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DE LAS CINCO REALIDADES INMOBILIARIAS

El asunto de La Reguerexia, ya sea por la cantidad de tiempo que ha pasado en mi cabeza o por su verdadera complejidad, da para una infinidad de derivadas. La mayoría serán ya solo atribulados pensamientos que no verán la luz, porque no es lugar ni momento de ponerme monotemático, pero hay una última reflexión que querría compartir contigo. Esta es la referente a las realidades inmobiliarias.

Si el caso de La Reguerexia se estudia de forma más esquemática y menos novelada, se pueden observar las consecutivas variaciones que sufren todas sus realidades a lo largo de su periplo,
desde la absoluta divergencia hasta lo más cercano a la identidad,

y lo terrorificamente desconectadas que estas pueden llegar a estar.

¿Qué realidades son esta? Te animo a descubrirlas en Notaría Abierta, el blog colectivo notarial de referencia, donde han publicado la historia:

https://www.notariabierta.es/fisica-catastro-registro-notaria-realidad/

CATÁLOGO DE DISCREPANCIAS CATASTRALES: CAPÍTULO VII

Vivienda

Del lat. vulg. *vivenda ‘cosas con que o en que se ha de vivir’, y este del lat. vivendus ‘que ha de vivirse’, gerundivo de vivĕre ‘vivir1’.

Girasol

De girar y sol1, por la propiedad que tiene la flor de irse volviendo hacia el sol.

Ergo, vivienda-girasol: Cosa en que se ha de vivir que tiene la propiedad de irse volviendo hacia el sol.

Parcela catastral: 33900A80900200

DE LA REGUEREXIA

La historia de La Reguerexia es la de uno de los proyectos más intensos que he llevado. Lo es profesionalmente, porque existe casi desde los inicios de GRAVITAS, y también lo es a nivel personal, por el alto grado de seguimiento e implicación que ha requerido.

Todo comienza con una medición, para comprobar la superficie escriturada de la propiedad de unos conocidos llamada La Reguerexia, y termina enfangado en una compleja historia de imprudencias, chapuzas y desatención por falta de actualización registral desde hacía décadas, como ya te contaba en su dia en esta entrada.

Desde el punto en que quedó entonces continúo la narración, según la he ido compilando a medida que avanzaban los acontecimientos. Queda así un relato dramatizado al modo y manera de la odisea que supuso este viaje: un tránsito azotado por un mar de peligros antiguos que no ha dado tregua.

 

Día 0.- Tras los acontecimientos relatados en el último apunte de este viaje, queda impuesta la quietud al enfrentarnos con la disparidad de intervinientes: cliente, sus hermanos, su tía y sus primas. No corre el viento, como tampoco corren ni verdades, ni mentiras.

Día 1.- Vuelven los vientos a empujar a este Páralo en su misión. La isla del notario bueno por conocer ha sido avistada, pero la prudencia dirige el navío después del espejismo que resultó ser el peñón del notario conocido, quien dijo que de nada serviría corregir su propia escritura.

Conseguimos reunir las almas de cliente, hermanos y tíos carnales, incluyendo representación acreditada de primas usufructuarias. Amarrado el barco, damos cuenta de las penurias pasadas a oficial y notario, que nos ayudan a buscar solución: los hermanos otorgan poderes al cliente para el resto de operaciones, bajamos la titularidad de la finca dos generaciones, rectificamos tres documentos públicos y ejecutamos una compraventa en el mismo acto. Logramos escapar con dos fincas, las atrapadas en el tiempo, pero ya a nombre de su poseedor real y actual. Dos fincas que decidimos mantener separadas para no desviarnos demasiado de donde Catastro había dejado la historia. Tiempo habrá a agruparlas y dar el golpe de gracia: la discrepancia de superficies y geometría con la cartografía catastral, que habrá de ser subsanada, nos obligará a un trámite notarial en el que podamos hacer la agrupación y correspondencia en documento público en un solo trámite.

Día 2.- Con la bodega repleta de prueba documental estimada suficiente, el piloto promete la placidez de las costas del Registro de la Propiedad, con vistas a encarar después Catastro y así modificar, de una sola vez y por todas, la realidad del órgano fiscal.

Con tierra registral a la vista, la Ley 13/2015 abre el pellejo con los vientos del oeste. No está dispuesta a darnos tregua y, como son dos fincas que habrían de ser agrupadas —en Catastro constaban tres parcelas, desconocemos el porqué—, se nos exige coordinación catastral primero. El doble título como medio de inscripción es ya cosa implanteable cuando hay duda fundada, y sólo queda la opción de recoger velas y acatar las órdenes.

