coordinación Archives - GRAVITAS ESTUDIO TOPOGRÁFICO

DE LA COMUNICACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y OPERADORES JURÍDICOS

21 de febrero, 2020
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Me gusta mucho la redacción del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y no por sus efectos legales, su desarrollo normativo, o su perfeccionamiento de la seguridad jurídica preventiva. Mi amor es más humilde que eso. Me gusta por la subordinación que hace de los linderos y la superficie a la ubicación y delimitación geométrica. “Completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”, dice textualmente. En términos de definición del objeto, implica la subordinación del fondo a la forma, de los datos derivados a los datos primarios. Algo que tiene todo el sentido desde el punto de vista geométrico, como ya he explicado en otras ocasiones.

Hacer resultante la descripción literal del inmueble, intangible e indeterminada, de una descripción geométrica, palpable y unívoca, es relevante porque esta ubicación y delimitación sitúan la finca registral en un marco cartográfico global, capaz de caracterizar al objeto por coordenadas únicas e inmóviles, evitando de forma sencilla dobles inmatriculaciones, en particular, o subterfugios que pretendan evitar la declaración de un negocio jurídico, en general.

No es que la descripción literal fuese incorrecta, ni mucho menos, pero estaba incompleta. Tampoco es una pretensión de remover los cimientos del sistema. Solo es la necesidad de mejorar una parte huérfana con un apoyo extrajurídico; porque todo lo anterior, toda esta labor técnica, es solo la, hasta ahora, ausente mitad en la descripción del objeto que es, a su vez, una parte mínima aunque de tremenda importancia, en el global del tráfico inmobiliario.

Siempre he entendido que la intención de la coordinación es mejorar y ampliar los controles del sistema de garantías jurídicas, aunque para ello haya que acudir a técnicos. Porque si algo caracteriza al sistema de seguridad jurídica inmobiliaria son sus exhaustivos controles y filtros.

Entre ellos destaca, por su importancia, la duda fundada, que aparece en el artículo 9 LH referida explícitamente a las representaciones gráficas y que tiene presencia importante en los artículos del Título VI que regulan la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. La duda fundada vigila la idoneidad de lo técnico, porque aunque esta suponga un apoyo incuestionable, aún está lejos del rigor jurídico esperable.

La duda fundada es discrecional. Lo es por propia lógica del concepto de duda; pero también porque lo técnico es complementario, de apoyo, y materia ajena al Derecho. También ocurre que el Registro de la Propiedad da publicidad y es garante de lo en él recogido bajo la salvaguarda de los Tribunales, así que ha de ser cierto. Y por todo ello, por sus amplios efectos jurídicos, la ajeneidad de lo técnico, y que el titular de cada Registro es dramático responsable de su contenido, su criterio ha de ser necesariamente vinculante.

Surge un problema, sin embargo, cuando confluyen ambas cuestiones: las posibilidades del artículo 199, que prioriza lo técnico, y la duda fundada aplicada en su tramitación, que es planteada por un profesional formado en cuestiones legales.

Lo ideal sería el punto en que ambas partes, técnica y jurídica, confiasen y entendiesen lo suficiente la labor del otro como para poder comunicarse y comprenderse sin error, sin desconfianza, sin necesidad de diccionario; estableciendo incluso formas reguladas de contacto. Porque que la duda fundada sea discrecional supone también que puede quedar abierta a procesos de consulta y comunicación.

Y es que, por lógica procesal hipotecaria, una vez planteada en firme la duda fundada y denegada la inscripción, no es posible presentar nueva prueba en unas eventuales alegaciones, ya que resulta improcedente por extemporánea. Aunque la duda fundada estuviese sustentada en algo totalmente inadvertido por el solicitante o su representante —por tangencial, por descontextualizado, por residual— y que se pudiese haber resuelto con una simple consulta.

De esta forma, la tramitación de un expediente por el artículo 199 termina siendo algo incluso más rígido que un proceso judicial, al que se le supone trasfondo litigioso y, por ello, se le exige una escrupulosa rigurosidad en su tramitación.

