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DEL LÍRICO ACONTECER DE LO QUE PUDIERA SER

Pudiera ser que yo comprase mil metros cuadrados según un papel.

Pudiera ser que hubiese visitado y conozca el terreno que se corresponde con el del papel. No es que pudiera ser, sino que es con toda certeza, que no tengo aún capacidad para saber si lo que ven mis ojos son mil metros como dice el papel.

Pudiera ser, entonces, que los mil metros cuadrados según el papel fuesen mil, o que fuesen setecientos o mil trescientos. Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Pudiera ser que los pagase a precio alzado o a tanto el metro. Pero siendo que el valor, aún para precio alzado, se habrá calculado en base a la superficie, lo mas probable es que siempre esté pagando a tanto el metro. Aunque no me lo digan así.

Pudiera ser, entonces, que empezase a tener trascendencia que los mil metros cuadrados según el papel fuesen mil, o que fuesen setecientos o mil trescientos. Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Pudiera ser que dijera el papel que a mis mil metros cuadrados les corresponde una referencia catastral. O pudiera ser que, bajo mi responsabilidad, ni siquiera se dijese, advirtiéndolo así el papel.

Con suerte, y si obrase referencia catastral, pudiera ser que se me mostrase otro papel con líneas mudas trazadas sobre su níveo fondo. Y pudiera ser que siguiese sin tener capacidad para determinar, a simple vista y sin más referencia que unos ejes coordenados, si lo que yo vi se ajusta a esa línea.

Pero sabe todo el mundo que pudiera ser, como dicen lo expertos que siempre es, que ese Catastro estuviese mal. Pudiera ser, en cualquier caso, que estuviese mal tanto en mi beneficio como en mi perjuicio. Y pudiera ser, también, que esto no atribulase a nadie más que a mí, pues seré yo quien pague las consecuencias de la desinformada autonomia de mi voluntad.

Pudiera ser que empezase a ver los “paramales” de la asunción de esa responsabilidad de que los mil metros cuadrados según el papel fuesen mil, o que fuesen setecientos o mil trescientos. Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Pudiera ser que pasado un tiempo quisiese cerrar mis mil metros cuadrados y que, como no tengo geometría recogida en el papel, lo decidiera hacer por donde dice Catastro, que es quien si me da geometría y seguro que está bien.

Pudiera ser que de Catastro resultasen mil metros, y aquí acabase mi peregrinación; pero pudiera ser que de Catastro resultasen mil trescientos metros. O setecientos. Y aquí empezase mi cruzada.

Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Porque pudiera ser que, resultando los mil trescientos, decidiera aprovechar el error en mi beneficio: cerrar por lo marcado en Catastro, acabando ahí mi viaje, y ser luego yo agravio para el tercero y parte del problema, pero ¡y a mi que me importan los demás!

Pero pudiera ser también que, resultando los setecientos, quisiera saber dónde están mis legítimos trescientos restantes. Tal vez un tercero haya aprovechado el error en mi agravio: cerró por lo marcado en Catastro, acabando ahí su viaje, y siendo lo mío beneficio para el tercero que es parte del problema ¡nadie piensa en los demás!

¡O pudiera ser peor! Pudiera ser que habiendo ya cerrado, llegasen mi vecino y su papel y dijesen que estaba mal cerrado. Y pudiera ser que al final tuviese que ser un juez quien decidiese sobre mis mil metros cuadrados sobre un papel.

Pero, ¿pudiera ser ya tarde para preocuparme por la certeza de los mil metros?

Pudiera ser que, ya resignado, fuese diligente con la discrepancia entre lo que dice el papel y lo que dice Catastro y, suspicaz de mi, quisiera averiguar qué es lo correcto y donde están mis mil metros cuadrados.

Pudiera ser que, deslindando con colindantes y consultándoles donde está el límite que nos separa, se certificase que mis mil metros cuadrados son setecientos. O mil trescientos. Y que siempre lo han sido. Y que por siempre lo seguirán siendo.

Y pudiera ser entonces que recordase haber pagado a precio alzado, y haber comprado a cuerpo cierto, y que viese mi dominio definido por los dominios de mis vecinos. Y pudiera ser también que comprendiese que, en realidad, habría adquirido un continente, del que solo me han descrito un incierto y vago contenido.

