No se meta en mi tierra: la batalla a cara de perro por las lindes
Artículo publicado en El País, 24. 11. 2024
https://elpais.com/economia/negocios/2024-11-24/no-se-meta-en-mi-tierra-la-batalla-a-cara-de-perro-por-las-lindes.html
DE LA FORMACIÓN CONTINUA
La Ley 13/2015, además de la innegable revolución que ha supuesto en términos de descripción de los inmuebles en nuestro país, aunque solo sea por la de veces que nos lo hemos repetido, también ha logrado una importante aunque inintencionada armonización con Europa. Porque, si bien responde a una especificidad propia del sistema hipotecario español, de forma complementaria se alinea con una singularidad que los técnicos, en concreto los Ingenieros Técnicos en Topografía y el resto de homólogos continentales, habían planteado con anterioridad. Concretamente, en 2012. Más concretamente, en la primera asamblea general de la CLGE, celebrada en Edimburgo en marzo de aquel año.
En aquella cita, el organismo de representación profesional español (COITT) asume el compromiso comunitario sellado varios años antes por el resto de colectivos europeos, que había cristalizado en la encomienda de desarrollo y control al grupo IG-PARLS, y que sienta los cimientos para la definición del profesional técnico especializado en “legal systems relating to land and property” o “Geometer”.
Ese documento viene a defender que el profesional de la topografía y la geodesia, en nuestro caso el Ingeniero Técnico en Topografía, es el técnico mejor posicionado para abordar este tipo de cuestiones, pero con la misma firmeza dice que no es suficiente con el formato que, por ejemplo, se maneja en nuestro país. Establece, por tanto, una formación mínima de BAC+5 (Bachillerato + formación universitaria de 5 años), donde parte de esta carga de conocimiento incluye, como campos de estudio puramente vinculados al Derecho, los denominados como “administrative law”, “land law” y “building and planning law”.
A mayores, y en un marco europeo marcado por la autogestión y el compromiso propio, es simple lógica que no es suficiente con el asentamiento del perfil profesional, sino que el desarrollo formativo constante es una obligación, como en cualquier titulado universitario actual, en una firme apuesta por la excelencia del servicio que presta a la sociedad.
A día de hoy, y desde la entrada de Bolonia en nuestro sistema universitario y tras los múltiples planes de adaptación a grado, es posible ejercer la profesión de Ingeniero Técnico en Topografía en nuestro país con una formación de BAC+4, aún lejos del BAC+5, y que, además, no cuenta con carga lectiva reseñable sobre “administrative law”, “land law” y “building and planning law” en su currículo.
Es cierto que el hambre agudiza el ingenio, y muchos hemos dedicado mucho tiempo y muchos tropiezos para ir aprendiendo los desvíos y recovecos de la normativa que afecta a nuestro día a día laboral. Pero igual de cierto es que ahí es donde siempre han encajado los estudios de posgrado universitarios, enfocados al pulido y perfeccionamiento de los conocimientos del profesional en activo: porque en el día a día un error grosero puede salir muy caro, mejor tropezar en un entorno controlado.
Pero también es más cierto que, formalizado el compromiso técnico a nivel europeo y siendo la normativa reciente solicitante, sino propiciadora, de un perfil técnico que engrana con el jurídico de una forma largamente ansiada, es una irresponsabilidad de primer orden no formarse adecuadamente para asumir con garantías la feliz alineación de astros que plantea la sociedad.
Llegado este punto, personalmente se me ocurren varias formas de cumplir a ese compromiso de IG-PARLS, si es que se quiere llegar, claro; pero la más completa y adaptada es, sin duda alguna, el máster en Geometrías Jurídicas de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Geodésica, Cartográfica y Topográfica de la UPV.
GUERRA POR LAS LINDES VECINALES
Artículo publicado en El País, 22. 08. 2021
https://elpais.com/economia/2021-08-21/guerra-por-las-lindes-vecinales.html
DE LOS DEFECTOS DE LA NORMA
La Ley 13/2015 era defectuosa. Le he dado varias vueltas al comienzo de este artículo, esa es la verdad, pero no he visto forma alternativa de plantearlo. Es mejor empezar sin paños calientes. Y no era ni es defectuosa por su aspiración, que es encomiable y algo que muchos reclamamos: la definición del objeto de derecho, en términos de propiedad inmobiliaria.
Era defectuosa, en primer lugar, por su pobre aplicabilidad. Porque no define procesos de resolución de los casos en los que la geometría inmobiliaria sea imprecisa o, directamente, errónea.
Era defectuosa por su idea de que la cartografía catastral es una buena base para una definición jurídica de la geometría inmobiliaria. Esto es, cuanto menos, ingenuo. Pero no porque “Catastro este mal”, argumento manido, recurrente y limitado de aquellos que no entienden la finalidad de este organismo. Su objetivo, el fiscal, permite rangos de tolerancia más amplios ya que, al fin y al cabo, solo necesita asociar un sujeto tributario a un espacio de terreno, sin que esto haya supuesto nunca mayores connotaciones, especialmente legales. Siempre que cada porción de terreno tenga un pagador asociado, Catastro está bien. Así que no es que “Catastro este mal”, sino que “Catastro no sirve”.
Era defectuosa por no atreverse a articular criterios y procesos técnicos reales para la generación de la representación gráfica. Un reglamento que establezca mínimos de calidad y responsabilidades derivadas.
Era defectuosa porque, a pesar de su clara intención de mejorar los procesos de seguridad jurídica, se dejaba contaminar por los menos exigentes procesos administrativos catastrales.
Pero sobre todo, la reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario era defectuosa en todo lo anterior hasta la llegada de la resolución del pasado 7 de octubre de 2020.
Hay quien defiende que, ante la difícil comunicación entre los Registros de la Propiedad y la Dirección General de Catastro, lo ideal para alcanzar la coordinación es buscar la subsanación catastral por la vía de la declaración administrativa y entonces, con una geometría catastral actualizada, buscar la coordinación. Pero esto suponía sustituir las garantías del proceso registral de consulta de colindantes —que incluirá a catastrales y registrales— por un mero procedimiento administrativo de audiencia —que, además, solo incluiría a titulares catastrales—.
A esto ha de añadirse que, a pesar de los reducidos márgenes de error manejados por la técnica topográfica, lo referido al margen de tolerancia técnica de Catastro, regulado en el RD 1464/2007, seguía plenamente vigente. De tal manera que si optábamos primero por la corrección catastral, podíamos ver nuestras pretensiones ahogadas en esa limitación, porque el organismo tributario no consideraba necesaria la alteración. La nueva resolución plantea la posibilidad de que el titular registral opte por la mejora de la precisión, perfeccionando la descripción geométrica incluida en el folio real, anteponiendo este derecho al criterio de identidad, que parece solo planteado como auxilio para despejar eventuales dudas fundadas; a diferencia de los mencionados márgenes de tolerancia catastrales que eran impuestos sin posible opción del titular —una muestra más del objetivo tributario, y no legitimador de derechos, de Catastro—.
La merma en la seguridad jurídica era tremenda. Resulta que dar prioridad de entrada a la cartografía catastral no solo era ingenuo, sino también imprudente. Esto también parece haberse solventado con la nueva resolución, que articula una serie de procesos y casuísticas que hace más atractiva la tramitación por la vía del Registro de los Propiedad.
