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DE LOS DEFECTOS DE LA NORMA

La Ley 13/2015 era defectuosa. Le he dado varias vueltas al comienzo de este artículo, esa es la verdad, pero no he visto forma alternativa de plantearlo. Es mejor empezar sin paños calientes. Y no era ni es defectuosa por su aspiración, que es encomiable y algo que muchos reclamamos: la definición del objeto de derecho, en términos de propiedad inmobiliaria.

Era defectuosa, en primer lugar, por su pobre aplicabilidad. Porque no define procesos de resolución de los casos en los que la geometría inmobiliaria sea imprecisa o, directamente, errónea.

Era defectuosa por su idea de que la cartografía catastral es una buena base para una definición jurídica de la geometría inmobiliaria. Esto es, cuanto menos, ingenuo. Pero no porque “Catastro este mal”, argumento manido, recurrente y limitado de aquellos que no entienden la finalidad de este organismo. Su objetivo, el fiscal, permite rangos de tolerancia más amplios ya que, al fin y al cabo, solo necesita asociar un sujeto tributario a un espacio de terreno, sin que esto haya supuesto nunca mayores connotaciones, especialmente legales. Siempre que cada porción de terreno tenga un pagador asociado, Catastro está bien. Así que no es que “Catastro este mal”, sino que “Catastro no sirve”.

Era defectuosa por no atreverse a articular criterios y procesos técnicos reales para la generación de la representación gráfica. Un reglamento que establezca mínimos de calidad y responsabilidades derivadas.

Era defectuosa porque, a pesar de su clara intención de mejorar los procesos de seguridad jurídica, se dejaba contaminar por los menos exigentes procesos administrativos catastrales.

Pero sobre todo, la reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario era defectuosa en todo lo anterior hasta la llegada de la resolución del pasado 7 de octubre de 2020.

Hay quien defiende que, ante la difícil comunicación entre los Registros de la Propiedad y la Dirección General de Catastro, lo ideal para alcanzar la coordinación es buscar la subsanación catastral por la vía de la declaración administrativa y entonces, con una geometría catastral actualizada, buscar la coordinación. Pero esto suponía sustituir las garantías del proceso registral de consulta de colindantes —que incluirá a catastrales y registrales— por un mero procedimiento administrativo de audiencia —que, además, solo incluiría a titulares catastrales—.

A esto ha de añadirse que, a pesar de los reducidos márgenes de error manejados por la técnica topográfica, lo referido al margen de tolerancia técnica de Catastro, regulado en el RD 1464/2007, seguía plenamente vigente. De tal manera que si optábamos primero por la corrección catastral, podíamos ver nuestras pretensiones ahogadas en esa limitación, porque el organismo tributario no consideraba necesaria la alteración. La nueva resolución plantea la posibilidad de que el titular registral opte por la mejora de la precisión, perfeccionando la descripción geométrica incluida en el folio real, anteponiendo este derecho al criterio de identidad, que parece solo planteado como auxilio para despejar eventuales dudas fundadas; a diferencia de los mencionados márgenes de tolerancia catastrales que eran impuestos sin posible opción del titular —una muestra más del objetivo tributario, y no legitimador de derechos, de Catastro—.

La merma en la seguridad jurídica era tremenda. Resulta que dar prioridad de entrada a la cartografía catastral no solo era ingenuo, sino también imprudente. Esto también parece haberse solventado con la nueva resolución, que articula una serie de procesos y casuísticas que hace más atractiva la tramitación por la vía del Registro de los Propiedad.

Aunque la resolución conjunta publicada en 2015, al poco de la propia normativa de reforma, parecía dejar entrever el enfrentamiento entre dos gigantes por la hegemonía cartográfica y que, mientras se lanzaban piedras, las esquirlas de la lucha saltaban irremediablemente sobre la ciudadanía; la nueva resolución se atreve a establecer criterios técnicos en términos de precisión métrica, márgenes de tolerancia y condiciones topológicas; dotando de una mayor rigurosidad a la representación gráfica que acceda por la vía registral.

Al final se que estoy aquí, en este mi Speakers’ corner, vociferando al viento —tiene un punto de acción terapéutica y otro poco de reseña vital—, sin una certeza real de mi audiencia y, hasta esta nueva resolución conjunta, me preguntaba, con la incredulidad de un lustro de reforma, si tal vez la solución a este defecto de nacimiento, después de tantas idas y venidas, no sería, precisamente la “no coordinación”.

¿A quien beneficiaba la coordinación? ¿Acaso no defendemos que la seguridad jurídica inmobiliaria y el cobro de tributos son dos cuestiones diferentes y separadas cuyo único nexo común es que se ejecutan sobre elementos territoriales? También el urbanismo, las redes de distribución eléctrica o las dispersiones zoológicas se ejecutan sobre elementos territoriales y no aspiramos a ninguna coordinación ¿Por qué tanto empeño en una base gráfica única cuando, cada vez más y en un mundo de datos geolocalizados, nos rodeamos de múltiples bases gráficas adaptadas cada una a la información que pretenden representar?