Y pudiera ser, entonces, que entendiese que nunca fueron importantes los mil metros sobre un papel, pese a que siempre hablásemos de mil metros sobre un papel. Y que al contenido lo define el continente, no ese papel.

Pudiera ser que yo nunca comprase mil metros cuadrados según un papel.

DEL PARADIGMA DE SUPERFICIE AL VALOR DEL PUNTO

Desde que Euclides lo postulase en el siglo III a. C. en su Elementos, el punto es el principio fundamental de la geometría plana, y lo es de una forma secuencial y unidireccional.

Dos puntos en la geometría euclídea determinan una línea, y solo una; mientras que una línea contiene infinitos puntos.

Con dos líneas cualesquiera, se define un único plano, pero un plano contiene infinitos puntos e infinitas líneas.

Por otro lado, el ángulo sería la inclinación entre dos líneas que se encuentran una a otra en un plano, no estando en línea recta.

De esta forma, al plano y al ángulo se llega por la línea y a la línea por sus puntos. Y, además, se hace así y no al revés.

El problema, como dice Euclides, es que “un punto es lo que no tiene partes”. Lo que no tiene dimensiones. Y es así, que el punto no tiene dimensión, porque la dimensión la otorgan las líneas —distancias—, planos —superficies— y ángulos. Pero el punto si tiene posición. Y la acumulación de puntos —posiciones— da lugar a líneas, planos y ángulos —dimensiones—.

Siglos mas tarde fue René Descartes el que, con su libro Geometrías, establece un nuevo marco de referenciación posicional entre puntos con el sistema que lleva su nombre.

Aunque ya existían los sistemas de coordenadas antes de la exposición del matemático francés, el sistema cartesiano permite referir, en una geometría euclídea, la posición de más de un punto respecto de otro que actúa como origen, con independencia del resto de puntos que conformen la geometría —posicionamiento absoluto—, pero siendo siempre posible conocer la relación posicional entre dos punto cualesquiera —posicionamiento relativo—. Y se hace con el par ordenado —las coordenadas—.

No hay duda, pues, de que el punto es la base geometrica de todo lo demás y que, además, es posible su representación de forma sencilla en un sistema cartesiano.

La delimitación inmobiliaria se representa cartográficamente en un plano euclídeo, ya que por la escala general de su representación no se hace necesario considerar la curvatura terrestre —y aunque hiciese falta, los sistemas de proyeccion trasladarían los puntos a coordenadas planas—, y los datos de partida son siempre las coordenadas de cada uno de los puntos.

La cartografía, como técnica geométrica de representación, se sirve de líneas, planos y ángulos para la representación de cualquier realidad, pero como para llegar a estos elementos es necesario partir, de forma indiscutible e inexorable, del punto, la realidad es que solo es posible representar las cosas a través de sus vértices.

De hecho, la metodología favorece esto porque, en los métodos de captura de datos topográficos y geodésicos, los puntos tienen consideración de observaciones directas, mientras que las lineas, ángulos y planos son observaciones indirectas, ya que se utilizan los datos de los primeros para calcular matemáticamente los últimos. Esto, además, supone que los eventuales errores en los puntos se trasladan, de forma más o menos aumentada, a las lineas, planos y ángulos

Sin embargo y a día de hoy, nos hemos enrocado en la representación gráfica de la delimitación inmobiliaria por medio del paradigma de la superficie como descriptor técnico máximo —una dimensión—; olvidando por completo que la superficie proviene del plano, a este lo definen sus líneas y, a las líneas, sus puntos —las posiciones—. De esta forma, la manera más lógica de caracterizar matemáticamente la geometría de un inmueble sería, y siempre ha sido, a través de sus vértices.

A modo de ejemplo comparativo, los deslinde de líneas límite municipales, con procedimientos establecidos a finales del siglo XIX y con una importante base técnica, describen las geometrías de los municipios por la consecución de puntos y sus coordenadas —en aquel caso, polares, porque aún no existían los sistemas globales de posicionamiento que permitiesen obtener coordenadas de forma directa y sin cálculos manuales—.

Por tanto, y queda visto que no es nada nuevo, la caracterización de inmuebles por medio de las coordenadas de sus vértices es el formato óptimo de descripción técnica. Y lo es por sus múltiples ventajas frente a la definición, por ejemplo, por superficies:

1.- Los puntos ubican de forma indubitada por si mismos, no así las superficies, distancias y ángulos.

