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DE LOS PROBLEMAS DE DIVIDIR UN INMUEBLE SOBRE EL PAPEL

Es demasiado habitual ver como la delimitación entre dos fincas es un asunto que termina en un proceso judicial. Generalmente, en esto tipo de casos, llegar a los tribunales suele significar haber agotado la vía amistosa de resolución del conflicto y se convierte en un proceso interminable con idas, venidas, oposiciones, recursos y alegaciones.

Este no fue, sin embargo, el caso de un asunto que llegó a GRAVITAS como resultado de un cuaderno particional iniciado en tiempos casi inmemoriales y para el que el paso por los juzgados fue, simplemente, la forma de dar el último empujón ante la indecisión y dejadez de los intervinientes.

La historia empieza como cualquier historia que lleva a un proceso de partición de herencia: un fallecimiento. Pero este se había producido casi en los años 60 del pasado siglo. Vete tu a saber el porqué, pero esta vez y pese a existir designación, no se recibieron los bienes por parte de los herederos.

Y pasaron 30 años, y los que eran herederos también fallecieron sin haber recibido la herencia que les correspondía. Y así aparecían, como en una película de los Hermanos Marx, unos nuevos herederos heredantes de los herederos del primer causante.

Fue uno de estos el que, ya en un importante lío de primos, sobrinos, tíos abuelos y demás, decidió abordar el tema ante la posibilidad de crear una tercera generación de herederos “inheredantes”, y la solución más fácil era abordarlo por la vía judicial que, otra cosa no, pero por atemorizante y pesada termina por ser ejecutiva —”juicios tengas y los ganes”, dice la maldición—.

El problema es que, a lo largo del procedimiento, no se tuvo en consideración la vertiente técnica que supone la delimitación de una propiedad, por aquello de la inentendible desvinculación entre lo jurídico y lo físico que pesa sobre los bienes inmuebles en este país, supongo; lo cual supuso la no existencia de una representación gráfica actualizada

Esto no generaba problemas en tanto en cuanto muchos de los bienes eran heredados en pleno dominio por un único heredero, pero el caso de una finca cuya partición era ineludible se planteó de la siguiente forma:

Dado que la herencia había de ser repartida, como es lógico, en base a los valores de los distintos bienes, se había ejecutado una tasación de todos ellos, pero sin dar especial importancia a su delimitación, linderos y consiguiente superficie. Se daban por válidas las superficies catastrales —¿Quién podría dudar de ellas?— sin considerar la finalidad de la tasación.

Como no había medición previa del inmueble pero si aparecía una flamante consulta descriptiva y gráfica, nadie consideró necesario comprobar los números, por lo que la sentencia judicial decretaba el otorgamiento de X metros cuadrados para cada heredero.

Toda esta historia carecería de sentido si la superficie catastral coincidiese con la superficie real de la parcela, pero como suele ser habitual —más habitual de lo deseable, al menos— se parecían como un huevo a una castaña. Lógicamente, el reparto por metros cuadrados era imposible.

Y al final, fue la suerte de la naturaleza del asunto la que, con heredantes cansados de procesos y con un talante magnífico y magnánimo, hizo que tuvieran a bien escuchar mis explicaciones, validaran una medición de la superficie real y aceptaran un nuevo reparto, más justo pero extrajudicial, al más puro estilo de la ley del Oeste.

DE LA PRUEBA EN CONTRARIO OPONIBLE A CATASTRO

Recientemente he tenido noticia de una nueva interpretación del siempre presente y recurrido artículo 3 del RDL 1/2004.

Lo primero es ponerte en antecedentes, y ponerte en antecedentes es contarte que a finales del verano de 2014 se publica la convocatoria de las ayudas estatales y autonómicas destinadas al alquiler de vivienda en Asturias, siendo uno de los puntos a valorar la renta satisfecha y su baremación respecto de la superficie útil de la vivienda. En caso de no aportarse documentación en contrario, se consideraría la superficie catastral.

Un amigo aleccionado tuvo la picardía de anticiparse a posibles problemas comprobando la superficie atribuida a la vivienda de la que es arrendatario en la base de datos del Catastro. La superficie era escandalosamente inferior y, por este hecho, quedaría descartado de la convocatoria. Así que me pidió que le emitiese un certificado de superficie…

Pasado el tiempo se resuelve la convocatoria y, sorpresa mayúscula, la administración excluye por el motivo previamente anticipado. Ante tal desproposito la opción más sencilla es un recurso de reposición explicando la situación. No lleva más de dos hojas, ya que la cuestión no tiene mayor profundidad.

