DE COMO UN ERROR EN UNA CERTIFICACIÓN CATASTRAL PUEDE DAR AL TRASTE CON UNA PERICIAL

Con frecuencia, los interlocutores de la Dirección General del Catastro asumen un papel secundario en su tortuosa relación con la propiedad inmobiliaria. Y no lo digo como reproche porque, tras muchos años en esto y muchos representantes institucionales escuchados, seguidos o leidos, he terminando por entender que su queja es cierta.

El Catastro en nuestro país no tiene una finalidad delimitadora, sino fiscal. El hecho de que sea el único parcelario de todo el territorio nacional les ha hecho cargar con la losa de servir de referencia cartográfica. Y es cierto que nunca ha pretendido arrogarse esa finalidad de delimitación: su parcelario siempre ha llevado la coletilla de “aparente”, la normativa siempre ha considerado su cartografía como “temática” e incluso la propia Ley del catastro inmobiliario dice que los pronunciamientos registrales prevalecen sobre los catastrales.

Sin embargo, y a pesar de que yo haya llegado a esta conclusión, no es una conclusión facil de alcanzar si no se está en constante contacto con la propiedad inmobiliaria y la actividad catastral. Y es que, en muchos casos, la cartografía catastral sigue siendo considerada cierta incluso sobre los pronunciamientos de técnicos expertos.

Pues bien, un error, más común de lo que debiera, es la falta de concordancia entre la superficie de suelo expresada en las consultas o certificaciones catastrales y la resultante de un cálculo directo, con un programa CAD, sobre la cartografía en formato digital descargada a través de su sede electrónica (para más señas, con el comando directo “list”, que no requiere de alteración alguna de la geometría).

Este caso suele darse en parcelas catastrales de gran superficie y, siendo honestos, la mayor parte de las veces tiene un carácter testimonial. Más propio del cajón de las curiosidades que del de las preocupaciones.

El problema aparece cuando, como en el caso que llegó a mis manos hace unos meses, la superficie se mueve por debajo de los 500 metros cuadrados y la discrepancia es de más del 80%: de una superficie comprobada en CAD para la parcela catastral de 318 metros cuadrados, coincidente con la medida en campo, se pasaba a unos inexplicables 175 metros cuadrados en la certificación catastral.

Y es entonces cuando, por la supuesta infalibilidad que la opinión general le otorga al Catastro en su definición cartográfica (aunque, insisto, el propio Catastro reniega de ella), me veo en la tesitura de tener que señalar y demostrar su error.

Un error que, si te sobreviene en una pericial en la que se litiga sobre cabidas y ante la imposibilidad técnica de evidenciarlo, porque llevar el ordenador portatil a sede judicial y enseñarselo a su señoría no me parece que sea lo más ortodoxo, solamente puede evidenciarse con la mera declaración del técnico que lo detecta. Para más inri, si a esto le sumamos el ya de por sí habitual recelo que siempre rodea a los peritos de parte, por muy real que sea el error, el argumento termina por parecer una disparatada huída hacia delante, por lo que al final, además de rebatir los argumentos del perito opuesto, tambien tienes que luchar contra el error de la DGC.

Es cierto, como ya he comentado en un párrafo anterior, que este tipo de casos no están, ni mucho menos, generalizados. Sin embargo, hasta la más baja incidencia, cuando se juega con algo tan importante como la seguridad jurídica en el ámbito del tráfico inmobiliario, debe ser objeto de estudio. Y esto es aún más importante si tenemos en cuenta que estas mismas certificaciones y consultas descriptivas y gráficas son las que van a servir de elemento de coordinación en la inminente Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.