registro de la propiedad Archives - GRAVITAS ESTUDIO TOPOGRÁFICO

DE LA FORMACIÓN CONTINUA

2 de septiembre, 2021
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La Ley 13/2015, además de la innegable revolución que ha supuesto en términos de descripción de los inmuebles en nuestro país, aunque solo sea por la de veces que nos lo hemos repetido, también ha logrado una importante aunque inintencionada armonización con Europa. Porque, si bien responde a una especificidad propia del sistema hipotecario español, de forma complementaria se alinea con una singularidad que los técnicos, en concreto los Ingenieros Técnicos en Topografía y el resto de homólogos continentales, habían planteado con anterioridad. Concretamente, en 2012. Más concretamente, en la primera asamblea general de la CLGE, celebrada en Edimburgo en marzo de aquel año.

En aquella cita, el organismo de representación profesional español (COITT) asume el compromiso comunitario sellado varios años antes por el resto de colectivos europeos, que había cristalizado en la encomienda de desarrollo y control al grupo IG-PARLS, y que sienta los cimientos para la definición del profesional técnico especializado en “legal systems relating to land and property” o “Geometer”.

Ese documento viene a defender que el profesional de la topografía y la geodesia, en nuestro caso el Ingeniero Técnico en Topografía, es el técnico mejor posicionado para abordar este tipo de cuestiones, pero con la misma firmeza dice que no es suficiente con el formato que, por ejemplo, se maneja en nuestro país. Establece, por tanto, una formación mínima de BAC+5 (Bachillerato + formación universitaria de 5 años), donde parte de esta carga de conocimiento incluye, como campos de estudio puramente vinculados al Derecho, los denominados como “administrative law”, “land law” y “building and planning law”.

A mayores, y en un marco europeo marcado por la autogestión y el compromiso propio, es simple lógica que no es suficiente con el asentamiento del perfil profesional, sino que el desarrollo formativo constante es una obligación, como en cualquier titulado universitario actual, en una firme apuesta por la excelencia del servicio que presta a la sociedad.

A día de hoy, y desde la entrada de Bolonia en nuestro sistema universitario y tras los múltiples planes de adaptación a grado, es posible ejercer la profesión de Ingeniero Técnico en Topografía en nuestro país con una formación de BAC+4, aún lejos del BAC+5, y que, además, no cuenta con carga lectiva reseñable sobre “administrative law”, “land law” y “building and planning law” en su currículo.

Es cierto que el hambre agudiza el ingenio, y muchos hemos dedicado mucho tiempo y muchos tropiezos para ir aprendiendo los desvíos y recovecos de la normativa que afecta a nuestro día a día laboral. Pero igual de cierto es que ahí es donde siempre han encajado los estudios de posgrado universitarios, enfocados al pulido y perfeccionamiento de los conocimientos del profesional en activo: porque en el día a día un error grosero puede salir muy caro, mejor tropezar en un entorno controlado.

Pero también es más cierto que, formalizado el compromiso técnico a nivel europeo y siendo la normativa reciente solicitante, sino propiciadora, de un perfil técnico que engrana con el jurídico de una forma largamente ansiada, es una irresponsabilidad de primer orden no formarse adecuadamente para asumir con garantías la feliz alineación de astros que plantea la sociedad.

Llegado este punto, personalmente se me ocurren varias formas de cumplir a ese compromiso de IG-PARLS, si es que se quiere llegar, claro; pero la más completa y adaptada es, sin duda alguna, el máster en Geometrías Jurídicas de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Geodésica, Cartográfica y Topográfica de la UPV.

DE LOS DEFECTOS DE LA NORMA

15 de octubre, 2020
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La Ley 13/2015 era defectuosa. Le he dado varias vueltas al comienzo de este artículo, esa es la verdad, pero no he visto forma alternativa de plantearlo. Es mejor empezar sin paños calientes. Y no era ni es defectuosa por su aspiración, que es encomiable y algo que muchos reclamamos: la definición del objeto de derecho, en términos de propiedad inmobiliaria.

Era defectuosa, en primer lugar, por su pobre aplicabilidad. Porque no define procesos de resolución de los casos en los que la geometría inmobiliaria sea imprecisa o, directamente, errónea.

Era defectuosa por su idea de que la cartografía catastral es una buena base para una definición jurídica de la geometría inmobiliaria. Esto es, cuanto menos, ingenuo. Pero no porque “Catastro este mal”, argumento manido, recurrente y limitado de aquellos que no entienden la finalidad de este organismo. Su objetivo, el fiscal, permite rangos de tolerancia más amplios ya que, al fin y al cabo, solo necesita asociar un sujeto tributario a un espacio de terreno, sin que esto haya supuesto nunca mayores connotaciones, especialmente legales. Siempre que cada porción de terreno tenga un pagador asociado, Catastro está bien. Así que no es que “Catastro este mal”, sino que “Catastro no sirve”.

Era defectuosa por no atreverse a articular criterios y procesos técnicos reales para la generación de la representación gráfica. Un reglamento que establezca mínimos de calidad y responsabilidades derivadas.

Era defectuosa porque, a pesar de su clara intención de mejorar los procesos de seguridad jurídica, se dejaba contaminar por los menos exigentes procesos administrativos catastrales.

Pero sobre todo, la reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario era defectuosa en todo lo anterior hasta la llegada de la resolución del pasado 7 de octubre de 2020.

Hay quien defiende que, ante la difícil comunicación entre los Registros de la Propiedad y la Dirección General de Catastro, lo ideal para alcanzar la coordinación es buscar la subsanación catastral por la vía de la declaración administrativa y entonces, con una geometría catastral actualizada, buscar la coordinación. Pero esto suponía sustituir las garantías del proceso registral de consulta de colindantes —que incluirá a catastrales y registrales— por un mero procedimiento administrativo de audiencia —que, además, solo incluiría a titulares catastrales—.

A esto ha de añadirse que, a pesar de los reducidos márgenes de error manejados por la técnica topográfica, lo referido al margen de tolerancia técnica de Catastro, regulado en el RD 1464/2007, seguía plenamente vigente. De tal manera que si optábamos primero por la corrección catastral, podíamos ver nuestras pretensiones ahogadas en esa limitación, porque el organismo tributario no consideraba necesaria la alteración. La nueva resolución plantea la posibilidad de que el titular registral opte por la mejora de la precisión, perfeccionando la descripción geométrica incluida en el folio real, anteponiendo este derecho al criterio de identidad, que parece solo planteado como auxilio para despejar eventuales dudas fundadas; a diferencia de los mencionados márgenes de tolerancia catastrales que eran impuestos sin posible opción del titular —una muestra más del objetivo tributario, y no legitimador de derechos, de Catastro—.

La merma en la seguridad jurídica era tremenda. Resulta que dar prioridad de entrada a la cartografía catastral no solo era ingenuo, sino también imprudente. Esto también parece haberse solventado con la nueva resolución, que articula una serie de procesos y casuísticas que hace más atractiva la tramitación por la vía del Registro de los Propiedad.

Aunque la resolución conjunta publicada en 2015, al poco de la propia normativa de reforma, parecía dejar entrever el enfrentamiento entre dos gigantes por la hegemonía cartográfica y que, mientras se lanzaban piedras, las esquirlas de la lucha saltaban irremediablemente sobre la ciudadanía; la nueva resolución se atreve a establecer criterios técnicos en términos de precisión métrica, márgenes de tolerancia y condiciones topológicas; dotando de una mayor rigurosidad a la representación gráfica que acceda por la vía registral.

Al final se que estoy aquí, en este mi Speakers’ corner, vociferando al viento —tiene un punto de acción terapéutica y otro poco de reseña vital—, sin una certeza real de mi audiencia y, hasta esta nueva resolución conjunta, me preguntaba, con la incredulidad de un lustro de reforma, si tal vez la solución a este defecto de nacimiento, después de tantas idas y venidas, no sería, precisamente la “no coordinación”.

¿A quien beneficiaba la coordinación? ¿Acaso no defendemos que la seguridad jurídica inmobiliaria y el cobro de tributos son dos cuestiones diferentes y separadas cuyo único nexo común es que se ejecutan sobre elementos territoriales? También el urbanismo, las redes de distribución eléctrica o las dispersiones zoológicas se ejecutan sobre elementos territoriales y no aspiramos a ninguna coordinación ¿Por qué tanto empeño en una base gráfica única cuando, cada vez más y en un mundo de datos geolocalizados, nos rodeamos de múltiples bases gráficas adaptadas cada una a la información que pretenden representar?

