DE COMO LA REALIDAD FÍSICA SE EMPEÑA EN NO ACTUALIZARSE DE FORMA AUTOMÁTICA EN EL PLANO JURÍDICO

Un proceso de solicitud de una innecesariedad de licencia de parcelación nunca es simplemente un proceso de solicitud de innecesariedad de licencia de parcelación. Habitualmente, siempre hay una curiosa historia detrás de cada caso y, generalmente, una falta de actualización jurídica y adaptación a la realidad física… y esta que te cuento no iba a ser menos.

Este trabajo llegó a mi de la mano de una clienta preocupada por su “negocio”:

El caso es que había “vendido” parte de su finca. Una finca urbana. Una finca que, en condiciones normales requeriría de licencia de parcelación urbanística para ser dividida y, posteriormente, enajenada. Una finca que no había pasado por ninguno de esos proceso y, sin embargo, como te adelantaba en el primer párrafo, no iba a necesitarlo.

¿Por qué? Sencillo. Porque la finca que nos ocupa, que hace unos veinte años había sido una bonita finca rústica, ganado incluido, de forma rectangular casi perfecta en una zona de expansión urbanística a los pies del Naranco; estaba brutalmente partida por, nada más y nada menos, que una autovía de dos carriles por sentido con los desmontes más salvajes a la altura del predio que nos ocupa. Es decir, Las dos partes del mismo “individuo” habían quedado separadas unos 250 metros.

Y esto no había ocurrido una, sino dos veces: cuando se construyó una carretera nacional y cuando esta se amplió con doble carril para convertirla en autovía. Ambos procesos con sus intachables y correspondientes expedientes de expropiación (que hubo que solicitar en la Consejería correspondiente).

Esta condición de finca cercenada era la que hacía necesaria la obtención de la “no-licencia”, porque pese a no haber tenido reparos, mi cliente, para cobrar por la venta de los trozos, esta no se había hecho efectiva en términos jurídicos: los dos trozos seguían siendo una sola finca registral. Y, como entenderás que sea lógico, el pagador estaba algo inquieto.

No obstante, y llega el punto curioso, la descripción registral de la finca reflejaba la partición expédita de la finca al estar atravesada por una autovía y, de hecho, reconocía la existencia de dos trozos de terreno que conformaban una única finca registral. Es más, la cartografía catastral se encontraba actualizada y reflejaba la división.

Mi cliente, a pesar de todo, había acudido a un especialista, que le había recomendado la incoación de un proceso de solicitud de innecesariedad de licencia urbanística. No falto de razón, si no se había ejecutado la división legal en su día, habría que seguir los procedimientos reglados.

A mi me resultó extraño que faltase ese proceso, ya que el RDL 2/2008 determina, en su artículo 31 apartado 1, que “el acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente”.

Toda esa documentación, o bien ya obraba en mi poder o era facilmente rescatable, por lo que si hubiera llegado antes en la historia del proceso, habria optado por esa vía, pero:

1. El cliente ya había iniciado el procedimiento de solicitud en el ayuntamiento.

2. La descripción registral ya reflejaba en su descripción la división de la finca por causa de la autovía y no había segregado y creado un nuevo asiento para una de las partes.

3. Desconocía la existencia o no de plazos de prescripción en este tipo de casos y las actas de ocupación databan de 1999 y 2002.

Así que al final, el cliente terminó pagando las tasas municipales, los aranceles notariales y los costes de la recuperación de la documentación administrativa de la que no encontraba copia, cuando tal vez con una interpretación escrupulosa del artículo 31.1 podría haberse solicitado la creación directa de nueva finca registral conjuntamente al acto de inscripción.