DE COMO LA INCONSTITUCIONALIDAD DE UN INCISO CREA INSEGURIDAD JURÍDICA EN MATERIA DE TASACIÓN

Recientemente el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 141/2014 de 11 de septiembre (http://ow.ly/Dpx1T), viene a “declarar la inconstitucionalidad y, por tanto, la nulidad del inciso ‘hasta un máximo del doble’ del art. 22.1 a), párrafo tercero, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo y del art. 23.1 a), párrafo tercero, del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

Entiendo que este primer párrafo no te haya resultado nada esclarecedor, pero así me da pie a comentar todo desde el principio.

El artículo 23.1 a) párrafo tercero del TRLS, dice que “el valor del suelo así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización […] o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico […]”

El “así obtenido” se refiere al cálculo del valor de tasación por el método de la capitalización de rentas y el suelo en concreto, es el de naturaleza rural según la Ley del Suelo.

Pero, ¿Dónde está entonces el problema que llevó a un grupo parlamentario y una comunidad autónoma a presentar el recurso de inconstitucionalidad?

Bueno, pues para empezar se trata de urbanismo, que es el mírame y no me toques de la legislación de competencia autonómica, pero es que además la Ley del Suelo declara como suelo rural a efectos de la misma, en su art. 12.b “el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan el paso a la situación de suelo urbanizado […]”, es decir, el “suelo urbanizable”.

Uno de los principios inspiradores de la Ley del Suelo es la necesidad de acabar, de una vez por todas, con el movimiento especulativo que genera la valoración de terrenos en base a expectativas y no referida a su uso real, pero tambien es cierto que si en un terreno con condición de urbanizable pero dedicado a la plantación de lechugas y tomates de un pequeño propietario se tasa en base a esa renta real (o potencial si las berenjenas fuesen más rentables), la corrección al alza hasta un valor máximo del doble no sería una corrección suficiente.

Y es que podriamos perdernos en el debate de que si valoramos esa expectativa incurrimos en especulación, pero de no hacerlo, y por ser una expectativa palpable, podriamos estar expoliando al pequeño propietario incapaz de entrar al sistema de gestión urbanística y, por tanto, de participar en un proceso urbanizador en el que podría estar interesado (o que si es capaz de entrar, una junta de compensación desequilibrada termine por pisar sus derechos).

Podría esgrimirse el argumento de que el agente urbanizador es tambien el que correrá con los gastos y riesgos de la inversión que valorizará el suelo por su condición de urbanizable y que, en base al principio de labor social del suelo, el pequeño propietario puede ver su terreno expropiado por una cantidad que se corresponda al uso real que le estaba dando al suelo. Pero por otro lado, ese pequeño propietario podría estar interesado en participar en el proceso y una valoración acorde a las expectativas le permitiría asumir con mayores garantías la participación en el sistema de gestión (hipotecando el terreno, por ejemplo).

Pero es que al final, y teniendo en cuenta que la reglamentación en materia de valoración del suelo aplicable a las administraciones emana del Estado, lo que se ha dado es una suerte de “suelta esa correa, que el perro no es tuyo” por parte de los representantes públicos que, por otro lado, tampoco proponen una alternativa de valoración en los casos de suelo urbanizable (aunque tampoco les corresponde proponerla, por supuesto), por lo que deja a la normativa “a medio vestir” y con una base más empírica que teórica.

Y es que, si lo que se buscaba era acabar con el cortapisas y dar mayor libertad de corrección al técnico tasador, esto introduciría una subjetividad terrible y deformaría la formulación de valores hasta dejarla vacía de sentido: si se puede corregir hasta un máximo de cinco veces, por poner un ejemplo, una finca X podría variar su precio de los 1.000 € a los 5.000 €. Y en esos casos, poca razón de ser tendría la técnica y la normativa en valoración y tasación.

Se da, en definitiva, una situación de cierta inseguridad jurídica, en tanto en cuanto sólo se elimina el inciso “hasta un máximo del doble” sin prevenir con una via secundaria que permita corregir los casos de suelo urbanizable por lo que, a falta de nuevo articulado, ahora valen lo mismo las berenjenas que los futuros adosados. O peor todavía, la corrección del valor del suelo al alza por motivos subjetivos no tiene límite teórico.

Además, y por ser ley, era al reglamento que la desarrollase en ese ámbito al que le correspondía justificar y parametrizar esa revalorización tan subjetiva. Y así lo hace el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo en su artículo 17 que, por ser los recursos de 2007 y el Reglamento de 2011, queda en una especie de limbo.

Pero espera un momento, llevo todo el post hablando de pequeños propietarios y promotores y en realidad quien recurre la constitucionalidad son algunos representantes públicos (puntos 15 y 33 de la Sentencia), que al final son quienes tendrán que indemnizar a los propietarios del suelo y a quienes menos les podría interesar la liberalización de su valor. Creo que no entiendo nada… ¿o sí?