Aunque la resolución conjunta publicada en 2015, al poco de la propia normativa de reforma, parecía dejar entrever el enfrentamiento entre dos gigantes por la hegemonía cartográfica y que, mientras se lanzaban piedras, las esquirlas de la lucha saltaban irremediablemente sobre la ciudadanía; la nueva resolución se atreve a establecer criterios técnicos en términos de precisión métrica, márgenes de tolerancia y condiciones topológicas; dotando de una mayor rigurosidad a la representación gráfica que acceda por la vía registral.
Al final se que estoy aquí, en este mi Speakers’ corner, vociferando al viento —tiene un punto de acción terapéutica y otro poco de reseña vital—, sin una certeza real de mi audiencia y, hasta esta nueva resolución conjunta, me preguntaba, con la incredulidad de un lustro de reforma, si tal vez la solución a este defecto de nacimiento, después de tantas idas y venidas, no sería, precisamente la “no coordinación”.
¿A quien beneficiaba la coordinación? ¿Acaso no defendemos que la seguridad jurídica inmobiliaria y el cobro de tributos son dos cuestiones diferentes y separadas cuyo único nexo común es que se ejecutan sobre elementos territoriales? También el urbanismo, las redes de distribución eléctrica o las dispersiones zoológicas se ejecutan sobre elementos territoriales y no aspiramos a ninguna coordinación ¿Por qué tanto empeño en una base gráfica única cuando, cada vez más y en un mundo de datos geolocalizados, nos rodeamos de múltiples bases gráficas adaptadas cada una a la información que pretenden representar?
Ahora observó el nuevo escenario con un moderado optimismo —está por ver su aplicación e implantación real más allá de la teoría—. Y lo veo porque creo que lo verdaderamente importante es la inscripción de la representación gráfica en los Registros de la Propiedad. Si, por supuesto que está muy bien que haya una comunicación desde estos hacia Catastro informando de las representaciones gráficas inscritas, pero si este no se da por informado o demora la respuesta, no hace falta recurrir a la excepción del artículo 10.5 LH, porque la geometría inscrita ya gozará, con el acto de inscripción registral, de los beneficios del artículo 38 LH (art. 10 LH), y porque según sigue recogiendo el artículo 3 del TRLCI, el contenido del Catastro se presumirá cierto salvo los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, que siempre prevalecen. Lo verdaderamente importante es anteponer la seguridad jurídica preventiva por encima de la laxitud administrativa y preservar los medios y garantías de este sistema y sus operadores. Lo verdaderamente importante es la existencia de una base de datos gráfica que recoja la geometrías de los objetos de derecho. Esto, que era una creencia personal y profesional, una lectura concreta de la situación, parece haber sido recogido de manera explicita en esta nueva resolución.
LAS VIRTUDES GENERALES
Tal vez la mía sea una percepción errada que surge de una visión sesgada del asunto, pero alcanzo la misma conclusión si enfrento las que se decían las novedades de la Ley 13/2015 según el propio Ministerio de Justicia:
Gran avance en cuanto a procedimientos y garantías en la delimitación geográfica de las fincas registrales y su coordinación con Catastro potenciando la interoperabilidad entre el Registro y el Catastro.
Claro que una ley, que ya en el segundo párrafo de su preámbulo alude a la coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, supone un gran avance en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y Catastro. Pero porque genera la obligación de forma directa, no porque la mejora surja como consecuencia de una regulación que lo promueva. La pregunta en consecuencia es clara: ¿Qué mejora surge como consecuencia de tal obligación de coordinación con respecto a la más simple inscripción de la representación gráfica del objeto de derecho? Cuestión, esta última, que si me parece un acierto largamente demandado ¿Cuáles son esas mayores garantías derivadas de la coordinación?
Desjudicialización de los procedimientos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos.
Este argumento es confuso, pudiendo rozar lo falaz. Todo depende de cuántas intención hubiera en intentar hacer pasar el concepto desjudicialización por sinónimo de una menor litigiosidad. Porque si es cierto que la reforma de la Ley Hipotecaria supone desjudicialización de procesos, pero no como consecuencia de una mayor seguridad jurídica, sino como el efecto directo de sacar de los juzgados determinados procesos no litigiosos de deslinde de fincas. Y específicamente refiero su no litigiosidad porque si estos procesos desjudicializados no se resuelven por la vía amistosa, vuelven de nuevo al cauce judicial.
No me parece mala idea sacar procesos de unos juzgados sobresaturados, especialmente cuando hay fuera de ellos profesionales con las mismas capacidades y que ofrecen las mismas garantías que las de un letrado de la administración de justicia, pero no veo como afecta positivamente a esto la coordinación de este ámbito jurídico con el ámbito administrativo del Catastro.
Modernización en las relaciones que han de existir entre el Catastro y Notarios y Registradores.
Una vez más la frase es tendenciosa. No hay duda de que el Catastro se nutre de la información que surge de los Registros de la Propiedad, como cambios de titularidad o alteraciones de uso, por poner un ejemplo; pero precisamente la información gráfica es aquella en la que ambas instituciones gozan de mayor independencia.
Por ejemplificarlo, Catastro también alimenta su base de datos, y así debe ser, de la información que le puedan trasladar las corporaciones locales, pero no por ello se ha planteado la coordinación su base gráfica con la del planeamiento urbanístico de cada municipio. Y eso que la delimitación jurisdiccional de los municipios en Catastro es discordante con las fuentes oficiales y un constante foco de confusión.
Procedimiento para posibilitar al interesado la puesta de manifiesto y rectificación de la representación catastral si ésta no se correspondiese con la de la finca registral; en ambos casos con salvaguarda de los derechos de los colindantes.
A los efectos administrativos de Catastro los derechos de los colindantes ya se encuentran salvaguardados por la preceptiva notificación propia del procedimiento de subsanación de discrepancias, por lo que la coordinación no supone mejora. Este mismo proceso de subsanación ya permite poner de manifiesto y rectificar la representación catastral si está no coincide con la registral.
Se podría entender que se asume la descripción registral como correcta pero, aunque no fuese el caso, preexisten procedimientos hipotecarios que permiten su actualización con la mayor de las garantías.
Acceso de forma sencilla y gratuita a posibles interesados a conocer qué porción concreta del territorio está siendo o ha sido objeto de algún procedimiento registral que afecte a su descripción y delimitación geográfica.
En este último aspecto la intervención catastral es ya tan innecesaria que ni se menciona; quizás a sabiendas de que ese es un aspecto ya cubierto por el sistema Geobase y de bases gráficas registrales: una herramienta que realmente responde a una necesidad social sin necesidad de una obligación normativa.
En definitiva, la interacción Catastro-Registro de la Propiedad, más allá de la ya existente antes de la Ley 13/2015, no aporta por si misma los efectos prescritos, sino que estos efectos visibles son resultado de la mejora de mecanismos, previos y ajenos a la coordinación, que afectan a las funciones de estos organismos por separado o que redundan en cuestiones ya reguladas.
Tal vez sea esa la razón del escaso éxito de la pretendida coordinación, ya que uno de los puntos más frágiles de la misma es, precisamente, la mejorable comunicación entre ambos organismos en cuanto a la coordinación gráfica; mientras otros aspectos de la reforma, como la inscripción de una representación gráfica y la consiguiente adquisición por parte de la misma de la salvaguarda del artículo 38 LH, si se han visto potenciadas y han influido en una mejora sustancial de la seguridad jurídica.