Ahora observó el nuevo escenario con un moderado optimismo —está por ver su aplicación e implantación real más allá de la teoría—. Y lo veo porque creo que lo verdaderamente importante es la inscripción de la representación gráfica en los Registros de la Propiedad. Si, por supuesto que está muy bien que haya una comunicación desde estos hacia Catastro informando de las representaciones gráficas inscritas, pero si este no se da por informado o demora la respuesta, no hace falta recurrir a la excepción del artículo 10.5 LH, porque la geometría inscrita ya gozará, con el acto de inscripción registral, de los beneficios del artículo 38 LH (art. 10 LH), y porque según sigue recogiendo el artículo 3 del TRLCI, el contenido del Catastro se presumirá cierto salvo los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, que siempre prevalecen. Lo verdaderamente importante es anteponer la seguridad jurídica preventiva por encima de la laxitud administrativa y preservar los medios y garantías de este sistema y sus operadores. Lo verdaderamente importante es la existencia de una base de datos gráfica que recoja la geometrías de los objetos de derecho. Esto, que era una creencia personal y profesional, una lectura concreta de la situación, parece haber sido recogido de manera explicita en esta nueva resolución.

LAS VIRTUDES GENERALES

Tal vez la mía sea una percepción errada que surge de una visión sesgada del asunto, pero alcanzo la misma conclusión si enfrento las que se decían las novedades de la Ley 13/2015 según el propio Ministerio de Justicia:

Gran avance en cuanto a procedimientos y garantías en la delimitación geográfica de las fincas registrales y su coordinación con Catastro potenciando la interoperabilidad entre el Registro y el Catastro.

Claro que una ley, que ya en el segundo párrafo de su preámbulo alude a la coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, supone un gran avance en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y Catastro. Pero porque genera la obligación de forma directa, no porque la mejora surja como consecuencia de una regulación que lo promueva. La pregunta en consecuencia es clara: ¿Qué mejora surge como consecuencia de tal obligación de coordinación con respecto a la más simple inscripción de la representación gráfica del objeto de derecho? Cuestión, esta última, que si me parece un acierto largamente demandado ¿Cuáles son esas mayores garantías derivadas de la coordinación?

Desjudicialización de los procedimientos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos.

Este argumento es confuso, pudiendo rozar lo falaz. Todo depende de cuántas intención hubiera en intentar hacer pasar el concepto desjudicialización por sinónimo de una menor litigiosidad. Porque si es cierto que la reforma de la Ley Hipotecaria supone desjudicialización de procesos, pero no como consecuencia de una mayor seguridad jurídica, sino como el efecto directo de sacar de los juzgados determinados procesos no litigiosos de deslinde de fincas. Y específicamente refiero su no litigiosidad porque si estos procesos desjudicializados no se resuelven por la vía amistosa, vuelven de nuevo al cauce judicial.

No me parece mala idea sacar procesos de unos juzgados sobresaturados, especialmente cuando hay fuera de ellos profesionales con las mismas capacidades y que ofrecen las mismas garantías que las de un letrado de la administración de justicia, pero no veo como afecta positivamente a esto la coordinación de este ámbito jurídico con el ámbito administrativo del Catastro.

Modernización en las relaciones que han de existir entre el Catastro y Notarios y Registradores.

Una vez más la frase es tendenciosa. No hay duda de que el Catastro se nutre de la información que surge de los Registros de la Propiedad, como cambios de titularidad o alteraciones de uso, por poner un ejemplo; pero precisamente la información gráfica es aquella en la que ambas instituciones gozan de mayor independencia.

Por ejemplificarlo, Catastro también alimenta su base de datos, y así debe ser, de la información que le puedan trasladar las corporaciones locales, pero no por ello se ha planteado la coordinación su base gráfica con la del planeamiento urbanístico de cada municipio. Y eso que la delimitación jurisdiccional de los municipios en Catastro es discordante con las fuentes oficiales y un constante foco de confusión.

Procedimiento para posibilitar al interesado la puesta de manifiesto y rectificación de la representación catastral si ésta no se correspondiese con la de la finca registral; en ambos casos con salvaguarda de los derechos de los colindantes.

A los efectos administrativos de Catastro los derechos de los colindantes ya se encuentran salvaguardados por la preceptiva notificación propia del procedimiento de subsanación de discrepancias, por lo que la coordinación no supone mejora. Este mismo proceso de subsanación ya permite poner de manifiesto y rectificar la representación catastral si está no coincide con la registral.

Se podría entender que se asume la descripción registral como correcta pero, aunque no fuese el caso, preexisten procedimientos hipotecarios que permiten su actualización con la mayor de las garantías.

Acceso de forma sencilla y gratuita a posibles interesados a conocer qué porción concreta del territorio está siendo o ha sido objeto de algún procedimiento registral que afecte a su descripción y delimitación geográfica.

En este último aspecto la intervención catastral es ya tan innecesaria que ni se menciona; quizás a sabiendas de que ese es un aspecto ya cubierto por el sistema Geobase y de bases gráficas registrales: una herramienta que realmente responde a una necesidad social sin necesidad de una obligación normativa.

En definitiva, la interacción Catastro-Registro de la Propiedad, más allá de la ya existente antes de la Ley 13/2015, no aporta por si misma los efectos prescritos, sino que estos efectos visibles son resultado de la mejora de mecanismos, previos y ajenos a la coordinación, que afectan a las funciones de estos organismos por separado o que redundan en cuestiones ya reguladas.