Afortunadamente, y por el carácter potestativo de la inscripción registral, el asunto no tiene fuerza de cosa juzgada, y puede reiniciarse con nuevos argumentos, aunque incurriendo en plazos más prolongados, costes reiterados, revisiones incómodas, cuestionamientos y enmiendas entre profesionales.

Y hete aquí que, como ya te habrás imaginado, todo este discurso surge de la experiencia personal:

Primero se solicita inicio de expediente con base en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que termina con calificación negativa por cuenta de una alteración catastral, residual, errada y corregida en el lapso de apenas siete meses —el tiempo que tardó el titular en percatarse y subsanarla—. Una alteración catastral antigua, circunstancial, condicionada, irrelevante y olvidada por el promotor —por solventada—. Pero una alteración que dejó huella en el historial de Catastro y que permite fundar duda razonable sobre una eventual ocultación de negocio jurídico —una supuesta agrupación no declarada—.

En ningún momento del proceso hay el más mínimo intento de comunicación en pos de intentar resolver los argumentos de aquella duda fundada, mayoritariamente peregrinos y que no encajaban con el resto de la documentación oficial aportada, ni siquiera con la propia registral.

Tal calificación, como lógico paso segundo, es objeto de recurso; pero la Dirección General no acepta las explicaciones referidas al origen de la alteración catastral y la ratifica como negativa. No procede aportar nueva documentación con el recurso, se dice. ¿Cuando, entonces, si no había constancia de tal hecho hasta ese momento? No se cuestiona en ningún punto del recurso la duda fundada, sino que meramente se intenta dar explicación a la información sobrevenida.

Cómo última opción y en tercer lugar, se solicita nuevamente el inicio de un expediente (para completar la descripción literaria) por la vía del artículo 199 LH, aunque está vez considerando en la argumentación esa interferencia catastral. Es decir, simplemente se reinicia el proceso con la nueva información explicativa, aquella que no había sido requerida durante el anterior 199 ni considerada en el recurso a DGRN. Esta vez, con la perspectiva del cuadro completo, resulta calificada positivamente. Pero esta perspectiva podría haberse tenido en el paso primero de haberse dado audiencia, evitando también el uso baldío de recursos temporales y materiales.

En resumen: misma finca. Mismas circunstancias. Mismo procedimiento. Dos resultados distintos. Pero sobre todo y como dolorosa conclusión, la certeza de que una mejor comunicación habría supuesto un resultado diametralmente opuesto, al permitir aclarar errores en un momento menos gravoso del proceso.

Cierto que una golondrina no hace verano, pero la flexibilidad comunicativa, esa que imagino que ya existe con otros operadores jurídicos, ha quedado huérfana en los procedimientos de la Ley 13/2015, donde ya intervenimos, inevitablemente, los profesionales técnicos. Y no considerar la posibilidad de una comunicación —o considerar al técnico como incapaz de la interlocución— solo ralentiza y desmejora un sistema de tráfico inmobiliario que funciona. Hasta el estructuradisimo proceso judicial tiene más garantías de defensa y respuesta. Esto, no obstante, también supone una mayor implicación por parte del técnico, que ha de conocer y saber dar repuesta a las necesidades y circunstancias jurídicas que afectan a su labor.

DE LOS MEDIOS Y FORMAS DE CAPTURA DE DATOS

13 de noviembre, 2018
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La popularización de “ya-no-tan-nuevas” herramientas de trabajo en el ámbito de la topografía, como la tecnología Lidar en escaneado terrestre o los UAS y RPAS, plantean una nueva categorización de los trabajos topográficos y de descripción geométrica, sugiriendo dos grandes grupos en función del modo de captura de datos. Por un lado, se podría hablar de una topografía directa que se sirve de receptores GNSS, estaciones totales y niveles y, por otro, de una captura remota de la información, por medio de los equipos mencionados al principio.

Esto supone una importante ampliación del espectro de herramientas disponibles y una mejora indudable en la versatilidad del profesional y la adaptación a los objetivos de cada proyecto.

De esta forma, precisión, densidad de puntos, tiempo de adquisición, tiempo de procesado o costes son algunos de los factores a considerar para determinar la rentabilidad e idoneidad. Sin embargo, hay otro elemento de discriminación, no tan evidente pero si más crítico: la singularidad o discrecionalidad en la toma de datos. Es este criterio el que justifica la clasificación.

