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DE LA LÍNEA CATASTRAL DE PROPIEDAD

La pasada semana un cliente me contactó para replantear el límite que
separaba su trozo de terreno del de su vecino, ambos en rústica. Se
hacía ineludible, una vez más, la habitual pedagogía de deslindes:
primero títulos y, en su defecto, posesión, posible necesidad de adaptar
la descripción jurídica del título a la realidad extrarregistral,
eventuales subsanaciones catastrales, etc. Consecuentemente, y desde la
perspectiva técnica, era necesario decidir sobre el modo de comprobación
de la superficie conjunta a fin de aplicar, en su caso, los repartos
propuestos por el Código Civil (art. 386 y 387) y afrontar la problemática derivada de
posibles indeterminaciones en terceros linderos.

La situación real, sin embargo, devino inútiles tantas idas y
venidas, ya que ambos titulares habían inmatriculado sus respectivos
inmuebles hacía poco tiempo y, también los dos, habían confirmado la
correspondencia catastral de sus fincas registrales. Un gesto tan nimio había simplificado de manera pasmosa, aunque preocupante, la resolución
jurídico-técnica del asunto.

Pasmosa porque no hay duda de que el fundamento jurídico para la
resolución de esta incertidumbre seguía siendo el recogido en el
artículo 384 del Código Civil. Un artículo claro y conciso, abierto a
pocas interpretaciones. Este determina que el límite a reponer, en
aplicación estricta, es el que se derive del título y, en esta ocasión,
ese límite sería el catastral, ya que es la geometría
catastral la que ambos, aún en actos jurídicos separados pero
complementarios, habrían validado al incluir la certificación de
Catastro.

Preocupante porque la situación, sin embargo, nos traslada a un nuevo
escenario en el que la cartografía catastral trasciende su función
fiscal y alcanza cotas de documento erga omnes. Quiero entender, además, que
pese a que la inclusión de las certificaciones catastrales en sendas
escrituras es previo a la aprobación de la Ley 13/2015, el espíritu de
esta reforma no era otro que el alcanzado con esta situación, por lo
que, en este caso, sería asimilable a efectos de entender las presentes reflexiones.

La cuestión más peliaguda, sin embargo, son los eventuales problemas que deriven de esta nueva
situación en un momento en el que la normativa no parece estar aún todo
lo madurada que debiera.

Para empezar, y al realizarse la inmatriculación mediante
certificación catastral, la superficie asumida en escritura es exactamente la
descrita en este documento, por lo que se constriñe, y mucho, la
posibilidad posterior de variación: un aumento de cabida requeriría de
una nueva geometría catastral y, una alteración de la geometría
catastral necesitaría el aval de un documento público. Una perfecta cinta de Moebius. La limitación del
inmueble sería máxima y, aún siendo esto lo deseable desde el punto de
vista de la seguridad jurídica preventiva, se reduciría de forma dramática el
margen de alteración de las descripciones por
posibles errores en la cartografía catastral. No es necesario volver a hablar sobre el histórico de criterios técnicos exigidos por la DGC en la generación propia (fotointerpretación) y recepción externa

(NdR: ninguno)

de su cartografía: He visto rayos C brillar en la oscuridad, cerca de la puerta de Tannhäuser, y he visto superficies de monte con pendientes del 15% medidas con cinta métrica.

De conseguir
articular los procedimientos que permitiesen modificar dichas
descripciones, se presenta un evidente desequilibrio entre la
formalidad y garantías del proceso hipotecario (art. 199 LH y siguientes) y la falta de estas
características en el laxo procedimiento de subsanación de discrepancias
del artículo 18 del TRLCI. Todo ello entendiendo que, en el
momento que la certificación de Catastro gozase de oponibilidad a terceros por
elevarse a público como parte de la escritura de propiedad, la
modificación de la geometría catastral conllevaría una modificación
del objeto de derecho, no solo del objeto fiscal.

Relativo a esto último, Notarios y Registradores ya tienen capacidad para informar a Catastro de las modificaciones inmobiliarias que protocolicen o califiquen pero, si se alterase la cartografía catastral con los fines antes observados, ¿existe un sistema bidireccional de intercambio con el que Catastro pueda informar, en el caso de fincas coordinadas, a Notarios y Registradores para que consideren los efectos legales de una alteración en la geometría?

 

Toda la reflexión de este artículo y la sensación de una escandalosa falta de información en el usuario respecto de los cambios que ha supuesto la reforma de la Ley 13/2015, especialmente el trascendental giro en el rol de la cartografía catastral, tienen su base en la primera pregunta
que me hizo el cliente, pese a haber dado publicidad
registral al documento catastral: “¿por donde va mi
finca?”.

DE LA COORDINACIÓN TERRITORIAL GRÁFICA

El pasado miércoles tuve la ocasión de asistir a la Jornada sobre coordinación territorial gráfica. Catastro, notariado y Registro de la Propiedad (Ley 13/2015), organizada por el Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.

No es la primera vez que acudo a un evento del ICAO y siempre he salido con muy buen sabor de boca. Reconozco, no obstante, que esta vez llegué con pocas expectativas. Una más de tantas jornadas al calor de la ya no tan reciente Ley 13/2015 parecía excesivo. Sin embargo, como de costumbre y gracias a la frescura del discurso de los ponentes y al rodaje que comienza a tener la reforma, la cita resultó sobresaliente.

Terminados los debidos cumplidos, te comento, lo más brevemente que pueda, los descubrimientos, observaciones y conclusiones personales que he sacado tras la jornada.

Dividida en tres bloques temáticos, en los que un representante de cada uno de los actores intervinientes exponía su punto de vista, el encuentro abrió con una presentación por parte de D. Rogelio Pacios Yáñez, notario de Ponferrada. Este presentó los nuevos mecanismos de interacción notario-catastro y expuso la renovada agilidad con la que se afrontan los trámites en el tráfico inmobiliario.

Las ventajas del servicio de tramitación inmobiliaria, como herramienta notarial, suponen una mejora en las interacciones telemáticas. Mientras antes sólo podía resolverse a través de plataforma informática un limitado número de supuestos —si no tomé nota equivocadamente, únicamente los casos en los que había 100% de dominio o usufructo—, esta funcionalidad notarial ampliaba hasta abarcar todo el espectro de transmisiones patrimoniales

—no solo el cambio de dominio y usufructo a porcentajes diferentes del 100%, sino afectando también a otros derechos reales—.

