El pasado miércoles tuve la ocasión de asistir a la Jornada sobre coordinación territorial gráfica. Catastro, notariado y Registro de la Propiedad (Ley 13/2015), organizada por el Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.
No es la primera vez que acudo a un evento del ICAO y siempre he salido con muy buen sabor de boca. Reconozco, no obstante, que esta vez llegué con pocas expectativas. Una más de tantas jornadas al calor de la ya no tan reciente Ley 13/2015 parecía excesivo. Sin embargo, como de costumbre y gracias a la frescura del discurso de los ponentes y al rodaje que comienza a tener la reforma, la cita resultó sobresaliente.
Terminados los debidos cumplidos, te comento, lo más brevemente que pueda, los descubrimientos, observaciones y conclusiones personales que he sacado tras la jornada.
Dividida en tres bloques temáticos, en los que un representante de cada uno de los actores intervinientes exponía su punto de vista, el encuentro abrió con una presentación por parte de D. Rogelio Pacios Yáñez, notario de Ponferrada. Este presentó los nuevos mecanismos de interacción notario-catastro y expuso la renovada agilidad con la que se afrontan los trámites en el tráfico inmobiliario.
Las ventajas del servicio de tramitación inmobiliaria, como herramienta notarial, suponen una mejora en las interacciones telemáticas. Mientras antes sólo podía resolverse a través de plataforma informática un limitado número de supuestos —si no tomé nota equivocadamente, únicamente los casos en los que había 100% de dominio o usufructo—, esta funcionalidad notarial ampliaba hasta abarcar todo el espectro de transmisiones patrimoniales
—no solo el cambio de dominio y usufructo a porcentajes diferentes del 100%, sino afectando también a otros derechos reales—.
Además, los plazos de tramitación se reducían enormemente: cambios de dominio de forma automática —permitiendo la descarga de certificaciones catastrales actualizadas en tiempo real—, creación de nuevas parcelas catastrales en 24 horas y subsanaciones de discrepancias en tiempos máximos de 5 días.
Todo ello contando, además, con una mayor y mejor coordinación con los técnicos expertos en la materia. De esta forma, y únicamente con el CSV del informe de validación catastral, el notario puede validar la geometría GML asociada al informe y precargada por el técnico en la SEC
—cabe recordar que el informe de validación catastral, sin esta validación notarial, es un documento meramente informativo—. Mayor velocidad en el trámite y mayor seguridad en la transmisión y actualización de datos.
Asimismo, también anunció la futura implantación de un portal de integración entre notarios y técnicos que servirá de puente para el intercambio fluido de la información gráfica.
Resulta evidente, por tanto y por si no hubiera quedado claro en nuestro trabajo diario, que los notarios son los primeros actores con los que debe entenderse el profesional experto en propiedad inmobiliaria.
D. Pablo Puyal, por su parte y como adjunto a la Directora General del Catastro, planteó las bondades de Catastro en este asunto.
Aquí debo empezar con una aclaración: reconozco que, aunque generalmente la crítica a Catastro por parte de los técnicos se plantea desde la puesta en cuestión de la escasa precisión de su cartografía, empiezo a notar un cambio en el discurso catastral. Lejos de la pasada defensa de sus servicios sin atención a dialogo, Pablo Puyal supo transmitir un renovado texto que hacía más cercano al ente público y permitía ver que la disposición de este organismo frente a la nueva reforma es claramente positiva.
Para empezar tumbó, con soltura y elegancia, la comentada crítica que nunca antes había tenido respuesta tan contundente: la cartografía catastral no responde a criterios de ordenamiento civil o propiedad, sino a una mera necesidad de comprobación de las superficies tributarias
—cuando el obligado tributario emitía queja sobre la contribución, fue necesario comprobar el elemento de cálculo, pero a Catastro le servían de sobra sus tablas y amillaramientos—. Porque Catastro no es ni más ni menos que eso, un inventario fiscal.
Partiendo de esa premisa hizo un breve repaso al alcance y limitaciones de la cartografía de que dispone Catastro
—que es de mayor calidad desde 2002, año de aprobación del TRLCI—. Si bien es un parcelario aparente del territorio nacional
—el único, y de ahí su gran valor, por otra parte— y carece de legitimación en materia de propiedad, si que goza de presunción de veracidad. Y esa presunción de veracidad, muchas veces cuestionada en chascarrillos de café, debe ser refutada de forma seria. Esta, y no otra, es la justificación de la existencia del proceso de subsanación de discrepancias: Catastro asume sus limitaciones y esta abierto a correcciones si estas son detectadas. Pero han de ser detectadas. Y será el obligado tributario el responsable de notificarlas.