Así, la topografía de captura directa toma el punto de forma concreta, discreta y fidedigna; mientras que la captura remota lo hace de forma masiva y obliga a un posterior proceso de interpretación de los datos, que conlleva una innegable carga subjetiva a la hora de identificar los elementos singulares de relevancia. Puede que no importe una desviación determinada en la posición de un punto concreto —ubicación de marquesinas de autobús o de edificios singulares dentro de una cartografía urbana—, que simplemente no esté interesado en información puntual —caso de determinación de usos del suelo o de volumetrías de material— o que la gran extensión o detalle del espacio de trabajo hagan necesaria una mayor densidad de información —mobile mapping—. Es ahí donde las virtudes de la captura remota se disparan. Pero no es el caso de los límites inmobiliarios.

Porque un lindero no es un elemento geoespacial interpretables sobre el papel, sino una condición jurídica.

Los linderos son una condición eminentemente jurídica, porque la propiedad determina las vinculaciones legales entre el propietario y la tierra que este pretende; pero no por ello dejan de ser un elemento geoespacial, en tanto en cuanto el objeto sobre el que se extiende tal derecho puede ser georreferenciado, determinando su ubicación, y definido geométricamente, mediante su forma y superficie.

Pero la propiedad, como derecho, es un intangible, y solo es posible trasladar al terreno su imagen; pero siempre prevalecerá el derecho por encima de esa imagen física, que es mero reflejo. Y es esa subordinación lo que hace complicada su definición geométrica, porque puede coincidir o no con lo existente en el terreno, con lo capturado de manera masiva. Ya sea por imprecisión de lo físico o por variación no actualizada lo de legal. Es decir, lo físico es indiciario, pero no necesariamente probatorio.

Para dar geometría a lo jurídico mas allá de la suposición sobre la realidad tangible, es inexorablemente necesario reconocer su génesis, basada en tres premisas consecutivas. Primera, que la propiedad llega hasta donde quiera su titular, por medio de la voluntad de dominio, exclusivo y excluyente, que ejerce sobre el territorio. En aumento del problema interpretativo de lo material, este dominio podría no tener un reflejo físico claro o fácilmente apreciable. Segunda, que la anterior voluntad ha de venir avalada por el acuerdo de colindantes, como regula el 384 CC y siguientes, o estaríamos hablando de una cuestión litigiosa. Y tercera, que a todo lo anterior le afectan las correspondientes limitaciones legales y afecciones que establece la normativa. Huelga decir lo improbable que es ya la evidencia física de cualquiera de estas limitaciones, ya sean urbanísticas, administrativas, tributarias o legales.

De esta forma, se hace necesaria la discriminación directa de elementos que, pudiendo parecer límites inmobiliarios, no lo son, como la diferenciación por usos de cultivo dentro de una misma propiedad; o la determinación de líneas que, sin estar definidas en el terreno de forma claramente visible, como hitos, surcos, relieves sutiles, alineaciones, etc, si son límites entre propiedades; o la consideración de elementos físicos deliberadamente desplazados, como un cierre retranqueado que permita un cierto tránsito; o, por último, que ni siquiera exista un reflejo físico del límite, como pudiera ser el caso de una delimitación de un área de actuación urbanística recién creada —y que, además, podría ser totalmente divergente con la realidad física existente—. Y no por ello son menos reales o eficaces. Se hace prominente, como decía, la discrecionalidad de los datos tomados; no ya porque no sea una cuestión de calidad y no de cantidad, sino porque esa calidad ha de ser contrastada: datos tomados en campo y que tengan en consideración la disposición, argumentaciones y declaraciones de los propietarios colindantes. Y es que esto puede tener una importancia dramática por el conflicto que una línea límite podría llegar a representar.

Y ahí es donde los medios remotos no se presentan como los más adecuados. Unas veces por incomparecencia en el terreno con su consecuente falta de selección personalísima de la información y, otras, por la comentada interpretación particular que requiere lo obtenido. Los datos directos se interpretan y consultan al momento de capturarse, mientras que remotos han de interpretarse con posterioridad, lo que dificulta el contraste de la información en caso de incertidumbre y puede suponer una aplicación errónea y parcial.