Además, los plazos de tramitación se reducían enormemente: cambios de dominio de forma automática —permitiendo la descarga de certificaciones catastrales actualizadas en tiempo real—, creación de nuevas parcelas catastrales en 24 horas y subsanaciones de discrepancias en tiempos máximos de 5 días.

Todo ello contando, además, con una mayor y mejor coordinación con los técnicos expertos en la materia. De esta forma, y únicamente con el CSV del informe de validación catastral, el notario puede validar la geometría GML asociada al informe y precargada por el técnico en la SEC

—cabe recordar que el informe de validación catastral, sin esta validación notarial, es un documento meramente informativo—. Mayor velocidad en el trámite y mayor seguridad en la transmisión y actualización de datos.

Asimismo, también anunció la futura implantación de un portal de integración entre notarios y técnicos que servirá de puente para el intercambio fluido de la información gráfica.

Resulta evidente, por tanto y por si no hubiera quedado claro en nuestro trabajo diario, que los notarios son los primeros actores con los que debe entenderse el profesional experto en propiedad inmobiliaria.

D. Pablo Puyal, por su parte y como adjunto a la Directora General del Catastro, planteó las bondades de Catastro en este asunto.

Aquí debo empezar con una aclaración: reconozco que, aunque generalmente la crítica a Catastro por parte de los técnicos se plantea desde la puesta en cuestión de la escasa precisión de su cartografía, empiezo a notar un cambio en el discurso catastral. Lejos de la pasada defensa de sus servicios sin atención a dialogo, Pablo Puyal supo transmitir un renovado texto que hacía más cercano al ente público y permitía ver que la disposición de este organismo frente a la nueva reforma es claramente positiva.

Para empezar tumbó, con soltura y elegancia, la comentada crítica que nunca antes había tenido respuesta tan contundente: la cartografía catastral no responde a criterios de ordenamiento civil o propiedad, sino a una mera necesidad de comprobación de las superficies tributarias

—cuando el obligado tributario emitía queja sobre la contribución, fue necesario comprobar el elemento de cálculo, pero a Catastro le servían de sobra sus tablas y amillaramientos—. Porque Catastro no es ni más ni menos que eso, un inventario fiscal.

Partiendo de esa premisa hizo un breve repaso al alcance y limitaciones de la cartografía de que dispone Catastro

—que es de mayor calidad desde 2002, año de aprobación del TRLCI—. Si bien es un parcelario aparente del territorio nacional

—el único, y de ahí su gran valor, por otra parte— y carece de legitimación en materia de propiedad, si que goza de presunción de veracidad. Y esa presunción de veracidad, muchas veces cuestionada en chascarrillos de café, debe ser refutada de forma seria. Esta, y no otra, es la justificación de la existencia del proceso de subsanación de discrepancias: Catastro asume sus limitaciones y esta abierto a correcciones si estas son detectadas. Pero han de ser detectadas. Y será el obligado tributario el responsable de notificarlas.

Por tanto, a efectos fiscales ocurren dos cosas con la cartografía: Primera, que al tener todo el territorio un titular tributario asociado, los recaudadores recaudan independientemente de la precisión cartográfica. Y segunda, que en los lugares en los que puede haber mayor imprecisión, léase catastro de rústica, es donde menos influencia tiene esa precisión por el reducido IBI repercutido por metro cuadrado. Es decir, la referida precisión catastral ni la necesita ni la ha necesitado Catastro jamás para sus fines.

El problema lo tenemos nosotros, los intervinientes en la seguridad jurídica inmobiliaria, al utilizar la cartografía catastral para nuestros fines.

Habrá que buscar, por tanto, el balance; el necesario equilibrio que nos permita usar esa fantástica herramienta que es la cartografía catastral a los fines comunes del tráfico inmobiliario. Y he tenido la impresión de que Catastro esta dispuesto y esta reforma parece invitar a ello.

También es cierto, por último, que por deformación profesional y por ámbito de actividad, a veces cometemos el error de centrarnos en Catastro como mero generador de cartografía cuando realmente es una entidad tributaria internacionalmente reconocida y con un largo historial de eficiencia

—seguro que a nadie han dejado de cobrarle el IBI—. Sea todo dicho.

Finalmente intervino la representante registral, Dña Margarita de Carlos Muñoz, decana autonómica en Asturias del Colegio de Registradores. A pesar de haber tenido que asumir improvisadamente la charla, ya que D. Joaquín Delgado Ramos no pudo asistir por problemas de transporte, supo hacer una loable autocrítica al sistema hipotecario que difícilmente otros se habrían atrevido a afrontar.

No obstante, una autocrítica necesaria y dejando claras las responsabilidades que todos hemos podido detectar en nuestro día a día laboral.

En primer lugar, explicó la fragilidad de un sistema hipotecario basado, desde sus inicios, en la descripción inmobiliaria literal y en la falta de consentimiento de los colindantes para la inscripción. Esto, fundamentado en el carácter voluntario del registro y en la finalidad hipotecaria del mismo, ha dado como resultado una mala descripción de muchas fincas. Puede que ocurra, en cierta medida, como con Catastro: detectadas sus virtudes en cuanto a seguridad jurídica y, preventivamente en base a nuestra latina conflictividad, lo hemos suprautilizado más allá de su finalidad hipotecaria.

Por otro lado, no dejó de evidenciar la responsabilidad del titular registral en cuanto a la efectiva posesión de su inmueble. Y es que, a veces, olvidamos el modo en la aún vigente teoría del título y el modo. Esta irresponsabilidad del titular, sumada a la levedad de la descripción literal, da lugar al descuido inmobiliario de los tiempos modernos

del “no se donde está mi finca”.

Finalmente, evidenció las flaquezas de la identificación catastral de fincas registrales al incorporar en los documentos públicos la referencia catastral. Multitud de propietarios, confundidos por la histórica falta de determinación geográfica de los inmuebles, identificaban diferentes fincas registrales con una misma parcela catastral, especialmente en rústica. Fue esa, y no otra, la razón mayor de la edad dorada de la doble inmatriculación.

No obstante, el tiempo, que todo lo arregla, y la tratada reforma del TRLCI y la LH, terminarán por ordenar y mejorar el tráfico inmobliario.

