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DEL DESLINDE COMO ELEMENTO DE VALOR INMOBILIARIO

En el último trimestre han pasado por GRAVITAS cuatro casos que me han permitido valorar en empírico una clásica reflexión teórica del tráfico inmobiliario: ¿Cuál es el valor real de una seguridad jurídica aplicada con criterios preventivos? O lo que es lo mismo, ¿Cuánto valor tiene anticipar y evitar los posibles errores en el mercado inmobiliario frente a jugar a remendarlos según vayan surgiendo y una vez metidos en río revuelto?

Para poder concluir de forma eficaz, lo primero es determinar la magnitud de esos remiendos. Saber a qué se puede enfrentar el titular de derechos si no previene. Esta claro que el peor de los escenarios sería una resolución por vía judicial ya que, además de costosa en tiempo y dinero, no puede ofrecer garantías de éxito. Aunque es prácticamente imposible cuantificar su incidencia a nivel nacional, no cabe duda de que es una vía usual en el ámbito inmobiliario. Pero también, y de forma menos dramática, es fácil encontrarse con laberintos administrativos derivados de una incorrecta identidad del inmueble o trámites que no pueden solventarse en un único acto jurídico por la interferencia de otros actores —Registro que necesita coordinación con Catastro, Catastro que no da de paso si el titulo no coincide con su geometría, ayuntamiento que no da licencia si ve discordancias con su planeamiento, etc.— obligando, en ocasiones, a pasar dos veces por el mismo órgano.

Pero, ¿Que puede aportar la topografía inmobiliaria en aras de evitar todo esto? Simple y claro. Convenientemente aplicada puede llegar a garantizar la coordinación entre, al menos, las realidades física, catastral y civil. Esto puede suponer que no aparezcan vicios ocultos en los momentos más inoportunos y de las maneras más inesperadas.

Aunque no existe un marco general que avale o requiera de esta prevención, si podría buscarse a nivel profesional una determinada forma de trabajar que lo estimulase. Cada cual sabrá como y ya hay colectivos profesionales, como la AEGEX, que lo buscan. Lo que es indudable es que esto tiene una repercusión en concepto de inversión, mejora del bien, seguridad permanente y ahorro futuro. Adquirir un inmueble correcta y precisamente deslindado tiene, indudablemente, un valor. De acuerdo, pero, ¿Qué valor? Te estarás preguntando.

Lo más sencillo es enfrentar ambas posibilidades, lo sucedido y lo deseable, en una suerte de cómputo valorativo analítico; es decir: gastos en que se incurre en una actuación correctiva menos los derivados de un proceso preventivo.

 

CAPÍTULO PRIMERO

Lo ocurrido: A compra a B un inmueble urbano en zona de vivienda unifamiliar. B advierte a A sobre un previsible litigio con la parte colindante porque, en ausencia de B al ser este extranjero, el vecino ha ido invadiendo progresivamente parte del terreno, y no parece que la venta vaya a disuadirle de su empresa.

Ante la posibilidad de litigio, y en una suerte de acto preventivo —al proceso judicial— pero reactivo —al ser tras la venta—, A solicita un informe pericial sobre la geometría y dimensiones del inmueble adquirido con intención de motivar una acción reivindicatoria. Como resultado del informe se descubre que la superficie declarada en escritura es incorrecta por más de un 30% —el caso concreto no deja lugar a dudas porque todo el inmueble lo cierra un muro de piedra de más de dos metros—. Esto requiere movilizar de nuevo al vendedor para iniciar un procedimiento de subsanación de escrituras e inmatriculación del exceso de cabida.

En correctivo: Una (1) visita a notaría para otorgar la compraventa, acompañado del vendedor; un (1) informe pericial, obviamente de parte por la prevista relación con el colindante; una nueva (2) visita a la notaría para subsanar las escrituras en base al resultado de la pericial, afortunadamente acompañados de nuevo del vendedor; un (1) proceso registral que agrupará la inscripción de la venta y posterior inmatriculación de la variación de cabida, por tratarse de un eventual pleito anticipado; y, evidentemente, un (1) mas que probable proceso judicial que correrá a cargo del nuevo propietario.

