Londini Angliæ Regni Metropolis Novissima & Accuratissima
Ioannes de Ram, grabador, 1690.
Londini Angliæ Regni Metropolis Novissima & Accuratissima.
DE LA COMUNICACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y OPERADORES JURÍDICOS
Me gusta mucho la redacción del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y no por sus efectos legales, su desarrollo normativo, o su perfeccionamiento de la seguridad jurídica preventiva. Mi amor es más humilde que eso. Me gusta por la subordinación que hace de los linderos y la superficie a la ubicación y delimitación geométrica. “Completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”, dice textualmente. En términos de definición del objeto, implica la subordinación del fondo a la forma, de los datos derivados a los datos primarios. Algo que tiene todo el sentido desde el punto de vista geométrico, como ya he explicado en otras ocasiones.
Hacer resultante la descripción literal del inmueble, intangible e indeterminada, de una descripción geométrica, palpable y unívoca, es relevante porque esta ubicación y delimitación sitúan la finca registral en un marco cartográfico global, capaz de caracterizar al objeto por coordenadas únicas e inmóviles, evitando de forma sencilla dobles inmatriculaciones, en particular, o subterfugios que pretendan evitar la declaración de un negocio jurídico, en general.
No es que la descripción literal fuese incorrecta, ni mucho menos, pero estaba incompleta. Tampoco es una pretensión de remover los cimientos del sistema. Solo es la necesidad de mejorar una parte huérfana con un apoyo extrajurídico; porque todo lo anterior, toda esta labor técnica, es solo la, hasta ahora, ausente mitad en la descripción del objeto que es, a su vez, una parte mínima aunque de tremenda importancia, en el global del tráfico inmobiliario.
Siempre he entendido que la intención de la coordinación es mejorar y ampliar los controles del sistema de garantías jurídicas, aunque para ello haya que acudir a técnicos. Porque si algo caracteriza al sistema de seguridad jurídica inmobiliaria son sus exhaustivos controles y filtros.
Entre ellos destaca, por su importancia, la duda fundada, que aparece en el artículo 9 LH referida explícitamente a las representaciones gráficas y que tiene presencia importante en los artículos del Título VI que regulan la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. La duda fundada vigila la idoneidad de lo técnico, porque aunque esta suponga un apoyo incuestionable, aún está lejos del rigor jurídico esperable.
La duda fundada es discrecional. Lo es por propia lógica del concepto de duda; pero también porque lo técnico es complementario, de apoyo, y materia ajena al Derecho. También ocurre que el Registro de la Propiedad da publicidad y es garante de lo en él recogido bajo la salvaguarda de los Tribunales, así que ha de ser cierto. Y por todo ello, por sus amplios efectos jurídicos, la ajeneidad de lo técnico, y que el titular de cada Registro es dramático responsable de su contenido, su criterio ha de ser necesariamente vinculante.
Surge un problema, sin embargo, cuando confluyen ambas cuestiones: las posibilidades del artículo 199, que prioriza lo técnico, y la duda fundada aplicada en su tramitación, que es planteada por un profesional formado en cuestiones legales.
Lo ideal sería el punto en que ambas partes, técnica y jurídica, confiasen y entendiesen lo suficiente la labor del otro como para poder comunicarse y comprenderse sin error, sin desconfianza, sin necesidad de diccionario; estableciendo incluso formas reguladas de contacto. Porque que la duda fundada sea discrecional supone también que puede quedar abierta a procesos de consulta y comunicación.
Y es que, por lógica procesal hipotecaria, una vez planteada en firme la duda fundada y denegada la inscripción, no es posible presentar nueva prueba en unas eventuales alegaciones, ya que resulta improcedente por extemporánea. Aunque la duda fundada estuviese sustentada en algo totalmente inadvertido por el solicitante o su representante —por tangencial, por descontextualizado, por residual— y que se pudiese haber resuelto con una simple consulta.
De esta forma, la tramitación de un expediente por el artículo 199 termina siendo algo incluso más rígido que un proceso judicial, al que se le supone trasfondo litigioso y, por ello, se le exige una escrupulosa rigurosidad en su tramitación.
Afortunadamente, y por el carácter potestativo de la inscripción registral, el asunto no tiene fuerza de cosa juzgada, y puede reiniciarse con nuevos argumentos, aunque incurriendo en plazos más prolongados, costes reiterados, revisiones incómodas, cuestionamientos y enmiendas entre profesionales.