Por tanto, a efectos fiscales ocurren dos cosas con la cartografía: Primera, que al tener todo el territorio un titular tributario asociado, los recaudadores recaudan independientemente de la precisión cartográfica. Y segunda, que en los lugares en los que puede haber mayor imprecisión, léase catastro de rústica, es donde menos influencia tiene esa precisión por el reducido IBI repercutido por metro cuadrado. Es decir, la referida precisión catastral ni la necesita ni la ha necesitado Catastro jamás para sus fines.
El problema lo tenemos nosotros, los intervinientes en la seguridad jurídica inmobiliaria, al utilizar la cartografía catastral para nuestros fines.
Habrá que buscar, por tanto, el balance; el necesario equilibrio que nos permita usar esa fantástica herramienta que es la cartografía catastral a los fines comunes del tráfico inmobiliario. Y he tenido la impresión de que Catastro esta dispuesto y esta reforma parece invitar a ello.
También es cierto, por último, que por deformación profesional y por ámbito de actividad, a veces cometemos el error de centrarnos en Catastro como mero generador de cartografía cuando realmente es una entidad tributaria internacionalmente reconocida y con un largo historial de eficiencia
—seguro que a nadie han dejado de cobrarle el IBI—. Sea todo dicho.
Finalmente intervino la representante registral, Dña Margarita de Carlos Muñoz, decana autonómica en Asturias del Colegio de Registradores. A pesar de haber tenido que asumir improvisadamente la charla, ya que D. Joaquín Delgado Ramos no pudo asistir por problemas de transporte, supo hacer una loable autocrítica al sistema hipotecario que difícilmente otros se habrían atrevido a afrontar.
No obstante, una autocrítica necesaria y dejando claras las responsabilidades que todos hemos podido detectar en nuestro día a día laboral.
En primer lugar, explicó la fragilidad de un sistema hipotecario basado, desde sus inicios, en la descripción inmobiliaria literal y en la falta de consentimiento de los colindantes para la inscripción. Esto, fundamentado en el carácter voluntario del registro y en la finalidad hipotecaria del mismo, ha dado como resultado una mala descripción de muchas fincas. Puede que ocurra, en cierta medida, como con Catastro: detectadas sus virtudes en cuanto a seguridad jurídica y, preventivamente en base a nuestra latina conflictividad, lo hemos suprautilizado más allá de su finalidad hipotecaria.
Por otro lado, no dejó de evidenciar la responsabilidad del titular registral en cuanto a la efectiva posesión de su inmueble. Y es que, a veces, olvidamos el modo en la aún vigente teoría del título y el modo. Esta irresponsabilidad del titular, sumada a la levedad de la descripción literal, da lugar al descuido inmobiliario de los tiempos modernos
del “no se donde está mi finca”.
Finalmente, evidenció las flaquezas de la identificación catastral de fincas registrales al incorporar en los documentos públicos la referencia catastral. Multitud de propietarios, confundidos por la histórica falta de determinación geográfica de los inmuebles, identificaban diferentes fincas registrales con una misma parcela catastral, especialmente en rústica. Fue esa, y no otra, la razón mayor de la edad dorada de la doble inmatriculación.
No obstante, el tiempo, que todo lo arregla, y la tratada reforma del TRLCI y la LH, terminarán por ordenar y mejorar el tráfico inmobliario.
Además de lo anterior, también tuvo tiempo para comentar los nuevos limites para los cambios en las cabidas y los procedimientos más adecuados —que, de nuevo, volvían a pasar por el expediente notarial— y a pararse en la tan polémica tramitación de la georreferenciación de las obras nuevas —tanto obra nueva “nueva” como obra nueva “antigua”— haciendo referencia a las resoluciones de la DGRN al respecto.
Queda, por último pero no por ello menos importante, analizar la función del agente más relevante y que, aunque no estaba representado en la sala, era el que la ponía: el colectivo de abogados.
Tanto estos como los técnicos especialistas en topografía inmobiliaria, verdaderos activadores del mercado inmobiliario frente al papel pasivo de los anteriores, están obligados a colaborar en un tandem de profesionalidad multidisciplinar que ha de resultar en el garante efectivo de la seguridad jurídica inmobiliaria. Y es que, cuando los actores principales del tráfico inmobiliario —Notariado, Registradores y Catastro— parecen estar de acuerdo en la orientación de la nueva reforma, la colaboración más estrecha posible entre abogado y técnico especialista en propiedad inmobiliaria puede dar el remozado que todos vemos necesario pero que nadie se atreve a abordar.
A lo largo de este texto he procurado expresar mi opinión personal jalonada por la percepción, también personal, de los discursos emitidos por los ponentes. Esperando no haber malinterpretado el contenido de lo expuesto en la jornada considérese, en cualquier caso, todo lo aquí escrito como expresado a título personal.