Además de lo anterior, también tuvo tiempo para comentar los nuevos limites para los cambios en las cabidas y los procedimientos más adecuados —que, de nuevo, volvían a pasar por el expediente notarial— y a pararse en la tan polémica tramitación de la georreferenciación de las obras nuevas —tanto obra nueva “nueva” como obra nueva “antigua”— haciendo referencia a las resoluciones de la DGRN al respecto.

Queda, por último pero no por ello menos importante, analizar la función del agente más relevante y que, aunque no estaba representado en la sala, era el que la ponía: el colectivo de abogados.

Tanto estos como los técnicos especialistas en topografía inmobiliaria, verdaderos activadores del mercado inmobiliario frente al papel pasivo de los anteriores, están obligados a colaborar en un tandem de profesionalidad multidisciplinar que ha de resultar en el garante efectivo de la seguridad jurídica inmobiliaria. Y es que, cuando los actores principales del tráfico inmobiliario —Notariado, Registradores y Catastro— parecen estar de acuerdo en la orientación de la nueva reforma, la colaboración más estrecha posible entre abogado y técnico especialista en propiedad inmobiliaria puede dar el remozado que todos vemos necesario pero que nadie se atreve a abordar.

A lo largo de este texto he procurado expresar mi opinión personal jalonada por la percepción, también personal, de los discursos emitidos por los ponentes. Esperando no haber malinterpretado el contenido de lo expuesto en la jornada considérese, en cualquier caso, todo lo aquí escrito como expresado a título personal.

DEL ESPACIO DE UNA MEDIA LUNA

La conocida como Colina del Cuervo es una ladera gijonesa que comienza con una ligera pendiente descendente, hacia el nordeste y encarando el Cantábrico, para, tras un par de saltos de acantilado, dirigir su caída hacia la playa de Serín. Un acantilado más de los muchos que salpican el litoral de la costa norte, de no ser porque este lugar está considerado como uno de los puntos costeros de referencia para el despegue en parapente.

Aún y con toda su pompa deportiva, este paraje no habría de ser objeto de mayores comentarios en una bitácora como esta, de no ser porque se ha vuelto litigioso y ha llegado a los papeles por una cuestión de pura delimitación física de la propiedad http://ow.ly/HZA2300XUI3—.  Y ni siquiera toda la magna ladera es la que genera el problema, sino una media luna adyacente a la senda de la Ñora.

Este espacio semicircular, sin necesidad de estar ocupado por irreductibles galos, resistía en un pacífico uso público por parte de los caminantes y deportistas hasta que un particular, también asiduo al deporte de lanzarse con un paracaídas, decidiera adquirir el inmueble que supone los acantilados

—parcela 193 del polígono 119 de Gijón, para los más voyeristas

y,
no sin cierta duda sobre el posible dolo en su decisión,

tuviese a bien vallar la media luna desde la que despegaban sus colegas de afición.

Y es que el lugar donde colocar una valla es, en el general de los casos, una cuestión de pura estética; pero en el país de Puerto Hurraco no nos cansamos nunca de usar la delimitación de la propiedad como un medio de conflicto y problemas.

Sin entrar a valoraciones que no proceden aquí —habrá tantas como lectores de la noticia, que cada cual saque la suya—, si conviene decir que un caso de estas características es el paradigma de la necesaria intervención preventiva en materia inmobiliaria porque, sea como sea y por desgracia, este caso es carne de sede judicial.

De un lado está el ayuntamiento, que ostenta la propiedad del camino y, por ende, supuesto titular de la media luna como extensión reservada del camino. Del otro el particular, propietario de la finca lindante al camino y, en su virtud, eventual dueño reclamante de la zona de despegue.

Y es que la necesidad de la actuación preventiva se hace evidente cuando ninguno de los intervinientes que pueden arrojar algo de luz sobre el asunto, tienen capacidad de hacerlo de forma clara e indubitada:

Por un lado está Catastro, que señala claramente el semicírculo anexado al camino en su cartografía. Pero el mismo Catastro ha sido largamente criticado —por méritos propios, todo sea dicho—

en lo que a la calidad de su cartografía respecta. De esta forma, la cartografía catastral no termina de ser una fuente totalmente fiable

—tal es así que muchos letrados usan ya la coletilla “pero ya sabemos como está Catastro…” como un mantra en los alegatos—

y, aunque el organismo fiscal pone todo su empeño en repararlo, aún arrastra importantes errores. Muchas veces derivados de la terca y pertinaz interpretación unilateral de los espacios geográficos, sin consulta a los afectados.

Por otro lado se encuentra el Registro de la Propiedad, que funcionando a las mil maravillas en su cometido como garante de la seguridad jurídica, hace aguas si se le requiriese sobre la vertiente georreferenciada de los derechos inscritos. Una vez más, el optimismo me lleva a pensar que se esta avanzando con las recientes reformas, pero en este caso se da otro problema añadido: con una superficie de 20.500 metros cuadrados, para la parcela 193, y de 170 metros cuadrados, para la media luna litigiosa; este trozo de terreno apenas supone un 8% de la superficie de la parcela catastral adquirida por el particular. He visto y defendido legitimas rectificaciones de cabida con porcentajes mayores.

Y en medio de la ecuación, la propia administración, en este caso la municipal, que parece ser la única que cuenta con un inventario convenientemente registrado de los bines inmuebles de titularidad pública, aunque con desconocidas incertidumbres métricas y a escala 1:2000. Pero si ya no todas las administraciones públicas tienen inventariado su patrimonio, huelga decir que este tipo de prevenciones brilla por su ausencia entre particulares y entidades privadas.

 

Sin embargo, el problema de fondo es, precisamente, que la seguridad jurídica de los bienes inmuebles, ya sea en forma meramente literal o acompañada de recinto georreferenciado, de nada sirve como técnica reactiva. Es, por naturaleza, una técnica preventiva: Doña Seguridad Jurídica Preventiva, para ser más exactos. Pero el problema de una delimitación de la propiedad consensuada, como con todo lo preventivo, es que corre el riesgo de considerarse innecesaria en tanto en cuanto, si funciona, sus resultados pasan desapercibidos, y si llegáramos a darnos cuenta de sus virtudes, es porque ya es demasiado tarde.

En cualquier caso, y dado que un compañero y amigo se encuentra inmerso en el asunto, me auto impongo como tarea el interesarme por el devenir del mismo para, igual que ahora, hacerte partícipe del resultado, que promete ser interesante.

