topografia

Hay un tópico que dice que si dos topógrafos distintos miden una misma parcela, se obtendrán dos resultados completamente diferentes.

El problema de esa caricatura, con la que incluso hemos asentido congraciados los profesionales, es que obvia el contexto y deja como poso una imagen de inutilidad, azar e irresponsabilidad de los ejecutantes, como si el desajuste tuviera un origen técnico o humano.

Ese contexto, que propicia y fomenta la aparición de divergencias, no es otro que el de una generalidad de inmuebles no deslindados, que hace que los técnicos que llevan a cabo sendos levantamientos opten por interpretar los límites de propiedad segun indicios físicos —con mayor o menor acierto— o, peor aún, según indicaciones particulares.

En el ideal ejecutivo, sin embargo, la definición de un límite de propiedad ha de nacer de lo recogido en el artículo 384 y siguientes de nuestro Código Civil, que en último término no es más que decir que cada uno de sus límites sea resultado de la voluntad y el firme consenso de los titulares a cada lado del mismo. No de un tercero. No de uno de los titulares de forma unilateral. No, solo por acuerdo de ambos titulares.

Pero si todo está tan claro, ¿Por qué no se ha hecho regularmente así? Principalmente por la confluencia de intereses privados —la delimitación por deslinde— y públicos —el inventariado general de la riqueza— sobre la definición geométrica de un inmueble, donde siempre ha tenido mayor alcance, más agilidad y mejor publicidad la administración, que ha tachado de ineficaz, lento y costoso el deslinde de todos los inmuebles, en favor de medios más expeditos aunque imprecisos, como la interpretación de linderos. En consecuencia, la acción de deslinde ha quedado relegada a una herramienta de resolución de litigios, aunque son varias las sentencias del TS que reconocen la innecesariedad de conflicto para su aplicación, y la definición jurídica de la propiedad se ha plegado a las representaciones administrativas catastrales. Una vez más, un tercero que no pregunta por la voluntad de los titulares —lo más cercano es hacerles responsables subsidiarios de cualquier discrepancia. Artículos 10.2 y 11.1 TRLCI—.

Podemos, entonces, ampliar el tópico y decir que si dos topógrafos distintos y Catastro miden una parcela, se obtendrán tres resultados completamente diferentes.

El caso es que, por esta mayor visibilidad de lo público, llega a denostarse el derecho privado al deslinde como si fuera un capricho infantil del particular, y no el elemento de evitación de conflictos que es. Como si ambos medios, público y privado, sirviesen al mismo fin. Cierto es que, a la mayoría de los efectos de la administración, sus propias bases gráficas son más que suficientes; pero no todo es la finalidad administrativa, y el derecho a la propiedad es eso: Derecho.

Esas serían las circunstancias que nos llevan a la rueda del inútil e interminable discurrir de medición tras medición, hasta haberlo medido todo por enésima vez, en un ciclo infinito. La rueda de los muchos topógrafos y los muchos resultados. Porque mientras no sea decisión de los colindantes, no será nunca correcto. Porque lo que hace falta no es —solo— medir, sino deslindar.

Es mas, de estar bien deslindado un inmueble, no habría nada que medir, porque su definición geométrica sería incuestionable, precisa, invariable y conocida. Y si se midiese, la medición de infinitos topógrafos daría infinitos resultados idénticos.

Nada nuevo bajo el sol. Esto, que pudiera parecer la más subversiva de las revoluciones, fue el proceder utilizado para la definición de los límites de término municipal entre finales del siglo XIX y principios del XX. Límites que, a día de hoy, siguen prevaleciendo frente a reinterpretaciones y transgresiones de los mismos.

Porque el deslinde, más allá de una delimitación física y por encima de todas las cosas, pretende una delimitación jurídica.

Es importante, por tanto, ser conscientes de que la interpretación unilateral de los límites de un inmueble puede ser la raíz de un desencuentro posterior. Qué, además, una delimitación interpretada puede ser del todo errónea e inútil. También es capital poner en valor la perdurabilidad de un acuerdo entre las partes y su validez como acto jurídico. Por todo ello, el deslinde es preferible al mero levantamiento, en los casos en los que lo que se dirima sea el alcance geográfico de los derechos reales.

El proceso de deslinde, no obstante, puede generar más pereza en el técnico incompetente, que de seguro preferirá seguir con la mera medición interpretativa, parcial y sesgada. Y puede ser así porque, debido a la intervención de la disposición de los colindantes y de las documentales de que dispongan, el deslinde requiere de un estudio más exhaustivo y un conocimiento detallado de la normativa de aplicación, donde los elementos físicos pasan a ser indiciarios más que probatorios.

La disposición de los colindantes es relevante en tanto en cuanto una buena relación de vecindad permite ser más flexible en la interpretación de la prueba documental, dando pie incluso a otorgar más peso a la autonomia de la voluntad, en caso de que las partes quisieran otorgar una nueva geometría —acto que luego habrá de trasladarse al asiento registral mediante la correspondiente actualización o negocio jurídico—.

En los casos en los que la relación no sea la óptima, se hace necesario ser más riguroso en la interpretación de la documental existente; si bien el proceso puede servir para acercar posturas y alcanzar puntos de encuentro en el marco de la apuesta general por los procesos de mediación.

Por último, de presentarse una relación litigiosa, además del mayor peso de los documentos aportados por las partes, la situación podra verse obligada a pasar a los juzgados; aunque no está de más iniciar un proceso de comunicaciones amistosas para intentar encauzar los intereses más allá de las relaciones personales. Conciliación y arbitraje como medio alternativo de resolución de controversias.

Con independencia de lo anterior, la prueba documental habrá de valorarse en función de su origen y características y con arreglo a la jerarquía que le corresponda según el ordenamiento jurídico.

Por último, se encontrarán los elementos físicos, que podrán servir para indicar e identificar una geometría más o menos cierta y, en consecuencia, ser modulados en busca de una definición jurídica del inmueble; pero cuyo poder vinculante se verá limitado por la voluntad de los titulares, en base al peso que ellos, y solo ellos, quieran trasladarle.

Estos tres elementos estarán presentes en cualquier deslinde, en mayor o menor medida y con mayor o menor peso en función de las circunstancias. Serán esas circunstancias las que marquen el discurrir del proceso de deslinde y sirvan de cimientos a la construcción de un procedimiento técnico, que irá necesariamente más allá de una simple medición.