Día 3.- Encaramos, pues, puertos catastrales pertrechados con lo puesto y despeinados tras el envite. El informe de validación positivo acompaña. Se plantea un cambio de titularidad, alteración de geometría y agrupación de tres parcelas en el mismo procedimiento. El Polifemo inmobiliario admite a trámite el órdago y nos encomienda al inquebrantable suspense de sus plazos.

Día 4.- Un colindante, embaucado por los perturbadores cantos de sirena de no saber de qué se le habla, se opone a la alteración fundada. Ni tan mal, considerando que se contaron hasta 7 parcelas vecinas y que, por ser cambio de geometría y titularidad en el mismo expediente, no se tuvo acceso a los datos protegidos de sus titulares.

Día 5.- Catastro, en buena lógica, resuelve negando la modificación total, aunque acepta la parte que los vecinos consultados dieron por buena. Sabe a poco e insistimos, esta vez buscando la conformidad del colindante opositor que, ahora si, es conocido gracias a la información contenida en el expediente digital de la sede electrónica.

Día 6.- Ponemos pie en las agrestes tierras de la colindancia y alcanzamos acuerdo por escrito sin mayor complicación, mientras la vecina nos explica que se había opuesto confundida por la poca información aportada por el ente tributario en este tipo de tramitaciones —sus palabras, no mías— y que tuvo miedo porque tenía ella otros temas abiertos por otro lado de la parcela. Sus historias se cruzan con nuestras historias. Catastro es la historia de todos.

Día 7.- Se explica al órgano tributario la razón de nuestra falta de información, aquella que no nos permitió conocer a los colindantes y contactarlos preventivamente: la falta de titularidad. Catastro acepta el argumentario y cede el territorio a favor del cliente. Logramos escapar, como asidos al vellón de un carnero, sólo para seguir remando en el peligro. Esta vez, eso si, dentro de la legalidad a ojos de Hacienda. Falta bregar en las bravías aguas del derecho hipotecario.

Día 8.- Las costas de Ítaca estaban en el Registro de la Propiedad. El oficial nos propone “lo mejor” al tener las fincas separadas: inscribirlas independientemente pero teniendo que trazar la línea separadora en Catastro y solicitando una innecesariedad de licencia para adaptar superficies. Lo mejor bajo el argumento de que siempre se está a tiempo de agrupar, pero volver a segregar sería un problema. Y lo mejor, también, de cara a liquidar tasas por dos inscripciones en lugar de una, aunque doy por hecho que no se propuso con eso en mente.

En la práctica es inviable: la innecesariedad se pediría porque ya hay licencia para la división de una finca de 15.000 en dos de 7.500. Las escrituras recogen estas medidas, pero Catastro tiene una superficie ligeramente diferente —dentro de ese 10% que tolera por el art. 45 del TRLCI—, por lo que no sería posible inscribir la nueva geometría sin entrar en conflicto con la Ley 13/2015, que exige RGA en caso de segregaciones y aquí, y sin que sirva de precedente, el error no está en la geometría catastral —que nosotros mismos habíamos adaptado a la realidad en este periplo—, sino en lo recogido literalmente en documentos públicos. En resumen, el oficial propone volver a guerrear en Troya; y eso nos toca… Nos toca la moral.

Día 9.- Embarcados ya en cuestiones de forma, se opta por agrupar ambas fincas en notario, que parece ser nuestro Telémaco, y recuperar así el tracto en la forma en la que había quedado, antes de la segregación maldita. De esta forma, también se adapta la descripción a la superficie catastral y se actualizan colindantes. Todo ha de cambiar para que nada cambie. Para cerrar un asunto que ha navegado sin rumbo durante 17 años. Todo vuelve a su cauce registral y Penélope, en forma de seguridad jurídica, nos reconoce al final del camino.

CATÁLOGO DE DISCREPANCIAS CATASTRALES: CAPÍTULO I

Se abre esta nueva sección con varios ánimos:

1.- Alertar a los titulares catastrales de los inmuebles que aquí se cataloguen,
dentro del alcance es este blog,

de aquellos errores cartográficos que están obligados a subsanar según los artículos 10.2 y 11.1 del TRLCI.

2.- Informar, subsidiariamente, al órgano competente, para que pueda modificar de oficio.

Y por varias razones:

1.- Evidenciar los errores en la cartografía catastral que, al derivar en la obligación antes mencionada y tras la vinculación con los documentos registrales, afecta a los derechos de la propiedad.

2.- Denunciar la ineficaz vigilancia sobre estos errores que, afectando de la manera comentada y cuando la hay, tiene, mayoritariamente, fines recaudatorios.

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Como decía la cancioncilla infantil: “El patio de mi casa es dominio público”.

Parcela Catastral: 33900A06013139

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