Tal vez sea esa la razón del escaso éxito de la pretendida coordinación, ya que uno de los puntos más frágiles de la misma es, precisamente, la mejorable comunicación entre ambos organismos en cuanto a la coordinación gráfica; mientras otros aspectos de la reforma, como la inscripción de una representación gráfica y la consiguiente adquisición por parte de la misma de la salvaguarda del artículo 38 LH, si se han visto potenciadas y han influido en una mejora sustancial de la seguridad jurídica.

LA RESOLUCIÓN DE 7 DE OCTUBRE DE 2020

En resumen, y volviendo al inicio del artículo, la aspiración de definir el objeto de derecho era encomiable e ideal porque, por un lado dota de entidad física a la descripción literal y permite situarla sobre el territorio y, por otro, completa el puzle parcelario donde cada una de las anteriores es una pieza dando la posibilidad de advertir a terceros y salvaguardando sus derechos. Es el desarrollo ejecutivo paradigmático del deslinde del Código Civil. Donde yerra la norma es en esa obsesión por establecer una innecesaria e ineficaz comunicación con Catastro, un organismo dedicado a otro asunto, al que se le daba papel protagonista en un campo que no era el suyo. Es cierto que Catastro dispone de un parcelario continuo y aparente; pero precisamente el hecho de ser aparente lo hace incompatible con ser veraz, algo inaceptable por quien busca la seguridad jurídica.

Tal vez con hacer a Catastro fuente cartográfica subsidiaria a falta de deslinde técnico hubiera bastado, pero igual estoy yo obviando el perenne trasfondo de intereses corporativos. Porque priorizar la cartografía catastral sobre cualquier otra tiene una derivada curiosa: la cartografía, precisamente, es un punto estratégico tal que, si Catastro adquiere cada vez una posición más preferente —cosa que se logra haciéndola entrar en los registros de la propiedad y dotándola de trascendencia jurídica—, este organismo puede terminar por asumir las funciones registrales al haber logrado desplazar y vaciar de contenido a los propios Registros. Esto ya ocurre en modelos como el holandés, donde Kadaster asume de forma unificada las funciones jurídicas y tributarias; formato, por cierto, del que el Catastro español se ha mostrado admirador y defensor en no pocas ocasiones.

En este contexto aparece este nuevo documento de desarrollo de la Ley 13/2015, que da un vuelco absoluto a la situación. De esta forma, lo que originalmente parecía el camino hacia la imposición de una cartografía de limitada calidad como referencia de la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario se ha tornado, inteligentemente y por medio de esta nueva resolución conjunta, en la instrumentalización de dicha cartografía para servir a los mismos fines pero bajo los estrictos requisitos y controles del operador jurídico. Se avanza considerablemente en esta línea al plantear:

1.- Como se decía antes, da la sensación de que el Registro de la Propiedad se posiciona por delante de Catastro al asumir, con mayores y mejores efectos, la subsanación de las discrepancias geométricas. Catastro se mantiene como la solución rápida y sencilla, aunque menos eficaz, siendo ideal para aquellos casos que no presenten controversia. El Registro de la Propiedad, por su parte, adapta el proceso, a través de los diferentes procedimientos establecidos en la reforma de 2015, dando una mayor solidez y garantía jurídica al resultado. No conviene olvidar tampoco que los procesos por vía registral implican comunicaciones con Catastro, que tienen mayor garantía que las meras declaraciones del titular ante Catastro. El técnico competente pasará a reconocerse por proponer, en cada caso, la solución mas adecuada, y ya no solo por ser un mero ejecutor de representaciones gráficas (apartados sexto, séptimo y octavo).

2.- Se da una solución apropiada al problema de los giros y desplazamiento —adecuadamente renombrada como posicionamiento absoluto—, ya que generaba una curiosa irregularidad: daba peso de validez a geometrías erróneas, que llegaban reportadas como un giro y/o desplazamiento cuando, en realidad, no existía tal. Ese giro y desplazamiento, una cuestión que venía a poner de manifiesto un eventual error en la cartografía catastral, quedaba pendiente de su comprobación por el órgano tributario, que estudiaba la incidencia a escala de polígono o de área más extensa. No pocas veces, el giro y desplazamiento declarado se desestimaba por haber sido una interpretación inadecuada del declarante; pero el daño en el folio real ya estaba hecho. Al obligar a la presentación duplicada de loas coordenadas originales y las supuestamente desplazadas, el Registro dispone de herramientas para validar, llegado el momento, el listado que corresponda. Un filtro más para aquellos técnicos que no sean capaces de diferenciar simples incertidumbres de posicionamiento relativo —discrepancias geométricas— de errores de posicionamiento absoluto —giros y desplazamientos— (apartado séptimo).

3.- Se aborda también la respuesta a la inscripción de fincas incluidas en diseminados catastrales (apartado cuarto, punto 2).