Ahora observó el nuevo escenario con un moderado optimismo —está por ver su aplicación e implantación real más allá de la teoría—. Y lo veo porque creo que lo verdaderamente importante es la inscripción de la representación gráfica en los Registros de la Propiedad. Si, por supuesto que está muy bien que haya una comunicación desde estos hacia Catastro informando de las representaciones gráficas inscritas, pero si este no se da por informado o demora la respuesta, no hace falta recurrir a la excepción del artículo 10.5 LH, porque la geometría inscrita ya gozará, con el acto de inscripción registral, de los beneficios del artículo 38 LH (art. 10 LH), y porque según sigue recogiendo el artículo 3 del TRLCI, el contenido del Catastro se presumirá cierto salvo los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, que siempre prevalecen. Lo verdaderamente importante es anteponer la seguridad jurídica preventiva por encima de la laxitud administrativa y preservar los medios y garantías de este sistema y sus operadores. Lo verdaderamente importante es la existencia de una base de datos gráfica que recoja la geometrías de los objetos de derecho. Esto, que era una creencia personal y profesional, una lectura concreta de la situación, parece haber sido recogido de manera explicita en esta nueva resolución.

LAS VIRTUDES GENERALES

Tal vez la mía sea una percepción errada que surge de una visión sesgada del asunto, pero alcanzo la misma conclusión si enfrento las que se decían las novedades de la Ley 13/2015 según el propio Ministerio de Justicia:

Gran avance en cuanto a procedimientos y garantías en la delimitación geográfica de las fincas registrales y su coordinación con Catastro potenciando la interoperabilidad entre el Registro y el Catastro.

Claro que una ley, que ya en el segundo párrafo de su preámbulo alude a la coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, supone un gran avance en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y Catastro. Pero porque genera la obligación de forma directa, no porque la mejora surja como consecuencia de una regulación que lo promueva. La pregunta en consecuencia es clara: ¿Qué mejora surge como consecuencia de tal obligación de coordinación con respecto a la más simple inscripción de la representación gráfica del objeto de derecho? Cuestión, esta última, que si me parece un acierto largamente demandado ¿Cuáles son esas mayores garantías derivadas de la coordinación?

Desjudicialización de los procedimientos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos.

Este argumento es confuso, pudiendo rozar lo falaz. Todo depende de cuántas intención hubiera en intentar hacer pasar el concepto desjudicialización por sinónimo de una menor litigiosidad. Porque si es cierto que la reforma de la Ley Hipotecaria supone desjudicialización de procesos, pero no como consecuencia de una mayor seguridad jurídica, sino como el efecto directo de sacar de los juzgados determinados procesos no litigiosos de deslinde de fincas. Y específicamente refiero su no litigiosidad porque si estos procesos desjudicializados no se resuelven por la vía amistosa, vuelven de nuevo al cauce judicial.

No me parece mala idea sacar procesos de unos juzgados sobresaturados, especialmente cuando hay fuera de ellos profesionales con las mismas capacidades y que ofrecen las mismas garantías que las de un letrado de la administración de justicia, pero no veo como afecta positivamente a esto la coordinación de este ámbito jurídico con el ámbito administrativo del Catastro.

Modernización en las relaciones que han de existir entre el Catastro y Notarios y Registradores.

Una vez más la frase es tendenciosa. No hay duda de que el Catastro se nutre de la información que surge de los Registros de la Propiedad, como cambios de titularidad o alteraciones de uso, por poner un ejemplo; pero precisamente la información gráfica es aquella en la que ambas instituciones gozan de mayor independencia.

Por ejemplificarlo, Catastro también alimenta su base de datos, y así debe ser, de la información que le puedan trasladar las corporaciones locales, pero no por ello se ha planteado la coordinación su base gráfica con la del planeamiento urbanístico de cada municipio. Y eso que la delimitación jurisdiccional de los municipios en Catastro es discordante con las fuentes oficiales y un constante foco de confusión.

Procedimiento para posibilitar al interesado la puesta de manifiesto y rectificación de la representación catastral si ésta no se correspondiese con la de la finca registral; en ambos casos con salvaguarda de los derechos de los colindantes.

A los efectos administrativos de Catastro los derechos de los colindantes ya se encuentran salvaguardados por la preceptiva notificación propia del procedimiento de subsanación de discrepancias, por lo que la coordinación no supone mejora. Este mismo proceso de subsanación ya permite poner de manifiesto y rectificar la representación catastral si está no coincide con la registral.

Se podría entender que se asume la descripción registral como correcta pero, aunque no fuese el caso, preexisten procedimientos hipotecarios que permiten su actualización con la mayor de las garantías.

Acceso de forma sencilla y gratuita a posibles interesados a conocer qué porción concreta del territorio está siendo o ha sido objeto de algún procedimiento registral que afecte a su descripción y delimitación geográfica.

En este último aspecto la intervención catastral es ya tan innecesaria que ni se menciona; quizás a sabiendas de que ese es un aspecto ya cubierto por el sistema Geobase y de bases gráficas registrales: una herramienta que realmente responde a una necesidad social sin necesidad de una obligación normativa.

En definitiva, la interacción Catastro-Registro de la Propiedad, más allá de la ya existente antes de la Ley 13/2015, no aporta por si misma los efectos prescritos, sino que estos efectos visibles son resultado de la mejora de mecanismos, previos y ajenos a la coordinación, que afectan a las funciones de estos organismos por separado o que redundan en cuestiones ya reguladas.

Tal vez sea esa la razón del escaso éxito de la pretendida coordinación, ya que uno de los puntos más frágiles de la misma es, precisamente, la mejorable comunicación entre ambos organismos en cuanto a la coordinación gráfica; mientras otros aspectos de la reforma, como la inscripción de una representación gráfica y la consiguiente adquisición por parte de la misma de la salvaguarda del artículo 38 LH, si se han visto potenciadas y han influido en una mejora sustancial de la seguridad jurídica.

LA RESOLUCIÓN DE 7 DE OCTUBRE DE 2020

En resumen, y volviendo al inicio del artículo, la aspiración de definir el objeto de derecho era encomiable e ideal porque, por un lado dota de entidad física a la descripción literal y permite situarla sobre el territorio y, por otro, completa el puzle parcelario donde cada una de las anteriores es una pieza dando la posibilidad de advertir a terceros y salvaguardando sus derechos. Es el desarrollo ejecutivo paradigmático del deslinde del Código Civil. Donde yerra la norma es en esa obsesión por establecer una innecesaria e ineficaz comunicación con Catastro, un organismo dedicado a otro asunto, al que se le daba papel protagonista en un campo que no era el suyo. Es cierto que Catastro dispone de un parcelario continuo y aparente; pero precisamente el hecho de ser aparente lo hace incompatible con ser veraz, algo inaceptable por quien busca la seguridad jurídica.

Tal vez con hacer a Catastro fuente cartográfica subsidiaria a falta de deslinde técnico hubiera bastado, pero igual estoy yo obviando el perenne trasfondo de intereses corporativos. Porque priorizar la cartografía catastral sobre cualquier otra tiene una derivada curiosa: la cartografía, precisamente, es un punto estratégico tal que, si Catastro adquiere cada vez una posición más preferente —cosa que se logra haciéndola entrar en los registros de la propiedad y dotándola de trascendencia jurídica—, este organismo puede terminar por asumir las funciones registrales al haber logrado desplazar y vaciar de contenido a los propios Registros. Esto ya ocurre en modelos como el holandés, donde Kadaster asume de forma unificada las funciones jurídicas y tributarias; formato, por cierto, del que el Catastro español se ha mostrado admirador y defensor en no pocas ocasiones.

En este contexto aparece este nuevo documento de desarrollo de la Ley 13/2015, que da un vuelco absoluto a la situación. De esta forma, lo que originalmente parecía el camino hacia la imposición de una cartografía de limitada calidad como referencia de la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario se ha tornado, inteligentemente y por medio de esta nueva resolución conjunta, en la instrumentalización de dicha cartografía para servir a los mismos fines pero bajo los estrictos requisitos y controles del operador jurídico. Se avanza considerablemente en esta línea al plantear:

1.- Como se decía antes, da la sensación de que el Registro de la Propiedad se posiciona por delante de Catastro al asumir, con mayores y mejores efectos, la subsanación de las discrepancias geométricas. Catastro se mantiene como la solución rápida y sencilla, aunque menos eficaz, siendo ideal para aquellos casos que no presenten controversia. El Registro de la Propiedad, por su parte, adapta el proceso, a través de los diferentes procedimientos establecidos en la reforma de 2015, dando una mayor solidez y garantía jurídica al resultado. No conviene olvidar tampoco que los procesos por vía registral implican comunicaciones con Catastro, que tienen mayor garantía que las meras declaraciones del titular ante Catastro. El técnico competente pasará a reconocerse por proponer, en cada caso, la solución mas adecuada, y ya no solo por ser un mero ejecutor de representaciones gráficas (apartados sexto, séptimo y octavo).