DE LAS APLICACIONES DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (RGA)

DEL FORMATO GML EN EDIFICIOS (INTERLUDIO)

Permíteme antes de nada un anuncio, fiel lector (o eso espero).

Desde la Dirección General del Catastro, en respuesta a la pregunta de que podría estar fallando en la validación de geometrías de edificios en GML, contestan que la validación para construcciones aun no se encuentra operativa.

Más tranquilo que me siento, pero más tarde que llegará la solución a la anterior entrada de este blog.

Volvamos al tema que da título al post:

image

DE LAS APLICACIONES DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (RGA)

La ya no tan reciente reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ha supuesto una pequeña revolución a nivel técnico y, como siempre pasa con este tipo de modificaciones legales, el revoltijo de términos, concepciones y explicaciones es monumental.

Es por eso que, sin mayor pretensión que clarificar mi propio entendimiento, vengo a dejarlo por escrito por si sirviese para aquellos que tengan dudas sobre el desempeño técnico.

Lo primero es lo primero. Y en este caso lo primero es clarificar los términos.

El primero a clarificar es el de georreferenciación. Aunque ya he hablado, y más extensamente, de este concepto en otras entradas, baste decir que esta reforma no viene a inventar la operación que representa. Poniéndome estricto, incluso me atrevería a decir que en el momento que Ptolomeo escribió el primer topónimo en su mapamundi del siglo II, ya estaba georreferenciando —”Ecumenerreferenciando”, si nos ponemos exquisitos—.

El problema de la georreferenciación es que parece que la reforma haya servido para traer esta operación cartográfica al mundo de los vivos. Nada más lejos de la realidad. La georreferenciación es una operación propia de la buena praxis de los profesionales de la topografía inmobiliaria. Puede ser una nueva obligación legal, si, pero a buen seguro ya era una buena práctica profesional.

De esta forma, el tema de georreferenciar inmuebles no debería ser nada nuevo para los técnicos y, para los no técnicos y hasta ahora, debería de haber sido invisible pero no inexistente. La georreferenciación, en definitiva, debería aplicarse a cualquier proceso de transmisión patrimonial inmobiliario aunque no viniese exigido por ley.

El siguiente término es el de GML. El GML no significa nada. Entendámonos, es sólo una extensión de lenguaje informático y una extensión de archivo, como .PDF, o como .DOC, o como .TXT. El GML es el recipiente informático en el que se entrega la Representación Gráfica Alternativa (RGA). Y ya. Eso es todo lo que hace falta hablar del GML. Eso, y que debe de estar adaptado a las directrices INSPIRE, que ya existen desde que el Parlamento Europeo las aprobase mediante la Directiva 2007/2/CE.

De la presentación del GML se desprende el término final, el de Representación Gráfica Alternativa o RGA. Y es aquí donde realmente está la verdadera relevancia del asunto.

En primer lugar es necesario comprender para que sirve la RGA y, sobre todo, para que no sirve. La RGA sirve, nada más y nada menos, que al propósito y los casos referidos en la nueva redacción del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, que dice lo siguiente:

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen
operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria,
segregación
, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o
deslinde
que determinen una reordenación de los terrenos, la
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su
descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente
acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

De hecho, no es hasta el siguiente párrafo que se habla de la “alternatividad” de esta representación gráfica. Además, debe de ser, en todo caso, georreferenciada y debe de entregarse, para la integración en la base de datos catastral, en formato GML.

Esta definición supone que este tipo de representaciones cartográficas no sirven para nada más que para agilizar y unificar el trabajo en los casos en los que existe una modificación interna de la geometría de la parcela.

Pero, ¿Porqué sólo modificaciones internas? Pues porque si es externa —una geometría errónea que implique una superficie equivocada—, ya existe un proceso perfectamente reglado: el procedimiento de subsanación de discrepancias establecido en el artículo 18 del TRLCI para alteraciones catastrales, o el preceptivo procedimiento notarial o judicial cuando el error se encuentra en los documentos de propiedad. Ni más, ni menos.

Y esto queda claro, además, al ver el acertado criterio catastral de limitar a una desviación máxima de +/- 1 cm de la geometría exterior de las parcela afectadas respecto de la cartografía catastral. Criterio publicado en la resolución conjunta de la DGRN y la DGC de 29 de noviembre de 2015 y del que derivan las validaciones gráficas negativas.

Con este margen de desviación, lo que esta diciendo Catastro es “oiga usted, en este proceso se asume que la geometría es correcta. Si no lo fuese, subsanémosla primero y vayamos por partes”.

Pero, ¿Y que pasa si detectamos la discrepancia externa al tiempo de realizar la reordenación interna? Pues nada, porque de forma acertada por parte de la DGC y para no dilatar demasiado el proceso derivando a una subsanación por el artículo 18, la propia validación gráfica negativa antes mencionada, viene a servir para dar inicio conjunto al trámite de subsanación de las discrepancias, notificando a colindantes.

Toda esta vertiente técnica de la reforma, que podría parecer una complicación, es un buen tirón de orejas. No debemos de olvidar que el titular de la parcela, como obligado tributario, tiene el deber de comunicar a la DGC cualquier discrepancia que detecte en la delimitación de sus parcelas, por lo que si su proceso de reordenación de los terrenos se dilata por la necesidad de alteración de la geometría externa, no dejaría de ser responsabilidad del propietario

—responsabilidad teórica, porque harina del mismo costal es preguntarse porque esa geometría ha llegado a estar mal—.

Entiendo, por tanto, que con esta reforma y en lo que a la técnica respecta, se aspira, de forma directa, a regular este tipo de modificaciones, que carecían de un estándar en
su presentación para elevación a público —o ni siquiera existían— y suponían
un absoluto quebradero de cabeza para el técnico encargado de
reflejarlas en la base de datos catastral. Se aprovecha, además, para introducir este nuevo formato GML que, tarde o temprano, se convertirá en el lenguaje de interacción del profesional con el Catastro.

Pero es que, circunstancialmente, también puede conseguirse que el titular catastral esté más atento a las posibles discrepancias en la delimitación de su propiedad y que, de existir esas discrepancias, las subsanaciones oportunas gocen de todas las garantías.

En definitiva, ojala sirva toda esta perífrasis técnica del legislador para obligar a una mayor responsabilidad del especialista que ejecute este tipo de trabajos.