Tampoco es que los métodos directos se libren por completo de estas limitaciones, pero pueden ser complementados por procesos rigurosos de consulta a los colindantes y control de la legalidad in situ; junto con la ya discutida individualización, más efectiva, de los datos de campo.

Asi podemos llegar a la conclusión del asunto: no hay instrumento, máquina o tecnología, por muy precisa que está sea, que permita observar la voluntad de los propietarios. Para tener constancia de esta hace falta poner pie en tierra y, una vez hecho esto, ¿que ventaja tendría ya la captura remota, con su toma en bruto de datos, respecto de un instrumental con captura discreta de coordenadas concretas?

Indudablemente, los sistemas de captura remota han llegado para quedarse, y suponen un apoyo de primer orden a la topografía inmobiliaria, pero no pueden ser más que un complemento a las insustituibles técnicas tradicionales de toma discreta de puntos.

DE LA LÍNEA CATASTRAL DE PROPIEDAD

14 de noviembre, 2016
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La pasada semana un cliente me contactó para replantear el límite que
separaba su trozo de terreno del de su vecino, ambos en rústica. Se
hacía ineludible, una vez más, la habitual pedagogía de deslindes:
primero títulos y, en su defecto, posesión, posible necesidad de adaptar
la descripción jurídica del título a la realidad extrarregistral,
eventuales subsanaciones catastrales, etc. Consecuentemente, y desde la
perspectiva técnica, era necesario decidir sobre el modo de comprobación
de la superficie conjunta a fin de aplicar, en su caso, los repartos
propuestos por el Código Civil (art. 386 y 387) y afrontar la problemática derivada de
posibles indeterminaciones en terceros linderos.

La situación real, sin embargo, devino inútiles tantas idas y
venidas, ya que ambos titulares habían inmatriculado sus respectivos
inmuebles hacía poco tiempo y, también los dos, habían confirmado la
correspondencia catastral de sus fincas registrales. Un gesto tan nimio había simplificado de manera pasmosa, aunque preocupante, la resolución
jurídico-técnica del asunto.

Pasmosa porque no hay duda de que el fundamento jurídico para la
resolución de esta incertidumbre seguía siendo el recogido en el
artículo 384 del Código Civil. Un artículo claro y conciso, abierto a
pocas interpretaciones. Este determina que el límite a reponer, en
aplicación estricta, es el que se derive del título y, en esta ocasión,
ese límite sería el catastral, ya que es la geometría
catastral la que ambos, aún en actos jurídicos separados pero
complementarios, habrían validado al incluir la certificación de
Catastro.

Preocupante porque la situación, sin embargo, nos traslada a un nuevo
escenario en el que la cartografía catastral trasciende su función
fiscal y alcanza cotas de documento erga omnes. Quiero entender, además, que
pese a que la inclusión de las certificaciones catastrales en sendas
escrituras es previo a la aprobación de la Ley 13/2015, el espíritu de
esta reforma no era otro que el alcanzado con esta situación, por lo
que, en este caso, sería asimilable a efectos de entender las presentes reflexiones.

La cuestión más peliaguda, sin embargo, son los eventuales problemas que deriven de esta nueva
situación en un momento en el que la normativa no parece estar aún todo
lo madurada que debiera.

Para empezar, y al realizarse la inmatriculación mediante
certificación catastral, la superficie asumida en escritura es exactamente la
descrita en este documento, por lo que se constriñe, y mucho, la
posibilidad posterior de variación: un aumento de cabida requeriría de
una nueva geometría catastral y, una alteración de la geometría
catastral necesitaría el aval de un documento público. Una perfecta cinta de Moebius. La limitación del
inmueble sería máxima y, aún siendo esto lo deseable desde el punto de
vista de la seguridad jurídica preventiva, se reduciría de forma dramática el
margen de alteración de las descripciones por
posibles errores en la cartografía catastral. No es necesario volver a hablar sobre el histórico de criterios técnicos exigidos por la DGC en la generación propia (fotointerpretación) y recepción externa

(NdR: ninguno)

de su cartografía: He visto rayos C brillar en la oscuridad, cerca de la puerta de Tannhäuser, y he visto superficies de monte con pendientes del 15% medidas con cinta métrica.