2.- Los puntos, como medidas directas, no tienen más errores que los propios; no los arrastrados de los cálculos necesarios para obtenerlos, cono si tienen las superficies, distancias y ángulos.

3.- Los punto siempre permitirán el cálculo de superficies, distancias y ángulos, pero no al revés.

DE LAS REALIDADES FÍSICAS, LAS VOLUNTADES JURÍDICAS Y LOS ACTOS DIVINOS

“Y como vi que, con el terreno que tenían, no podría dar la vuelta un coche fúnebre, le dije al párroco que le dejaba usar esta parte de terreno. ¡Y ahí está!”, me dijo mientras señalaba una zona burdamente hormigonada, pretendidamente homogénea y extramuros de su propiedad, junto a la humilde capilla del pueblo. Y no entendí yo en ese momento que aquello sería la solución del esperpéntico asunto.

Pero conviene retrotraerse al problema para entender el estrafalario contexto de la solución.

Él es un hombre tranquilo, de fondo interesante, conversación extensa y con la actitud burlona de quien lo ha vivido todo y lo ha superado con éxito amable y optimista. De esa gente cercana y entrañable que te llama “hijo” aunque solo te una a él una relación mercantil. Es ya un cliente habitual, y por eso decidimos hacer juntos el trayecto de un hora que nos separaba de su segunda vivienda en un pequeño pueblo interior del oriente asturiano.

Entre anécdotas dramáticas y semblanzas de otra época, íbamos desgranando los detalles de la finca, con el rubor de dos amigos violentados por la circunstancia de tener que hablar de negocios. Y fue que el problema de su negocio era el siguiente:

Siendo, como era, propietario de un terreno en zona urbana de un núcleo rural en un, atribulado urbanísticamente, municipio del oriente asturiano, decidió aprovechar las bondades del planeamiento para promover una parcelación. Creó tres humildes parcelas de 700 metros cuadrados cada una, vendiendo dos de ellas y guardándose la tercera para sí.

Esta parcelación, que sobre el papel puede resumirse en un escueto párrafo, lleva un complejo proceso jurídico-administrativo. Así que el problema fue, una vez más y como siempre, una cuestión de delimitación inmobiliaria, una serie de catastróficas desdichas y la coordinación de todo ello con la realidad jurídica.

Mi cliente, que se había quedado con la parcela lindante con la capilla del pueblo, observó que, cuando a sus feligreses les tocaba salir con los pies por delante, el coche que los había de transportar por última vez sufría indecibles horrores en maniobras más propias de un angosto aparcamiento de centro comercial que de una ocasión tan solemne. Escandalizado ante tal espanto, mi ahora acompañante decidió dejarle, de palabra y buena fe —nunca mejor dicho—, un trozo de terreno al párroco para que le evitase el mal trago al Caronte de turno.

Como eran pequeñas y pocas las parcelas y sólo uno el promotor, tras la compraventa de los inmuebles resultantes no se tuvo demasiado apuro por su regularización jurídica: todo era correcto a nivel administrativo, se habían pedido y gestionado los oportunos permisos y licencias y ningún plazo apremiaba, pero se había descuidado la inscripción registral de los resultados. Por aquello de esperar a que estuviese construida la casa para reducir el número de actos documentados. Una cosa llevó a la otra, y al final el Registro sin barrer.

Y en eso llegó Catastro. Y arrogándose virtudes de omnipotente y todovidente, definió la nueva geometría del inmueble según lo visible y no en base a la voluntad de los colindantes. Y lo visible era que, para dejar libre ese pequeño espacio comentado, el bueno del “donante” había retranqueado su muro.

Sucedió entonces que, como la cesión no pretendía ser un regalo, sino una suerte de servidumbre de penitencia, esta no habría de mermar la superficie de la finca original, aunque Catastro así lo hubiese considerado: Ambos vecinos habían acordado retranquear el muro hacia el interior de la finca de mi cliente, pero no habían variado la voluntad respecto del límite jurídico. Descoordinación al canto, donde todo estaba por coordinar —recuerda que todo procedía de una operación de división, así que asiento nuevo—.