DEL FORMATO GML EN EDIFICIOS (I)

No tengo intención de escribir el enésimo artículo sobre el formato GML —no por nada, sino porque creo que ya se han escrito fantásticos resúmenes a estas alturas de la implantación de la reforma—, pero sí he notado que la mayoría de los que he leído se centran en las parcelas catastrales, cuando los edificios, el otro modelo de GML, también tienen unas particularidades interesantes. Así que, después de que me haya tocado esta semana estrenarme con cartografía de edificios, me ha parecido oportuno contarte mi experiencia en estos arcaicos inicios del “GML-ismo” catastral en los que nos toca enredarnos con el código.

En este caso, y antes de meternos en harina, he comparado el formato GML de ejemplo que facilita la DGC para edificios —http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/formatos_intercambio.asp— con el descargable, para un edificio real, de la Sede Electrónica del Catastro. Varios autores remarcan las diferencias entre estos dos casos para las parcelas catastrales, hasta el punto de que el ejemplo de GML no pasa el test de verificación de la propia DGC. En mi caso y al tiempo de escribir esta entrada, aún no he logrado descifrar la piedra de Rosetta del GML de edificios. Espero poder lograrlo pronto —dedicaré una entrada específica a explicar el código, en su momento—, así que, por ahora, voy a centrarme en comentar las diferencias que he encontrado respecto a un GML de parcela catastral.

Entro, pues, a las peculiaridades del código para edificios.

Al abrir el ejemplo de GML de Catastro hay, al igual que sucede con el formato para las parcelas catastrales, unas instrucciones. Sin embargo, debido a la especial naturaleza de los edificios, en este código hay más datos modificables.

Lo primero que se solicita es la indicación de si el edificio es funcional o se encuentra en construcción. Importante matiz, ya que implica urbanismo y, salvo las obras de El Escorial y asimiladas, es cuestionable la carga impositiva sobre edificios en construcción y que aún no dispongan de final de obra. En fin, dilemas…

En el caso de que se indique como construcción funcional —“functional” frente a “underConstruction” en el código—, será necesario incluir la fecha de inicio y final de obra. Se deja en blanco en caso de que lo consignemos como en construcción.

El siguiente elemento sería el “identificativo (sic) de la finca y edificio“. Obviando que el término finca es meramente hipotecario, y no catastral, aquí sólo se incluye espacio para un identificativo, no dos. El ejemplo real consultado propone el código alfanumérico de finca y hoja del plano catastral —es decir, la referencia catastral del edificio sin los seis últimos elementos alfanuméricos— aunque, en el caso de edificaciones no registradas en la base de datos, lo suyo sería el identificador en las escrituras.

El problema de este identificativo, que en el ejemplo viene definido como “1A” como en el caso de la parcela catastral, es que aparece en varios puntos del archivo y debe ser sustituido en todos ellos. Pero ojo, cuidado, porque en algunos lugares, y por error, aparece únicamente referido como “1″

Es decir, a lo largo de las líneas de comando se encuentran textos como “ES.LOCAL.1″, “ES.LOCAL.1A”, “1A”, etc. En todos los casos el “1″ o “1A” debe ser sustituido por el identificador del edificio.

En un cúmulo de errores, el namespace aparece, para el caso de edificios, como “ES.LOCAL.1A” cuando el correcto sería “ES.LOCAL.BU.1A”. Otra cosa más a reparar en el formato de ejemplo.

Otro matiz importante es que el término LOCAL se utilizará únicamente para edificios que aún no estén dados de alta en la base de datos del Catastro, y se sustituirá por SDGC cuando se trate de la actualización de una edificación ya existente.

A continuación tendríamos que introducir el SRS, sistema de referencia espacial, con su código EPSG. Sin problema con esto, salvo que debe coincidir con el de la base de datos catastral. Debemos tener cuidado, como siempre, aquellos que vivimos en provincias con cambio de huso.

Entramos, llegado este punto, en una de las partes más jugosas: la lista de coordenadas. Para esto hace falta imagen.

image

La representación del dibujo es la cartografía en vectorial, descargada de la Sede Electrónica del Catastro, sobre la que he insertado, en rojo, los puntos del GML para poder analizar su estructura, siendo el número el ordinal en el que aparecen en las líneas de código.

Lo primero que llama la atención es, precisamente, el orden. En buena lógica se ha seguido el sentido de las agujas del reloj, aunque el inicio de la secuencia parece ser aleatorio. Respecto a esto también es interesante notar que el listado de coordenadas del GML cierra con el punto inicial, importante para la continuidad de la entidad poligonal, aunque esto ya se observa en el archivo de ejemplo de la parcela catastral.

En segundo lugar, es curioso ver que se han marcado los puntos correspondientes a la segunda planta —es una vivienda unifamiliar con bajocubierta—. Esto será también relevante cuando te hable de la superficie, pero ahora lo interesantes es saber que esos puntos deben marcarse aunque no exista en el código ningún diferenciador de altura mas allá de la indicación, en lineas posteriores, del número de plantas sobre rasante. Los puntos, por tanto, se “pegan” en el código del GML sin definir su cota.

Otro punto importante de la imagen —se ve que me estreno con el ejemplo ideal— es el punto 4. La línea de trazos discontinuos tampoco pertenece a la cartografía catastral, sino que ha sido insertada para poder entender de donde surge el punto 4. El polígono formado por los puntos 7, 8 y 9 es el porche de entrada a la vivienda —también será de relevancia en el apartado de la superficie—, por lo que el punto 4 se genera como proyección de la cuarta esquina del porche sobre la línea poligonal del muro ESTE. Parece, por tanto, que los puntos interiores deben trasladarse en proyección al paramento exterior.

De entre los siguientes datos solicitados podemos pasar sin pena ni gloria sobre los relativos a precisión, uso principal —¿Una vivienda en construcción debería consignarse como residencial?—, número de inmuebles —edificios independientes: viviendas, locales comerciales, plazas de garaje—, número de viviendas y número de plantas sobre rasante —¿Qué pasa con las plantas bajo rasante?—, para llegar al elemento más interesante, el datos de superficie construida.

A diferencia del GML para parcela catastral, la superficie construida NO tiene porque coincidir con la resultante de las coordenadas aportadas en la lista anterior, ¿Por qué? Sencillo, porque la propia definición de superficie construida de la DGC dice que “los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100“ y, dado que no se especifica en ningún momento si hay o no balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, la superficie es variable respecto de la meramente definida por las coordenadas.

