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DE LO QUE NO ES UN PROBLEMA TAN LEJANO COMO PODRÍA PARECER

11 de marzo, 2015
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Bajo estas líneas te enlazo el video “Land is home (ENG)” editado por el organismo gubernamental de gestión territorial holandés (Kadaster), que participa en el proyecto como asesor externo.

Como antecedente, te diré que he evitado premeditadamente la traducción fácil a nuestro idioma del organismo neerlandés porque los sistemas de derecho y de aplicación son demasiado diferentes. Sería un tema para una entrada de magnitud pero, como no es la materia de este, si quieres abundar en el tema te recomiendo la lectura del artículo “La relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad en los países de la UE”, publicado en la revista CT/Catastro.

Una mirada tendenciosa y malintencionada podría pensar que se trata de cuestiones ajenas a nosotros y más propias de países en desarrollo, pero el desarrollo de los países siempre es algo que puede relativizarse en función del tema.

Así, aunque los sistemas de tenencia de la propiedad sean incomparables (por naturaleza jurídica, por tradición, por grado de evolución, etc), si que existen cuestiones que, por haberse presentado en otro momento tecnológico, se han abordado de una forma más apropiada a los tiempo (como en Lesotho). No quiere decir esto que no haya habido actualización de los sistemas más tradicionales (como el nuestro), pero si que estos, por creer que el diablo es mas listo por viejo que por diablo, miran con excesiva prudencia y recelo determinados avances técnico que, con meridiana seguridad, facilitarían y clarificarían muchas situaciones.

Y estos avances surgen, y son avances por cuestiones ajenas a la intención y naturaleza del sistema de tenencia de la propiedad inmobiliaria. Y no van a esperar
ni van a preguntar, sino que seguirán avanzando en otros campos y al ritmo
que estos marquen con el riesgo de que, cuando el sistema de tenencia de la propiedad decida asimilarlos, se hayan convertido ya en pasado y el proceso de actualización se convierta en un ciclo vicioso y siempre atrasado.

Estos avances de los que hablo no son otros que la tecnología y los conocimientos especializados que permiten la definición de la geometría del objeto de derecho, en otras palabras, la ciencia topográfica.

Y es que, en el fondo, los problemas que puede
acarrerar una incorrecta definición del modelo de tráfico inmobiliario,
ya sea por la parte legal o por la técnica, terminan siendo los
mismos: inseguridad y conflictividad.

Es indudable, no obstante, el avance y la seguridad en materia jurídica que aporta nuestro sistema de tenencia, apoyado en la sólida base del derecho romano aunque adaptado a las nuevas características que le afectan, pero no se puede decir lo mismo de los procedimientos técnicos, que siempre se han tenido por auxiliaries cuando realmente son complementarios y paralelos. Tenemos envidiablemente acotado y controlado el derecho, pero no así el objeto de derecho.

Y cuando otros nos recuerdan
el valor primigenio de la tierra y de la propiedad (es nuestro hogar,
nuestro sustento y nuestro refugio) o somos nosotros mismos los que lo
vemos desde una perspectiva más occidental y moderna (es la base de la economía y un bien social fundamental),
es posible ver la autentica importancia de la tenencia de la propiedad y de un mercado inmobiliario seguro y darse cuenta de la necesidad de los avances técnicos a la hora de complementar las garantías de algo tan fundamental y esencial.

DE LA IMPOSIBILIDAD DE TASAR UN OBJETO INCIERTO

26 de enero, 2015
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General

Cualquier tasador sabe y cualquier ciudadano comprende que el punto de partida de una tasación inmobiliaria es, de manera ineludible, la superficie del bien a tasar.

Al margen de diferenciaciones más concretas, como superficie útil o superficie construida, resulta una evidencia que la superficie de un bien inmueble viene determinada por la proyección horizontal de sus límites.

Ocurre con cierta frecuencia, sobre todo en el ámbito del suelo rural, que la indefinición de los límites físicos del inmueble supone un problema a la hora de calcular o, al menos, estimar la superficie de una determinada finca. No suele ser una incógnita de relevancia ya que, debido al reducido valor del precio en este tipo de suelos, los márgenes de error permitidos suelen ser amplios. De ahí lo de “estimar”.

Pero, ¿Qué ocurre si, directamente, el inmueble no tiene límites físicos definidos?

En esos casos, por lo general, se suele recurrir a la superficie declarada en el documento de propiedad y recogida en el Registro de la Propiedad correspondiente.

No obstante, también puede darse el caso de que se trate de un inmueble no registrado e, incluso, que no se disponga de ningún tipo de documento de propiedad, ya que la inmatriculación es voluntaria, o que el peticionario del trabajo ni siquiera sea el titular. Como no es responsabilidad del tasador valorar si el contratante es propietario o no del inmueble, que no existan papeles no es inconveniente para el proceso de tasación. Pero supone una complicación añadida, eso sí.

¿Qué superficie se utiliza en estos casos?

“Siempre nos quedará París”, decía Rick Blaine; y el París de las superficies es la Dirección General del Catastro.

Y pensarás que es rizar el rizo, pero en ocasiones la cartografía catastral no es correcta. Una vez más, con mayor prevalencia en parcelas de naturaleza rústica. Y si esta discrepancia es leve, puede volver a considerarse lo de estimar la superficie, pero ¿Y si no lo es?

Pues esa fue la secuencia lógica y la respuesta final a la que me enfrenté durante una tasación de un inmueble indeterminado para un cálculo de caudal hereditario. Afortunadamente, el “propietario” fue capaz de reconocer, someramente, los límites de “su propiedad” sobre el terreno y, advertencias sobre ese hecho mediante, hubo de servir la superficie así obtenida para llevar a cabo el cómputo valorativo.

En cualquier caso, resulta sorprendente la ingenua credulidad y la confianza exagerada que se deposita en un sistema que, aún siendo de un intachable rigor en el marco jurídico, no regula la delimitación física de la propiedad inmobiliaria y que termina por convertir, al objeto de derecho, en un objeto incierto.

Lo cierto es que sobre pocos objetos de derecho se pueden ejercer una mayor variedad de, valga la redundancia, derechos. Ya sea desde un simple derecho de propiedad a una combinación de derechos de superficie y vuelo, con servidumbres de todo tipo y varios titulares, tanto en usufructo como en nuda propiedad, sobre un mismo bien.

Y es que a pocos se les ocurre dudar de las virtudes del tandem “elevar a público un título + registrar una propiedad inmueble” si conocen de sus ventajas (oponibilidad a terceros, garantía hipotecaria, plena disposición de derechos reales, etc.) por lo que, si nadie se siente inseguro sin tener definido el objeto sobre el que se ejercen estos derechos, es que algo en el sistema hipotecario no está siendo entendido por el ciudadano.