta entrada no pretende ser defensa o crítica al fondo de la cuestión, sino una aclaración a un indicio que no es tal.

DE LA IMPOSIBILIDAD DE TASAR UN OBJETO INCIERTO

26 de enero, 2015
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Cualquier tasador sabe y cualquier ciudadano comprende que el punto de partida de una tasación inmobiliaria es, de manera ineludible, la superficie del bien a tasar.

Al margen de diferenciaciones más concretas, como superficie útil o superficie construida, resulta una evidencia que la superficie de un bien inmueble viene determinada por la proyección horizontal de sus límites.

Ocurre con cierta frecuencia, sobre todo en el ámbito del suelo rural, que la indefinición de los límites físicos del inmueble supone un problema a la hora de calcular o, al menos, estimar la superficie de una determinada finca. No suele ser una incógnita de relevancia ya que, debido al reducido valor del precio en este tipo de suelos, los márgenes de error permitidos suelen ser amplios. De ahí lo de “estimar”.

Pero, ¿Qué ocurre si, directamente, el inmueble no tiene límites físicos definidos?

En esos casos, por lo general, se suele recurrir a la superficie declarada en el documento de propiedad y recogida en el Registro de la Propiedad correspondiente.

No obstante, también puede darse el caso de que se trate de un inmueble no registrado e, incluso, que no se disponga de ningún tipo de documento de propiedad, ya que la inmatriculación es voluntaria, o que el peticionario del trabajo ni siquiera sea el titular. Como no es responsabilidad del tasador valorar si el contratante es propietario o no del inmueble, que no existan papeles no es inconveniente para el proceso de tasación. Pero supone una complicación añadida, eso sí.

¿Qué superficie se utiliza en estos casos?

“Siempre nos quedará París”, decía Rick Blaine; y el París de las superficies es la Dirección General del Catastro.

Y pensarás que es rizar el rizo, pero en ocasiones la cartografía catastral no es correcta. Una vez más, con mayor prevalencia en parcelas de naturaleza rústica. Y si esta discrepancia es leve, puede volver a considerarse lo de estimar la superficie, pero ¿Y si no lo es?

Pues esa fue la secuencia lógica y la respuesta final a la que me enfrenté durante una tasación de un inmueble indeterminado para un cálculo de caudal hereditario. Afortunadamente, el “propietario” fue capaz de reconocer, someramente, los límites de “su propiedad” sobre el terreno y, advertencias sobre ese hecho mediante, hubo de servir la superficie así obtenida para llevar a cabo el cómputo valorativo.

En cualquier caso, resulta sorprendente la ingenua credulidad y la confianza exagerada que se deposita en un sistema que, aún siendo de un intachable rigor en el marco jurídico, no regula la delimitación física de la propiedad inmobiliaria y que termina por convertir, al objeto de derecho, en un objeto incierto.

Lo cierto es que sobre pocos objetos de derecho se pueden ejercer una mayor variedad de, valga la redundancia, derechos. Ya sea desde un simple derecho de propiedad a una combinación de derechos de superficie y vuelo, con servidumbres de todo tipo y varios titulares, tanto en usufructo como en nuda propiedad, sobre un mismo bien.

Y es que a pocos se les ocurre dudar de las virtudes del tandem “elevar a público un título + registrar una propiedad inmueble” si conocen de sus ventajas (oponibilidad a terceros, garantía hipotecaria, plena disposición de derechos reales, etc.) por lo que, si nadie se siente inseguro sin tener definido el objeto sobre el que se ejercen estos derechos, es que algo en el sistema hipotecario no está siendo entendido por el ciudadano.

DE COMO LA INCONSTITUCIONALIDAD DE UN INCISO CREA INSEGURIDAD JURÍDICA EN MATERIA DE TASACIÓN

27 de octubre, 2014
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Recientemente el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 141/2014 de 11 de septiembre (http://ow.ly/Dpx1T), viene a “declarar la inconstitucionalidad y, por tanto, la nulidad del inciso ‘hasta un máximo del doble’ del art. 22.1 a), párrafo tercero, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo y del art. 23.1 a), párrafo tercero, del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

Entiendo que este primer párrafo no te haya resultado nada esclarecedor, pero así me da pie a comentar todo desde el principio.