4.- Aparece la consideración de “criterio de identidad gráfica” (ANEXO II), que flexibiliza la identificación de fincas y parcelas por medio de los “márgenes de tolerancia gráfica” (punto tercero y ANEXO II) y favorece, en la vía registral, criterios de control similares a los catastrales definidos en el  RD 1464/2007. No obstante, y a diferencia de lo que ocurriese con los criterios de Catastro, el Registro de la Propiedad abre la posibilidad de aceptar la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada por el titular de derechos por medio de lo que denomina “derecho a la mejora de la precisión métrica” (apartado segundo). Es decir, el “criterio de identidad gráfica” no es un filtro finalizador para evitar modificar y desestimar una posible mejora de precisión, como ocurre en la cartografía catastral —antepone lo suyo a lo aportado—, sino un medio de comprobación y aseguramiento para el Registro de la Propiedad en caso de duda fundada y a la hora de validar esa mejora de precisión —contempla la posibilidad de anteponer lo aportado a lo catastral, siempre que se encuentre dentro del margen de tolerancia—.

5.- Se concibe de forma explicita la posibilidad, hasta ahora resuelta casi de manera improvisada, de rectificar posibles errores en la geometría coordinada sin necesidad de recurrir a la vía judicial; única forma de cuestionar un procedimiento registral firme (apartado noveno).

6.- Se controlan y acotan los posibles efectos de las constantes alteraciones de cartografía catastral producidas durante las revisiones catastrales (apartado décimo).

7.- Se da utilidad coordinadora al Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC), que hasta ahora permanecía en un limbo extraño (apartado undécimo). En términos de ocupación de suelo, no deja de ser también muy interesante el precepto incluido en el ANEXO II, dentro del apartado referido al “criterio de identidad gráfica”, punto 3; donde establece la necesidad de inscribir la representación gráfica del solar de forma simultánea a la de la edificación cuando esta ocupe la totalidad del mismo o cuando existan dudas sobre posibles intersecciones en medianerías.

8.- Se resuelve de manera concreta, sencilla y eficaz la variada casuística de colindancia con el Dominio Público, sin evadir los supuestos de Dominio Público no deslindado, más común de lo deseable. Se protege también el dominio privado al plantear la necesidad de un documento acreditativo de la titularidad del suelo, evitando así abusos y forzando al cumplimiento de la obligación de la Administración de tener deslindados su bienes. Se busca poner fin, también, a los tan molestos, desde el punto de visto técnico, viales sin catastrar (apartados duodécimo y decimotercero).

9.- Por último, abre también una interesante puerta a la inscripción de la representación gráfica cuando se de una reordenación de la propiedad derivada de procesos de naturaleza urbanística, expropiación o deslinde administrativo, entre otros (apartado decimocuarto).

10.- Termina poniendo negro sobre blanco una incidencia habitual en las zonas limítrofes de municipios y distritos hipotecarios: como se ejecuta la correlación entre fincas y parcelas y quien es competente (apartado decimoquinto).

CONCLUSIONES

Es indudable que la nueva resolución da un impulso sin precedentes a la definición geométrica del objeto del derecho de propiedad; algo que no deja de resultar curioso ya que supone que tras años de parcelario catastral es un órgano eminentemente jurídico el que propone, asume y lidera el avance técnico. Sin embargo, la reforma de 2015 de la Ley Hipotecaria y la sustancial mejora de esta resolución se quedan a un diminuto paso de dar carpetazo definitivo a la importante litigiosidad aún presente en el ámbito de los derechos reales. Así, para no dejar huérfana la delimitación y ubicación geográfica de los bienes inmuebles sería necesario abordar un planteamiento algo más ambicioso basado en tres sencillos aspectos.

El primero, reconocer las finalidades diferenciadas del Catastro y los Registros de la Propiedad que, aún actuando sobre unas realidades coexistentes y mayoritariamente coincidentes, no terminan de ser idénticas. Ni han de serlo, por tener finalidades distintas: tributaria, la primera, y de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, la segunda.

En consecuencia, motivar la creación de una base de datos gráfica, de alcance nacional y asociada a todos y cada uno de los registros de la propiedad, ya sea de gestión directa o por terceros, que aloje la geometría jurídica de las fincas inscritas con junto con la documentación técnica que lo sustente. Si está coordinada, mejor, pero no es un elemento que pueda condicionar lo demás.

En segundo lugar, la práctica de manera preceptiva, como ocurre en otros países de nuestro entorno, de un proceso técnico-jurídico de deslinde para la efectiva inscripción en el registro de la propiedad de cualquier modificación hipotecaria o inmatriculación de finca. Aunque de facto el marco operativo ya se encuentra constituido en los supuestos de obligatoria coordinación incluidos en el artículo 9.b LH, nacido en la reforma de 2015, no estaría de más oficializarlo ni sería inoportuna la definición de un procedimiento técnico que lo dote de garantías y descargue la responsabilidad en un profesional de corte técnico.

Esto requerirá necesaria, complementaria e inexcusablemente, el apoyo, incluso fomento, de un perfil académico que, con clara base técnica, conjugue y amplíe estos conocimientos con un entendimiento de los mecanismos básicos del Derecho que afectan a la propiedad inmobiliaria. Este profesional estará llamado a ser un coaligado con los operadores jurídicos y alineado en sus prácticas con los principios hipotecarios.