En preventivo: De solicitarse un (1) informe pericial previo a la venta, como Due Diligence, la discrepancia superficial se habría detectado antes de la transmisión, por lo que en el acto notarial (1) de venta podrían haberse modificado las dimensiones escrituradas y el posterior proceso registral (1) ya inmatricularía el exceso al tiempo de inscribir la finca. Además, no se correría el riesgo de acercarse peligrosamente a la prescripción o caducidad de las eventuales acciones legales.

Paralelamente, si se optase por un proceso de mediación con el colindante, tal vez sería posible evitar la vía judicial y protocolizar el acuerdo en el mismo acto notarial comentado.

 

CAPÍTULO SEGUNDO

Lo ocurrido: A compra varias fincas: una vivienda en núcleo rural, un terreno lindante por el fondo de la anterior y dos terrenos más separados de los anteriores por caminos. Estando todas correctamente registradas, sólo la primera de las fincas tiene una geometría propia en la base catastral. Las otras tres aparecen unidas a sendas parcelas de titulares ajenos, ya sea por incorrección del técnico que las interpretó o por falta de comunicación de las eventuales operaciones de segregación. Lo desconozco. La primera tiene asociada referencia catastral en la escritura, mientras que a las otras tres se las ha considerado también incluidas en dicha referencia —cuando no es así ni por casualidad—.

En correctivo: La venta se ejecuta en un (1) primer acto notarial y de forma inmediata se lleva el resultado al Registro de la Propiedad, donde se inscribe (1) sin problemas ya que la descripción de lo transmitido sigue siendo concordante con la existente en el asiento. Cuando el nuevo propietario se interesa por la situación catastral ya advertida durante el otorgamiento, se percata de lo que realmente significa y necesita contratar la tramitación del procedente expediente técnico-administrativo. Un (1) informe topográfico se hace necesario, aunque la facilidad de los trabajos, la evidencia física y la buena disposición de colindantes simplifica el camino. Solucionado el percance catastral, procede la actualización de las escrituras en un segundo acto (2) y la posterior (2) inscripción registral.

En preventivo: Al considerar un estudio pericial y levantamiento topográfico (1) con carácter previo al acto jurídico de compraventa, habría sido posible diagnosticar todos los problemas derivados de la geometría, promover el correspondiente expediente catastral y utilizar el mismo informe de resultados, además, para buscar el deslinde con colindantes y llegar así al acto notarial (1) con el inmueble saneado jurídica y físicamente para sólo tener que acudir una única vez (1) al Registro de la Propiedad y con la buena vecindad intacta.

 

CAPÍTULO TERCERO

Lo ocurrido: A hereda un inmueble rural con edificación residencial no legalizada. No estando interesado en mantener la propiedad, se propone regularizar la situación urbanística para poder vender el inmueble saneado. La parcela no se encuentra separada, en la base catastral, de su matriz origen. Al realizar los trabajos topográficos necesarios para informar al organismo tributario de la segregación reflejada en el asiento registral, se detecta que la superficie real es mucho menor que la obstante en el Registro de la Propiedad.

En correctivo: En este caso y aunque forzado por las circunstancias, A actúa en preventivo, lo que le permite vender el saneamiento como una indudable mejora.

En preventivo: Motivado por el requerimiento de los técnicos municipales, A encarga el levantamiento topográfico (1) que revela la situación. Habiéndose tomado la precaución de convocar al único colindante a los trabajos de campo, se logra la conformidad de este, que facilitará el inevitable expediente de dominio (1) en la oficina notarial. Con el mismo informe topográfico se altera el parcelario catastral, generándose así la correspondiente parcela en base al histórico registral de la segregación —que justifica la partición ya que había habido varias transmisiones con la superficie incorrecta— y a la corrección notarial de las escrituras vigentes —que corrige la superficie en el titular actual—.

 

CAPÍTULO CUARTO

Lo ocurrido: A adquiere de B, una entidad bancaria, una vivienda unifamiliar con un terreno asociado de 180 metros cuadrados, según escritura. Al encontrarse en diseminado rural en la base de datos gráfica del Catastro, A se interesa por la forma de regularizar esa situación. En la preceptiva intervención topográfica se descubre que la superficie resultante de los límites que los colindantes reconocen durante el deslinde es de más del doble que la declarada.

