DE LA IMPOSIBILIDAD DE TASAR UN OBJETO INCIERTO

Cualquier tasador sabe y cualquier ciudadano comprende que el punto de partida de una tasación inmobiliaria es, de manera ineludible, la superficie del bien a tasar.

Al margen de diferenciaciones más concretas, como superficie útil o superficie construida, resulta una evidencia que la superficie de un bien inmueble viene determinada por la proyección horizontal de sus límites.

Ocurre con cierta frecuencia, sobre todo en el ámbito del suelo rural, que la indefinición de los límites físicos del inmueble supone un problema a la hora de calcular o, al menos, estimar la superficie de una determinada finca. No suele ser una incógnita de relevancia ya que, debido al reducido valor del precio en este tipo de suelos, los márgenes de error permitidos suelen ser amplios. De ahí lo de “estimar”.

Pero, ¿Qué ocurre si, directamente, el inmueble no tiene límites físicos definidos?

En esos casos, por lo general, se suele recurrir a la superficie declarada en el documento de propiedad y recogida en el Registro de la Propiedad correspondiente.

No obstante, también puede darse el caso de que se trate de un inmueble no registrado e, incluso, que no se disponga de ningún tipo de documento de propiedad, ya que la inmatriculación es voluntaria, o que el peticionario del trabajo ni siquiera sea el titular. Como no es responsabilidad del tasador valorar si el contratante es propietario o no del inmueble, que no existan papeles no es inconveniente para el proceso de tasación. Pero supone una complicación añadida, eso sí.

¿Qué superficie se utiliza en estos casos?

“Siempre nos quedará París”, decía Rick Blaine; y el París de las superficies es la Dirección General del Catastro.

Y pensarás que es rizar el rizo, pero en ocasiones la cartografía catastral no es correcta. Una vez más, con mayor prevalencia en parcelas de naturaleza rústica. Y si esta discrepancia es leve, puede volver a considerarse lo de estimar la superficie, pero ¿Y si no lo es?

Pues esa fue la secuencia lógica y la respuesta final a la que me enfrenté durante una tasación de un inmueble indeterminado para un cálculo de caudal hereditario. Afortunadamente, el “propietario” fue capaz de reconocer, someramente, los límites de “su propiedad” sobre el terreno y, advertencias sobre ese hecho mediante, hubo de servir la superficie así obtenida para llevar a cabo el cómputo valorativo.

En cualquier caso, resulta sorprendente la ingenua credulidad y la confianza exagerada que se deposita en un sistema que, aún siendo de un intachable rigor en el marco jurídico, no regula la delimitación física de la propiedad inmobiliaria y que termina por convertir, al objeto de derecho, en un objeto incierto.

Lo cierto es que sobre pocos objetos de derecho se pueden ejercer una mayor variedad de, valga la redundancia, derechos. Ya sea desde un simple derecho de propiedad a una combinación de derechos de superficie y vuelo, con servidumbres de todo tipo y varios titulares, tanto en usufructo como en nuda propiedad, sobre un mismo bien.

Y es que a pocos se les ocurre dudar de las virtudes del tandem “elevar a público un título + registrar una propiedad inmueble” si conocen de sus ventajas (oponibilidad a terceros, garantía hipotecaria, plena disposición de derechos reales, etc.) por lo que, si nadie se siente inseguro sin tener definido el objeto sobre el que se ejercen estos derechos, es que algo en el sistema hipotecario no está siendo entendido por el ciudadano.