DE LA LÍNEA CATASTRAL DE PROPIEDAD

La pasada semana un cliente me contactó para replantear el límite que
separaba su trozo de terreno del de su vecino, ambos en rústica. Se
hacía ineludible, una vez más, la habitual pedagogía de deslindes:
primero títulos y, en su defecto, posesión, posible necesidad de adaptar
la descripción jurídica del título a la realidad extrarregistral,
eventuales subsanaciones catastrales, etc. Consecuentemente, y desde la
perspectiva técnica, era necesario decidir sobre el modo de comprobación
de la superficie conjunta a fin de aplicar, en su caso, los repartos
propuestos por el Código Civil (art. 386 y 387) y afrontar la problemática derivada de
posibles indeterminaciones en terceros linderos.

La situación real, sin embargo, devino inútiles tantas idas y
venidas, ya que ambos titulares habían inmatriculado sus respectivos
inmuebles hacía poco tiempo y, también los dos, habían confirmado la
correspondencia catastral de sus fincas registrales. Un gesto tan nimio había simplificado de manera pasmosa, aunque preocupante, la resolución
jurídico-técnica del asunto.

Pasmosa porque no hay duda de que el fundamento jurídico para la
resolución de esta incertidumbre seguía siendo el recogido en el
artículo 384 del Código Civil. Un artículo claro y conciso, abierto a
pocas interpretaciones. Este determina que el límite a reponer, en
aplicación estricta, es el que se derive del título y, en esta ocasión,
ese límite sería el catastral, ya que es la geometría
catastral la que ambos, aún en actos jurídicos separados pero
complementarios, habrían validado al incluir la certificación de
Catastro.

Preocupante porque la situación, sin embargo, nos traslada a un nuevo
escenario en el que la cartografía catastral trasciende su función
fiscal y alcanza cotas de documento erga omnes. Quiero entender, además, que
pese a que la inclusión de las certificaciones catastrales en sendas
escrituras es previo a la aprobación de la Ley 13/2015, el espíritu de
esta reforma no era otro que el alcanzado con esta situación, por lo
que, en este caso, sería asimilable a efectos de entender las presentes reflexiones.

La cuestión más peliaguda, sin embargo, son los eventuales problemas que deriven de esta nueva
situación en un momento en el que la normativa no parece estar aún todo
lo madurada que debiera.

Para empezar, y al realizarse la inmatriculación mediante
certificación catastral, la superficie asumida en escritura es exactamente la
descrita en este documento, por lo que se constriñe, y mucho, la
posibilidad posterior de variación: un aumento de cabida requeriría de
una nueva geometría catastral y, una alteración de la geometría
catastral necesitaría el aval de un documento público. Una perfecta cinta de Moebius. La limitación del
inmueble sería máxima y, aún siendo esto lo deseable desde el punto de
vista de la seguridad jurídica preventiva, se reduciría de forma dramática el
margen de alteración de las descripciones por
posibles errores en la cartografía catastral. No es necesario volver a hablar sobre el histórico de criterios técnicos exigidos por la DGC en la generación propia (fotointerpretación) y recepción externa

(NdR: ninguno)

de su cartografía: He visto rayos C brillar en la oscuridad, cerca de la puerta de Tannhäuser, y he visto superficies de monte con pendientes del 15% medidas con cinta métrica.

De conseguir
articular los procedimientos que permitiesen modificar dichas
descripciones, se presenta un evidente desequilibrio entre la
formalidad y garantías del proceso hipotecario (art. 199 LH y siguientes) y la falta de estas
características en el laxo procedimiento de subsanación de discrepancias
del artículo 18 del TRLCI. Todo ello entendiendo que, en el
momento que la certificación de Catastro gozase de oponibilidad a terceros por
elevarse a público como parte de la escritura de propiedad, la
modificación de la geometría catastral conllevaría una modificación
del objeto de derecho, no solo del objeto fiscal.

Relativo a esto último, Notarios y Registradores ya tienen capacidad para informar a Catastro de las modificaciones inmobiliarias que protocolicen o califiquen pero, si se alterase la cartografía catastral con los fines antes observados, ¿existe un sistema bidireccional de intercambio con el que Catastro pueda informar, en el caso de fincas coordinadas, a Notarios y Registradores para que consideren los efectos legales de una alteración en la geometría?

Toda la reflexión de este artículo y la sensación de una escandalosa falta de información en el usuario respecto de los cambios que ha supuesto la reforma de la Ley 13/2015, especialmente el trascendental giro en el rol de la cartografía catastral, tienen su base en la primera pregunta
que me hizo el cliente, pese a haber dado publicidad
registral al documento catastral: “¿por donde va mi
finca?”.