Como siempre, todo ha de tener solución en cuanto a la coordinación de realidades, pero el acuerdo de las partes, que permaneció invariable todo el tiempo, no fue tenido en cuenta en ningún momento y causó un enorme perjuicio a ambos vecinos, que ahora tenían dos superficies distintas —física y jurídica— y habrían de corregir la equivocada. Y sólo porque está realidad jurídica emanada de la autonomía de la voluntad, no coincidía con la realidad física visible e interpretable en imágenes aéreas.

Cierto será que se pecó de exceso de confianza, pero en esa desidia no había mala fe y esta no debería de generar más agravios que los derivados de los actos sujetos a plazos. Y en este caso, ninguno se había incumplido.

Lo que si debería poder concluirse tras la exposición de este caso es que, por un lado, la realidad física y la jurídica no son necesariamente coincidentes, si bien una puede ser indiciaria de la otra creándose así relación entre ellas —y entre estas y la urbanística y la catastral-fiscal—; y que, por otro lado y no obstante lo anterior, ambas realidades pueden ser georreferenciadas. He ahí, entonces, el meollo del asunto: comprender, interpretar y plasmar, de forma técnica y no solo literal, esa realidad jurídica, considerando siempre que puede estar relacionada con la realidad física sin necesariamente coincidir.

DEL DESLINDE COMO ELEMENTO DE VALOR INMOBILIARIO

En el último trimestre han pasado por GRAVITAS cuatro casos que me han permitido valorar en empírico una clásica reflexión teórica del tráfico inmobiliario: ¿Cuál es el valor real de una seguridad jurídica aplicada con criterios preventivos? O lo que es lo mismo, ¿Cuánto valor tiene anticipar y evitar los posibles errores en el mercado inmobiliario frente a jugar a remendarlos según vayan surgiendo y una vez metidos en río revuelto?

Para poder concluir de forma eficaz, lo primero es determinar la magnitud de esos remiendos. Saber a qué se puede enfrentar el titular de derechos si no previene. Esta claro que el peor de los escenarios sería una resolución por vía judicial ya que, además de costosa en tiempo y dinero, no puede ofrecer garantías de éxito. Aunque es prácticamente imposible cuantificar su incidencia a nivel nacional, no cabe duda de que es una vía usual en el ámbito inmobiliario. Pero también, y de forma menos dramática, es fácil encontrarse con laberintos administrativos derivados de una incorrecta identidad del inmueble o trámites que no pueden solventarse en un único acto jurídico por la interferencia de otros actores —Registro que necesita coordinación con Catastro, Catastro que no da de paso si el titulo no coincide con su geometría, ayuntamiento que no da licencia si ve discordancias con su planeamiento, etc.— obligando, en ocasiones, a pasar dos veces por el mismo órgano.

Pero, ¿Que puede aportar la topografía inmobiliaria en aras de evitar todo esto? Simple y claro. Convenientemente aplicada puede llegar a garantizar la coordinación entre, al menos, las realidades física, catastral y civil. Esto puede suponer que no aparezcan vicios ocultos en los momentos más inoportunos y de las maneras más inesperadas.

Aunque no existe un marco general que avale o requiera de esta prevención, si podría buscarse a nivel profesional una determinada forma de trabajar que lo estimulase. Cada cual sabrá como y ya hay colectivos profesionales, como la AEGEX, que lo buscan. Lo que es indudable es que esto tiene una repercusión en concepto de inversión, mejora del bien, seguridad permanente y ahorro futuro. Adquirir un inmueble correcta y precisamente deslindado tiene, indudablemente, un valor. De acuerdo, pero, ¿Qué valor? Te estarás preguntando.

Lo más sencillo es enfrentar ambas posibilidades, lo sucedido y lo deseable, en una suerte de cómputo valorativo analítico; es decir: gastos en que se incurre en una actuación correctiva menos los derivados de un proceso preventivo.

 

CAPÍTULO PRIMERO

Lo ocurrido: A compra a B un inmueble urbano en zona de vivienda unifamiliar. B advierte a A sobre un previsible litigio con la parte colindante porque, en ausencia de B al ser este extranjero, el vecino ha ido invadiendo progresivamente parte del terreno, y no parece que la venta vaya a disuadirle de su empresa.