2.- Se da una solución apropiada al problema de los giros y desplazamiento —adecuadamente renombrada como posicionamiento absoluto—, ya que generaba una curiosa irregularidad: daba peso de validez a geometrías erróneas, que llegaban reportadas como un giro y/o desplazamiento cuando, en realidad, no existía tal. Ese giro y desplazamiento, una cuestión que venía a poner de manifiesto un eventual error en la cartografía catastral, quedaba pendiente de su comprobación por el órgano tributario, que estudiaba la incidencia a escala de polígono o de área más extensa. No pocas veces, el giro y desplazamiento declarado se desestimaba por haber sido una interpretación inadecuada del declarante; pero el daño en el folio real ya estaba hecho. Al obligar a la presentación duplicada de loas coordenadas originales y las supuestamente desplazadas, el Registro dispone de herramientas para validar, llegado el momento, el listado que corresponda. Un filtro más para aquellos técnicos que no sean capaces de diferenciar simples incertidumbres de posicionamiento relativo —discrepancias geométricas— de errores de posicionamiento absoluto —giros y desplazamientos— (apartado séptimo).

3.- Se aborda también la respuesta a la inscripción de fincas incluidas en diseminados catastrales (apartado cuarto, punto 2).

4.- Aparece la consideración de “criterio de identidad gráfica” (ANEXO II), que flexibiliza la identificación de fincas y parcelas por medio de los “márgenes de tolerancia gráfica” (punto tercero y ANEXO II) y favorece, en la vía registral, criterios de control similares a los catastrales definidos en el RD 1464/2007. No obstante, y a diferencia de lo que ocurriese con los criterios de Catastro, el Registro de la Propiedad abre la posibilidad de aceptar la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada por el titular de derechos por medio de lo que denomina “derecho a la mejora de la precisión métrica” (apartado segundo). Es decir, el “criterio de identidad gráfica” no es un filtro finalizador para evitar modificar y desestimar una posible mejora de precisión, como ocurre en la cartografía catastral —antepone lo suyo a lo aportado—, sino un medio de comprobación y aseguramiento para el Registro de la Propiedad en caso de duda fundada y a la hora de validar esa mejora de precisión —contempla la posibilidad de anteponer lo aportado a lo catastral, siempre que se encuentre dentro del margen de tolerancia—.

5.- Se concibe de forma explicita la posibilidad, hasta ahora resuelta casi de manera improvisada, de rectificar posibles errores en la geometría coordinada sin necesidad de recurrir a la vía judicial; única forma de cuestionar un procedimiento registral firme (apartado noveno).

6.- Se controlan y acotan los posibles efectos de las constantes alteraciones de cartografía catastral producidas durante las revisiones catastrales (apartado décimo).

7.- Se da utilidad coordinadora al Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC), que hasta ahora permanecía en un limbo extraño (apartado undécimo). En términos de ocupación de suelo, no deja de ser también muy interesante el precepto incluido en el ANEXO II, dentro del apartado referido al “criterio de identidad gráfica”, punto 3; donde establece la necesidad de inscribir la representación gráfica del solar de forma simultánea a la de la edificación cuando esta ocupe la totalidad del mismo o cuando existan dudas sobre posibles intersecciones en medianerías.

8.- Se resuelve de manera concreta, sencilla y eficaz la variada casuística de colindancia con el Dominio Público, sin evadir los supuestos de Dominio Público no deslindado, más común de lo deseable. Se protege también el dominio privado al plantear la necesidad de un documento acreditativo de la titularidad del suelo, evitando así abusos y forzando al cumplimiento de la obligación de la Administración de tener deslindados su bienes. Se busca poner fin, también, a los tan molestos, desde el punto de visto técnico, viales sin catastrar (apartados duodécimo y decimotercero).

9.- Por último, abre también una interesante puerta a la inscripción de la representación gráfica cuando se de una reordenación de la propiedad derivada de procesos de naturaleza urbanística, expropiación o deslinde administrativo, entre otros (apartado decimocuarto).

10.- Termina poniendo negro sobre blanco una incidencia habitual en las zonas limítrofes de municipios y distritos hipotecarios: como se ejecuta la correlación entre fincas y parcelas y quien es competente (apartado decimoquinto).

CONCLUSIONES

Es indudable que la nueva resolución da un impulso sin precedentes a la definición geométrica del objeto del derecho de propiedad; algo que no deja de resultar curioso ya que supone que tras años de parcelario catastral es un órgano eminentemente jurídico el que propone, asume y lidera el avance técnico. Sin embargo, la reforma de 2015 de la Ley Hipotecaria y la sustancial mejora de esta resolución se quedan a un diminuto paso de dar carpetazo definitivo a la importante litigiosidad aún presente en el ámbito de los derechos reales. Así, para no dejar huérfana la delimitación y ubicación geográfica de los bienes inmuebles sería necesario abordar un planteamiento algo más ambicioso basado en tres sencillos aspectos.

El primero, reconocer las finalidades diferenciadas del Catastro y los Registros de la Propiedad que, aún actuando sobre unas realidades coexistentes y mayoritariamente coincidentes, no terminan de ser idénticas. Ni han de serlo, por tener finalidades distintas: tributaria, la primera, y de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, la segunda.

En consecuencia, motivar la creación de una base de datos gráfica, de alcance nacional y asociada a todos y cada uno de los registros de la propiedad, ya sea de gestión directa o por terceros, que aloje la geometría jurídica de las fincas inscritas con junto con la documentación técnica que lo sustente. Si está coordinada, mejor, pero no es un elemento que pueda condicionar lo demás.

En segundo lugar, la práctica de manera preceptiva, como ocurre en otros países de nuestro entorno, de un proceso técnico-jurídico de deslinde para la efectiva inscripción en el registro de la propiedad de cualquier modificación hipotecaria o inmatriculación de finca. Aunque de facto el marco operativo ya se encuentra constituido en los supuestos de obligatoria coordinación incluidos en el artículo 9.b LH, nacido en la reforma de 2015, no estaría de más oficializarlo ni sería inoportuna la definición de un procedimiento técnico que lo dote de garantías y descargue la responsabilidad en un profesional de corte técnico.

Esto requerirá necesaria, complementaria e inexcusablemente, el apoyo, incluso fomento, de un perfil académico que, con clara base técnica, conjugue y amplíe estos conocimientos con un entendimiento de los mecanismos básicos del Derecho que afectan a la propiedad inmobiliaria. Este profesional estará llamado a ser un coaligado con los operadores jurídicos y alineado en sus prácticas con los principios hipotecarios.

Esta es, en todo caso, mi lectura del contexto actual, que puede no ser la más acertada, pero si que es parte del planteamiento al que pretendo darle continuidad en mi candidatura a la presidencia de la Asociación Española de Geómetras Expertos.

DE LA COMUNICACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y OPERADORES JURÍDICOS

21 de febrero, 2020
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Me gusta mucho la redacción del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y no por sus efectos legales, su desarrollo normativo, o su perfeccionamiento de la seguridad jurídica preventiva. Mi amor es más humilde que eso. Me gusta por la subordinación que hace de los linderos y la superficie a la ubicación y delimitación geométrica. “Completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”, dice textualmente. En términos de definición del objeto, implica la subordinación del fondo a la forma, de los datos derivados a los datos primarios. Algo que tiene todo el sentido desde el punto de vista geométrico, como ya he explicado en otras ocasiones.

Hacer resultante la descripción literal del inmueble, intangible e indeterminada, de una descripción geométrica, palpable y unívoca, es relevante porque esta ubicación y delimitación sitúan la finca registral en un marco cartográfico global, capaz de caracterizar al objeto por coordenadas únicas e inmóviles, evitando de forma sencilla dobles inmatriculaciones, en particular, o subterfugios que pretendan evitar la declaración de un negocio jurídico, en general.

No es que la descripción literal fuese incorrecta, ni mucho menos, pero estaba incompleta. Tampoco es una pretensión de remover los cimientos del sistema. Solo es la necesidad de mejorar una parte huérfana con un apoyo extrajurídico; porque todo lo anterior, toda esta labor técnica, es solo la, hasta ahora, ausente mitad en la descripción del objeto que es, a su vez, una parte mínima aunque de tremenda importancia, en el global del tráfico inmobiliario.

Siempre he entendido que la intención de la coordinación es mejorar y ampliar los controles del sistema de garantías jurídicas, aunque para ello haya que acudir a técnicos. Porque si algo caracteriza al sistema de seguridad jurídica inmobiliaria son sus exhaustivos controles y filtros.

Entre ellos destaca, por su importancia, la duda fundada, que aparece en el artículo 9 LH referida explícitamente a las representaciones gráficas y que tiene presencia importante en los artículos del Título VI que regulan la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. La duda fundada vigila la idoneidad de lo técnico, porque aunque esta suponga un apoyo incuestionable, aún está lejos del rigor jurídico esperable.

La duda fundada es discrecional. Lo es por propia lógica del concepto de duda; pero también porque lo técnico es complementario, de apoyo, y materia ajena al Derecho. También ocurre que el Registro de la Propiedad da publicidad y es garante de lo en él recogido bajo la salvaguarda de los Tribunales, así que ha de ser cierto. Y por todo ello, por sus amplios efectos jurídicos, la ajeneidad de lo técnico, y que el titular de cada Registro es dramático responsable de su contenido, su criterio ha de ser necesariamente vinculante.