En correctivo: Al ejecutarse la operación con una entidad bancaria, el proceso se encorseta y va pautado al son que esta marca. Así, el acto se ejecuta ante notario (1) para posteriormente inscribir (1) en el Registro de la Propiedad. Todo sin cuestionamiento posible de los eventuales vicios de la finca, y eso a pesar de que la vivienda pertenecía al banco desde hacía poco y como resultado de una ejecución hipotecaria —por lo que su conocimiento del inmueble tampoco podía ser muy profundo y exhaustivo—.

Es en un momento posterior cuando A, advertido por el antiguo propietario de la parcela al recibir este el adeudo de la cuota de IBI, decide investigar la situación catastral de su inmueble. Descubre que se encuentra en diseminado catastral, por lo que decide realizar un levantamiento topográfico (1) para iniciar un proceso de subsanación de discrepancias. Algo que podría ser sencillo se complica al ver que los resultados arroja una superficie mucho mayor que la inscrita. La situación obliga a una nueva visita a la notaría (2) y al Registro de la Propiedad (2).

En preventivo: El trámite catastral sería inevitable en todo caso, pero con una actuación preventiva, de la que un trabajo topográfico (1) habría de ser necesariamente la piedra angular, se habría podido evitar la duplicidad en el trámite notarial (1) y registral (1), y el nuevo propietario no habría sufrido la incertidumbre de la respuesta de unos desconocidos colindantes. En el peor de los casos podría haber desistido de la operación al conocer los perjuicios de la situación.

 

CONCLUSIONES

La reflexión más directa y evidente es aquella que indica que, por realizarse el saneamiento del inmueble en el momento de un negocio jurídico, comprador y vendedor podrían disponer gastos compartidos. Sin embargo, también es lógico pensar que el vendedor, precisamente por la excepcional condición de los problemas futuros prevenidos, puede aumentar el valor de su bien de forma indirecta. No obstante y aún con un ligero aumento de precio, seguiría siendo un ahorro para el comprador. El vendedor logra un aumento de valor del inmueble enajenado y el comprador, pese al aumento de precio, aún ahorra los gastos, inquietudes e incertidumbres de un bien incorrectamente definido.

En la peor de las situaciones, de una repercusión total de gastos sobre el comprador por parte del vendedor, este último aún se vería beneficiado, ya que en el caso de una actuación correctiva el adquiriente pagaría igualmente el total de los gastos, pero estos serían aún mayores por la duplicidad de actos que se ha visto en los ejemplos.

Por tanto, y en primer término, el vendedor puede aumentar el precio del bien por la mejora permanente añadida y el comprador ahorra en posibles disputas posteriores y el actuaciones redundantes.

Pero es que además, y al margen de quien liquide los gastos, otro elemento a favor es la indudable mejora en la seguridad jurídica que otorga el haber determinado convenientemente los límites con todos los implicados —vendedor, comprador y colindante— de cara a conocer las limitaciones de cada inmueble, las eventuales responsabilidades de cada uno y, en general, dotar de una mayor eficacia a los elementos jurídicos resultantes. Y es que mucha de la litigiosidad asociada al ámbito inmobiliario se relaciona, sino directamente con el límite —medianerías, vistas, aguas, vuelos, etc.—, con la superficie, que es resultado directo de la posición de los linderos.

La implicación de todos supone también que el saneamiento pueda ser una condición de compra y, por tanto, el adquiriente no se vea sometido a la incertidumbre de saber que puede pasar con un inmueble que sólo conoce sobre el papel: el vendedor es el que ya ha palpado el terreno y conoce todos sus recodos y recovecos.

Por último, todo el planteamiento resulta conveniente y nada perjudicial para los intervinientes, ya que no supone la eliminación de ninguno de ellos, sino simplemente la optimización y ordenación de tiempos, procesos y recursos.

Gravitas Estudio Topográfico

Financiado por la Unión Europea – NextGenerationEU. Sin embargo, los puntos de vista y las opiniones expresadas son únicamente los del autor o autores y no reflejan necesariamente los de la Unión Europea o la Comisión Europea. Ni la Unión Europea ni la Comisión Europea pueden ser consideradas responsables de las mismas.

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