Esta es, en todo caso, mi lectura del contexto actual, que puede no ser la más acertada, pero si que es parte del planteamiento al que pretendo darle continuidad en mi candidatura a la presidencia de la Asociación Española de Geómetras Expertos.

DE LA COMUNICACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y OPERADORES JURÍDICOS

Me gusta mucho la redacción del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y no por sus efectos legales, su desarrollo normativo, o su perfeccionamiento de la seguridad jurídica preventiva. Mi amor es más humilde que eso. Me gusta por la subordinación que hace de los linderos y la superficie a la ubicación y delimitación geométrica. “Completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”, dice textualmente. En términos de definición del objeto, implica la subordinación del fondo a la forma, de los datos derivados a los datos primarios. Algo que tiene todo el sentido desde el punto de vista geométrico, como ya he explicado en otras ocasiones.

Hacer resultante la descripción literal del inmueble, intangible e indeterminada, de una descripción geométrica, palpable y unívoca, es relevante porque esta ubicación y delimitación sitúan la finca registral en un marco cartográfico global, capaz de caracterizar al objeto por coordenadas únicas e inmóviles, evitando de forma sencilla dobles inmatriculaciones, en particular, o subterfugios que pretendan evitar la declaración de un negocio jurídico, en general.

No es que la descripción literal fuese incorrecta, ni mucho menos, pero estaba incompleta. Tampoco es una pretensión de remover los cimientos del sistema. Solo es la necesidad de mejorar una parte huérfana con un apoyo extrajurídico; porque todo lo anterior, toda esta labor técnica, es solo la, hasta ahora, ausente mitad en la descripción del objeto que es, a su vez, una parte mínima aunque de tremenda importancia, en el global del tráfico inmobiliario.

Siempre he entendido que la intención de la coordinación es mejorar y ampliar los controles del sistema de garantías jurídicas, aunque para ello haya que acudir a técnicos. Porque si algo caracteriza al sistema de seguridad jurídica inmobiliaria son sus exhaustivos controles y filtros.

Entre ellos destaca, por su importancia, la duda fundada, que aparece en el artículo 9 LH referida explícitamente a las representaciones gráficas y que tiene presencia importante en los artículos del Título VI que regulan la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. La duda fundada vigila la idoneidad de lo técnico, porque aunque esta suponga un apoyo incuestionable, aún está lejos del rigor jurídico esperable.

La duda fundada es discrecional. Lo es por propia lógica del concepto de duda; pero también porque lo técnico es complementario, de apoyo, y materia ajena al Derecho. También ocurre que el Registro de la Propiedad da publicidad y es garante de lo en él recogido bajo la salvaguarda de los Tribunales, así que ha de ser cierto. Y por todo ello, por sus amplios efectos jurídicos, la ajeneidad de lo técnico, y que el titular de cada Registro es dramático responsable de su contenido, su criterio ha de ser necesariamente vinculante.

Surge un problema, sin embargo, cuando confluyen ambas cuestiones: las posibilidades del artículo 199, que prioriza lo técnico, y la duda fundada aplicada en su tramitación, que es planteada por un profesional formado en cuestiones legales.

Lo ideal sería el punto en que ambas partes, técnica y jurídica, confiasen y entendiesen lo suficiente la labor del otro como para poder comunicarse y comprenderse sin error, sin desconfianza, sin necesidad de diccionario; estableciendo incluso formas reguladas de contacto. Porque que la duda fundada sea discrecional supone también que puede quedar abierta a procesos de consulta y comunicación.

Y es que, por lógica procesal hipotecaria, una vez planteada en firme la duda fundada y denegada la inscripción, no es posible presentar nueva prueba en unas eventuales alegaciones, ya que resulta improcedente por extemporánea. Aunque la duda fundada estuviese sustentada en algo totalmente inadvertido por el solicitante o su representante —por tangencial, por descontextualizado, por residual— y que se pudiese haber resuelto con una simple consulta.

De esta forma, la tramitación de un expediente por el artículo 199 termina siendo algo incluso más rígido que un proceso judicial, al que se le supone trasfondo litigioso y, por ello, se le exige una escrupulosa rigurosidad en su tramitación.

Afortunadamente, y por el carácter potestativo de la inscripción registral, el asunto no tiene fuerza de cosa juzgada, y puede reiniciarse con nuevos argumentos, aunque incurriendo en plazos más prolongados, costes reiterados, revisiones incómodas, cuestionamientos y enmiendas entre profesionales.

Y hete aquí que, como ya te habrás imaginado, todo este discurso surge de la experiencia personal:

Primero se solicita inicio de expediente con base en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que termina con calificación negativa por cuenta de una alteración catastral, residual, errada y corregida en el lapso de apenas siete meses —el tiempo que tardó el titular en percatarse y subsanarla—. Una alteración catastral antigua, circunstancial, condicionada, irrelevante y olvidada por el promotor —por solventada—. Pero una alteración que dejó huella en el historial de Catastro y que permite fundar duda razonable sobre una eventual ocultación de negocio jurídico —una supuesta agrupación no declarada—.

En ningún momento del proceso hay el más mínimo intento de comunicación en pos de intentar resolver los argumentos de aquella duda fundada, mayoritariamente peregrinos y que no encajaban con el resto de la documentación oficial aportada, ni siquiera con la propia registral.