Y hete aquí que, como ya te habrás imaginado, todo este discurso surge de la experiencia personal:
Primero se solicita inicio de expediente con base en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que termina con calificación negativa por cuenta de una alteración catastral, residual, errada y corregida en el lapso de apenas siete meses —el tiempo que tardó el titular en percatarse y subsanarla—. Una alteración catastral antigua, circunstancial, condicionada, irrelevante y olvidada por el promotor —por solventada—. Pero una alteración que dejó huella en el historial de Catastro y que permite fundar duda razonable sobre una eventual ocultación de negocio jurídico —una supuesta agrupación no declarada—.
En ningún momento del proceso hay el más mínimo intento de comunicación en pos de intentar resolver los argumentos de aquella duda fundada, mayoritariamente peregrinos y que no encajaban con el resto de la documentación oficial aportada, ni siquiera con la propia registral.
Tal calificación, como lógico paso segundo, es objeto de recurso; pero la Dirección General no acepta las explicaciones referidas al origen de la alteración catastral y la ratifica como negativa. No procede aportar nueva documentación con el recurso, se dice. ¿Cuando, entonces, si no había constancia de tal hecho hasta ese momento? No se cuestiona en ningún punto del recurso la duda fundada, sino que meramente se intenta dar explicación a la información sobrevenida.
Cómo última opción y en tercer lugar, se solicita nuevamente el inicio de un expediente (para completar la descripción literaria) por la vía del artículo 199 LH, aunque está vez considerando en la argumentación esa interferencia catastral. Es decir, simplemente se reinicia el proceso con la nueva información explicativa, aquella que no había sido requerida durante el anterior 199 ni considerada en el recurso a DGRN. Esta vez, con la perspectiva del cuadro completo, resulta calificada positivamente. Pero esta perspectiva podría haberse tenido en el paso primero de haberse dado audiencia, evitando también el uso baldío de recursos temporales y materiales.
En resumen: misma finca. Mismas circunstancias. Mismo procedimiento. Dos resultados distintos. Pero sobre todo y como dolorosa conclusión, la certeza de que una mejor comunicación habría supuesto un resultado diametralmente opuesto, al permitir aclarar errores en un momento menos gravoso del proceso.
Cierto que una golondrina no hace verano, pero la flexibilidad comunicativa, esa que imagino que ya existe con otros operadores jurídicos, ha quedado huérfana en los procedimientos de la Ley 13/2015, donde ya intervenimos, inevitablemente, los profesionales técnicos. Y no considerar la posibilidad de una comunicación —o considerar al técnico como incapaz de la interlocución— solo ralentiza y desmejora un sistema de tráfico inmobiliario que funciona. Hasta el estructuradisimo proceso judicial tiene más garantías de defensa y respuesta. Esto, no obstante, también supone una mayor implicación por parte del técnico, que ha de conocer y saber dar repuesta a las necesidades y circunstancias jurídicas que afectan a su labor.
Mississippi River Meander Belt
Harold Fisk, PhD consultant Louisiana State University, 1944.
Parte de la serie Mississippi River Meander Belt.
Ocean-chart
Henry Holiday, artista, escultor, diseñador de vitrales e ilustrador de libros, para The Hunting of the Snark, poema épico de Lewis Carroll, 1876.
Ocean-chart
He had bought a large map representing the sea,
Without the least vestige of land:
And the crew were much pleased when they found it to be
A map they could all understand.
What’s the good of Mercator’s North Poles and Equators,
Tropics, Zones, and Meridian Lines?“
So the Bellman would cry and the crew would reply
”They are merely conventional signs!
“Other maps are such shapes, with their islands and capes
But we’ve got our brave Captain to thank”
(So the crew would protest) “that he’s bought us the best—
A perfect and absolute blank!”
La línea Mason-Dixon
Charles Mason y Jeremiah Dixon, Surveyors, 1768.
A Plan of the West Line on Parallel of Latitude, which is the Boundary between the Provinces of Maryland and Pensilvania.
La línea Mason-Dixon esconde tras de sí uno de los más extensos, intensos e interesantes conflictos de propiedad de la época colonial norteamericana: Una disputa entre las colonias de Pensilvania y Maryland por los terrenos entre los paralelos 39 y 40 que duró más de 80 años.
https://www.bbc.com/mundo/amp/noticias-internacional-41155879
Washington
Andrew Ellicott, Surveyor, 1792.