La respuesta de la administracion, recibida hace unos días, es digna de análisis, por lo que transmito la parte de interés de manera textual:

[…] A este respecto (NdR: al respecto del certificado aportado) conviene establecer que los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario (localización, referencia catastral, superficie, uso, destino, clase de cultivo o aprovechamiento, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral), se presumen ciertos, a este respecto dice el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” por lo que ha de entenderse que la presunción legal de la certeza de datos catastrales, vincula a todos. De esta forma, el titular catastral que cumpla con su obligación de colaborar con el Catastro Inmobiliario, suministrándole cuantos datos, informes o antecedentes resulten precisos para su gestión, puede aprovechar su presunción legal, según resulta del artículo 10.2 del Texto Refundido. Contra esa presunción legal sólo prevalecen los pronunciamientos ‘jurídicos’ del Registro de la Propiedad (artículo 9.5 TR)“.

De esta argumentación trascienden una serie de afirmaciones bastante opinables. A saber:

1. Considera que un certificado de superficie emitido por técnico competente no es documento suficiente para no servirse de la vía subsidiaria que era Catastro.

2. Que no obstante lo anterior, el citado certificado tampoco es «prueba en contrario” de las declaraciones catastrales.

3. Que, según la interpretación del redactor, el único elemento válido de pleno derecho como “prueba en contrario” es el pronunciamiento del Registro de la Propiedad. Entiendo que esta interpretación se alcanza a contrario sensu de la redacción del artículo 3.3.

4.Que remite al titular catastral, efectivamente obligado a colaborar con el Catastro Inmobiliario, como único interviniente capaz de realizar la subsanación requerida. Una alteración que un arrendatario, por su naturaleza de no titular catastral según el artículo 9 del RDL, no puede ejecutar. Y siendo estas unas ayudas destinadas a vivienda en alquiler, resulta en un oxymoron de obligaciones.

No obstante, y al margen de opiniones personales sobre las bondades de la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria, podemos seguir en la partida si aceptamos pulpo como animal de compañia (ya sabes que si no, se marchan y no quieren jugar más…).

No siendo titular catastral, la puerta está cerrada, así que se puede optar por consultar el asiento registral de la finca. Pero, ¿Y si el asiento presenta la misma incorrección porque, como en el caso del dato que obra en poder de la DGC, proviene del certificado de obra nueva y este, cuando se inscribió en los años 60, computó los 20 metros cuadrados de terraza como superficie útil?

Aunque podríamos inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, esto sólo podría llevarse a cabo como carga sobre el folio de la finca (RD 297/1996) y, aunque los derechos garantizados por la inscripción del arrendamiento son sumamente interesantes, no nos permitirían actuar para solucionar una papeleta de este estilo: sólo el titular del derecho puede reclamar.

Así que, una vez más, el arrendatario se encuentra atado de manos y con la indefensión propia de la falta de delimitación precisa del objeto de derecho en el mercado inmobiliario: el propio inmueble.

DE COMO LAS SUPERFICIES DE ESPACIOS COMUNES ALTERAN LA REALIDAD INMOBILIARIA

Una vez más, una resolución de la DGRN sienta la tan necesaria base jurisprudencial en cuestiones de índole técnica.

http://www.boe.es/boe/dias/2014/08/01/pdfs/BOE-A-2014-8310.pdf

Es especialmente clara, con afirmaciones como la que dice que “incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad”.

Concluyendo, en los comentarios a la resolución, que se considera “[…] una práctica inadecuada […] la de incorporar unas superficies fantasmas a los pisos o locales, lo que, aparte de los argumentos jurídicos, es criticable desde el punto de vista de la protección de los consumidores a quienes se les da el señuelo de adquirir más superficie de la que realmente adquieren y además con una notoria falta de claridad. […] la práctica correcta es definir en un piso la superficie realmente privativa y punto, mejor desglosando la construida de la útil. Para el resto, ya está la cuota en los elementos comunes en su conjunto. Otra cosa distinta es la atribución de uso privativo a una determinada zona acotada de elementos comunes, como una terraza o un trozo de jardín”.

En este caso mata dos pájaros de un tiro para los técnicos:

1. Aclara la cuestión de los porcentajes en “espacios comunes”, que siempre es complicada de explicar al cliente cuando se le comenta que, según el objeto de la tasación, esa cantidad no va a ser tenida en cuenta.

2. Justifica la creación de estándares de medición en edificación, como los planteados por la iniciativa International Property Measurement Standards (http://ipmsc.org/)

DE COMO LA INCONSTITUCIONALIDAD DE UN INCISO CREA INSEGURIDAD JURÍDICA EN MATERIA DE TASACIÓN

Recientemente el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 141/2014 de 11 de septiembre (http://ow.ly/Dpx1T), viene a “declarar la inconstitucionalidad y, por tanto, la nulidad del inciso ‘hasta un máximo del doble’ del art. 22.1 a), párrafo tercero, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo y del art. 23.1 a), párrafo tercero, del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

Entiendo que este primer párrafo no te haya resultado nada esclarecedor, pero así me da pie a comentar todo desde el principio.