De conseguir
articular los procedimientos que permitiesen modificar dichas
descripciones, se presenta un evidente desequilibrio entre la
formalidad y garantías del proceso hipotecario (art. 199 LH y siguientes) y la falta de estas
características en el laxo procedimiento de subsanación de discrepancias
del artículo 18 del TRLCI. Todo ello entendiendo que, en el
momento que la certificación de Catastro gozase de oponibilidad a terceros por
elevarse a público como parte de la escritura de propiedad, la
modificación de la geometría catastral conllevaría una modificación
del objeto de derecho, no solo del objeto fiscal.

Relativo a esto último, Notarios y Registradores ya tienen capacidad para informar a Catastro de las modificaciones inmobiliarias que protocolicen o califiquen pero, si se alterase la cartografía catastral con los fines antes observados, ¿existe un sistema bidireccional de intercambio con el que Catastro pueda informar, en el caso de fincas coordinadas, a Notarios y Registradores para que consideren los efectos legales de una alteración en la geometría?

Toda la reflexión de este artículo y la sensación de una escandalosa falta de información en el usuario respecto de los cambios que ha supuesto la reforma de la Ley 13/2015, especialmente el trascendental giro en el rol de la cartografía catastral, tienen su base en la primera pregunta
que me hizo el cliente, pese a haber dado publicidad
registral al documento catastral: “¿por donde va mi
finca?”.

DEL FORMATO GML EN EDIFICIOS (I)

26 de enero, 2016
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No tengo intención de escribir el enésimo artículo sobre el formato GML —no por nada, sino porque creo que ya se han escrito fantásticos resúmenes a estas alturas de la implantación de la reforma—, pero sí he notado que la mayoría de los que he leído se centran en las parcelas catastrales, cuando los edificios, el otro modelo de GML, también tienen unas particularidades interesantes. Así que, después de que me haya tocado esta semana estrenarme con cartografía de edificios, me ha parecido oportuno contarte mi experiencia en estos arcaicos inicios del “GML-ismo” catastral en los que nos toca enredarnos con el código.

En este caso, y antes de meternos en harina, he comparado el formato GML de ejemplo que facilita la DGC para edificios —http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/formatos_intercambio.asp— con el descargable, para un edificio real, de la Sede Electrónica del Catastro. Varios autores remarcan las diferencias entre estos dos casos para las parcelas catastrales, hasta el punto de que el ejemplo de GML no pasa el test de verificación de la propia DGC. En mi caso y al tiempo de escribir esta entrada, aún no he logrado descifrar la piedra de Rosetta del GML de edificios. Espero poder lograrlo pronto —dedicaré una entrada específica a explicar el código, en su momento—, así que, por ahora, voy a centrarme en comentar las diferencias que he encontrado respecto a un GML de parcela catastral.

Entro, pues, a las peculiaridades del código para edificios.

Al abrir el ejemplo de GML de Catastro hay, al igual que sucede con el formato para las parcelas catastrales, unas instrucciones. Sin embargo, debido a la especial naturaleza de los edificios, en este código hay más datos modificables.

Lo primero que se solicita es la indicación de si el edificio es funcional o se encuentra en construcción. Importante matiz, ya que implica urbanismo y, salvo las obras de El Escorial y asimiladas, es cuestionable la carga impositiva sobre edificios en construcción y que aún no dispongan de final de obra. En fin, dilemas…

En el caso de que se indique como construcción funcional —“functional” frente a “underConstruction” en el código—, será necesario incluir la fecha de inicio y final de obra. Se deja en blanco en caso de que lo consignemos como en construcción.

El siguiente elemento sería el “identificativo (sic) de la finca y edificio“. Obviando que el término finca es meramente hipotecario, y no catastral, aquí sólo se incluye espacio para un identificativo, no dos. El ejemplo real consultado propone el código alfanumérico de finca y hoja del plano catastral —es decir, la referencia catastral del edificio sin los seis últimos elementos alfanuméricos— aunque, en el caso de edificaciones no registradas en la base de datos, lo suyo sería el identificador en las escrituras.