Ante la posibilidad de litigio, y en una suerte de acto preventivo —al proceso judicial— pero reactivo —al ser tras la venta—, A solicita un informe pericial sobre la geometría y dimensiones del inmueble adquirido con intención de motivar una acción reivindicatoria. Como resultado del informe se descubre que la superficie declarada en escritura es incorrecta por más de un 30% —el caso concreto no deja lugar a dudas porque todo el inmueble lo cierra un muro de piedra de más de dos metros—. Esto requiere movilizar de nuevo al vendedor para iniciar un procedimiento de subsanación de escrituras e inmatriculación del exceso de cabida.

En correctivo: Una (1) visita a notaría para otorgar la compraventa, acompañado del vendedor; un (1) informe pericial, obviamente de parte por la prevista relación con el colindante; una nueva (2) visita a la notaría para subsanar las escrituras en base al resultado de la pericial, afortunadamente acompañados de nuevo del vendedor; un (1) proceso registral que agrupará la inscripción de la venta y posterior inmatriculación de la variación de cabida, por tratarse de un eventual pleito anticipado; y, evidentemente, un (1) mas que probable proceso judicial que correrá a cargo del nuevo propietario.

En preventivo: De solicitarse un (1) informe pericial previo a la venta, como Due Diligence, la discrepancia superficial se habría detectado antes de la transmisión, por lo que en el acto notarial (1) de venta podrían haberse modificado las dimensiones escrituradas y el posterior proceso registral (1) ya inmatricularía el exceso al tiempo de inscribir la finca. Además, no se correría el riesgo de acercarse peligrosamente a la prescripción o caducidad de las eventuales acciones legales.

Paralelamente, si se optase por un proceso de mediación con el colindante, tal vez sería posible evitar la vía judicial y protocolizar el acuerdo en el mismo acto notarial comentado.

 

CAPÍTULO SEGUNDO

Lo ocurrido: A compra varias fincas: una vivienda en núcleo rural, un terreno lindante por el fondo de la anterior y dos terrenos más separados de los anteriores por caminos. Estando todas correctamente registradas, sólo la primera de las fincas tiene una geometría propia en la base catastral. Las otras tres aparecen unidas a sendas parcelas de titulares ajenos, ya sea por incorrección del técnico que las interpretó o por falta de comunicación de las eventuales operaciones de segregación. Lo desconozco. La primera tiene asociada referencia catastral en la escritura, mientras que a las otras tres se las ha considerado también incluidas en dicha referencia —cuando no es así ni por casualidad—.

En correctivo: La venta se ejecuta en un (1) primer acto notarial y de forma inmediata se lleva el resultado al Registro de la Propiedad, donde se inscribe (1) sin problemas ya que la descripción de lo transmitido sigue siendo concordante con la existente en el asiento. Cuando el nuevo propietario se interesa por la situación catastral ya advertida durante el otorgamiento, se percata de lo que realmente significa y necesita contratar la tramitación del procedente expediente técnico-administrativo. Un (1) informe topográfico se hace necesario, aunque la facilidad de los trabajos, la evidencia física y la buena disposición de colindantes simplifica el camino. Solucionado el percance catastral, procede la actualización de las escrituras en un segundo acto (2) y la posterior (2) inscripción registral.

En preventivo: Al considerar un estudio pericial y levantamiento topográfico (1) con carácter previo al acto jurídico de compraventa, habría sido posible diagnosticar todos los problemas derivados de la geometría, promover el correspondiente expediente catastral y utilizar el mismo informe de resultados, además, para buscar el deslinde con colindantes y llegar así al acto notarial (1) con el inmueble saneado jurídica y físicamente para sólo tener que acudir una única vez (1) al Registro de la Propiedad y con la buena vecindad intacta.

 

CAPÍTULO TERCERO

Lo ocurrido: A hereda un inmueble rural con edificación residencial no legalizada. No estando interesado en mantener la propiedad, se propone regularizar la situación urbanística para poder vender el inmueble saneado. La parcela no se encuentra separada, en la base catastral, de su matriz origen. Al realizar los trabajos topográficos necesarios para informar al organismo tributario de la segregación reflejada en el asiento registral, se detecta que la superficie real es mucho menor que la obstante en el Registro de la Propiedad.

