DE LAS APLICACIONES DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (RGA)

DEL FORMATO GML EN EDIFICIOS (INTERLUDIO)

Permíteme antes de nada un anuncio, fiel lector (o eso espero).

Desde la Dirección General del Catastro, en respuesta a la pregunta de que podría estar fallando en la validación de geometrías de edificios en GML, contestan que la validación para construcciones aun no se encuentra operativa.

Más tranquilo que me siento, pero más tarde que llegará la solución a la anterior entrada de este blog.

Volvamos al tema que da título al post:

DE LAS APLICACIONES DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (RGA)

La ya no tan reciente reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ha supuesto una pequeña revolución a nivel técnico y, como siempre pasa con este tipo de modificaciones legales, el revoltijo de términos, concepciones y explicaciones es monumental.

Es por eso que, sin mayor pretensión que clarificar mi propio entendimiento, vengo a dejarlo por escrito por si sirviese para aquellos que tengan dudas sobre el desempeño técnico.

Lo primero es lo primero. Y en este caso lo primero es clarificar los términos.

El primero a clarificar es el de georreferenciación. Aunque ya he hablado, y más extensamente, de este concepto en otras entradas, baste decir que esta reforma no viene a inventar la operación que representa. Poniéndome estricto, incluso me atrevería a decir que en el momento que Ptolomeo escribió el primer topónimo en su mapamundi del siglo II, ya estaba georreferenciando —”Ecumenerreferenciando”, si nos ponemos exquisitos—.

El problema de la georreferenciación es que parece que la reforma haya servido para traer esta operación cartográfica al mundo de los vivos. Nada más lejos de la realidad. La georreferenciación es una operación propia de la buena praxis de los profesionales de la topografía inmobiliaria. Puede ser una nueva obligación legal, si, pero a buen seguro ya era una buena práctica profesional.

De esta forma, el tema de georreferenciar inmuebles no debería ser nada nuevo para los técnicos y, para los no técnicos y hasta ahora, debería de haber sido invisible pero no inexistente. La georreferenciación, en definitiva, debería aplicarse a cualquier proceso de transmisión patrimonial inmobiliario aunque no viniese exigido por ley.

El siguiente término es el de GML. El GML no significa nada. Entendámonos, es sólo una extensión de lenguaje informático y una extensión de archivo, como .PDF, o como .DOC, o como .TXT. El GML es el recipiente informático en el que se entrega la Representación Gráfica Alternativa (RGA). Y ya. Eso es todo lo que hace falta hablar del GML. Eso, y que debe de estar adaptado a las directrices INSPIRE, que ya existen desde que el Parlamento Europeo las aprobase mediante la Directiva 2007/2/CE.

De la presentación del GML se desprende el término final, el de Representación Gráfica Alternativa o RGA. Y es aquí donde realmente está la verdadera relevancia del asunto.

En primer lugar es necesario comprender para que sirve la RGA y, sobre todo, para que no sirve. La RGA sirve, nada más y nada menos, que al propósito y los casos referidos en la nueva redacción del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, que dice lo siguiente:

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen
operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria,
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o
deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su
descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente
acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

De hecho, no es hasta el siguiente párrafo que se habla de la “alternatividad” de esta representación gráfica. Además, debe de ser, en todo caso, georreferenciada y debe de entregarse, para la integración en la base de datos catastral, en formato GML.

Esta definición supone que este tipo de representaciones cartográficas no sirven para nada más que para agilizar y unificar el trabajo en los casos en los que existe una modificación interna de la geometría de la parcela.

Pero, ¿Porqué sólo modificaciones internas? Pues porque si es externa —una geometría errónea que implique una superficie equivocada—, ya existe un proceso perfectamente reglado: el procedimiento de subsanación de discrepancias establecido en el artículo 18 del TRLCI para alteraciones catastrales, o el preceptivo procedimiento notarial o judicial cuando el error se encuentra en los documentos de propiedad. Ni más, ni menos.

Y esto queda claro, además, al ver el acertado criterio catastral de limitar a una desviación máxima de +/- 1 cm de la geometría exterior de las parcela afectadas respecto de la cartografía catastral. Criterio publicado en la resolución conjunta de la DGRN y la DGC de 29 de noviembre de 2015 y del que derivan las validaciones gráficas negativas.

Con este margen de desviación, lo que esta diciendo Catastro es “oiga usted, en este proceso se asume que la geometría es correcta. Si no lo fuese, subsanémosla primero y vayamos por partes”.

Pero, ¿Y que pasa si detectamos la discrepancia externa al tiempo de realizar la reordenación interna? Pues nada, porque de forma acertada por parte de la DGC y para no dilatar demasiado el proceso derivando a una subsanación por el artículo 18, la propia validación gráfica negativa antes mencionada, viene a servir para dar inicio conjunto al trámite de subsanación de las discrepancias, notificando a colindantes.

Toda esta vertiente técnica de la reforma, que podría parecer una complicación, es un buen tirón de orejas. No debemos de olvidar que el titular de la parcela, como obligado tributario, tiene el deber de comunicar a la DGC cualquier discrepancia que detecte en la delimitación de sus parcelas, por lo que si su proceso de reordenación de los terrenos se dilata por la necesidad de alteración de la geometría externa, no dejaría de ser responsabilidad del propietario

—responsabilidad teórica, porque harina del mismo costal es preguntarse porque esa geometría ha llegado a estar mal—.

Entiendo, por tanto, que con esta reforma y en lo que a la técnica respecta, se aspira, de forma directa, a regular este tipo de modificaciones, que carecían de un estándar en
su presentación para elevación a público —o ni siquiera existían— y suponían
un absoluto quebradero de cabeza para el técnico encargado de
reflejarlas en la base de datos catastral. Se aprovecha, además, para introducir este nuevo formato GML que, tarde o temprano, se convertirá en el lenguaje de interacción del profesional con el Catastro.

Pero es que, circunstancialmente, también puede conseguirse que el titular catastral esté más atento a las posibles discrepancias en la delimitación de su propiedad y que, de existir esas discrepancias, las subsanaciones oportunas gocen de todas las garantías.

En definitiva, ojala sirva toda esta perífrasis técnica del legislador para obligar a una mayor responsabilidad del especialista que ejecute este tipo de trabajos.