Tal calificación, como lógico paso segundo, es objeto de recurso; pero la Dirección General no acepta las explicaciones referidas al origen de la alteración catastral y la ratifica como negativa. No procede aportar nueva documentación con el recurso, se dice. ¿Cuando, entonces, si no había constancia de tal hecho hasta ese momento? No se cuestiona en ningún punto del recurso la duda fundada, sino que meramente se intenta dar explicación a la información sobrevenida.

Cómo última opción y en tercer lugar, se solicita nuevamente el inicio de un expediente (para completar la descripción literaria) por la vía del artículo 199 LH, aunque está vez considerando en la argumentación esa interferencia catastral. Es decir, simplemente se reinicia el proceso con la nueva información explicativa, aquella que no había sido requerida durante el anterior 199 ni considerada en el recurso a DGRN. Esta vez, con la perspectiva del cuadro completo, resulta calificada positivamente. Pero esta perspectiva podría haberse tenido en el paso primero de haberse dado audiencia, evitando también el uso baldío de recursos temporales y materiales.

En resumen: misma finca. Mismas circunstancias. Mismo procedimiento. Dos resultados distintos. Pero sobre todo y como dolorosa conclusión, la certeza de que una mejor comunicación habría supuesto un resultado diametralmente opuesto, al permitir aclarar errores en un momento menos gravoso del proceso.

Cierto que una golondrina no hace verano, pero la flexibilidad comunicativa, esa que imagino que ya existe con otros operadores jurídicos, ha quedado huérfana en los procedimientos de la Ley 13/2015, donde ya intervenimos, inevitablemente, los profesionales técnicos. Y no considerar la posibilidad de una comunicación —o considerar al técnico como incapaz de la interlocución— solo ralentiza y desmejora un sistema de tráfico inmobiliario que funciona. Hasta el estructuradisimo proceso judicial tiene más garantías de defensa y respuesta. Esto, no obstante, también supone una mayor implicación por parte del técnico, que ha de conocer y saber dar repuesta a las necesidades y circunstancias jurídicas que afectan a su labor.

DE DOS TOPÓGRAFOS QUE MIDEN UNA FINCA

Hay un tópico que dice que si dos topógrafos distintos miden una misma parcela, se obtendrán dos resultados completamente diferentes.

El problema de esa caricatura, con la que incluso hemos asentido congraciados los profesionales, es que obvia el contexto y deja como poso una imagen de inutilidad, azar e irresponsabilidad de los ejecutantes, como si el desajuste tuviera un origen técnico o humano.

Ese contexto, que propicia y fomenta la aparición de divergencias, no es otro que el de una generalidad de inmuebles no deslindados, que hace que los técnicos que llevan a cabo sendos levantamientos opten por interpretar los límites de propiedad segun indicios físicos —con mayor o menor acierto— o, peor aún, según indicaciones particulares.

En el ideal ejecutivo, sin embargo, la definición de un límite de propiedad ha de nacer de lo recogido en el artículo 384 y siguientes de nuestro Código Civil, que en último término no es más que decir que cada uno de sus límites sea resultado de la voluntad y el firme consenso de los titulares a cada lado del mismo. No de un tercero. No de uno de los titulares de forma unilateral. No, solo por acuerdo de ambos titulares.

Pero si todo está tan claro, ¿Por qué no se ha hecho regularmente así? Principalmente por la confluencia de intereses privados —la delimitación por deslinde— y públicos —el inventariado general de la riqueza— sobre la definición geométrica de un inmueble, donde siempre ha tenido mayor alcance, más agilidad y mejor publicidad la administración, que ha tachado de ineficaz, lento y costoso el deslinde de todos los inmuebles, en favor de medios más expeditos aunque imprecisos, como la interpretación de linderos. En consecuencia, la acción de deslinde ha quedado relegada a una herramienta de resolución de litigios, aunque son varias las sentencias del TS que reconocen la innecesariedad de conflicto para su aplicación, y la definición jurídica de la propiedad se ha plegado a las representaciones administrativas catastrales. Una vez más, un tercero que no pregunta por la voluntad de los titulares —lo más cercano es hacerles responsables subsidiarios de cualquier discrepancia. Artículos 10.2 y 11.1 TRLCI—.

Podemos, entonces, ampliar el tópico y decir que si dos topógrafos distintos y Catastro miden una parcela, se obtendrán tres resultados completamente diferentes.

El caso es que, por esta mayor visibilidad de lo público, llega a denostarse el derecho privado al deslinde como si fuera un capricho infantil del particular, y no el elemento de evitación de conflictos que es. Como si ambos medios, público y privado, sirviesen al mismo fin. Cierto es que, a la mayoría de los efectos de la administración, sus propias bases gráficas son más que suficientes; pero no todo es la finalidad administrativa, y el derecho a la propiedad es eso: Derecho.

Esas serían las circunstancias que nos llevan a la rueda del inútil e interminable discurrir de medición tras medición, hasta haberlo medido todo por enésima vez, en un ciclo infinito. La rueda de los muchos topógrafos y los muchos resultados. Porque mientras no sea decisión de los colindantes, no será nunca correcto. Porque lo que hace falta no es —solo— medir, sino deslindar.