El problema de este identificativo, que en el ejemplo viene definido como “1A” como en el caso de la parcela catastral, es que aparece en varios puntos del archivo y debe ser sustituido en todos ellos. Pero ojo, cuidado, porque en algunos lugares, y por error, aparece únicamente referido como “1″

Es decir, a lo largo de las líneas de comando se encuentran textos como “ES.LOCAL.1″, “ES.LOCAL.1A”, “1A”, etc. En todos los casos el “1″ o “1A” debe ser sustituido por el identificador del edificio.

En un cúmulo de errores, el namespace aparece, para el caso de edificios, como “ES.LOCAL.1A” cuando el correcto sería “ES.LOCAL.BU.1A”. Otra cosa más a reparar en el formato de ejemplo.

Otro matiz importante es que el término LOCAL se utilizará únicamente para edificios que aún no estén dados de alta en la base de datos del Catastro, y se sustituirá por SDGC cuando se trate de la actualización de una edificación ya existente.

A continuación tendríamos que introducir el SRS, sistema de referencia espacial, con su código EPSG. Sin problema con esto, salvo que debe coincidir con el de la base de datos catastral. Debemos tener cuidado, como siempre, aquellos que vivimos en provincias con cambio de huso.

Entramos, llegado este punto, en una de las partes más jugosas: la lista de coordenadas. Para esto hace falta imagen.

La representación del dibujo es la cartografía en vectorial, descargada de la Sede Electrónica del Catastro, sobre la que he insertado, en rojo, los puntos del GML para poder analizar su estructura, siendo el número el ordinal en el que aparecen en las líneas de código.

Lo primero que llama la atención es, precisamente, el orden. En buena lógica se ha seguido el sentido de las agujas del reloj, aunque el inicio de la secuencia parece ser aleatorio. Respecto a esto también es interesante notar que el listado de coordenadas del GML cierra con el punto inicial, importante para la continuidad de la entidad poligonal, aunque esto ya se observa en el archivo de ejemplo de la parcela catastral.

En segundo lugar, es curioso ver que se han marcado los puntos correspondientes a la segunda planta —es una vivienda unifamiliar con bajocubierta—. Esto será también relevante cuando te hable de la superficie, pero ahora lo interesantes es saber que esos puntos deben marcarse aunque no exista en el código ningún diferenciador de altura mas allá de la indicación, en lineas posteriores, del número de plantas sobre rasante. Los puntos, por tanto, se “pegan” en el código del GML sin definir su cota.

Otro punto importante de la imagen —se ve que me estreno con el ejemplo ideal— es el punto 4. La línea de trazos discontinuos tampoco pertenece a la cartografía catastral, sino que ha sido insertada para poder entender de donde surge el punto 4. El polígono formado por los puntos 7, 8 y 9 es el porche de entrada a la vivienda —también será de relevancia en el apartado de la superficie—, por lo que el punto 4 se genera como proyección de la cuarta esquina del porche sobre la línea poligonal del muro ESTE. Parece, por tanto, que los puntos interiores deben trasladarse en proyección al paramento exterior.

De entre los siguientes datos solicitados podemos pasar sin pena ni gloria sobre los relativos a precisión, uso principal —¿Una vivienda en construcción debería consignarse como residencial?—, número de inmuebles —edificios independientes: viviendas, locales comerciales, plazas de garaje—, número de viviendas y número de plantas sobre rasante —¿Qué pasa con las plantas bajo rasante?—, para llegar al elemento más interesante, el datos de superficie construida.

A diferencia del GML para parcela catastral, la superficie construida NO tiene porque coincidir con la resultante de las coordenadas aportadas en la lista anterior, ¿Por qué? Sencillo, porque la propia definición de superficie construida de la DGC dice que “los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100“ y, dado que no se especifica en ningún momento si hay o no balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, la superficie es variable respecto de la meramente definida por las coordenadas.

Es importante recordar, también, que la misma definición de superficie construida dice que “En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros”. De ahí la relevancia de que el ejemplo sea bajo cubierta.

Con todo esto, que me ha quedado más largo de lo esperado —espero que, al menos, también interesante—, doy por expuesta mi experiencia con los GML para edificios. Seguiré pegándome con el código mientras lees esto. Deséame suerte.