Es importante recordar, también, que la misma definición de superficie construida dice que “En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros”. De ahí la relevancia de que el ejemplo sea bajo cubierta.

Con todo esto, que me ha quedado más largo de lo esperado —espero que, al menos, también interesante—, doy por expuesta mi experiencia con los GML para edificios. Seguiré pegándome con el código mientras lees esto. Deséame suerte.

DE LO QUE NO ES UN PROBLEMA TAN LEJANO COMO PODRÍA PARECER

Bajo estas líneas te enlazo el video “Land is home (ENG)” editado por el organismo gubernamental de gestión territorial holandés (Kadaster), que participa en el proyecto como asesor externo.

Como antecedente, te diré que he evitado premeditadamente la traducción fácil a nuestro idioma del organismo neerlandés porque los sistemas de derecho y de aplicación son demasiado diferentes. Sería un tema para una entrada de magnitud pero, como no es la materia de este, si quieres abundar en el tema te recomiendo la lectura del artículo “La relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad en los países de la UE”, publicado en la revista CT/Catastro.

Una mirada tendenciosa y malintencionada podría pensar que se trata de cuestiones ajenas a nosotros y más propias de países en desarrollo, pero el desarrollo de los países siempre es algo que puede relativizarse en función del tema.

Así, aunque los sistemas de tenencia de la propiedad sean incomparables (por naturaleza jurídica, por tradición, por grado de evolución, etc), si que existen cuestiones que, por haberse presentado en otro momento tecnológico, se han abordado de una forma más apropiada a los tiempo (como en Lesotho). No quiere decir esto que no haya habido actualización de los sistemas más tradicionales (como el nuestro), pero si que estos, por creer que el diablo es mas listo por viejo que por diablo, miran con excesiva prudencia y recelo determinados avances técnico que, con meridiana seguridad, facilitarían y clarificarían muchas situaciones.

Y estos avances surgen, y son avances por cuestiones ajenas a la intención y naturaleza del sistema de tenencia de la propiedad inmobiliaria. Y no van a esperar
ni van a preguntar, sino que seguirán avanzando en otros campos y al ritmo
que estos marquen con el riesgo de que, cuando el sistema de tenencia de la propiedad decida asimilarlos, se hayan convertido ya en pasado y el proceso de actualización se convierta en un ciclo vicioso y siempre atrasado.

Estos avances de los que hablo no son otros que la tecnología y los conocimientos especializados que permiten la definición de la geometría del objeto de derecho, en otras palabras, la ciencia topográfica.

Y es que, en el fondo, los problemas que puede
acarrerar una incorrecta definición del modelo de tráfico inmobiliario,
ya sea por la parte legal o por la técnica, terminan siendo los
mismos: inseguridad y conflictividad.

Es indudable, no obstante, el avance y la seguridad en materia jurídica que aporta nuestro sistema de tenencia, apoyado en la sólida base del derecho romano aunque adaptado a las nuevas características que le afectan, pero no se puede decir lo mismo de los procedimientos técnicos, que siempre se han tenido por auxiliaries cuando realmente son complementarios y paralelos. Tenemos envidiablemente acotado y controlado el derecho, pero no así el objeto de derecho.

Y cuando otros nos recuerdan
el valor primigenio de la tierra y de la propiedad (es nuestro hogar,
nuestro sustento y nuestro refugio) o somos nosotros mismos los que lo
vemos desde una perspectiva más occidental y moderna (es la base de la economía y un bien social fundamental),
es posible ver la autentica importancia de la tenencia de la propiedad y de un mercado inmobiliario seguro y darse cuenta de la necesidad de los avances técnicos a la hora de complementar las garantías de algo tan fundamental y esencial.

DE LA PRUEBA EN CONTRARIO OPONIBLE A CATASTRO

Recientemente he tenido noticia de una nueva interpretación del siempre presente y recurrido artículo 3 del RDL 1/2004.

Lo primero es ponerte en antecedentes, y ponerte en antecedentes es contarte que a finales del verano de 2014 se publica la convocatoria de las ayudas estatales y autonómicas destinadas al alquiler de vivienda en Asturias, siendo uno de los puntos a valorar la renta satisfecha y su baremación respecto de la superficie útil de la vivienda. En caso de no aportarse documentación en contrario, se consideraría la superficie catastral.

Un amigo aleccionado tuvo la picardía de anticiparse a posibles problemas comprobando la superficie atribuida a la vivienda de la que es arrendatario en la base de datos del Catastro. La superficie era escandalosamente inferior y, por este hecho, quedaría descartado de la convocatoria. Así que me pidió que le emitiese un certificado de superficie…

Pasado el tiempo se resuelve la convocatoria y, sorpresa mayúscula, la administración excluye por el motivo previamente anticipado. Ante tal desproposito la opción más sencilla es un recurso de reposición explicando la situación. No lleva más de dos hojas, ya que la cuestión no tiene mayor profundidad.

La respuesta de la administracion, recibida hace unos días, es digna de análisis, por lo que transmito la parte de interés de manera textual:

[…] A este respecto (NdR: al respecto del certificado aportado) conviene establecer que los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario (localización, referencia catastral, superficie, uso, destino, clase de cultivo o aprovechamiento, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral), se presumen ciertos, a este respecto dice el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” por lo que ha de entenderse que la presunción legal de la certeza de datos catastrales, vincula a todos. De esta forma, el titular catastral que cumpla con su obligación de colaborar con el Catastro Inmobiliario, suministrándole cuantos datos, informes o antecedentes resulten precisos para su gestión, puede aprovechar su presunción legal, según resulta del artículo 10.2 del Texto Refundido. Contra esa presunción legal sólo prevalecen los pronunciamientos ‘jurídicos’ del Registro de la Propiedad (artículo 9.5 TR)“.

De esta argumentación trascienden una serie de afirmaciones bastante opinables. A saber:

1. Considera que un certificado de superficie emitido por técnico competente no es documento suficiente para no servirse de la vía subsidiaria que era Catastro.

2. Que no obstante lo anterior, el citado certificado tampoco es “prueba en contrario” de las declaraciones catastrales.

3. Que, según la interpretación del redactor, el único elemento válido de pleno derecho como “prueba en contrario” es el pronunciamiento del Registro de la Propiedad. Entiendo que esta interpretación se alcanza a contrario sensu de la redacción del artículo 3.3.