LA RESOLUCIÓN DE 7 DE OCTUBRE DE 2020
En resumen, y volviendo al inicio del artículo, la aspiración de definir el objeto de derecho era encomiable e ideal porque, por un lado dota de entidad física a la descripción literal y permite situarla sobre el territorio y, por otro, completa el puzle parcelario donde cada una de las anteriores es una pieza dando la posibilidad de advertir a terceros y salvaguardando sus derechos. Es el desarrollo ejecutivo paradigmático del deslinde del Código Civil. Donde yerra la norma es en esa obsesión por establecer una innecesaria e ineficaz comunicación con Catastro, un organismo dedicado a otro asunto, al que se le daba papel protagonista en un campo que no era el suyo. Es cierto que Catastro dispone de un parcelario continuo y aparente; pero precisamente el hecho de ser aparente lo hace incompatible con ser veraz, algo inaceptable por quien busca la seguridad jurídica.
Tal vez con hacer a Catastro fuente cartográfica subsidiaria a falta de deslinde técnico hubiera bastado, pero igual estoy yo obviando el perenne trasfondo de intereses corporativos. Porque priorizar la cartografía catastral sobre cualquier otra tiene una derivada curiosa: la cartografía, precisamente, es un punto estratégico tal que, si Catastro adquiere cada vez una posición más preferente —cosa que se logra haciéndola entrar en los registros de la propiedad y dotándola de trascendencia jurídica—, este organismo puede terminar por asumir las funciones registrales al haber logrado desplazar y vaciar de contenido a los propios Registros. Esto ya ocurre en modelos como el holandés, donde Kadaster asume de forma unificada las funciones jurídicas y tributarias; formato, por cierto, del que el Catastro español se ha mostrado admirador y defensor en no pocas ocasiones.
En este contexto aparece este nuevo documento de desarrollo de la Ley 13/2015, que da un vuelco absoluto a la situación. De esta forma, lo que originalmente parecía el camino hacia la imposición de una cartografía de limitada calidad como referencia de la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario se ha tornado, inteligentemente y por medio de esta nueva resolución conjunta, en la instrumentalización de dicha cartografía para servir a los mismos fines pero bajo los estrictos requisitos y controles del operador jurídico. Se avanza considerablemente en esta línea al plantear:
1.- Como se decía antes, da la sensación de que el Registro de la Propiedad se posiciona por delante de Catastro al asumir, con mayores y mejores efectos, la subsanación de las discrepancias geométricas. Catastro se mantiene como la solución rápida y sencilla, aunque menos eficaz, siendo ideal para aquellos casos que no presenten controversia. El Registro de la Propiedad, por su parte, adapta el proceso, a través de los diferentes procedimientos establecidos en la reforma de 2015, dando una mayor solidez y garantía jurídica al resultado. No conviene olvidar tampoco que los procesos por vía registral implican comunicaciones con Catastro, que tienen mayor garantía que las meras declaraciones del titular ante Catastro. El técnico competente pasará a reconocerse por proponer, en cada caso, la solución mas adecuada, y ya no solo por ser un mero ejecutor de representaciones gráficas (apartados sexto, séptimo y octavo).
2.- Se da una solución apropiada al problema de los giros y desplazamiento —adecuadamente renombrada como posicionamiento absoluto—, ya que generaba una curiosa irregularidad: daba peso de validez a geometrías erróneas, que llegaban reportadas como un giro y/o desplazamiento cuando, en realidad, no existía tal. Ese giro y desplazamiento, una cuestión que venía a poner de manifiesto un eventual error en la cartografía catastral, quedaba pendiente de su comprobación por el órgano tributario, que estudiaba la incidencia a escala de polígono o de área más extensa. No pocas veces, el giro y desplazamiento declarado se desestimaba por haber sido una interpretación inadecuada del declarante; pero el daño en el folio real ya estaba hecho. Al obligar a la presentación duplicada de loas coordenadas originales y las supuestamente desplazadas, el Registro dispone de herramientas para validar, llegado el momento, el listado que corresponda. Un filtro más para aquellos técnicos que no sean capaces de diferenciar simples incertidumbres de posicionamiento relativo —discrepancias geométricas— de errores de posicionamiento absoluto —giros y desplazamientos— (apartado séptimo).
3.- Se aborda también la respuesta a la inscripción de fincas incluidas en diseminados catastrales (apartado cuarto, punto 2).
4.- Aparece la consideración de “criterio de identidad gráfica” (ANEXO II), que flexibiliza la identificación de fincas y parcelas por medio de los “márgenes de tolerancia gráfica” (punto tercero y ANEXO II) y favorece, en la vía registral, criterios de control similares a los catastrales definidos en el RD 1464/2007. No obstante, y a diferencia de lo que ocurriese con los criterios de Catastro, el Registro de la Propiedad abre la posibilidad de aceptar la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada por el titular de derechos por medio de lo que denomina “derecho a la mejora de la precisión métrica” (apartado segundo). Es decir, el “criterio de identidad gráfica” no es un filtro finalizador para evitar modificar y desestimar una posible mejora de precisión, como ocurre en la cartografía catastral —antepone lo suyo a lo aportado—, sino un medio de comprobación y aseguramiento para el Registro de la Propiedad en caso de duda fundada y a la hora de validar esa mejora de precisión —contempla la posibilidad de anteponer lo aportado a lo catastral, siempre que se encuentre dentro del margen de tolerancia—.
5.- Se concibe de forma explicita la posibilidad, hasta ahora resuelta casi de manera improvisada, de rectificar posibles errores en la geometría coordinada sin necesidad de recurrir a la vía judicial; única forma de cuestionar un procedimiento registral firme (apartado noveno).
6.- Se controlan y acotan los posibles efectos de las constantes alteraciones de cartografía catastral producidas durante las revisiones catastrales (apartado décimo).
7.- Se da utilidad coordinadora al Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC), que hasta ahora permanecía en un limbo extraño (apartado undécimo). En términos de ocupación de suelo, no deja de ser también muy interesante el precepto incluido en el ANEXO II, dentro del apartado referido al “criterio de identidad gráfica”, punto 3; donde establece la necesidad de inscribir la representación gráfica del solar de forma simultánea a la de la edificación cuando esta ocupe la totalidad del mismo o cuando existan dudas sobre posibles intersecciones en medianerías.
8.- Se resuelve de manera concreta, sencilla y eficaz la variada casuística de colindancia con el Dominio Público, sin evadir los supuestos de Dominio Público no deslindado, más común de lo deseable. Se protege también el dominio privado al plantear la necesidad de un documento acreditativo de la titularidad del suelo, evitando así abusos y forzando al cumplimiento de la obligación de la Administración de tener deslindados su bienes. Se busca poner fin, también, a los tan molestos, desde el punto de visto técnico, viales sin catastrar (apartados duodécimo y decimotercero).
9.- Por último, abre también una interesante puerta a la inscripción de la representación gráfica cuando se de una reordenación de la propiedad derivada de procesos de naturaleza urbanística, expropiación o deslinde administrativo, entre otros (apartado decimocuarto).
10.- Termina poniendo negro sobre blanco una incidencia habitual en las zonas limítrofes de municipios y distritos hipotecarios: como se ejecuta la correlación entre fincas y parcelas y quien es competente (apartado decimoquinto).