El artículo 23.1 a) párrafo tercero del TRLS, dice que “el valor del suelo así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización […] o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico […]”

El “así obtenido” se refiere al cálculo del valor de tasación por el método de la capitalización de rentas y el suelo en concreto, es el de naturaleza rural según la Ley del Suelo.

Pero, ¿Dónde está entonces el problema que llevó a un grupo parlamentario y una comunidad autónoma a presentar el recurso de inconstitucionalidad?

Bueno, pues para empezar se trata de urbanismo, que es el mírame y no me toques de la legislación de competencia autonómica, pero es que además la Ley del Suelo declara como suelo rural a efectos de la misma, en su art. 12.b “el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan el paso a la situación de suelo urbanizado […]”, es decir, el “suelo urbanizable”.

Uno de los principios inspiradores de la Ley del Suelo es la necesidad de acabar, de una vez por todas, con el movimiento especulativo que genera la valoración de terrenos en base a expectativas y no referida a su uso real, pero tambien es cierto que si en un terreno con condición de urbanizable pero dedicado a la plantación de lechugas y tomates de un pequeño propietario se tasa en base a esa renta real (o potencial si las berenjenas fuesen más rentables), la corrección al alza hasta un valor máximo del doble no sería una corrección suficiente.

Y es que podriamos perdernos en el debate de que si valoramos esa expectativa incurrimos en especulación, pero de no hacerlo, y por ser una expectativa palpable, podriamos estar expoliando al pequeño propietario incapaz de entrar al sistema de gestión urbanística y, por tanto, de participar en un proceso urbanizador en el que podría estar interesado (o que si es capaz de entrar, una junta de compensación desequilibrada termine por pisar sus derechos).

Podría esgrimirse el argumento de que el agente urbanizador es tambien el que correrá con los gastos y riesgos de la inversión que valorizará el suelo por su condición de urbanizable y que, en base al principio de labor social del suelo, el pequeño propietario puede ver su terreno expropiado por una cantidad que se corresponda al uso real que le estaba dando al suelo. Pero por otro lado, ese pequeño propietario podría estar interesado en participar en el proceso y una valoración acorde a las expectativas le permitiría asumir con mayores garantías la participación en el sistema de gestión (hipotecando el terreno, por ejemplo).

Pero es que al final, y teniendo en cuenta que la reglamentación en materia de valoración del suelo aplicable a las administraciones emana del Estado, lo que se ha dado es una suerte de “suelta esa correa, que el perro no es tuyo” por parte de los representantes públicos que, por otro lado, tampoco proponen una alternativa de valoración en los casos de suelo urbanizable (aunque tampoco les corresponde proponerla, por supuesto), por lo que deja a la normativa “a medio vestir” y con una base más empírica que teórica.

Y es que, si lo que se buscaba era acabar con el cortapisas y dar mayor libertad de corrección al técnico tasador, esto introduciría una subjetividad terrible y deformaría la formulación de valores hasta dejarla vacía de sentido: si se puede corregir hasta un máximo de cinco veces, por poner un ejemplo, una finca X podría variar su precio de los 1.000 € a los 5.000 €. Y en esos casos, poca razón de ser tendría la técnica y la normativa en valoración y tasación.

Se da, en definitiva, una situación de cierta inseguridad jurídica, en tanto en cuanto sólo se elimina el inciso “hasta un máximo del doble” sin prevenir con una via secundaria que permita corregir los casos de suelo urbanizable por lo que, a falta de nuevo articulado, ahora valen lo mismo las berenjenas que los futuros adosados. O peor todavía, la corrección del valor del suelo al alza por motivos subjetivos no tiene límite teórico.

Además, y por ser ley, era al reglamento que la desarrollase en ese ámbito al que le correspondía justificar y parametrizar esa revalorización tan subjetiva. Y así lo hace el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo en su artículo 17 que, por ser los recursos de 2007 y el Reglamento de 2011, queda en una especie de limbo.

Pero espera un momento, llevo todo el post hablando de pequeños propietarios y promotores y en realidad quien recurre la constitucionalidad son algunos representantes públicos (puntos 15 y 33 de la Sentencia), que al final son quienes tendrán que indemnizar a los propietarios del suelo y a quienes menos les podría interesar la liberalización de su valor. Creo que no entiendo nada… ¿o sí?