Surge un problema, sin embargo, cuando confluyen ambas cuestiones: las posibilidades del artículo 199, que prioriza lo técnico, y la duda fundada aplicada en su tramitación, que es planteada por un profesional formado en cuestiones legales.

Lo ideal sería el punto en que ambas partes, técnica y jurídica, confiasen y entendiesen lo suficiente la labor del otro como para poder comunicarse y comprenderse sin error, sin desconfianza, sin necesidad de diccionario; estableciendo incluso formas reguladas de contacto. Porque que la duda fundada sea discrecional supone también que puede quedar abierta a procesos de consulta y comunicación.

Y es que, por lógica procesal hipotecaria, una vez planteada en firme la duda fundada y denegada la inscripción, no es posible presentar nueva prueba en unas eventuales alegaciones, ya que resulta improcedente por extemporánea. Aunque la duda fundada estuviese sustentada en algo totalmente inadvertido por el solicitante o su representante —por tangencial, por descontextualizado, por residual— y que se pudiese haber resuelto con una simple consulta.

De esta forma, la tramitación de un expediente por el artículo 199 termina siendo algo incluso más rígido que un proceso judicial, al que se le supone trasfondo litigioso y, por ello, se le exige una escrupulosa rigurosidad en su tramitación.

Afortunadamente, y por el carácter potestativo de la inscripción registral, el asunto no tiene fuerza de cosa juzgada, y puede reiniciarse con nuevos argumentos, aunque incurriendo en plazos más prolongados, costes reiterados, revisiones incómodas, cuestionamientos y enmiendas entre profesionales.

Y hete aquí que, como ya te habrás imaginado, todo este discurso surge de la experiencia personal:

Primero se solicita inicio de expediente con base en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que termina con calificación negativa por cuenta de una alteración catastral, residual, errada y corregida en el lapso de apenas siete meses —el tiempo que tardó el titular en percatarse y subsanarla—. Una alteración catastral antigua, circunstancial, condicionada, irrelevante y olvidada por el promotor —por solventada—. Pero una alteración que dejó huella en el historial de Catastro y que permite fundar duda razonable sobre una eventual ocultación de negocio jurídico —una supuesta agrupación no declarada—.

En ningún momento del proceso hay el más mínimo intento de comunicación en pos de intentar resolver los argumentos de aquella duda fundada, mayoritariamente peregrinos y que no encajaban con el resto de la documentación oficial aportada, ni siquiera con la propia registral.

Tal calificación, como lógico paso segundo, es objeto de recurso; pero la Dirección General no acepta las explicaciones referidas al origen de la alteración catastral y la ratifica como negativa. No procede aportar nueva documentación con el recurso, se dice. ¿Cuando, entonces, si no había constancia de tal hecho hasta ese momento? No se cuestiona en ningún punto del recurso la duda fundada, sino que meramente se intenta dar explicación a la información sobrevenida.

Cómo última opción y en tercer lugar, se solicita nuevamente el inicio de un expediente (para completar la descripción literaria) por la vía del artículo 199 LH, aunque está vez considerando en la argumentación esa interferencia catastral. Es decir, simplemente se reinicia el proceso con la nueva información explicativa, aquella que no había sido requerida durante el anterior 199 ni considerada en el recurso a DGRN. Esta vez, con la perspectiva del cuadro completo, resulta calificada positivamente. Pero esta perspectiva podría haberse tenido en el paso primero de haberse dado audiencia, evitando también el uso baldío de recursos temporales y materiales.

En resumen: misma finca. Mismas circunstancias. Mismo procedimiento. Dos resultados distintos. Pero sobre todo y como dolorosa conclusión, la certeza de que una mejor comunicación habría supuesto un resultado diametralmente opuesto, al permitir aclarar errores en un momento menos gravoso del proceso.

Cierto que una golondrina no hace verano, pero la flexibilidad comunicativa, esa que imagino que ya existe con otros operadores jurídicos, ha quedado huérfana en los procedimientos de la Ley 13/2015, donde ya intervenimos, inevitablemente, los profesionales técnicos. Y no considerar la posibilidad de una comunicación —o considerar al técnico como incapaz de la interlocución— solo ralentiza y desmejora un sistema de tráfico inmobiliario que funciona. Hasta el estructuradisimo proceso judicial tiene más garantías de defensa y respuesta. Esto, no obstante, también supone una mayor implicación por parte del técnico, que ha de conocer y saber dar repuesta a las necesidades y circunstancias jurídicas que afectan a su labor.

DEL DESLINDE COMO ELEMENTO DE VALOR INMOBILIARIO

16 de enero, 2018
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En el último trimestre han pasado por GRAVITAS cuatro casos que me han permitido valorar en empírico una clásica reflexión teórica del tráfico inmobiliario: ¿Cuál es el valor real de una seguridad jurídica aplicada con criterios preventivos? O lo que es lo mismo, ¿Cuánto valor tiene anticipar y evitar los posibles errores en el mercado inmobiliario frente a jugar a remendarlos según vayan surgiendo y una vez metidos en río revuelto?

Para poder concluir de forma eficaz, lo primero es determinar la magnitud de esos remiendos. Saber a qué se puede enfrentar el titular de derechos si no previene. Esta claro que el peor de los escenarios sería una resolución por vía judicial ya que, además de costosa en tiempo y dinero, no puede ofrecer garantías de éxito. Aunque es prácticamente imposible cuantificar su incidencia a nivel nacional, no cabe duda de que es una vía usual en el ámbito inmobiliario. Pero también, y de forma menos dramática, es fácil encontrarse con laberintos administrativos derivados de una incorrecta identidad del inmueble o trámites que no pueden solventarse en un único acto jurídico por la interferencia de otros actores —Registro que necesita coordinación con Catastro, Catastro que no da de paso si el titulo no coincide con su geometría, ayuntamiento que no da licencia si ve discordancias con su planeamiento, etc.— obligando, en ocasiones, a pasar dos veces por el mismo órgano.

Pero, ¿Que puede aportar la topografía inmobiliaria en aras de evitar todo esto? Simple y claro. Convenientemente aplicada puede llegar a garantizar la coordinación entre, al menos, las realidades física, catastral y civil. Esto puede suponer que no aparezcan vicios ocultos en los momentos más inoportunos y de las maneras más inesperadas.

Aunque no existe un marco general que avale o requiera de esta prevención, si podría buscarse a nivel profesional una determinada forma de trabajar que lo estimulase. Cada cual sabrá como y ya hay colectivos profesionales, como la AEGEX, que lo buscan. Lo que es indudable es que esto tiene una repercusión en concepto de inversión, mejora del bien, seguridad permanente y ahorro futuro. Adquirir un inmueble correcta y precisamente deslindado tiene, indudablemente, un valor. De acuerdo, pero, ¿Qué valor? Te estarás preguntando.

Lo más sencillo es enfrentar ambas posibilidades, lo sucedido y lo deseable, en una suerte de cómputo valorativo analítico; es decir: gastos en que se incurre en una actuación correctiva menos los derivados de un proceso preventivo.

CAPÍTULO PRIMERO

Lo ocurrido: A compra a B un inmueble urbano en zona de vivienda unifamiliar. B advierte a A sobre un previsible litigio con la parte colindante porque, en ausencia de B al ser este extranjero, el vecino ha ido invadiendo progresivamente parte del terreno, y no parece que la venta vaya a disuadirle de su empresa.

Ante la posibilidad de litigio, y en una suerte de acto preventivo —al proceso judicial— pero reactivo —al ser tras la venta—, A solicita un informe pericial sobre la geometría y dimensiones del inmueble adquirido con intención de motivar una acción reivindicatoria. Como resultado del informe se descubre que la superficie declarada en escritura es incorrecta por más de un 30% —el caso concreto no deja lugar a dudas porque todo el inmueble lo cierra un muro de piedra de más de dos metros—. Esto requiere movilizar de nuevo al vendedor para iniciar un procedimiento de subsanación de escrituras e inmatriculación del exceso de cabida.

En correctivo: Una (1) visita a notaría para otorgar la compraventa, acompañado del vendedor; un (1) informe pericial, obviamente de parte por la prevista relación con el colindante; una nueva (2) visita a la notaría para subsanar las escrituras en base al resultado de la pericial, afortunadamente acompañados de nuevo del vendedor; un (1) proceso registral que agrupará la inscripción de la venta y posterior inmatriculación de la variación de cabida, por tratarse de un eventual pleito anticipado; y, evidentemente, un (1) mas que probable proceso judicial que correrá a cargo del nuevo propietario.

En preventivo: De solicitarse un (1) informe pericial previo a la venta, como Due Diligence, la discrepancia superficial se habría detectado antes de la transmisión, por lo que en el acto notarial (1) de venta podrían haberse modificado las dimensiones escrituradas y el posterior proceso registral (1) ya inmatricularía el exceso al tiempo de inscribir la finca. Además, no se correría el riesgo de acercarse peligrosamente a la prescripción o caducidad de las eventuales acciones legales.