CONCLUSIONES
Es indudable que la nueva resolución da un impulso sin precedentes a la definición geométrica del objeto del derecho de propiedad; algo que no deja de resultar curioso ya que supone que tras años de parcelario catastral es un órgano eminentemente jurídico el que propone, asume y lidera el avance técnico. Sin embargo, la reforma de 2015 de la Ley Hipotecaria y la sustancial mejora de esta resolución se quedan a un diminuto paso de dar carpetazo definitivo a la importante litigiosidad aún presente en el ámbito de los derechos reales. Así, para no dejar huérfana la delimitación y ubicación geográfica de los bienes inmuebles sería necesario abordar un planteamiento algo más ambicioso basado en tres sencillos aspectos.
El primero, reconocer las finalidades diferenciadas del Catastro y los Registros de la Propiedad que, aún actuando sobre unas realidades coexistentes y mayoritariamente coincidentes, no terminan de ser idénticas. Ni han de serlo, por tener finalidades distintas: tributaria, la primera, y de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, la segunda.
En consecuencia, motivar la creación de una base de datos gráfica, de alcance nacional y asociada a todos y cada uno de los registros de la propiedad, ya sea de gestión directa o por terceros, que aloje la geometría jurídica de las fincas inscritas con junto con la documentación técnica que lo sustente. Si está coordinada, mejor, pero no es un elemento que pueda condicionar lo demás.
En segundo lugar, la práctica de manera preceptiva, como ocurre en otros países de nuestro entorno, de un proceso técnico-jurídico de deslinde para la efectiva inscripción en el registro de la propiedad de cualquier modificación hipotecaria o inmatriculación de finca. Aunque de facto el marco operativo ya se encuentra constituido en los supuestos de obligatoria coordinación incluidos en el artículo 9.b LH, nacido en la reforma de 2015, no estaría de más oficializarlo ni sería inoportuna la definición de un procedimiento técnico que lo dote de garantías y descargue la responsabilidad en un profesional de corte técnico.
Esto requerirá necesaria, complementaria e inexcusablemente, el apoyo, incluso fomento, de un perfil académico que, con clara base técnica, conjugue y amplíe estos conocimientos con un entendimiento de los mecanismos básicos del Derecho que afectan a la propiedad inmobiliaria. Este profesional estará llamado a ser un coaligado con los operadores jurídicos y alineado en sus prácticas con los principios hipotecarios.
Esta es, en todo caso, mi lectura del contexto actual, que puede no ser la más acertada, pero si que es parte del planteamiento al que pretendo darle continuidad en mi candidatura a la presidencia de la Asociación Española de Geómetras Expertos.
DE LA COMUNICACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y OPERADORES JURÍDICOS
Me gusta mucho la redacción del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y no por sus efectos legales, su desarrollo normativo, o su perfeccionamiento de la seguridad jurídica preventiva. Mi amor es más humilde que eso. Me gusta por la subordinación que hace de los linderos y la superficie a la ubicación y delimitación geométrica. “Completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”, dice textualmente. En términos de definición del objeto, implica la subordinación del fondo a la forma, de los datos derivados a los datos primarios. Algo que tiene todo el sentido desde el punto de vista geométrico, como ya he explicado en otras ocasiones.
Hacer resultante la descripción literal del inmueble, intangible e indeterminada, de una descripción geométrica, palpable y unívoca, es relevante porque esta ubicación y delimitación sitúan la finca registral en un marco cartográfico global, capaz de caracterizar al objeto por coordenadas únicas e inmóviles, evitando de forma sencilla dobles inmatriculaciones, en particular, o subterfugios que pretendan evitar la declaración de un negocio jurídico, en general.
No es que la descripción literal fuese incorrecta, ni mucho menos, pero estaba incompleta. Tampoco es una pretensión de remover los cimientos del sistema. Solo es la necesidad de mejorar una parte huérfana con un apoyo extrajurídico; porque todo lo anterior, toda esta labor técnica, es solo la, hasta ahora, ausente mitad en la descripción del objeto que es, a su vez, una parte mínima aunque de tremenda importancia, en el global del tráfico inmobiliario.
Siempre he entendido que la intención de la coordinación es mejorar y ampliar los controles del sistema de garantías jurídicas, aunque para ello haya que acudir a técnicos. Porque si algo caracteriza al sistema de seguridad jurídica inmobiliaria son sus exhaustivos controles y filtros.
Entre ellos destaca, por su importancia, la duda fundada, que aparece en el artículo 9 LH referida explícitamente a las representaciones gráficas y que tiene presencia importante en los artículos del Título VI que regulan la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. La duda fundada vigila la idoneidad de lo técnico, porque aunque esta suponga un apoyo incuestionable, aún está lejos del rigor jurídico esperable.
La duda fundada es discrecional. Lo es por propia lógica del concepto de duda; pero también porque lo técnico es complementario, de apoyo, y materia ajena al Derecho. También ocurre que el Registro de la Propiedad da publicidad y es garante de lo en él recogido bajo la salvaguarda de los Tribunales, así que ha de ser cierto. Y por todo ello, por sus amplios efectos jurídicos, la ajeneidad de lo técnico, y que el titular de cada Registro es dramático responsable de su contenido, su criterio ha de ser necesariamente vinculante.
Surge un problema, sin embargo, cuando confluyen ambas cuestiones: las posibilidades del artículo 199, que prioriza lo técnico, y la duda fundada aplicada en su tramitación, que es planteada por un profesional formado en cuestiones legales.
Lo ideal sería el punto en que ambas partes, técnica y jurídica, confiasen y entendiesen lo suficiente la labor del otro como para poder comunicarse y comprenderse sin error, sin desconfianza, sin necesidad de diccionario; estableciendo incluso formas reguladas de contacto. Porque que la duda fundada sea discrecional supone también que puede quedar abierta a procesos de consulta y comunicación.
Y es que, por lógica procesal hipotecaria, una vez planteada en firme la duda fundada y denegada la inscripción, no es posible presentar nueva prueba en unas eventuales alegaciones, ya que resulta improcedente por extemporánea. Aunque la duda fundada estuviese sustentada en algo totalmente inadvertido por el solicitante o su representante —por tangencial, por descontextualizado, por residual— y que se pudiese haber resuelto con una simple consulta.
De esta forma, la tramitación de un expediente por el artículo 199 termina siendo algo incluso más rígido que un proceso judicial, al que se le supone trasfondo litigioso y, por ello, se le exige una escrupulosa rigurosidad en su tramitación.
Afortunadamente, y por el carácter potestativo de la inscripción registral, el asunto no tiene fuerza de cosa juzgada, y puede reiniciarse con nuevos argumentos, aunque incurriendo en plazos más prolongados, costes reiterados, revisiones incómodas, cuestionamientos y enmiendas entre profesionales.
Y hete aquí que, como ya te habrás imaginado, todo este discurso surge de la experiencia personal:
Primero se solicita inicio de expediente con base en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que termina con calificación negativa por cuenta de una alteración catastral, residual, errada y corregida en el lapso de apenas siete meses —el tiempo que tardó el titular en percatarse y subsanarla—. Una alteración catastral antigua, circunstancial, condicionada, irrelevante y olvidada por el promotor —por solventada—. Pero una alteración que dejó huella en el historial de Catastro y que permite fundar duda razonable sobre una eventual ocultación de negocio jurídico —una supuesta agrupación no declarada—.
En ningún momento del proceso hay el más mínimo intento de comunicación en pos de intentar resolver los argumentos de aquella duda fundada, mayoritariamente peregrinos y que no encajaban con el resto de la documentación oficial aportada, ni siquiera con la propia registral.