4.Que remite al titular catastral, efectivamente obligado a colaborar con el Catastro Inmobiliario, como único interviniente capaz de realizar la subsanación requerida. Una alteración que un arrendatario, por su naturaleza de no titular catastral según el artículo 9 del RDL, no puede ejecutar. Y siendo estas unas ayudas destinadas a vivienda en alquiler, resulta en un oxymoron de obligaciones.

No obstante, y al margen de opiniones personales sobre las bondades de la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria, podemos seguir en la partida si aceptamos pulpo como animal de compañia (ya sabes que si no, se marchan y no quieren jugar más…).

No siendo titular catastral, la puerta está cerrada, así que se puede optar por consultar el asiento registral de la finca. Pero, ¿Y si el asiento presenta la misma incorrección porque, como en el caso del dato que obra en poder de la DGC, proviene del certificado de obra nueva y este, cuando se inscribió en los años 60, computó los 20 metros cuadrados de terraza como superficie útil?

Aunque podríamos inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, esto sólo podría llevarse a cabo como carga sobre el folio de la finca (RD 297/1996) y, aunque los derechos garantizados por la inscripción del arrendamiento son sumamente interesantes, no nos permitirían actuar para solucionar una papeleta de este estilo: sólo el titular del derecho puede reclamar.

Así que, una vez más, el arrendatario se encuentra atado de manos y con la indefensión propia de la falta de delimitación precisa del objeto de derecho en el mercado inmobiliario: el propio inmueble.

DE COMO UN ERROR EN UNA CERTIFICACIÓN CATASTRAL PUEDE DAR AL TRASTE CON UNA PERICIAL

Con frecuencia, los interlocutores de la Dirección General del Catastro asumen un papel secundario en su tortuosa relación con la propiedad inmobiliaria. Y no lo digo como reproche porque, tras muchos años en esto y muchos representantes institucionales escuchados, seguidos o leidos, he terminando por entender que su queja es cierta.

El Catastro en nuestro país no tiene una finalidad delimitadora, sino fiscal. El hecho de que sea el único parcelario de todo el territorio nacional les ha hecho cargar con la losa de servir de referencia cartográfica. Y es cierto que nunca ha pretendido arrogarse esa finalidad de delimitación: su parcelario siempre ha llevado la coletilla de “aparente”, la normativa siempre ha considerado su cartografía como “temática” e incluso la propia Ley del catastro inmobiliario dice que los pronunciamientos registrales prevalecen sobre los catastrales.

Sin embargo, y a pesar de que yo haya llegado a esta conclusión, no es una conclusión facil de alcanzar si no se está en constante contacto con la propiedad inmobiliaria y la actividad catastral. Y es que, en muchos casos, la cartografía catastral sigue siendo considerada cierta incluso sobre los pronunciamientos de técnicos expertos.

Pues bien, un error, más común de lo que debiera, es la falta de concordancia entre la superficie de suelo expresada en las consultas o certificaciones catastrales y la resultante de un cálculo directo, con un programa CAD, sobre la cartografía en formato digital descargada a través de su sede electrónica (para más señas, con el comando directo “list”, que no requiere de alteración alguna de la geometría).

Este caso suele darse en parcelas catastrales de gran superficie y, siendo honestos, la mayor parte de las veces tiene un carácter testimonial. Más propio del cajón de las curiosidades que del de las preocupaciones.

El problema aparece cuando, como en el caso que llegó a mis manos hace unos meses, la superficie se mueve por debajo de los 500 metros cuadrados y la discrepancia es de más del 80%: de una superficie comprobada en CAD para la parcela catastral de 318 metros cuadrados, coincidente con la medida en campo, se pasaba a unos inexplicables 175 metros cuadrados en la certificación catastral.

Y es entonces cuando, por la supuesta infalibilidad que la opinión general le otorga al Catastro en su definición cartográfica (aunque, insisto, el propio Catastro reniega de ella), me veo en la tesitura de tener que señalar y demostrar su error.

Un error que, si te sobreviene en una pericial en la que se litiga sobre cabidas y ante la imposibilidad técnica de evidenciarlo, porque llevar el ordenador portatil a sede judicial y enseñarselo a su señoría no me parece que sea lo más ortodoxo, solamente puede evidenciarse con la mera declaración del técnico que lo detecta. Para más inri, si a esto le sumamos el ya de por sí habitual recelo que siempre rodea a los peritos de parte, por muy real que sea el error, el argumento termina por parecer una disparatada huída hacia delante, por lo que al final, además de rebatir los argumentos del perito opuesto, tambien tienes que luchar contra el error de la DGC.

Es cierto, como ya he comentado en un párrafo anterior, que este tipo de casos no están, ni mucho menos, generalizados. Sin embargo, hasta la más baja incidencia, cuando se juega con algo tan importante como la seguridad jurídica en el ámbito del tráfico inmobiliario, debe ser objeto de estudio. Y esto es aún más importante si tenemos en cuenta que estas mismas certificaciones y consultas descriptivas y gráficas son las que van a servir de elemento de coordinación en la inminente Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

DE COMO UNA INOPORTUNA MEDICIÓN MAL EJECUTADA ENQUISTA UN CASO DURANTE AÑOS

Existe una costumbre muy arraigada en la tradición hereditaria asturiana (y puede que gallega) que, junto con la complejidad de la orografía, han convertido a las provincias del norteoeste de la cordillera cantabrica en el paraiso del minifundismo.

Es traditio documentada durante siglos que, teniendo el causante dos herederos y cuatro fincas, y aún siendo estas últimas exactamente iguales, el causante habrá optado por dividir cada una de las fincas en dos partes y asignar una a cada heredero.

Tan curiosa costumbre ha atomizado hasta límites insospechados el paisaje rural de Asturias y ha generado, en los casos de fincas indivisibles, comunidades de bienes en proindiviso de toda clase y condición.

Esto viene al caso porque esa era una de las premisas, ya no de las que partía, sino por la que pasaba uno de los casos más enrevesados que he tenido que manejar.

Todo empezaba con una finca registral de naturaleza rústica. Una finca registral que ya de inicio no era una, sino media. Y era media porque el título utilizado en la primera inscripción sólo fue capaz de justificar la adquisición del 50% de la finca, por lo que quedaba pendiente de inscribir el otro 50%.

Esto, para mi fortuna, había ocurrido a mediados de los años cuarenta del pasado siglo, por lo que la usucapión era fácil de demostrar y, además, existían dos escrituras públicas posteriores de herencia que facilitaban el inicio un proceso de recuperación de tracto sucesivo.