Paralelamente, si se optase por un proceso de mediación con el colindante, tal vez sería posible evitar la vía judicial y protocolizar el acuerdo en el mismo acto notarial comentado.

CAPÍTULO SEGUNDO

Lo ocurrido: A compra varias fincas: una vivienda en núcleo rural, un terreno lindante por el fondo de la anterior y dos terrenos más separados de los anteriores por caminos. Estando todas correctamente registradas, sólo la primera de las fincas tiene una geometría propia en la base catastral. Las otras tres aparecen unidas a sendas parcelas de titulares ajenos, ya sea por incorrección del técnico que las interpretó o por falta de comunicación de las eventuales operaciones de segregación. Lo desconozco. La primera tiene asociada referencia catastral en la escritura, mientras que a las otras tres se las ha considerado también incluidas en dicha referencia —cuando no es así ni por casualidad—.

En correctivo: La venta se ejecuta en un (1) primer acto notarial y de forma inmediata se lleva el resultado al Registro de la Propiedad, donde se inscribe (1) sin problemas ya que la descripción de lo transmitido sigue siendo concordante con la existente en el asiento. Cuando el nuevo propietario se interesa por la situación catastral ya advertida durante el otorgamiento, se percata de lo que realmente significa y necesita contratar la tramitación del procedente expediente técnico-administrativo. Un (1) informe topográfico se hace necesario, aunque la facilidad de los trabajos, la evidencia física y la buena disposición de colindantes simplifica el camino. Solucionado el percance catastral, procede la actualización de las escrituras en un segundo acto (2) y la posterior (2) inscripción registral.

En preventivo: Al considerar un estudio pericial y levantamiento topográfico (1) con carácter previo al acto jurídico de compraventa, habría sido posible diagnosticar todos los problemas derivados de la geometría, promover el correspondiente expediente catastral y utilizar el mismo informe de resultados, además, para buscar el deslinde con colindantes y llegar así al acto notarial (1) con el inmueble saneado jurídica y físicamente para sólo tener que acudir una única vez (1) al Registro de la Propiedad y con la buena vecindad intacta.

CAPÍTULO TERCERO

Lo ocurrido: A hereda un inmueble rural con edificación residencial no legalizada. No estando interesado en mantener la propiedad, se propone regularizar la situación urbanística para poder vender el inmueble saneado. La parcela no se encuentra separada, en la base catastral, de su matriz origen. Al realizar los trabajos topográficos necesarios para informar al organismo tributario de la segregación reflejada en el asiento registral, se detecta que la superficie real es mucho menor que la obstante en el Registro de la Propiedad.

En correctivo: En este caso y aunque forzado por las circunstancias, A actúa en preventivo, lo que le permite vender el saneamiento como una indudable mejora.

En preventivo: Motivado por el requerimiento de los técnicos municipales, A encarga el levantamiento topográfico (1) que revela la situación. Habiéndose tomado la precaución de convocar al único colindante a los trabajos de campo, se logra la conformidad de este, que facilitará el inevitable expediente de dominio (1) en la oficina notarial. Con el mismo informe topográfico se altera el parcelario catastral, generándose así la correspondiente parcela en base al histórico registral de la segregación —que justifica la partición ya que había habido varias transmisiones con la superficie incorrecta— y a la corrección notarial de las escrituras vigentes —que corrige la superficie en el titular actual—.

CAPÍTULO CUARTO

Lo ocurrido: A adquiere de B, una entidad bancaria, una vivienda unifamiliar con un terreno asociado de 180 metros cuadrados, según escritura. Al encontrarse en diseminado rural en la base de datos gráfica del Catastro, A se interesa por la forma de regularizar esa situación. En la preceptiva intervención topográfica se descubre que la superficie resultante de los límites que los colindantes reconocen durante el deslinde es de más del doble que la declarada.

En correctivo: Al ejecutarse la operación con una entidad bancaria, el proceso se encorseta y va pautado al son que esta marca. Así, el acto se ejecuta ante notario (1) para posteriormente inscribir (1) en el Registro de la Propiedad. Todo sin cuestionamiento posible de los eventuales vicios de la finca, y eso a pesar de que la vivienda pertenecía al banco desde hacía poco y como resultado de una ejecución hipotecaria —por lo que su conocimiento del inmueble tampoco podía ser muy profundo y exhaustivo—.

Es en un momento posterior cuando A, advertido por el antiguo propietario de la parcela al recibir este el adeudo de la cuota de IBI, decide investigar la situación catastral de su inmueble. Descubre que se encuentra en diseminado catastral, por lo que decide realizar un levantamiento topográfico (1) para iniciar un proceso de subsanación de discrepancias. Algo que podría ser sencillo se complica al ver que los resultados arroja una superficie mucho mayor que la inscrita. La situación obliga a una nueva visita a la notaría (2) y al Registro de la Propiedad (2).

En preventivo: El trámite catastral sería inevitable en todo caso, pero con una actuación preventiva, de la que un trabajo topográfico (1) habría de ser necesariamente la piedra angular, se habría podido evitar la duplicidad en el trámite notarial (1) y registral (1), y el nuevo propietario no habría sufrido la incertidumbre de la respuesta de unos desconocidos colindantes. En el peor de los casos podría haber desistido de la operación al conocer los perjuicios de la situación.

CONCLUSIONES

La reflexión más directa y evidente es aquella que indica que, por realizarse el saneamiento del inmueble en el momento de un negocio jurídico, comprador y vendedor podrían disponer gastos compartidos. Sin embargo, también es lógico pensar que el vendedor, precisamente por la excepcional condición de los problemas futuros prevenidos, puede aumentar el valor de su bien de forma indirecta. No obstante y aún con un ligero aumento de precio, seguiría siendo un ahorro para el comprador. El vendedor logra un aumento de valor del inmueble enajenado y el comprador, pese al aumento de precio, aún ahorra los gastos, inquietudes e incertidumbres de un bien incorrectamente definido.

En la peor de las situaciones, de una repercusión total de gastos sobre el comprador por parte del vendedor, este último aún se vería beneficiado, ya que en el caso de una actuación correctiva el adquiriente pagaría igualmente el total de los gastos, pero estos serían aún mayores por la duplicidad de actos que se ha visto en los ejemplos.

Por tanto, y en primer término, el vendedor puede aumentar el precio del bien por la mejora permanente añadida y el comprador ahorra en posibles disputas posteriores y el actuaciones redundantes.

Pero es que además, y al margen de quien liquide los gastos, otro elemento a favor es la indudable mejora en la seguridad jurídica que otorga el haber determinado convenientemente los límites con todos los implicados —vendedor, comprador y colindante— de cara a conocer las limitaciones de cada inmueble, las eventuales responsabilidades de cada uno y, en general, dotar de una mayor eficacia a los elementos jurídicos resultantes. Y es que mucha de la litigiosidad asociada al ámbito inmobiliario se relaciona, sino directamente con el límite —medianerías, vistas, aguas, vuelos, etc.—, con la superficie, que es resultado directo de la posición de los linderos.

La implicación de todos supone también que el saneamiento pueda ser una condición de compra y, por tanto, el adquiriente no se vea sometido a la incertidumbre de saber que puede pasar con un inmueble que sólo conoce sobre el papel: el vendedor es el que ya ha palpado el terreno y conoce todos sus recodos y recovecos.

Por último, todo el planteamiento resulta conveniente y nada perjudicial para los intervinientes, ya que no supone la eliminación de ninguno de ellos, sino simplemente la optimización y ordenación de tiempos, procesos y recursos.

DE LAS CINCO REALIDADES INMOBILIARIAS

12 de diciembre, 2017
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El asunto de La Reguerexia, ya sea por la cantidad de tiempo que ha pasado en mi cabeza o por su verdadera complejidad, da para una infinidad de derivadas. La mayoría serán ya solo atribulados pensamientos que no verán la luz, porque no es lugar ni momento de ponerme monotemático, pero hay una última reflexión que querría compartir contigo. Esta es la referente a las realidades inmobiliarias.

Si el caso de La Reguerexia se estudia de forma más esquemática y menos novelada, se pueden observar las consecutivas variaciones que sufren todas sus realidades a lo largo de su periplo,
desde la absoluta divergencia hasta lo más cercano a la identidad,

y lo terrorificamente desconectadas que estas pueden llegar a estar.

¿Qué realidades son esta? Te animo a descubrirlas en Notaría Abierta, el blog colectivo notarial de referencia, donde han publicado la historia:

https://www.notariabierta.es/fisica-catastro-registro-notaria-realidad/

DE LA REGUEREXIA

9 de octubre, 2017
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La historia de La Reguerexia es la de uno de los proyectos más intensos que he llevado. Lo es profesionalmente, porque existe casi desde los inicios de GRAVITAS, y también lo es a nivel personal, por el alto grado de seguimiento e implicación que ha requerido.