Tal calificación, como lógico paso segundo, es objeto de recurso; pero la Dirección General no acepta las explicaciones referidas al origen de la alteración catastral y la ratifica como negativa. No procede aportar nueva documentación con el recurso, se dice. ¿Cuando, entonces, si no había constancia de tal hecho hasta ese momento? No se cuestiona en ningún punto del recurso la duda fundada, sino que meramente se intenta dar explicación a la información sobrevenida.
Cómo última opción y en tercer lugar, se solicita nuevamente el inicio de un expediente (para completar la descripción literaria) por la vía del artículo 199 LH, aunque está vez considerando en la argumentación esa interferencia catastral. Es decir, simplemente se reinicia el proceso con la nueva información explicativa, aquella que no había sido requerida durante el anterior 199 ni considerada en el recurso a DGRN. Esta vez, con la perspectiva del cuadro completo, resulta calificada positivamente. Pero esta perspectiva podría haberse tenido en el paso primero de haberse dado audiencia, evitando también el uso baldío de recursos temporales y materiales.
En resumen: misma finca. Mismas circunstancias. Mismo procedimiento. Dos resultados distintos. Pero sobre todo y como dolorosa conclusión, la certeza de que una mejor comunicación habría supuesto un resultado diametralmente opuesto, al permitir aclarar errores en un momento menos gravoso del proceso.
Cierto que una golondrina no hace verano, pero la flexibilidad comunicativa, esa que imagino que ya existe con otros operadores jurídicos, ha quedado huérfana en los procedimientos de la Ley 13/2015, donde ya intervenimos, inevitablemente, los profesionales técnicos. Y no considerar la posibilidad de una comunicación —o considerar al técnico como incapaz de la interlocución— solo ralentiza y desmejora un sistema de tráfico inmobiliario que funciona. Hasta el estructuradisimo proceso judicial tiene más garantías de defensa y respuesta. Esto, no obstante, también supone una mayor implicación por parte del técnico, que ha de conocer y saber dar repuesta a las necesidades y circunstancias jurídicas que afectan a su labor.
DE DOS TOPÓGRAFOS QUE MIDEN UNA FINCA
Hay un tópico que dice que si dos topógrafos distintos miden una misma parcela, se obtendrán dos resultados completamente diferentes.
El problema de esa caricatura, con la que incluso hemos asentido congraciados los profesionales, es que obvia el contexto y deja como poso una imagen de inutilidad, azar e irresponsabilidad de los ejecutantes, como si el desajuste tuviera un origen técnico o humano.
Ese contexto, que propicia y fomenta la aparición de divergencias, no es otro que el de una generalidad de inmuebles no deslindados, que hace que los técnicos que llevan a cabo sendos levantamientos opten por interpretar los límites de propiedad segun indicios físicos —con mayor o menor acierto— o, peor aún, según indicaciones particulares.
En el ideal ejecutivo, sin embargo, la definición de un límite de propiedad ha de nacer de lo recogido en el artículo 384 y siguientes de nuestro Código Civil, que en último término no es más que decir que cada uno de sus límites sea resultado de la voluntad y el firme consenso de los titulares a cada lado del mismo. No de un tercero. No de uno de los titulares de forma unilateral. No, solo por acuerdo de ambos titulares.
Pero si todo está tan claro, ¿Por qué no se ha hecho regularmente así? Principalmente por la confluencia de intereses privados —la delimitación por deslinde— y públicos —el inventariado general de la riqueza— sobre la definición geométrica de un inmueble, donde siempre ha tenido mayor alcance, más agilidad y mejor publicidad la administración, que ha tachado de ineficaz, lento y costoso el deslinde de todos los inmuebles, en favor de medios más expeditos aunque imprecisos, como la interpretación de linderos. En consecuencia, la acción de deslinde ha quedado relegada a una herramienta de resolución de litigios, aunque son varias las sentencias del TS que reconocen la innecesariedad de conflicto para su aplicación, y la definición jurídica de la propiedad se ha plegado a las representaciones administrativas catastrales. Una vez más, un tercero que no pregunta por la voluntad de los titulares —lo más cercano es hacerles responsables subsidiarios de cualquier discrepancia. Artículos 10.2 y 11.1 TRLCI—.
Podemos, entonces, ampliar el tópico y decir que si dos topógrafos distintos y Catastro miden una parcela, se obtendrán tres resultados completamente diferentes.
El caso es que, por esta mayor visibilidad de lo público, llega a denostarse el derecho privado al deslinde como si fuera un capricho infantil del particular, y no el elemento de evitación de conflictos que es. Como si ambos medios, público y privado, sirviesen al mismo fin. Cierto es que, a la mayoría de los efectos de la administración, sus propias bases gráficas son más que suficientes; pero no todo es la finalidad administrativa, y el derecho a la propiedad es eso: Derecho.
Esas serían las circunstancias que nos llevan a la rueda del inútil e interminable discurrir de medición tras medición, hasta haberlo medido todo por enésima vez, en un ciclo infinito. La rueda de los muchos topógrafos y los muchos resultados. Porque mientras no sea decisión de los colindantes, no será nunca correcto. Porque lo que hace falta no es —solo— medir, sino deslindar.
Es mas, de estar bien deslindado un inmueble, no habría nada que medir, porque su definición geométrica sería incuestionable, precisa, invariable y conocida. Y si se midiese, la medición de infinitos topógrafos daría infinitos resultados idénticos.
Nada nuevo bajo el sol. Esto, que pudiera parecer la más subversiva de las revoluciones, fue el proceder utilizado para la definición de los límites de término municipal entre finales del siglo XIX y principios del XX. Límites que, a día de hoy, siguen prevaleciendo frente a reinterpretaciones y transgresiones de los mismos.
Porque el deslinde, más allá de una delimitación física y por encima de todas las cosas, pretende una delimitación jurídica.
Es importante, por tanto, ser conscientes de que la interpretación unilateral de los límites de un inmueble puede ser la raíz de un desencuentro posterior. Qué, además, una delimitación interpretada puede ser del todo errónea e inútil. También es capital poner en valor la perdurabilidad de un acuerdo entre las partes y su validez como acto jurídico. Por todo ello, el deslinde es preferible al mero levantamiento, en los casos en los que lo que se dirima sea el alcance geográfico de los derechos reales.
El proceso de deslinde, no obstante, puede generar más pereza en el técnico incompetente, que de seguro preferirá seguir con la mera medición interpretativa, parcial y sesgada. Y puede ser así porque, debido a la intervención de la disposición de los colindantes y de las documentales de que dispongan, el deslinde requiere de un estudio más exhaustivo y un conocimiento detallado de la normativa de aplicación, donde los elementos físicos pasan a ser indiciarios más que probatorios.
La disposición de los colindantes es relevante en tanto en cuanto una buena relación de vecindad permite ser más flexible en la interpretación de la prueba documental, dando pie incluso a otorgar más peso a la autonomia de la voluntad, en caso de que las partes quisieran otorgar una nueva geometría —acto que luego habrá de trasladarse al asiento registral mediante la correspondiente actualización o negocio jurídico—.
En los casos en los que la relación no sea la óptima, se hace necesario ser más riguroso en la interpretación de la documental existente; si bien el proceso puede servir para acercar posturas y alcanzar puntos de encuentro en el marco de la apuesta general por los procesos de mediación.
Por último, de presentarse una relación litigiosa, además del mayor peso de los documentos aportados por las partes, la situación podra verse obligada a pasar a los juzgados; aunque no está de más iniciar un proceso de comunicaciones amistosas para intentar encauzar los intereses más allá de las relaciones personales. Conciliación y arbitraje como medio alternativo de resolución de controversias.