En una primera transmisión, se solicita licencia de división, siendo esta concedida sobre el 100% de la superficie de la finca. Como sólo era demostrable el 50% y aún no había transcurrido tiempo suficiente para solicitar reconocimiento de propiedad por la vía de la antigüedad, la inscripción de la finca se paraliza aludiendo a este hecho.

Así, y sin haber ejecutado registralmente la división, se decide realizar una medición del predio. Con toda la buena voluntad, los clientes requieren los servicios de un técnico (no competente, cabría añadir).

La medición era un autentico desastre: medición a cinta en una zona de denso arbolado y pendientes medias del 17%; aunque esto no resultó óbice para que el plano fuese alegremente incluido en las escrituras.

Con toda esta documentación se enroca la situación: La nueva superficie que se incluye en las escrituras con fe pública dada por notario, en base al plano del técnico, no coincide con la superficie original de la finca para la que fue concedida la división, por lo que a la hora de ejecutarla no es aceptada en el Registro de la Propiedad.

En todo esto, y sin saber por medio de qué títulos, en la Dirección General del Catastro, figuran, como titulares de las parcelas que ocupan la finca (no había sido dividida con efectos registrales, pero el Catastro había decidido fotointerpretar los linderos… erróneamente, por supuesto), los cónyuges de las verdaderas propietarias de los derechos.

Es aquí, con todos los platos sin fregar, cuando entro en el caso y me las veo y me las deseo para buscar una resolución apropiada.

Como no podría ser de otra forma, todo debe comenzar con una medición topográfica que defina de forma correcta el área. Para que te hagas una idea de como de inviable era una medición con cinta, te diré que fue necesario establecer una poligonal cerrada de 5 bases en menos de una hectárea para poder visar todos los puntos.

No obstante, no era mi intención caer de nuevo en el mismo error de bulto, y el primer paso fue una declaración, por parte de los interesados, a través de la cual se eliminaba de las escrituras la anterior medición para, a continuación, aplicar principio de usucapión sobre el conjunto de la finca y, una vez hecho, ejecutar la división con el permiso municipal sobre la superficie original.

Una vez subsanada la parte jurídica, entraba en juego la medición, a través de la cual se actualizan las fincas resultantes de la división. Al entrar el exceso de cabida en el límite marcado por el Reglamento Hipotecario para la corrección con informe de técnico competente, se utiliza esta vía para la corrección sin mayores problemas.

La cuestión es que, pese a todo, aún queda por resolver la parte catastral. Y es que aunque la Dirección General del Catastro opte por considerar, de forma reiterada y casi hasta victimista, la labor georreferenciadora que tiene su cartografía como una losa que arrastra penosamente por el camino de la tributación, que es su verdadera meta, esta súplica de piedad en la que ha convertido sus excusas terminan siendo el auténtico quebradero de cabeza de los ciudadanos. Porque la tributación y correcta titularidad en el Catastro, vaya por Dios, sigue siendo obligada.

Y es que en este caso, vete tú a saber qué títulos mediante, la titularidad catastral la ostentan los cónyuges de los verdaderos propietarios. Ya no es sólo una “simple” subsanación de discrepancias, sino que es necesario corregir los titulares, y no en sentido vertical, genealógicamente hablando, sino en horizontal. Complicado.

Pero al final, y por no entretenerte más en este post ya tan largo, nada que no pueda solucionar una montaña de títulos, certificados, hijuelas, viejos planos e históricos registrales. Y también, para qué engañarnos y por desgracia para el tráfico inmobiliario, un cliente con un bolsillo abundante.

DE COMO LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL, UTILIZADA COMO REGISTRO DE PROPIETARIOS, TERMINA POR DEFRAUDARTE

Hace unos meses tuve la oportunidad de colaborar, como asistencia técnica, con una empresa de ingeniería. El trabajo consistía en el replanteo sobre terreno de las diferentes posibilidades de trazado para una red de saneamiento, donde sería necesario comprobar las pendientes del terreno para asegurar, someramente, la circulación por gravedad.

Al margen de los problemas derivados de los largos plazos de trabajo de este tipo de proyectos, por depender de presupuestos municipales, que pueden convertir una zona de nucleo rural en una suerte de urbanización de viviendas unifamiliares sin atisbo de aquella atribuida ruralidad, o de las desventajas evidentes de trabajar desde la oficina trazando las alternativas sobre ortofotografías de hace cinco o diez años, que no permiten ver la pendiente real del terreno, el mayor de los problemas era el derivado de la parcelación, ya que aún en el mejor de los momentos, nunca hubiera sido correcta en todas partes.

Pero, ¿Por qué? Fácil, porque la única fuente de parcelario (aparente) de nuestro país es la que se obtiene de la Dirección General del Catastro y aunque, por ser un trabajo municipal, se disponía de un listado de titulares, esto no era suficiente. No es por restar merito al tremendo trabajo de la DGC pero es que la final, el Catastro en nuestro país, es una herramienta meramente estadística y fiscal. Es decir, lo que a nadie se le ocurre es correr el Tour de Francia en bicicleta de montaña… salvo que, como en este caso, no quede más remedio.

Por un lado, porque el titular catastral no es necesariamente el propietario efectivo de la finca, por lo que una vez en campo debía confiarse en la suerte para que ese titular catastral, con el que se contactaba previamente, fuese tambien el propietario (o al menos quien ostentase la titularidad de la vara que podía sacarnos de allí a garrotazos).

Y por otro, porque cuando lo que pretendes es definir el trazado de una conducción subterránea lineal, de no mas de dos metros de ancho y sin proceso expropiatorio, sino por cesión de los propietarios, lo lógico y menos gravoso es tender a trazar la línea lo más próxima posible a los linderos de las parcelas.

Es decir, el Señor “condiciones del proyecto” y la Señora “información disponible” estaban cada una en una esquina del sofa porque habían llegado a la conclusión de que no era posible entenderse.

Así pues, todo junto se convertía en una mezcla explosiva que llevaba a encontrarse con casos tan ridículos como propietarios desconocidos que terminaban siendo el titular colindante porque la finca no debería estar separada en el parcelario, linderos que no pasaban realmente por donde la cartografía describía, invasiones de fincas no consideradas en el proyecto y cualquier otra cosa que se te ocurra derivada de la imprecisa distribución de las parcelas.

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