Todo comienza con una medición, para comprobar la superficie escriturada de la propiedad de unos conocidos llamada La Reguerexia, y termina enfangado en una compleja historia de imprudencias, chapuzas y desatención por falta de actualización registral desde hacía décadas, como ya te contaba en su dia en esta entrada.

Desde el punto en que quedó entonces continúo la narración, según la he ido compilando a medida que avanzaban los acontecimientos. Queda así un relato dramatizado al modo y manera de la odisea que supuso este viaje: un tránsito azotado por un mar de peligros antiguos que no ha dado tregua.

Día 0.- Tras los acontecimientos relatados en el último apunte de este viaje, queda impuesta la quietud al enfrentarnos con la disparidad de intervinientes: cliente, sus hermanos, su tía y sus primas. No corre el viento, como tampoco corren ni verdades, ni mentiras.

Día 1.- Vuelven los vientos a empujar a este Páralo en su misión. La isla del notario bueno por conocer ha sido avistada, pero la prudencia dirige el navío después del espejismo que resultó ser el peñón del notario conocido, quien dijo que de nada serviría corregir su propia escritura.

Conseguimos reunir las almas de cliente, hermanos y tíos carnales, incluyendo representación acreditada de primas usufructuarias. Amarrado el barco, damos cuenta de las penurias pasadas a oficial y notario, que nos ayudan a buscar solución: los hermanos otorgan poderes al cliente para el resto de operaciones, bajamos la titularidad de la finca dos generaciones, rectificamos tres documentos públicos y ejecutamos una compraventa en el mismo acto. Logramos escapar con dos fincas, las atrapadas en el tiempo, pero ya a nombre de su poseedor real y actual. Dos fincas que decidimos mantener separadas para no desviarnos demasiado de donde Catastro había dejado la historia. Tiempo habrá a agruparlas y dar el golpe de gracia: la discrepancia de superficies y geometría con la cartografía catastral, que habrá de ser subsanada, nos obligará a un trámite notarial en el que podamos hacer la agrupación y correspondencia en documento público en un solo trámite.

Día 2.- Con la bodega repleta de prueba documental estimada suficiente, el piloto promete la placidez de las costas del Registro de la Propiedad, con vistas a encarar después Catastro y así modificar, de una sola vez y por todas, la realidad del órgano fiscal.

Con tierra registral a la vista, la Ley 13/2015 abre el pellejo con los vientos del oeste. No está dispuesta a darnos tregua y, como son dos fincas que habrían de ser agrupadas —en Catastro constaban tres parcelas, desconocemos el porqué—, se nos exige coordinación catastral primero. El doble título como medio de inscripción es ya cosa implanteable cuando hay duda fundada, y sólo queda la opción de recoger velas y acatar las órdenes.

Día 3.- Encaramos, pues, puertos catastrales pertrechados con lo puesto y despeinados tras el envite. El informe de validación positivo acompaña. Se plantea un cambio de titularidad, alteración de geometría y agrupación de tres parcelas en el mismo procedimiento. El Polifemo inmobiliario admite a trámite el órdago y nos encomienda al inquebrantable suspense de sus plazos.

Día 4.- Un colindante, embaucado por los perturbadores cantos de sirena de no saber de qué se le habla, se opone a la alteración fundada. Ni tan mal, considerando que se contaron hasta 7 parcelas vecinas y que, por ser cambio de geometría y titularidad en el mismo expediente, no se tuvo acceso a los datos protegidos de sus titulares.

Día 5.- Catastro, en buena lógica, resuelve negando la modificación total, aunque acepta la parte que los vecinos consultados dieron por buena. Sabe a poco e insistimos, esta vez buscando la conformidad del colindante opositor que, ahora si, es conocido gracias a la información contenida en el expediente digital de la sede electrónica.

Día 6.- Ponemos pie en las agrestes tierras de la colindancia y alcanzamos acuerdo por escrito sin mayor complicación, mientras la vecina nos explica que se había opuesto confundida por la poca información aportada por el ente tributario en este tipo de tramitaciones —sus palabras, no mías— y que tuvo miedo porque tenía ella otros temas abiertos por otro lado de la parcela. Sus historias se cruzan con nuestras historias. Catastro es la historia de todos.

Día 7.- Se explica al órgano tributario la razón de nuestra falta de información, aquella que no nos permitió conocer a los colindantes y contactarlos preventivamente: la falta de titularidad. Catastro acepta el argumentario y cede el territorio a favor del cliente. Logramos escapar, como asidos al vellón de un carnero, sólo para seguir remando en el peligro. Esta vez, eso si, dentro de la legalidad a ojos de Hacienda. Falta bregar en las bravías aguas del derecho hipotecario.

Día 8.- Las costas de Ítaca estaban en el Registro de la Propiedad. El oficial nos propone “lo mejor” al tener las fincas separadas: inscribirlas independientemente pero teniendo que trazar la línea separadora en Catastro y solicitando una innecesariedad de licencia para adaptar superficies. Lo mejor bajo el argumento de que siempre se está a tiempo de agrupar, pero volver a segregar sería un problema. Y lo mejor, también, de cara a liquidar tasas por dos inscripciones en lugar de una, aunque doy por hecho que no se propuso con eso en mente.

En la práctica es inviable: la innecesariedad se pediría porque ya hay licencia para la división de una finca de 15.000 en dos de 7.500. Las escrituras recogen estas medidas, pero Catastro tiene una superficie ligeramente diferente —dentro de ese 10% que tolera por el art. 45 del TRLCI—, por lo que no sería posible inscribir la nueva geometría sin entrar en conflicto con la Ley 13/2015, que exige RGA en caso de segregaciones y aquí, y sin que sirva de precedente, el error no está en la geometría catastral —que nosotros mismos habíamos adaptado a la realidad en este periplo—, sino en lo recogido literalmente en documentos públicos. En resumen, el oficial propone volver a guerrear en Troya; y eso nos toca… Nos toca la moral.

Día 9.- Embarcados ya en cuestiones de forma, se opta por agrupar ambas fincas en notario, que parece ser nuestro Telémaco, y recuperar así el tracto en la forma en la que había quedado, antes de la segregación maldita. De esta forma, también se adapta la descripción a la superficie catastral y se actualizan colindantes. Todo ha de cambiar para que nada cambie. Para cerrar un asunto que ha navegado sin rumbo durante 17 años. Todo vuelve a su cauce registral y Penélope, en forma de seguridad jurídica, nos reconoce al final del camino.

DEL GIRO Y DESPLAZAMIENTO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL

16 de diciembre, 2016
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Si eres un habitual de este espacio de reflexión y despotrique habrás notado que todos mis escritos siempre parten o concluyen con un quejumbroso y pusilánime lamento lanzado al aire. Si no eres un habitual, quedas avisado: sin crítica no hay progreso.

Esta vez, sin embargo, será parcialmente diferente. Pero sólo parcialmente, que si no ¿qué gracia tiene? Hoy la crítica es interna. Dirigida al colectivo de técnicos que trabajamos con la geometría inmobiliaria.

Todo parte del concepto gráfico de inmueble. Durante largo tiempo nos hemos despreocupado de corregir la percepción, general y errada, de que los inmuebles son figuras poligonales rígidas, en lugar de hacer pedagogía de su verdadera naturaleza de suma de segmentos lineales independientes.

Esos segmentos independientes, que no han de arrastrar necesariamente a todo el polígono inmueble en una eventual alteración, son los linderos.

Asumir este postulado permite entender, además y con mayor facilidad, los conceptos de incertidumbre relativa y absoluta en relación con el origen de su posible imprecisión. Así, mientras que la incertidumbre relativa hace referencia a la posición de los linderos

—o más concretamente, a los puntos individuales que los forman—

respecto del conjunto, la incertidumbre absoluta se refiere a la posición del conjunto inmueble con relación a su entorno.

Llegados a este punto, procede presentar a las isometrías que dan título a esta entrada.

Dando por axiomáticos los conceptos de traslación y rotación —desplazamiento y giro, según Catastro—, vamos a centrarnos en su aplicación sobre un parcelario continuo como es el catastral.

Lo primero que hace falta comprender es que estas isometrías pueden aplicarse, lógicamente, a nivel de lo relativo —cada uno de los linderos— o de lo absoluto —el inmueble al completo—. De esta forma, un giro puede aplicarse para corregir un único lindero o para rotar el inmueble al completo, mientras que el desplazamiento se puede considerar también a estos niveles —sólo un lindero o todo el inmueble—.

Esta diferencia de posibilidades debe utilizarse siempre con un principio de prudencia en mente, y comprobar siempre si la afección es a nivel relativo antes que absoluto.

La consideración de revisar posibles errores a nivel relativo antes que a absoluto implica, no obstante, una temida variación de la superficie. Por razones que desconozco —o que prefiero desconocer— sigue siendo preferible hacer prevalecer el valor de la superficie sobre la disposición real de los linderos, cuando la superficie no es más que un dato derivado de la disposición real de los linderos.