El artículo 23.1 a) párrafo tercero del TRLS, dice que “el valor del suelo así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización […] o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico […]”

El “así obtenido” se refiere al cálculo del valor de tasación por el método de la capitalización de rentas y el suelo en concreto, es el de naturaleza rural según la Ley del Suelo.

Pero, ¿Dónde está entonces el problema que llevó a un grupo parlamentario y una comunidad autónoma a presentar el recurso de inconstitucionalidad?

Bueno, pues para empezar se trata de urbanismo, que es el mírame y no me toques de la legislación de competencia autonómica, pero es que además la Ley del Suelo declara como suelo rural a efectos de la misma, en su art. 12.b “el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan el paso a la situación de suelo urbanizado […]”, es decir, el “suelo urbanizable”.

Uno de los principios inspiradores de la Ley del Suelo es la necesidad de acabar, de una vez por todas, con el movimiento especulativo que genera la valoración de terrenos en base a expectativas y no referida a su uso real, pero tambien es cierto que si en un terreno con condición de urbanizable pero dedicado a la plantación de lechugas y tomates de un pequeño propietario se tasa en base a esa renta real (o potencial si las berenjenas fuesen más rentables), la corrección al alza hasta un valor máximo del doble no sería una corrección suficiente.

Y es que podriamos perdernos en el debate de que si valoramos esa expectativa incurrimos en especulación, pero de no hacerlo, y por ser una expectativa palpable, podriamos estar expoliando al pequeño propietario incapaz de entrar al sistema de gestión urbanística y, por tanto, de participar en un proceso urbanizador en el que podría estar interesado (o que si es capaz de entrar, una junta de compensación desequilibrada termine por pisar sus derechos).

Podría esgrimirse el argumento de que el agente urbanizador es tambien el que correrá con los gastos y riesgos de la inversión que valorizará el suelo por su condición de urbanizable y que, en base al principio de labor social del suelo, el pequeño propietario puede ver su terreno expropiado por una cantidad que se corresponda al uso real que le estaba dando al suelo. Pero por otro lado, ese pequeño propietario podría estar interesado en participar en el proceso y una valoración acorde a las expectativas le permitiría asumir con mayores garantías la participación en el sistema de gestión (hipotecando el terreno, por ejemplo).

Pero es que al final, y teniendo en cuenta que la reglamentación en materia de valoración del suelo aplicable a las administraciones emana del Estado, lo que se ha dado es una suerte de “suelta esa correa, que el perro no es tuyo” por parte de los representantes públicos que, por otro lado, tampoco proponen una alternativa de valoración en los casos de suelo urbanizable (aunque tampoco les corresponde proponerla, por supuesto), por lo que deja a la normativa “a medio vestir” y con una base más empírica que teórica.

Y es que, si lo que se buscaba era acabar con el cortapisas y dar mayor libertad de corrección al técnico tasador, esto introduciría una subjetividad terrible y deformaría la formulación de valores hasta dejarla vacía de sentido: si se puede corregir hasta un máximo de cinco veces, por poner un ejemplo, una finca X podría variar su precio de los 1.000 € a los 5.000 €. Y en esos casos, poca razón de ser tendría la técnica y la normativa en valoración y tasación.

Se da, en definitiva, una situación de cierta inseguridad jurídica, en tanto en cuanto sólo se elimina el inciso “hasta un máximo del doble” sin prevenir con una via secundaria que permita corregir los casos de suelo urbanizable por lo que, a falta de nuevo articulado, ahora valen lo mismo las berenjenas que los futuros adosados. O peor todavía, la corrección del valor del suelo al alza por motivos subjetivos no tiene límite teórico.

Además, y por ser ley, era al reglamento que la desarrollase en ese ámbito al que le correspondía justificar y parametrizar esa revalorización tan subjetiva. Y así lo hace el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo en su artículo 17 que, por ser los recursos de 2007 y el Reglamento de 2011, queda en una especie de limbo.

Pero espera un momento, llevo todo el post hablando de pequeños propietarios y promotores y en realidad quien recurre la constitucionalidad son algunos representantes públicos (puntos 15 y 33 de la Sentencia), que al final son quienes tendrán que indemnizar a los propietarios del suelo y a quienes menos les podría interesar la liberalización de su valor. Creo que no entiendo nada… ¿o sí?

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