Plan of the city of Washington in the territory of Columbia, ceded by the states of Virginia and Maryland to the United States of America, and by them established as the seat of their government, after the year MDCC.
El 13 de octubre de 1792 se coloca la primera piedra de lo que sería, en 1800, la residencia oficial del presidente de los Estados Unidos de América.
Este mapa representa, además de lo anterior, la ubicación de todas las instituciones del nuevo gobierno federal.
El emplazamiento responde al Compromiso de 1790, por el que Thomas Jefferson y sus asociados acordaban que la nación asumía la deuda adquirida por los estados a cambio de situar la capital en el lugar escogido por George Washington.
Moscú
Ivan Marchenkov, teniente de primera clase asistente de arquitectura, 1789.
Plan stolichnago goroda Moskvy.
Al reflejar la reordenación de la ciudad, planeada durante el reinado de la emperatriz Catalina la Grande, puede considerarse uno de los primeros mapas modernos de Moscú.
Bajo Manhattan (Nueva York)
Jacques Cortelyou, Inspector de Nueva Amsterdam en la época, 1660.
Afbeeldinge van de Stadt Amſterdam in Nieuw Neederlandt o Plano de Castello.
Primer plano conocido de los principios del Bajo Manhattan (Nueva York).
Debe su nombre a la italiana Villa di Castello, donde fue reinterpretado y reimpreso en 1916. Había llegado hasta alli alrededor de 1667, copiado del original, como parte del atlas que Joan Blaeu, destacado cartografo holandés, vendió a Cosme III de Medici.
DE DOS TOPÓGRAFOS QUE MIDEN UNA FINCA
Hay un tópico que dice que si dos topógrafos distintos miden una misma parcela, se obtendrán dos resultados completamente diferentes.
El problema de esa caricatura, con la que incluso hemos asentido congraciados los profesionales, es que obvia el contexto y deja como poso una imagen de inutilidad, azar e irresponsabilidad de los ejecutantes, como si el desajuste tuviera un origen técnico o humano.
Ese contexto, que propicia y fomenta la aparición de divergencias, no es otro que el de una generalidad de inmuebles no deslindados, que hace que los técnicos que llevan a cabo sendos levantamientos opten por interpretar los límites de propiedad segun indicios físicos —con mayor o menor acierto— o, peor aún, según indicaciones particulares.
En el ideal ejecutivo, sin embargo, la definición de un límite de propiedad ha de nacer de lo recogido en el artículo 384 y siguientes de nuestro Código Civil, que en último término no es más que decir que cada uno de sus límites sea resultado de la voluntad y el firme consenso de los titulares a cada lado del mismo. No de un tercero. No de uno de los titulares de forma unilateral. No, solo por acuerdo de ambos titulares.
Pero si todo está tan claro, ¿Por qué no se ha hecho regularmente así? Principalmente por la confluencia de intereses privados —la delimitación por deslinde— y públicos —el inventariado general de la riqueza— sobre la definición geométrica de un inmueble, donde siempre ha tenido mayor alcance, más agilidad y mejor publicidad la administración, que ha tachado de ineficaz, lento y costoso el deslinde de todos los inmuebles, en favor de medios más expeditos aunque imprecisos, como la interpretación de linderos. En consecuencia, la acción de deslinde ha quedado relegada a una herramienta de resolución de litigios, aunque son varias las sentencias del TS que reconocen la innecesariedad de conflicto para su aplicación, y la definición jurídica de la propiedad se ha plegado a las representaciones administrativas catastrales. Una vez más, un tercero que no pregunta por la voluntad de los titulares —lo más cercano es hacerles responsables subsidiarios de cualquier discrepancia. Artículos 10.2 y 11.1 TRLCI—.
Podemos, entonces, ampliar el tópico y decir que si dos topógrafos distintos y Catastro miden una parcela, se obtendrán tres resultados completamente diferentes.
El caso es que, por esta mayor visibilidad de lo público, llega a denostarse el derecho privado al deslinde como si fuera un capricho infantil del particular, y no el elemento de evitación de conflictos que es. Como si ambos medios, público y privado, sirviesen al mismo fin. Cierto es que, a la mayoría de los efectos de la administración, sus propias bases gráficas son más que suficientes; pero no todo es la finalidad administrativa, y el derecho a la propiedad es eso: Derecho.
Esas serían las circunstancias que nos llevan a la rueda del inútil e interminable discurrir de medición tras medición, hasta haberlo medido todo por enésima vez, en un ciclo infinito. La rueda de los muchos topógrafos y los muchos resultados. Porque mientras no sea decisión de los colindantes, no será nunca correcto. Porque lo que hace falta no es —solo— medir, sino deslindar.