Es mas, de estar bien deslindado un inmueble, no habría nada que medir, porque su definición geométrica sería incuestionable, precisa, invariable y conocida. Y si se midiese, la medición de infinitos topógrafos daría infinitos resultados idénticos.

Nada nuevo bajo el sol. Esto, que pudiera parecer la más subversiva de las revoluciones, fue el proceder utilizado para la definición de los límites de término municipal entre finales del siglo XIX y principios del XX. Límites que, a día de hoy, siguen prevaleciendo frente a reinterpretaciones y transgresiones de los mismos.

Porque el deslinde, más allá de una delimitación física y por encima de todas las cosas, pretende una delimitación jurídica.

Es importante, por tanto, ser conscientes de que la interpretación unilateral de los límites de un inmueble puede ser la raíz de un desencuentro posterior. Qué, además, una delimitación interpretada puede ser del todo errónea e inútil. También es capital poner en valor la perdurabilidad de un acuerdo entre las partes y su validez como acto jurídico. Por todo ello, el deslinde es preferible al mero levantamiento, en los casos en los que lo que se dirima sea el alcance geográfico de los derechos reales.

El proceso de deslinde, no obstante, puede generar más pereza en el técnico incompetente, que de seguro preferirá seguir con la mera medición interpretativa, parcial y sesgada. Y puede ser así porque, debido a la intervención de la disposición de los colindantes y de las documentales de que dispongan, el deslinde requiere de un estudio más exhaustivo y un conocimiento detallado de la normativa de aplicación, donde los elementos físicos pasan a ser indiciarios más que probatorios.

La disposición de los colindantes es relevante en tanto en cuanto una buena relación de vecindad permite ser más flexible en la interpretación de la prueba documental, dando pie incluso a otorgar más peso a la autonomia de la voluntad, en caso de que las partes quisieran otorgar una nueva geometría —acto que luego habrá de trasladarse al asiento registral mediante la correspondiente actualización o negocio jurídico—.

En los casos en los que la relación no sea la óptima, se hace necesario ser más riguroso en la interpretación de la documental existente; si bien el proceso puede servir para acercar posturas y alcanzar puntos de encuentro en el marco de la apuesta general por los procesos de mediación.

Por último, de presentarse una relación litigiosa, además del mayor peso de los documentos aportados por las partes, la situación podra verse obligada a pasar a los juzgados; aunque no está de más iniciar un proceso de comunicaciones amistosas para intentar encauzar los intereses más allá de las relaciones personales. Conciliación y arbitraje como medio alternativo de resolución de controversias.

Con independencia de lo anterior, la prueba documental habrá de valorarse en función de su origen y características y con arreglo a la jerarquía que le corresponda según el ordenamiento jurídico.

Por último, se encontrarán los elementos físicos, que podrán servir para indicar e identificar una geometría más o menos cierta y, en consecuencia, ser modulados en busca de una definición jurídica del inmueble; pero cuyo poder vinculante se verá limitado por la voluntad de los titulares, en base al peso que ellos, y solo ellos, quieran trasladarle.

Estos tres elementos estarán presentes en cualquier deslinde, en mayor o menor medida y con mayor o menor peso en función de las circunstancias. Serán esas circunstancias las que marquen el discurrir del proceso de deslinde y sirvan de cimientos a la construcción de un procedimiento técnico, que irá necesariamente más allá de una simple medición.

DE LOS MEDIOS Y FORMAS DE CAPTURA DE DATOS

La popularización de “ya-no-tan-nuevas” herramientas de trabajo en el ámbito de la topografía, como la tecnología Lidar en escaneado terrestre o los UAS y RPAS, plantean una nueva categorización de los trabajos topográficos y de descripción geométrica, sugiriendo dos grandes grupos en función del modo de captura de datos. Por un lado, se podría hablar de una topografía directa que se sirve de receptores GNSS, estaciones totales y niveles y, por otro, de una captura remota de la información, por medio de los equipos mencionados al principio.

Esto supone una importante ampliación del espectro de herramientas disponibles y una mejora indudable en la versatilidad del profesional y la adaptación a los objetivos de cada proyecto.

De esta forma, precisión, densidad de puntos, tiempo de adquisición, tiempo de procesado o costes son algunos de los factores a considerar para determinar la rentabilidad e idoneidad. Sin embargo, hay otro elemento de discriminación, no tan evidente pero si más crítico: la singularidad o discrecionalidad en la toma de datos. Es este criterio el que justifica la clasificación.

Así, la topografía de captura directa toma el punto de forma concreta, discreta y fidedigna; mientras que la captura remota lo hace de forma masiva y obliga a un posterior proceso de interpretación de los datos, que conlleva una innegable carga subjetiva a la hora de identificar los elementos singulares de relevancia. Puede que no importe una desviación determinada en la posición de un punto concreto —ubicación de marquesinas de autobús o de edificios singulares dentro de una cartografía urbana—, que simplemente no esté interesado en información puntual —caso de determinación de usos del suelo o de volumetrías de material— o que la gran extensión o detalle del espacio de trabajo hagan necesaria una mayor densidad de información —mobile mapping—. Es ahí donde las virtudes de la captura remota se disparan. Pero no es el caso de los límites inmobiliarios.

