DE LA COMUNICACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y OPERADORES JURÍDICOS

Me gusta mucho la redacción del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y no por sus efectos legales, su desarrollo normativo, o su perfeccionamiento de la seguridad jurídica preventiva. Mi amor es más humilde que eso. Me gusta por la subordinación que hace de los linderos y la superficie a la ubicación y delimitación geométrica. “Completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”, dice textualmente. En términos de definición del objeto, implica la subordinación del fondo a la forma, de los datos derivados a los datos primarios. Algo que tiene todo el sentido desde el punto de vista geométrico, como ya he explicado en otras ocasiones.

Hacer resultante la descripción literal del inmueble, intangible e indeterminada, de una descripción geométrica, palpable y unívoca, es relevante porque esta ubicación y delimitación sitúan la finca registral en un marco cartográfico global, capaz de caracterizar al objeto por coordenadas únicas e inmóviles, evitando de forma sencilla dobles inmatriculaciones, en particular, o subterfugios que pretendan evitar la declaración de un negocio jurídico, en general.

No es que la descripción literal fuese incorrecta, ni mucho menos, pero estaba incompleta. Tampoco es una pretensión de remover los cimientos del sistema. Solo es la necesidad de mejorar una parte huérfana con un apoyo extrajurídico; porque todo lo anterior, toda esta labor técnica, es solo la, hasta ahora, ausente mitad en la descripción del objeto que es, a su vez, una parte mínima aunque de tremenda importancia, en el global del tráfico inmobiliario.

Siempre he entendido que la intención de la coordinación es mejorar y ampliar los controles del sistema de garantías jurídicas, aunque para ello haya que acudir a técnicos. Porque si algo caracteriza al sistema de seguridad jurídica inmobiliaria son sus exhaustivos controles y filtros.

Entre ellos destaca, por su importancia, la duda fundada, que aparece en el artículo 9 LH referida explícitamente a las representaciones gráficas y que tiene presencia importante en los artículos del Título VI que regulan la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. La duda fundada vigila la idoneidad de lo técnico, porque aunque esta suponga un apoyo incuestionable, aún está lejos del rigor jurídico esperable.

La duda fundada es discrecional. Lo es por propia lógica del concepto de duda; pero también porque lo técnico es complementario, de apoyo, y materia ajena al Derecho. También ocurre que el Registro de la Propiedad da publicidad y es garante de lo en él recogido bajo la salvaguarda de los Tribunales, así que ha de ser cierto. Y por todo ello, por sus amplios efectos jurídicos, la ajeneidad de lo técnico, y que el titular de cada Registro es dramático responsable de su contenido, su criterio ha de ser necesariamente vinculante.

Surge un problema, sin embargo, cuando confluyen ambas cuestiones: las posibilidades del artículo 199, que prioriza lo técnico, y la duda fundada aplicada en su tramitación, que es planteada por un profesional formado en cuestiones legales.

Lo ideal sería el punto en que ambas partes, técnica y jurídica, confiasen y entendiesen lo suficiente la labor del otro como para poder comunicarse y comprenderse sin error, sin desconfianza, sin necesidad de diccionario; estableciendo incluso formas reguladas de contacto. Porque que la duda fundada sea discrecional supone también que puede quedar abierta a procesos de consulta y comunicación.

Y es que, por lógica procesal hipotecaria, una vez planteada en firme la duda fundada y denegada la inscripción, no es posible presentar nueva prueba en unas eventuales alegaciones, ya que resulta improcedente por extemporánea. Aunque la duda fundada estuviese sustentada en algo totalmente inadvertido por el solicitante o su representante —por tangencial, por descontextualizado, por residual— y que se pudiese haber resuelto con una simple consulta.

De esta forma, la tramitación de un expediente por el artículo 199 termina siendo algo incluso más rígido que un proceso judicial, al que se le supone trasfondo litigioso y, por ello, se le exige una escrupulosa rigurosidad en su tramitación.

Afortunadamente, y por el carácter potestativo de la inscripción registral, el asunto no tiene fuerza de cosa juzgada, y puede reiniciarse con nuevos argumentos, aunque incurriendo en plazos más prolongados, costes reiterados, revisiones incómodas, cuestionamientos y enmiendas entre profesionales.

Y hete aquí que, como ya te habrás imaginado, todo este discurso surge de la experiencia personal:

Primero se solicita inicio de expediente con base en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que termina con calificación negativa por cuenta de una alteración catastral, residual, errada y corregida en el lapso de apenas siete meses —el tiempo que tardó el titular en percatarse y subsanarla—. Una alteración catastral antigua, circunstancial, condicionada, irrelevante y olvidada por el promotor —por solventada—. Pero una alteración que dejó huella en el historial de Catastro y que permite fundar duda razonable sobre una eventual ocultación de negocio jurídico —una supuesta agrupación no declarada—.

En ningún momento del proceso hay el más mínimo intento de comunicación en pos de intentar resolver los argumentos de aquella duda fundada, mayoritariamente peregrinos y que no encajaban con el resto de la documentación oficial aportada, ni siquiera con la propia registral.

Tal calificación, como lógico paso segundo, es objeto de recurso; pero la Dirección General no acepta las explicaciones referidas al origen de la alteración catastral y la ratifica como negativa. No procede aportar nueva documentación con el recurso, se dice. ¿Cuando, entonces, si no había constancia de tal hecho hasta ese momento? No se cuestiona en ningún punto del recurso la duda fundada, sino que meramente se intenta dar explicación a la información sobrevenida.

Cómo última opción y en tercer lugar, se solicita nuevamente el inicio de un expediente (para completar la descripción literaria) por la vía del artículo 199 LH, aunque está vez considerando en la argumentación esa interferencia catastral. Es decir, simplemente se reinicia el proceso con la nueva información explicativa, aquella que no había sido requerida durante el anterior 199 ni considerada en el recurso a DGRN. Esta vez, con la perspectiva del cuadro completo, resulta calificada positivamente. Pero esta perspectiva podría haberse tenido en el paso primero de haberse dado audiencia, evitando también el uso baldío de recursos temporales y materiales.

En resumen: misma finca. Mismas circunstancias. Mismo procedimiento. Dos resultados distintos. Pero sobre todo y como dolorosa conclusión, la certeza de que una mejor comunicación habría supuesto un resultado diametralmente opuesto, al permitir aclarar errores en un momento menos gravoso del proceso.

Cierto que una golondrina no hace verano, pero la flexibilidad comunicativa, esa que imagino que ya existe con otros operadores jurídicos, ha quedado huérfana en los procedimientos de la Ley 13/2015, donde ya intervenimos, inevitablemente, los profesionales técnicos. Y no considerar la posibilidad de una comunicación —o considerar al técnico como incapaz de la interlocución— solo ralentiza y desmejora un sistema de tráfico inmobiliario que funciona. Hasta el estructuradisimo proceso judicial tiene más garantías de defensa y respuesta. Esto, no obstante, también supone una mayor implicación por parte del técnico, que ha de conocer y saber dar repuesta a las necesidades y circunstancias jurídicas que afectan a su labor.