Con independencia de lo anterior, la prueba documental habrá de valorarse en función de su origen y características y con arreglo a la jerarquía que le corresponda según el ordenamiento jurídico.
Por último, se encontrarán los elementos físicos, que podrán servir para indicar e identificar una geometría más o menos cierta y, en consecuencia, ser modulados en busca de una definición jurídica del inmueble; pero cuyo poder vinculante se verá limitado por la voluntad de los titulares, en base al peso que ellos, y solo ellos, quieran trasladarle.
Estos tres elementos estarán presentes en cualquier deslinde, en mayor o menor medida y con mayor o menor peso en función de las circunstancias. Serán esas circunstancias las que marquen el discurrir del proceso de deslinde y sirvan de cimientos a la construcción de un procedimiento técnico, que irá necesariamente más allá de una simple medición.
DEL DR. MANHATTAN Y LA FOTOGRAMETRÍA AÉREA
Sin demasiada pretensión —al menos no más de la habitual en un texto con aspiraciones de divulgación—, me he planteado escribir este artículo, a modo de explicación cercana, sobre un tema que genera no pocos quebraderos de cabeza a los técnicos especialistas cuando tenemos que lidiar con sus consecuencias: la fotogrametría, sus procesos, sus usos y sus limitaciones. Pretendo, para ello, servirme del personaje de Alan Moore.
En una imagen fotogramétrica tenemos los datos en bruto, para poder seleccionar sobre ella la información que nos interesa, en contraposición con la representación condicionada de una cartografía representativa, donde su creador ha filtrado la información detallando solo la que considera relevante. Esto, sin embargo, no supondría ventaja alguna desde el punto de vista técnico si no fuese porque, como su propio nombre indica, sobre un fotograma convenientemente preparado es posible lograr mediciones, como ocurre en la cartografía tradicional.
Esto no es en absoluto una obviedad porque no todas las fotografías, ni mucho menos, gozan de este carácter metrico. En las fotos del último verano del Dr. Jon Osterman como simple físico nuclear, las dimensiones reales de los objetos que aparezcan en la imagen se encuentran distorsionadas. Levemente, por la reducida distancia foco-objeto en una fotografía ordinaria, pero distorsionadas. Esa distancia aumenta considerablemente en una fotografía aérea y, por tanto, también lo hacen las distorsiones.
En consecuencia, la fotogrametría es una disciplina técnica íntimamente ligada a la topografía y la cartografía. Principalmente, la fotogrametría aérea, que permite abarcar grandes espacios del territorio desde una cierta verticalidad; pero también la fotogrametría terrestre, en direcciones no exclusivamente cenitales y utilizada generalmente para la definición métrica de objetos cercanos y elementos arquitectónicos. Te hablaré aquí de los diferentes formatos de la primera, por ser la más útil en el ámbito de la propiedad inmobiliaria.
No obstante, todo lo anterior haría a la imagen fotogramétrica indiscutiblemente superior a la cartografía convencional, si no fuese por sus importantes limitaciones.
Limitaciones generales y comunes
Las limitaciones generales son las que afectan a toda fotografía aérea por igual, con independencia del tipo de producto que sean, como te diferenciaré más adelante.
Al mirar desde el cielo, el Dr. Manhattan observa vehículos, edificios, gente. Y aunque grabase en su retina la imagen hasta el más mínimo detalle —cosa que él podría hacer perfectamente—, al volver al día siguiente ya no estarían los mismos coches, ni las mismas personas, y hasta puede que alguno de los edificios hubiese sido derruido —aunque todo ello le causase las más desoladora indiferencia—.
De esta forma, la primera de las limitaciones de una imagen aérea es el contexto temporal. En ocasiones damos a las fotografías aéreas una trascendencia que no son capaces de soportar, creyéndolas atemporales. Tal vez por tener su principal aplicación en un campo que pretende la permanencia en el tiempo, como es la percepción del territorio, o quizás por su accesibilidad en los tiempos modernos: a un golpe de clic en aplicaciones como Google Maps. Esto es fácilmente rebatible porque no es complicado comprender que sobre los elementos muebles que aparecen fijos en la imagen —un coche aparcado, por ejemplo—, solo existe certeza de su posición y permanencia en el momento en que fueron sobrevolados. También pueden aparecer edificios que hayan sido demolidos o vegetación que haya sido talados o arrancada. Es por esto que la comprobación in situ es una medida de precaución más que recomendable; porque, pese a lo que pudiera parecer, las fotografías aéreas no se actualizan diariamente.
Un segundo problema es su información en bruto, que en ocasiones da versatilidad pero también puede ser contraproducente. Ese coche del ejemplo anterior, puede estar ocultando información relevante, como la arqueta de alcantarillado sobre la que pudiera estar aparcado; o aquella otra alineación de árboles puede estar cubriendo con su ramaje un determinado elemento de interés.
Estos problemas son irresolubles, salvo que se ejecuten vuelos específicos que contemplen estas contingencias, y los arrastrarán todos los productos fotográficos aéreos. Pero a ellos habrá que sumar otros problemas específicos, que cada avance en esos productos intentan resolver.
Por último, y antes de entrar a detalles más concretos, cabe indicar que la obtención y depuración de cualquier imagen aérea con fines métricos suele dividirse en dos fases: una de captura de datos y otra de procesamiento de los mismos.
Fotografía aérea
La fotografía aérea es el más básico de los formatos de captura; es el Dr. Manhattan mirando a simple vista mientras levita sin mayor preocupación que la de juzgar a la humanidad. En ella no es posible ni siquiera garantizar la perpendicularidad de la toma de datos, es decir, que el eje de proyección sea perfectamente perpendicular al terreno fotografiado.
En la simple fotografía aérea no suele haber fase de procesamiento, por lo que incluso con perfecta verticalidad, la imagen se verá afectada por el efecto de la distorsión perspectiva o cónica. Debido a esto, los puntos están desplazados y la imagen presenta una escala no constante —los elementos el los extremos de la imagen aparece más alejados entre sí lo que lo están en realidad—; lo que supone problemas en las posibilidades de medición. Es lo mismo que ocurre, de manera más exagerada, con los objetivos de ojo de pez. A modo de explicación gráfica, ocurre esto:
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Una publicación compartida de Discover Hong Kong (@discoverhongkong) el 5 Abr, 2016 a las 2:58 PDT
A mayores, y como resulta evidente, habrá problemas de inclinación de los objetos que se levanten del suelo, como edificaciones, tendidos, o incluso vegetación.
Mientras el hombre azul, vigilante, escudriña en lontananza la ciudad, observa en perspectiva, por lo que cuanto más lejos este un objeto, más pequeño lo verá. Lógicamente, cuando más se acerca su línea visual a la vertical de su posición —cuanto más mire lo que hay justo bajo sus pies—, menor sería esta distorsión, pero siempre habrá algo de error en la medida cuando hablamos de precisión —y esto le genera a nuestro adalid un irresoluble vacío existencial—.
Ortofotografía aérea
Cuando el Dr. Manhattan, hastiado de la humanidad, decide buscar refugio en Laurie Juspeczyk, se hace omnipresente en una cuadrícula sobre la ciudad para encontrarla lo antes posible, y los muchos ojos de los muchos Drs. Manhattan mirarán a la vez de forma perfectamente vertical y generando una multitud de imágenes simultáneas en su cerebro —la abstracción es casi más difícil que la explicación técnica—.