Porque un lindero no es un elemento geoespacial interpretables sobre el papel, sino una condición jurídica.

Los linderos son una condición eminentemente jurídica, porque la propiedad determina las vinculaciones legales entre el propietario y la tierra que este pretende; pero no por ello dejan de ser un elemento geoespacial, en tanto en cuanto el objeto sobre el que se extiende tal derecho puede ser georreferenciado, determinando su ubicación, y definido geométricamente, mediante su forma y superficie.

Pero la propiedad, como derecho, es un intangible, y solo es posible trasladar al terreno su imagen; pero siempre prevalecerá el derecho por encima de esa imagen física, que es mero reflejo. Y es esa subordinación lo que hace complicada su definición geométrica, porque puede coincidir o no con lo existente en el terreno, con lo capturado de manera masiva. Ya sea por imprecisión de lo físico o por variación no actualizada lo de legal. Es decir, lo físico es indiciario, pero no necesariamente probatorio.

Para dar geometría a lo jurídico mas allá de la suposición sobre la realidad tangible, es inexorablemente necesario reconocer su génesis, basada en tres premisas consecutivas. Primera, que la propiedad llega hasta donde quiera su titular, por medio de la voluntad de dominio, exclusivo y excluyente, que ejerce sobre el territorio. En aumento del problema interpretativo de lo material, este dominio podría no tener un reflejo físico claro o fácilmente apreciable. Segunda, que la anterior voluntad ha de venir avalada por el acuerdo de colindantes, como regula el 384 CC y siguientes, o estaríamos hablando de una cuestión litigiosa. Y tercera, que a todo lo anterior le afectan las correspondientes limitaciones legales y afecciones que establece la normativa. Huelga decir lo improbable que es ya la evidencia física de cualquiera de estas limitaciones, ya sean urbanísticas, administrativas, tributarias o legales.

De esta forma, se hace necesaria la discriminación directa de elementos que, pudiendo parecer límites inmobiliarios, no lo son, como la diferenciación por usos de cultivo dentro de una misma propiedad; o la determinación de líneas que, sin estar definidas en el terreno de forma claramente visible, como hitos, surcos, relieves sutiles, alineaciones, etc, si son límites entre propiedades; o la consideración de elementos físicos deliberadamente desplazados, como un cierre retranqueado que permita un cierto tránsito; o, por último, que ni siquiera exista un reflejo físico del límite, como pudiera ser el caso de una delimitación de un área de actuación urbanística recién creada —y que, además, podría ser totalmente divergente con la realidad física existente—. Y no por ello son menos reales o eficaces. Se hace prominente, como decía, la discrecionalidad de los datos tomados; no ya porque no sea una cuestión de calidad y no de cantidad, sino porque esa calidad ha de ser contrastada: datos tomados en campo y que tengan en consideración la disposición, argumentaciones y declaraciones de los propietarios colindantes. Y es que esto puede tener una importancia dramática por el conflicto que una línea límite podría llegar a representar.

Y ahí es donde los medios remotos no se presentan como los más adecuados. Unas veces por incomparecencia en el terreno con su consecuente falta de selección personalísima de la información y, otras, por la comentada interpretación particular que requiere lo obtenido. Los datos directos se interpretan y consultan al momento de capturarse, mientras que remotos han de interpretarse con posterioridad, lo que dificulta el contraste de la información en caso de incertidumbre y puede suponer una aplicación errónea y parcial.

Tampoco es que los métodos directos se libren por completo de estas limitaciones, pero pueden ser complementados por procesos rigurosos de consulta a los colindantes y control de la legalidad in situ; junto con la ya discutida individualización, más efectiva, de los datos de campo.

Asi podemos llegar a la conclusión del asunto: no hay instrumento, máquina o tecnología, por muy precisa que está sea, que permita observar la voluntad de los propietarios. Para tener constancia de esta hace falta poner pie en tierra y, una vez hecho esto, ¿que ventaja tendría ya la captura remota, con su toma en bruto de datos, respecto de un instrumental con captura discreta de coordenadas concretas?

Indudablemente, los sistemas de captura remota han llegado para quedarse, y suponen un apoyo de primer orden a la topografía inmobiliaria, pero no pueden ser más que un complemento a las insustituibles técnicas tradicionales de toma discreta de puntos.

CATÁLOGO DE DISCREPANCIAS CATASTRALES: CAPÍTULO XII

Leviatán del urbanismo patrio. Adalid de la ofensa al medio ambiente, al sentido común y al gusto estético. Cascajo de mil noticias. El hotel de la playa de El Algarrobico, Almería, no aparece cartografiado como construcción en Catastro.

Parcela catastral: 9687604WF9998N

CATÁLOGO DE DISCREPANCIAS CATASTRALES: CAPÍTULO VIII

+ ¡Buenos días! ¿Es ahí el parcelario aparente continuo de todo el territorio nacional con excepción de País Vasco y Navarra?

– No, lo siento. Continuo no. Se ha equivocado usted.

+ ¡Vaya! Error mío. Disculpe.

Parcela catastral: el vacio circundante a E06601300TN89E (entre otras)

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