Es mas, de estar bien deslindado un inmueble, no habría nada que medir, porque su definición geométrica sería incuestionable, precisa, invariable y conocida. Y si se midiese, la medición de infinitos topógrafos daría infinitos resultados idénticos.
Nada nuevo bajo el sol. Esto, que pudiera parecer la más subversiva de las revoluciones, fue el proceder utilizado para la definición de los límites de término municipal entre finales del siglo XIX y principios del XX. Límites que, a día de hoy, siguen prevaleciendo frente a reinterpretaciones y transgresiones de los mismos.
Porque el deslinde, más allá de una delimitación física y por encima de todas las cosas, pretende una delimitación jurídica.
Es importante, por tanto, ser conscientes de que la interpretación unilateral de los límites de un inmueble puede ser la raíz de un desencuentro posterior. Qué, además, una delimitación interpretada puede ser del todo errónea e inútil. También es capital poner en valor la perdurabilidad de un acuerdo entre las partes y su validez como acto jurídico. Por todo ello, el deslinde es preferible al mero levantamiento, en los casos en los que lo que se dirima sea el alcance geográfico de los derechos reales.
El proceso de deslinde, no obstante, puede generar más pereza en el técnico incompetente, que de seguro preferirá seguir con la mera medición interpretativa, parcial y sesgada. Y puede ser así porque, debido a la intervención de la disposición de los colindantes y de las documentales de que dispongan, el deslinde requiere de un estudio más exhaustivo y un conocimiento detallado de la normativa de aplicación, donde los elementos físicos pasan a ser indiciarios más que probatorios.
La disposición de los colindantes es relevante en tanto en cuanto una buena relación de vecindad permite ser más flexible en la interpretación de la prueba documental, dando pie incluso a otorgar más peso a la autonomia de la voluntad, en caso de que las partes quisieran otorgar una nueva geometría —acto que luego habrá de trasladarse al asiento registral mediante la correspondiente actualización o negocio jurídico—.
En los casos en los que la relación no sea la óptima, se hace necesario ser más riguroso en la interpretación de la documental existente; si bien el proceso puede servir para acercar posturas y alcanzar puntos de encuentro en el marco de la apuesta general por los procesos de mediación.
Por último, de presentarse una relación litigiosa, además del mayor peso de los documentos aportados por las partes, la situación podra verse obligada a pasar a los juzgados; aunque no está de más iniciar un proceso de comunicaciones amistosas para intentar encauzar los intereses más allá de las relaciones personales. Conciliación y arbitraje como medio alternativo de resolución de controversias.
Con independencia de lo anterior, la prueba documental habrá de valorarse en función de su origen y características y con arreglo a la jerarquía que le corresponda según el ordenamiento jurídico.
Por último, se encontrarán los elementos físicos, que podrán servir para indicar e identificar una geometría más o menos cierta y, en consecuencia, ser modulados en busca de una definición jurídica del inmueble; pero cuyo poder vinculante se verá limitado por la voluntad de los titulares, en base al peso que ellos, y solo ellos, quieran trasladarle.
Estos tres elementos estarán presentes en cualquier deslinde, en mayor o menor medida y con mayor o menor peso en función de las circunstancias. Serán esas circunstancias las que marquen el discurrir del proceso de deslinde y sirvan de cimientos a la construcción de un procedimiento técnico, que irá necesariamente más allá de una simple medición.
New Spain
Zebulon Montgomery Pike Jr., U.S. Army’s Brigadier General. 1810
A Map of the Internal Provinces of New Spain.
Zebulon Pike fue un militar y explorador estadounidense, encargado de la campaña de reconocimiento y cartografiado de la sección sur de los territorios adquiridos con la compra de Luisiana (La expedición de Pike). Los relatos y descripciones que realizó de esas tierras y sus gentes, publicados en The expeditions of Zebulon Montgomery Pike to headwaters of the Mississippi River, through Louisiana Territory, and in New Spain, during the years 1805-6-7, sirvieron de inspiración para la migración y asentamiento de muchos norteamericanos en las tierras occidentales.
En el detalle de este mapa de su visita a San Antonio, se recoge una de las primeras menciones a San Antonio Valero, lugar que más tarde será conocido como “El Álamo”.
http://www.glo.texas.gov/history/archives/map-store/index.cfm#item/95156