La ortofotografía aérea es el siguiente nivel en los productos fotogramétricos, y resuelve ese primer problema de captura oblicua durante el proceso de captura de datos, por medio de sistemas de control de movimiento inercial, logrando que el eje de captura de la imagen sea siempre perfectamente perpendicular al terreno.
Eso respecto a la perfecta vericalidad de la toma, pero, ¿Qué hay de los abatimientos producidos por la distorsión perspectiva?
Por desgracia, nosotros no disponemos del don de la ubicuidad de nuestro héroe azul, así que lo suplimos con ingenios más mundanos, como el solape de las imagenes. Esto es, cuando el vehículo aéreo sobrevuela una determinada zona procura que las imagenes que va tomando se pisen entre ellas —generalmente con recubrimientos del 60-70%—, logrando con ellos que, ya sea en una imagen, en la anterior o en la siguiente, tengamos una perspectiva del objeto lo más vertical posible. Para entender mas gráficamente el concepto de solape, piensa en como se colocan las cartas cuando se juega al solitario —o asimilado en cualquier juegos de cartas—: eso sería una pasada del vehículo aéreo.
Todo esto se acompaña de los correspondientes de cálculos matemáticos y procesos técnicos en la fase de procesamiento, para determinar que toma es la mas apropiada para cada zona y así dotar a la imagen de las propiedades de una proyección ortogonal, lográndose una escala prácticamente constante y uniforme.
Es decir, todas las correcciones que se efectuan sobre la ortofotografía aérea logran efectos únicamente a nivel del suelo, manteniéndose los abatimientos de las cubiertas de edificios, torres de tendido eléctrico, arbolado y cualquier otro elemento que se eleve.
Esto convierte a la imagen ortofotográfica en un elemento que servirá a finalidades cartográficas y de análisis de medida, sobre el que es posible tomar medidas precisas y sin distorsión a nivel de suelo, pero algunos elementos siguen apareciendo abatidos debido a su altura sobre el terreno. Es el caso de este ejemplo, captura de pantalla del visor iberpix del Instituto Geográfico Nacional:
Ortofotografía aérea verdadera (o True Ortho)
Si el determinista hombre atemporal se viese atrapado por la agonía de la eternidad, podría querer observar a través del espacio y, con su omnipresencia y omnisciencia, observar el mundo con perfecta verticalidad en todos y cada uno de sus puntos, con separación infinitesimal. Lograría así una perfecta perspectiva ortogonal.
El último producto de la fotogrametría aérea es, con medios más humanos y cientifico-tecnicos, la ortofotografía aérea verdadera o True Ortho.
En esta se logra una mejora casi imperceptible para los no iniciados respecto a la simple ortofotografía aérea, pero de vital importancia y de mayor complejidad técnica tanto en fase de captura —con un mayor solapamiento entre fotogramas— como en fase de tratamiento —cálculos de corrección y reajuste—. Esta mejora es la eliminación, casi por completo, del efecto de abatimiento de los objetos elevados sobre el terreno y, consecuentemente, una correcta ubicación espacial de las partes superiores de estos elementos —cubiertas, copas de árboles, etc— y una mayor visibilidad de aquellos elementos que pudieran estar ocultando con su abatimiento —aceras, cierres, etc—.
Así, con un recubrimiento mucho mayor al de la ortofotografía aérea —en ocasiones superior al 90%—, se logran corregir los abatimientos de muchos de los elementos que tienen desarrollo en altura, consiguiendo una imagen que no oculte información.
Ortofotocartografía
Existe un cuarto subproducto; que no es producto per se, sino una combinación de información que pretende dar un valor añadido y simplificar la interpretación de los datos en bruto de la fotografía. Este es la ortofotocartografía donde, sobre una ortofotografía, se plasma una cartografía vectorial.
El requisito de partida para poder siquiera plantear está creación, es la necesidad de un sistema de referencia de coordenadas común, de tal forma que los puntos de la cartografía y los de la ortofotografía se correspondan. Parece, obvio, pero requiere un proceso.
Y requiere un proceso porque, aunque la cartografía se suele obtener o editar directamente en un sistema de referencia —el ETRS89 es el más común, pero hay otros—, la ortofotografía debe ser ajustada, porque sus datos no se obtienen de forma precisa y directa en un sistema de coordenadas; solo aproximada. Lo más habitual, casi rudimentario por su simplisima lógica aunque eficaz, es pintar sobre el terreno unas marcas enormes, a las que se le darán coordenadas por procedimientos clásicos y en campo, que luego serán reconocibles en la imagen aérea.
Resumen final
Aunque, evidentemente, lo ideal es trabajar con ortofotografía aérea verdadera, está no está al alcance de cualquiera. Su complejidad de captura y tratamiento suponen que, en general, solo se ejecutan este tipo de trabajos para proyectos concretos y áreas acotadas. De esta forma, la mayor parte de fotogrametría aérea que nos encontramos, de servicios y proveedores especializados, suele ser ortofotografía aérea. En los peores, y menos de los casos hoy en día, tendremos a nuestra disposición meras fotografías aéreas tomadas con verticalidad de eje.
Así pues, en general no podremos servirnos de las fotografías aéreas, sean del tipo que sean, para contrastar la existencia de objetos móviles o caducos —por contra, si tienen auténtica utilidad a la hora de certificar un determinado hecho en una determinada fecha—; y, en la mayoría de los casos, es posible que haya información oculta, o que los elementos elevados no se encuentren representados en su verdadera posición. Ya no cuando las medidas sea inválidas o definitivamente erróneas por no estar corregida la distorsión perspectiva.
DEL GIRO Y DESPLAZAMIENTO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL
Si eres un habitual de este espacio de reflexión y despotrique habrás notado que todos mis escritos siempre parten o concluyen con un quejumbroso y pusilánime lamento lanzado al aire. Si no eres un habitual, quedas avisado: sin crítica no hay progreso.
Esta vez, sin embargo, será parcialmente diferente. Pero sólo parcialmente, que si no ¿qué gracia tiene? Hoy la crítica es interna. Dirigida al colectivo de técnicos que trabajamos con la geometría inmobiliaria.
Todo parte del concepto gráfico de inmueble. Durante largo tiempo nos hemos despreocupado de corregir la percepción, general y errada, de que los inmuebles son figuras poligonales rígidas, en lugar de hacer pedagogía de su verdadera naturaleza de suma de segmentos lineales independientes.
Esos segmentos independientes, que no han de arrastrar necesariamente a todo el polígono inmueble en una eventual alteración, son los linderos.
Asumir este postulado permite entender, además y con mayor facilidad, los conceptos de incertidumbre relativa y absoluta en relación con el origen de su posible imprecisión. Así, mientras que la incertidumbre relativa hace referencia a la posición de los linderos
—o más concretamente, a los puntos individuales que los forman—
respecto del conjunto, la incertidumbre absoluta se refiere a la posición del conjunto inmueble con relación a su entorno.
Llegados a este punto, procede presentar a las isometrías que dan título a esta entrada.
Dando por axiomáticos los conceptos de traslación y rotación —desplazamiento y giro, según Catastro—, vamos a centrarnos en su aplicación sobre un parcelario continuo como es el catastral.