Es como si tuviésemos dudas sobre la frontera con Francia y decidiésemos involucrar a Portugal por si todo estuviese mal en la misma medida. Igual ejemplo sería aplicable a municipios completos y sus deslindes. Impensable. Es por esto también que, incluso a nivel catastral, cada lindero se subsana siempre de forma independiente con cada colindante.

Pero es que ni siquiera tendría que ser sólo una cuestión de mera prudencia, sino que hay razones para considerar con mayor probabilidad que lo variable sea el lindero singular antes que en inmueble al completo: hay operaciones hipotecarias que permiten variar la geometría de un inmueble —agrupaciones, segregaciones o permutas— y operaciones técnicas que permiten corregir errores en sus límites —subsanaciones catastrales, representaciones gráficas alternativas o simples alteraciones descriptivas mediante documento técnico—, por lo que se hace más fácil que las deficiencias se produzcan a nivel relativo antes que absoluto, siendo estas últimas, probablemente residuales.

De esta manera, y aunque artículos como el publicado por D. Antonio Jiménez Clar* puedan ser muy esclarecedores y exquisitos en su didáctica, su abordaje desde un punto de vista excesivamente teórico y sin comprender enteramente las implicaciones que puede suponer la aplicación de isometrías a conjuntos cartográficos más o menos extensos, pueden suponer un nuevo problema dada la importancia que da Catastro a estas herramientas desde la modificación normativa y las posteriores resoluciones técnicas —unos giros y desplazamientos que, por otro lado, ya eran notificables al organismo fiscal antes de la reforma—.

Pero es que incluso muchos técnicos inexpertos —que se han lanzado al ruedo inmobiliario sin visión crítica— han asumido estos giros y desplazamientos como algo asociado al eterno cuestionamiento de la cartografía catastral, dando por hecho que cualquier discrepancia en la representación de los inmuebles ha de derivarse, inexcusable y necesariamente, de este tipo de imprecisiones, y no de una mala definición de alguno de los linderos de forma individual. Esto, además, puede suponer un costoso agravio a colindantes y terceros si el giro o desplazamiento propuestos se ejecuta sin comprobación.

Tal es la excesiva difusión de estos conceptos como parte de la normalidad catastral, que se dan casos en los que las isometrías llegan a plantearse a nivel de municipio completo. Algo que, sin conocer a fondo casos concretos —una reciente resolución de la DGRN** hablaba del municipio de Alicante afectado por este “achaque”—, me parece una absoluta aberración.

Es por ello que, a modo de conclusión, me gusta recordar la particular meticulosidad con la que los miembros de los Géomètres-Experts*** estudian detalladamente cada tipo de modificación o alteración en la geometría de un inmueble, asumiendo la calidad del dato y la responsabilidad del dueño para con su propiedad, sin plantearse la posibilidad de errores a gran escala. Porque, en definitiva, los inmuebles deben ser entendidos como una suma de linderos individuales, cada uno con su problemática y sus circunstancias, más que como una entidad geométrica única y homogénea.

*(http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/desplazamientos-cartografia-catastral/)

**(Caso 458: http://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/por-meses/resoluciones-dgrn-noviembre-2016/#r458)

***La Primera Asamblea General de la Asociación Española de Geómetras Expertos del año 2016 se hizo coincidir con el evento análogo del Conseil Regional Bordeaux Aquitaine de nuestros compañeros franceses, en San Sebastian, el pasado mes de marzo, donde ambos colectivos compartieron jornada técnica.

DE LA COORDINACIÓN TERRITORIAL GRÁFICA

28 de julio, 2016
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El pasado miércoles tuve la ocasión de asistir a la Jornada sobre coordinación territorial gráfica. Catastro, notariado y Registro de la Propiedad (Ley 13/2015), organizada por el Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.

No es la primera vez que acudo a un evento del ICAO y siempre he salido con muy buen sabor de boca. Reconozco, no obstante, que esta vez llegué con pocas expectativas. Una más de tantas jornadas al calor de la ya no tan reciente Ley 13/2015 parecía excesivo. Sin embargo, como de costumbre y gracias a la frescura del discurso de los ponentes y al rodaje que comienza a tener la reforma, la cita resultó sobresaliente.

Terminados los debidos cumplidos, te comento, lo más brevemente que pueda, los descubrimientos, observaciones y conclusiones personales que he sacado tras la jornada.

Dividida en tres bloques temáticos, en los que un representante de cada uno de los actores intervinientes exponía su punto de vista, el encuentro abrió con una presentación por parte de D. Rogelio Pacios Yáñez, notario de Ponferrada. Este presentó los nuevos mecanismos de interacción notario-catastro y expuso la renovada agilidad con la que se afrontan los trámites en el tráfico inmobiliario.

Las ventajas del servicio de tramitación inmobiliaria, como herramienta notarial, suponen una mejora en las interacciones telemáticas. Mientras antes sólo podía resolverse a través de plataforma informática un limitado número de supuestos —si no tomé nota equivocadamente, únicamente los casos en los que había 100% de dominio o usufructo—, esta funcionalidad notarial ampliaba hasta abarcar todo el espectro de transmisiones patrimoniales

—no solo el cambio de dominio y usufructo a porcentajes diferentes del 100%, sino afectando también a otros derechos reales—.

Además, los plazos de tramitación se reducían enormemente: cambios de dominio de forma automática —permitiendo la descarga de certificaciones catastrales actualizadas en tiempo real—, creación de nuevas parcelas catastrales en 24 horas y subsanaciones de discrepancias en tiempos máximos de 5 días.

Todo ello contando, además, con una mayor y mejor coordinación con los técnicos expertos en la materia. De esta forma, y únicamente con el CSV del informe de validación catastral, el notario puede validar la geometría GML asociada al informe y precargada por el técnico en la SEC

—cabe recordar que el informe de validación catastral, sin esta validación notarial, es un documento meramente informativo—. Mayor velocidad en el trámite y mayor seguridad en la transmisión y actualización de datos.

Asimismo, también anunció la futura implantación de un portal de integración entre notarios y técnicos que servirá de puente para el intercambio fluido de la información gráfica.

Resulta evidente, por tanto y por si no hubiera quedado claro en nuestro trabajo diario, que los notarios son los primeros actores con los que debe entenderse el profesional experto en propiedad inmobiliaria.

D. Pablo Puyal, por su parte y como adjunto a la Directora General del Catastro, planteó las bondades de Catastro en este asunto.

Aquí debo empezar con una aclaración: reconozco que, aunque generalmente la crítica a Catastro por parte de los técnicos se plantea desde la puesta en cuestión de la escasa precisión de su cartografía, empiezo a notar un cambio en el discurso catastral. Lejos de la pasada defensa de sus servicios sin atención a dialogo, Pablo Puyal supo transmitir un renovado texto que hacía más cercano al ente público y permitía ver que la disposición de este organismo frente a la nueva reforma es claramente positiva.

Para empezar tumbó, con soltura y elegancia, la comentada crítica que nunca antes había tenido respuesta tan contundente: la cartografía catastral no responde a criterios de ordenamiento civil o propiedad, sino a una mera necesidad de comprobación de las superficies tributarias

—cuando el obligado tributario emitía queja sobre la contribución, fue necesario comprobar el elemento de cálculo, pero a Catastro le servían de sobra sus tablas y amillaramientos—. Porque Catastro no es ni más ni menos que eso, un inventario fiscal.

Partiendo de esa premisa hizo un breve repaso al alcance y limitaciones de la cartografía de que dispone Catastro

—que es de mayor calidad desde 2002, año de aprobación del TRLCI—. Si bien es un parcelario aparente del territorio nacional

—el único, y de ahí su gran valor, por otra parte— y carece de legitimación en materia de propiedad, si que goza de presunción de veracidad. Y esa presunción de veracidad, muchas veces cuestionada en chascarrillos de café, debe ser refutada de forma seria. Esta, y no otra, es la justificación de la existencia del proceso de subsanación de discrepancias: Catastro asume sus limitaciones y esta abierto a correcciones si estas son detectadas. Pero han de ser detectadas. Y será el obligado tributario el responsable de notificarlas.

Por tanto, a efectos fiscales ocurren dos cosas con la cartografía: Primera, que al tener todo el territorio un titular tributario asociado, los recaudadores recaudan independientemente de la precisión cartográfica. Y segunda, que en los lugares en los que puede haber mayor imprecisión, léase catastro de rústica, es donde menos influencia tiene esa precisión por el reducido IBI repercutido por metro cuadrado. Es decir, la referida precisión catastral ni la necesita ni la ha necesitado Catastro jamás para sus fines.

El problema lo tenemos nosotros, los intervinientes en la seguridad jurídica inmobiliaria, al utilizar la cartografía catastral para nuestros fines.

