DEL CUERPO CIERTO Y SUS PERVERSIONES

Hablar del “cuerpo cierto” a estas alturas de la película, en general, y de la afectación que la Ley 13/2015 debería de haber tenido sobre esta figura, en concreto, podría resultar redundante, aburrido y hasta un poco extemporáneo. Pero, una vez más, es la realidad diaria la que le suelta el guantazo a mi osado escepticismo de técnico, y me justifica en este cuestionamiento de lo teórico.

Hace ya un par de meses, llegó a mis manos un asunto curioso: en pleno y gentrificado casco histórico de una ciudad importante, una parte de un edificio, que ocupa toda su planta, requería de una medición de superficie que desentrañase la misteriosa diferencia de más del 20% entre la superficie construida obrante en Registro y su homóloga catastral. Sus linderos, al ser callejero público, se encontraban perfectamente definidos en la descripción literal.

En condiciones normales, una transmisión de propiedad de estas características no habría necesitado de medición —mucho menos de georreferenciación—, pero era esa diferencia de más del 20% la que obligaba a iniciar un expediente de dominio y a solicitar, accesoriamente a este, una medición certificada por técnico competente.

Es fácil entender que, más allá de las mínimas y lógicas dificultades con la cobertura satelital por encontrarse en zona urbana con calles estrechas, la ejecución técnica del trabajo no revestía complicación alguna. Son, sin embargo, las reflexiones derivadas del proceder documental lo que me resultó inquietante, tras comprobar que la superficie correcta era la catastral.

Y es que, pese a referirse en la escritura una superficie precisa, aunque evidentemente inexacta, y unos linderos claramente definidos, se hacia uso de la expresión “a cuerpo cierto” entre las condiciones de la transmisión.

Para seguir con la explicación es necesario situar el concepto de “cuerpo cierto”, que no aparece como tal en el Código Civil, y sus condiciones de uso. Y es que el “cuerpo cierto” no es más que la coletilla aplicativa de los preceptos recogidos en los artículos 1469 a 1471 del CC para las transmisiones a precio alzado, cuando el elemento enajenado es conocido y reconocido por ambas partes y con el fin de limitar las responsabilidades derivadas de una notoria indefinición métrica.

Por tanto, y excediendo mis capacidades sobre interpretación de textos legales, dicen los que saben que el precio alzado se resume en “lo que ves es lo que hay, y te lo vendo todo a un precio fijo independientemente de cuánto mida”.

En añadido, la jurisprudencia —STS 2583/2015— puntualiza que “cuerpo cierto” no es cuerpo indeterminado; por lo que, para su uso, siempre es necesario definir con claridad los linderos del inmueble enajenado, aunque se desconozca su superficie exacta.

Aquí entiendo, a contrario sensu, que si se desconoce la superficie como supuesto de partida del precio alzado, no tendría sentido incluir referencia a la misma en el documento de compraventa —o al menos no sin el preceptivo “aproximadamente”—.

Entonces, si la descripción original de la finca ya incluía una superficie y unos linderos claros, ¿Con que finalidad se utiliza la expresión “como cuerpo cierto”? ¿Puede considerarse vicio oculto una superficie errónea preconocida?

Cuando, como en este caso, hay linderos tan bien definidos como un viario público y, además, la técnica actual permite comprobaciones con incertidumbres muy bajas y la Ley 13/2015 tendría que haber dado a conocer la componente topográfica de un inmueble lo suficiente como para entender la bondades de una topografía preventiva, puede que la respuesta esté en el artículo 1484 del CC: Al tratarse de más de un 20% de superficie, la modificación de la cabida habría requerido, más pronto que tarde, de la tramitación de un expediente de dominio o mecanismo análogo, con su correspondiente coste y plazo. Quien asumirá este coste y este plazo no es baladí y, al encontrarse el comprador con esta problemática, ¿podría recurrir a un saneamiento de vicios ocultos? De ser así, ¿Puede resultar maliciosamente conveniente, por parte del vendedor, el uso del “cuerpo cierto” a fin de evitarlo?

De esta forma, parece que la lógica bienintencionada del precio alzado puede haber terminado corrompida por la picaresca del regate al derecho de saneamiento, y no sería un “cuerpo cierto” que responde a un legítimo desconocimiento de la superficie del inmueble, sino que podría ser, precisamente, la certeza de una superficie errónea en la descripción registral lo que motivaría el uso del precio alzado como candado anti-saneamientos.