Lo primero que hace falta comprender es que estas isometrías pueden aplicarse, lógicamente, a nivel de lo relativo —cada uno de los linderos— o de lo absoluto —el inmueble al completo—. De esta forma, un giro puede aplicarse para corregir un único lindero o para rotar el inmueble al completo, mientras que el desplazamiento se puede considerar también a estos niveles —sólo un lindero o todo el inmueble—.
Esta diferencia de posibilidades debe utilizarse siempre con un principio de prudencia en mente, y comprobar siempre si la afección es a nivel relativo antes que absoluto.
La consideración de revisar posibles errores a nivel relativo antes que a absoluto implica, no obstante, una temida variación de la superficie. Por razones que desconozco —o que prefiero desconocer— sigue siendo preferible hacer prevalecer el valor de la superficie sobre la disposición real de los linderos, cuando la superficie no es más que un dato derivado de la disposición real de los linderos.
Es como si tuviésemos dudas sobre la frontera con Francia y decidiésemos involucrar a Portugal por si todo estuviese mal en la misma medida. Igual ejemplo sería aplicable a municipios completos y sus deslindes. Impensable. Es por esto también que, incluso a nivel catastral, cada lindero se subsana siempre de forma independiente con cada colindante.
Pero es que ni siquiera tendría que ser sólo una cuestión de mera prudencia, sino que hay razones para considerar con mayor probabilidad que lo variable sea el lindero singular antes que en inmueble al completo: hay operaciones hipotecarias que permiten variar la geometría de un inmueble —agrupaciones, segregaciones o permutas— y operaciones técnicas que permiten corregir errores en sus límites —subsanaciones catastrales, representaciones gráficas alternativas o simples alteraciones descriptivas mediante documento técnico—, por lo que se hace más fácil que las deficiencias se produzcan a nivel relativo antes que absoluto, siendo estas últimas, probablemente residuales.
De esta manera, y aunque artículos como el publicado por D. Antonio Jiménez Clar* puedan ser muy esclarecedores y exquisitos en su didáctica, su abordaje desde un punto de vista excesivamente teórico y sin comprender enteramente las implicaciones que puede suponer la aplicación de isometrías a conjuntos cartográficos más o menos extensos, pueden suponer un nuevo problema dada la importancia que da Catastro a estas herramientas desde la modificación normativa y las posteriores resoluciones técnicas —unos giros y desplazamientos que, por otro lado, ya eran notificables al organismo fiscal antes de la reforma—.
Pero es que incluso muchos técnicos inexpertos —que se han lanzado al ruedo inmobiliario sin visión crítica— han asumido estos giros y desplazamientos como algo asociado al eterno cuestionamiento de la cartografía catastral, dando por hecho que cualquier discrepancia en la representación de los inmuebles ha de derivarse, inexcusable y necesariamente, de este tipo de imprecisiones, y no de una mala definición de alguno de los linderos de forma individual. Esto, además, puede suponer un costoso agravio a colindantes y terceros si el giro o desplazamiento propuestos se ejecuta sin comprobación.
Tal es la excesiva difusión de estos conceptos como parte de la normalidad catastral, que se dan casos en los que las isometrías llegan a plantearse a nivel de municipio completo. Algo que, sin conocer a fondo casos concretos —una reciente resolución de la DGRN** hablaba del municipio de Alicante afectado por este “achaque”—, me parece una absoluta aberración.
Es por ello que, a modo de conclusión, me gusta recordar la particular meticulosidad con la que los miembros de los Géomètres-Experts*** estudian detalladamente cada tipo de modificación o alteración en la geometría de un inmueble, asumiendo la calidad del dato y la responsabilidad del dueño para con su propiedad, sin plantearse la posibilidad de errores a gran escala. Porque, en definitiva, los inmuebles deben ser entendidos como una suma de linderos individuales, cada uno con su problemática y sus circunstancias, más que como una entidad geométrica única y homogénea.
**(Caso 458: http://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/por-meses/resoluciones-dgrn-noviembre-2016/#r458)
***La Primera Asamblea General de la Asociación Española de Geómetras Expertos del año 2016 se hizo coincidir con el evento análogo del Conseil Regional Bordeaux Aquitaine de nuestros compañeros franceses, en San Sebastian, el pasado mes de marzo, donde ambos colectivos compartieron jornada técnica.
DE LA REALIDAD JURÍDICA ENFRENTÁNDOSE A LA REALIDAD FÍSICA
Todo empezó, para mí, con una llamada supuestamente derivada de un abogado. El particular tenia la sensación de que su colindante había invadido su parcela dejándole sin acceso directo desde un camino rural. Y talmente lo parecía porque, una vez en campo, se observaban tres fincas rectangulares, pero situadas de forma oblícua al camino rural, de forma que solo las dos más occidentales lindaban con el camino —la de mi cliente y la que litigaba— y una sola disponía de acceso directo —la litigada—.
Resultaba sospechoso que el cliente quisiera a toda costa una simple medición topográfica de su terreno, por donde el marcase, y de las parcelas colindantes —delimitadas por apenas dos traviesas ferroviarias en sus 100 metros de lindero común—, negándose a permitir investigación documental y evitando cualquier pregunta sobre las condiciones del inmueble. Al final, y aunque lo lógico habría sido plantear un informe pericial con un estudio completo lo más objetivo posible, el cliente decidió que ni lo quería, ni lo necesitaba.
Pronto descubrí que el caso no iba a terminar facilmente. Primero, un error de novato me obligó a iniciar un proceso monitorio para lograr cobrar los honorarios. Poco despues, el cliente, descontento con el resultado —pocos resultados puede haber menos decepcionantes que el de una medición dirigida—, se paseaba por la delegación colegial amenazando con denunciar.
Fue en una de esas fue cuando la administrativa del Colegio me puso en antecedentes: Yo, que en aquel momento apenas tenía un año de experiencia, respiré tranquilo al conocer que una medición previa, realizada por un auténtico histórico del colectivo con más de 30 años a sus espaldas, coincidía al centímetro con mis resultados. Además, el conflictivo cliente solicitaba un tercer Ingeniero Técnico en Topografía, insaculado de la lista de colegiados, para que le realizase una tercera medición topográfica.
Esta tercera medición se consumó y nuevamente, ante los resultados coincidentes, amenazó con no liquidar los honorarios del compañero —desconozco si tuvo la misma suerte que yo—.
Decidido a obtener los resultados deseados, no cejó en su empeño y se puso en contacto con el compañero que me contó el final de la historia. Este, advertido por los precedentes, pudo permitirse abordar el tema desde una perspectiva más arriesgada: o se plantea como una pericial con su correspondiente estudio documental o no hay trabajo. Finalmente, no hubo trabajo.
De esta forma, y mientras el compañero me explicaba que estaba convencido de que sus pretensiones se sustentaban un un vago recuerdo infantil sobre un acceso, el posterior cierre de este y la apertura de otro en la finca colindante; terminó por desvelarme el desenlace. El avispado letrado al que acudió nuestro cliente tras tanta incómoda precisión, conocedor de los procesos judiciales y de los medios de aseguramiento de la propiedad y más interesado en la indiscutible verdad de quien paga que en los perjuicios generados a terceros, optó por la solución más ajustada a derecho —por aquello de que el derecho no es justo, sino legal— y zanjó el asunto con una simple recomendación:
“Todos los peritos topógrafos estan equivocados. Usted tiene razón, querido cliente. Cierre su finca por donde le venga en gana y, si alguien rechista, que corra con la carga de la prueba en un eventual proceso judicial de reivindicatoria de dominio”.