DE COMO UNA INOPORTUNA MEDICIÓN MAL EJECUTADA ENQUISTA UN CASO DURANTE AÑOS

Existe una costumbre muy arraigada en la tradición hereditaria asturiana (y puede que gallega) que, junto con la complejidad de la orografía, han convertido a las provincias del norteoeste de la cordillera cantabrica en el paraiso del minifundismo.

Es traditio documentada durante siglos que, teniendo el causante dos herederos y cuatro fincas, y aún siendo estas últimas exactamente iguales, el causante habrá optado por dividir cada una de las fincas en dos partes y asignar una a cada heredero.

Tan curiosa costumbre ha atomizado hasta límites insospechados el paisaje rural de Asturias y ha generado, en los casos de fincas indivisibles, comunidades de bienes en proindiviso de toda clase y condición.

Esto viene al caso porque esa era una de las premisas, ya no de las que partía, sino por la que pasaba uno de los casos más enrevesados que he tenido que manejar.

Todo empezaba con una finca registral de naturaleza rústica. Una finca registral que ya de inicio no era una, sino media. Y era media porque el título utilizado en la primera inscripción sólo fue capaz de justificar la adquisición del 50% de la finca, por lo que quedaba pendiente de inscribir el otro 50%.

Esto, para mi fortuna, había ocurrido a mediados de los años cuarenta del pasado siglo, por lo que la usucapión era fácil de demostrar y, además, existían dos escrituras públicas posteriores de herencia que facilitaban el inicio un proceso de recuperación de tracto sucesivo.

En una primera transmisión, se solicita licencia de división, siendo esta concedida sobre el 100% de la superficie de la finca. Como sólo era demostrable el 50% y aún no había transcurrido tiempo suficiente para solicitar reconocimiento de propiedad por la vía de la antigüedad, la inscripción de la finca se paraliza aludiendo a este hecho.

Así, y sin haber ejecutado registralmente la división, se decide realizar una medición del predio. Con toda la buena voluntad, los clientes requieren los servicios de un técnico (no competente, cabría añadir).

La medición era un autentico desastre: medición a cinta en una zona de denso arbolado y pendientes medias del 17%; aunque esto no resultó óbice para que el plano fuese alegremente incluido en las escrituras.

Con toda esta documentación se enroca la situación: La nueva superficie que se incluye en las escrituras con fe pública dada por notario, en base al plano del técnico, no coincide con la superficie original de la finca para la que fue concedida la división, por lo que a la hora de ejecutarla no es aceptada en el Registro de la Propiedad.

En todo esto, y sin saber por medio de qué títulos, en la Dirección General del Catastro, figuran, como titulares de las parcelas que ocupan la finca (no había sido dividida con efectos registrales, pero el Catastro había decidido fotointerpretar los linderos… erróneamente, por supuesto), los cónyuges de las verdaderas propietarias de los derechos.

Es aquí, con todos los platos sin fregar, cuando entro en el caso y me las veo y me las deseo para buscar una resolución apropiada.

Como no podría ser de otra forma, todo debe comenzar con una medición topográfica que defina de forma correcta el área. Para que te hagas una idea de como de inviable era una medición con cinta, te diré que fue necesario establecer una poligonal cerrada de 5 bases en menos de una hectárea para poder visar todos los puntos.

No obstante, no era mi intención caer de nuevo en el mismo error de bulto, y el primer paso fue una declaración, por parte de los interesados, a través de la cual se eliminaba de las escrituras la anterior medición para, a continuación, aplicar principio de usucapión sobre el conjunto de la finca y, una vez hecho, ejecutar la división con el permiso municipal sobre la superficie original.

Una vez subsanada la parte jurídica, entraba en juego la medición, a través de la cual se actualizan las fincas resultantes de la división. Al entrar el exceso de cabida en el límite marcado por el Reglamento Hipotecario para la corrección con informe de técnico competente, se utiliza esta vía para la corrección sin mayores problemas.

La cuestión es que, pese a todo, aún queda por resolver la parte catastral. Y es que aunque la Dirección General del Catastro opte por considerar, de forma reiterada y casi hasta victimista, la labor georreferenciadora que tiene su cartografía como una losa que arrastra penosamente por el camino de la tributación, que es su verdadera meta, esta súplica de piedad en la que ha convertido sus excusas terminan siendo el auténtico quebradero de cabeza de los ciudadanos. Porque la tributación y correcta titularidad en el Catastro, vaya por Dios, sigue siendo obligada.

Y es que en este caso, vete tú a saber qué títulos mediante, la titularidad catastral la ostentan los cónyuges de los verdaderos propietarios. Ya no es sólo una “simple” subsanación de discrepancias, sino que es necesario corregir los titulares, y no en sentido vertical, genealógicamente hablando, sino en horizontal. Complicado.

Pero al final, y por no entretenerte más en este post ya tan largo, nada que no pueda solucionar una montaña de títulos, certificados, hijuelas, viejos planos e históricos registrales. Y también, para qué engañarnos y por desgracia para el tráfico inmobiliario, un cliente con un bolsillo abundante.