Habrá que buscar, por tanto, el balance; el necesario equilibrio que nos permita usar esa fantástica herramienta que es la cartografía catastral a los fines comunes del tráfico inmobiliario. Y he tenido la impresión de que Catastro esta dispuesto y esta reforma parece invitar a ello.

También es cierto, por último, que por deformación profesional y por ámbito de actividad, a veces cometemos el error de centrarnos en Catastro como mero generador de cartografía cuando realmente es una entidad tributaria internacionalmente reconocida y con un largo historial de eficiencia

—seguro que a nadie han dejado de cobrarle el IBI—. Sea todo dicho.

Finalmente intervino la representante registral, Dña Margarita de Carlos Muñoz, decana autonómica en Asturias del Colegio de Registradores. A pesar de haber tenido que asumir improvisadamente la charla, ya que D. Joaquín Delgado Ramos no pudo asistir por problemas de transporte, supo hacer una loable autocrítica al sistema hipotecario que difícilmente otros se habrían atrevido a afrontar.

No obstante, una autocrítica necesaria y dejando claras las responsabilidades que todos hemos podido detectar en nuestro día a día laboral.

En primer lugar, explicó la fragilidad de un sistema hipotecario basado, desde sus inicios, en la descripción inmobiliaria literal y en la falta de consentimiento de los colindantes para la inscripción. Esto, fundamentado en el carácter voluntario del registro y en la finalidad hipotecaria del mismo, ha dado como resultado una mala descripción de muchas fincas. Puede que ocurra, en cierta medida, como con Catastro: detectadas sus virtudes en cuanto a seguridad jurídica y, preventivamente en base a nuestra latina conflictividad, lo hemos suprautilizado más allá de su finalidad hipotecaria.

Por otro lado, no dejó de evidenciar la responsabilidad del titular registral en cuanto a la efectiva posesión de su inmueble. Y es que, a veces, olvidamos el modo en la aún vigente teoría del título y el modo. Esta irresponsabilidad del titular, sumada a la levedad de la descripción literal, da lugar al descuido inmobiliario de los tiempos modernos

del “no se donde está mi finca”.

Finalmente, evidenció las flaquezas de la identificación catastral de fincas registrales al incorporar en los documentos públicos la referencia catastral. Multitud de propietarios, confundidos por la histórica falta de determinación geográfica de los inmuebles, identificaban diferentes fincas registrales con una misma parcela catastral, especialmente en rústica. Fue esa, y no otra, la razón mayor de la edad dorada de la doble inmatriculación.

No obstante, el tiempo, que todo lo arregla, y la tratada reforma del TRLCI y la LH, terminarán por ordenar y mejorar el tráfico inmobliario.

Además de lo anterior, también tuvo tiempo para comentar los nuevos limites para los cambios en las cabidas y los procedimientos más adecuados —que, de nuevo, volvían a pasar por el expediente notarial— y a pararse en la tan polémica tramitación de la georreferenciación de las obras nuevas —tanto obra nueva “nueva” como obra nueva “antigua”— haciendo referencia a las resoluciones de la DGRN al respecto.

Queda, por último pero no por ello menos importante, analizar la función del agente más relevante y que, aunque no estaba representado en la sala, era el que la ponía: el colectivo de abogados.

Tanto estos como los técnicos especialistas en topografía inmobiliaria, verdaderos activadores del mercado inmobiliario frente al papel pasivo de los anteriores, están obligados a colaborar en un tandem de profesionalidad multidisciplinar que ha de resultar en el garante efectivo de la seguridad jurídica inmobiliaria. Y es que, cuando los actores principales del tráfico inmobiliario —Notariado, Registradores y Catastro— parecen estar de acuerdo en la orientación de la nueva reforma, la colaboración más estrecha posible entre abogado y técnico especialista en propiedad inmobiliaria puede dar el remozado que todos vemos necesario pero que nadie se atreve a abordar.

A lo largo de este texto he procurado expresar mi opinión personal jalonada por la percepción, también personal, de los discursos emitidos por los ponentes. Esperando no haber malinterpretado el contenido de lo expuesto en la jornada considérese, en cualquier caso, todo lo aquí escrito como expresado a título personal.

DEL ESPACIO DE UNA MEDIA LUNA

6 de junio, 2016
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La conocida como Colina del Cuervo es una ladera gijonesa que comienza con una ligera pendiente descendente, hacia el nordeste y encarando el Cantábrico, para, tras un par de saltos de acantilado, dirigir su caída hacia la playa de Serín. Un acantilado más de los muchos que salpican el litoral de la costa norte, de no ser porque este lugar está considerado como uno de los puntos costeros de referencia para el despegue en parapente.

Aún y con toda su pompa deportiva, este paraje no habría de ser objeto de mayores comentarios en una bitácora como esta, de no ser porque se ha vuelto litigioso y ha llegado a los papeles por una cuestión de pura delimitación física de la propiedad —http://ow.ly/HZA2300XUI3—. Y ni siquiera toda la magna ladera es la que genera el problema, sino una media luna adyacente a la senda de la Ñora.

Este espacio semicircular, sin necesidad de estar ocupado por irreductibles galos, resistía en un pacífico uso público por parte de los caminantes y deportistas hasta que un particular, también asiduo al deporte de lanzarse con un paracaídas, decidiera adquirir el inmueble que supone los acantilados

—parcela 193 del polígono 119 de Gijón, para los más voyeristas—

y,
no sin cierta duda sobre el posible dolo en su decisión,

tuviese a bien vallar la media luna desde la que despegaban sus colegas de afición.

Y es que el lugar donde colocar una valla es, en el general de los casos, una cuestión de pura estética; pero en el país de Puerto Hurraco no nos cansamos nunca de usar la delimitación de la propiedad como un medio de conflicto y problemas.

Sin entrar a valoraciones que no proceden aquí —habrá tantas como lectores de la noticia, que cada cual saque la suya—, si conviene decir que un caso de estas características es el paradigma de la necesaria intervención preventiva en materia inmobiliaria porque, sea como sea y por desgracia, este caso es carne de sede judicial.

De un lado está el ayuntamiento, que ostenta la propiedad del camino y, por ende, supuesto titular de la media luna como extensión reservada del camino. Del otro el particular, propietario de la finca lindante al camino y, en su virtud, eventual dueño reclamante de la zona de despegue.

Y es que la necesidad de la actuación preventiva se hace evidente cuando ninguno de los intervinientes que pueden arrojar algo de luz sobre el asunto, tienen capacidad de hacerlo de forma clara e indubitada:

Por un lado está Catastro, que señala claramente el semicírculo anexado al camino en su cartografía. Pero el mismo Catastro ha sido largamente criticado —por méritos propios, todo sea dicho—

en lo que a la calidad de su cartografía respecta. De esta forma, la cartografía catastral no termina de ser una fuente totalmente fiable

—tal es así que muchos letrados usan ya la coletilla “pero ya sabemos como está Catastro…” como un mantra en los alegatos—

y, aunque el organismo fiscal pone todo su empeño en repararlo, aún arrastra importantes errores. Muchas veces derivados de la terca y pertinaz interpretación unilateral de los espacios geográficos, sin consulta a los afectados.

Por otro lado se encuentra el Registro de la Propiedad, que funcionando a las mil maravillas en su cometido como garante de la seguridad jurídica, hace aguas si se le requiriese sobre la vertiente georreferenciada de los derechos inscritos. Una vez más, el optimismo me lleva a pensar que se esta avanzando con las recientes reformas, pero en este caso se da otro problema añadido: con una superficie de 20.500 metros cuadrados, para la parcela 193, y de 170 metros cuadrados, para la media luna litigiosa; este trozo de terreno apenas supone un 8% de la superficie de la parcela catastral adquirida por el particular. He visto y defendido legitimas rectificaciones de cabida con porcentajes mayores.

Y en medio de la ecuación, la propia administración, en este caso la municipal, que parece ser la única que cuenta con un inventario convenientemente registrado de los bines inmuebles de titularidad pública, aunque con desconocidas incertidumbres métricas y a escala 1:2000. Pero si ya no todas las administraciones públicas tienen inventariado su patrimonio, huelga decir que este tipo de prevenciones brilla por su ausencia entre particulares y entidades privadas.

Sin embargo, el problema de fondo es, precisamente, que la seguridad jurídica de los bienes inmuebles, ya sea en forma meramente literal o acompañada de recinto georreferenciado, de nada sirve como técnica reactiva. Es, por naturaleza, una técnica preventiva: Doña Seguridad Jurídica Preventiva, para ser más exactos. Pero el problema de una delimitación de la propiedad consensuada, como con todo lo preventivo, es que corre el riesgo de considerarse innecesaria en tanto en cuanto, si funciona, sus resultados pasan desapercibidos, y si llegáramos a darnos cuenta de sus virtudes, es porque ya es demasiado tarde.

En cualquier caso, y dado que un compañero y amigo se encuentra inmerso en el asunto, me auto impongo como tarea el interesarme por el devenir del mismo para, igual que ahora, hacerte partícipe del resultado, que promete ser interesante.