En correctivo: En este caso y aunque forzado por las circunstancias, A actúa en preventivo, lo que le permite vender el saneamiento como una indudable mejora.

En preventivo: Motivado por el requerimiento de los técnicos municipales, A encarga el levantamiento topográfico (1) que revela la situación. Habiéndose tomado la precaución de convocar al único colindante a los trabajos de campo, se logra la conformidad de este, que facilitará el inevitable expediente de dominio (1) en la oficina notarial. Con el mismo informe topográfico se altera el parcelario catastral, generándose así la correspondiente parcela en base al histórico registral de la segregación —que justifica la partición ya que había habido varias transmisiones con la superficie incorrecta— y a la corrección notarial de las escrituras vigentes —que corrige la superficie en el titular actual—.

 

CAPÍTULO CUARTO

Lo ocurrido: A adquiere de B, una entidad bancaria, una vivienda unifamiliar con un terreno asociado de 180 metros cuadrados, según escritura. Al encontrarse en diseminado rural en la base de datos gráfica del Catastro, A se interesa por la forma de regularizar esa situación. En la preceptiva intervención topográfica se descubre que la superficie resultante de los límites que los colindantes reconocen durante el deslinde es de más del doble que la declarada.

En correctivo: Al ejecutarse la operación con una entidad bancaria, el proceso se encorseta y va pautado al son que esta marca. Así, el acto se ejecuta ante notario (1) para posteriormente inscribir (1) en el Registro de la Propiedad. Todo sin cuestionamiento posible de los eventuales vicios de la finca, y eso a pesar de que la vivienda pertenecía al banco desde hacía poco y como resultado de una ejecución hipotecaria —por lo que su conocimiento del inmueble tampoco podía ser muy profundo y exhaustivo—.

Es en un momento posterior cuando A, advertido por el antiguo propietario de la parcela al recibir este el adeudo de la cuota de IBI, decide investigar la situación catastral de su inmueble. Descubre que se encuentra en diseminado catastral, por lo que decide realizar un levantamiento topográfico (1) para iniciar un proceso de subsanación de discrepancias. Algo que podría ser sencillo se complica al ver que los resultados arroja una superficie mucho mayor que la inscrita. La situación obliga a una nueva visita a la notaría (2) y al Registro de la Propiedad (2).

En preventivo: El trámite catastral sería inevitable en todo caso, pero con una actuación preventiva, de la que un trabajo topográfico (1) habría de ser necesariamente la piedra angular, se habría podido evitar la duplicidad en el trámite notarial (1) y registral (1), y el nuevo propietario no habría sufrido la incertidumbre de la respuesta de unos desconocidos colindantes. En el peor de los casos podría haber desistido de la operación al conocer los perjuicios de la situación.

 

CONCLUSIONES

La reflexión más directa y evidente es aquella que indica que, por realizarse el saneamiento del inmueble en el momento de un negocio jurídico, comprador y vendedor podrían disponer gastos compartidos. Sin embargo, también es lógico pensar que el vendedor, precisamente por la excepcional condición de los problemas futuros prevenidos, puede aumentar el valor de su bien de forma indirecta. No obstante y aún con un ligero aumento de precio, seguiría siendo un ahorro para el comprador. El vendedor logra un aumento de valor del inmueble enajenado y el comprador, pese al aumento de precio, aún ahorra los gastos, inquietudes e incertidumbres de un bien incorrectamente definido.

En la peor de las situaciones, de una repercusión total de gastos sobre el comprador por parte del vendedor, este último aún se vería beneficiado, ya que en el caso de una actuación correctiva el adquiriente pagaría igualmente el total de los gastos, pero estos serían aún mayores por la duplicidad de actos que se ha visto en los ejemplos.

Por tanto, y en primer término, el vendedor puede aumentar el precio del bien por la mejora permanente añadida y el comprador ahorra en posibles disputas posteriores y el actuaciones redundantes.

Pero es que además, y al margen de quien liquide los gastos, otro elemento a favor es la indudable mejora en la seguridad jurídica que otorga el haber determinado convenientemente los límites con todos los implicados —vendedor, comprador y colindante— de cara a conocer las limitaciones de cada inmueble, las eventuales responsabilidades de cada uno y, en general, dotar de una mayor eficacia a los elementos jurídicos resultantes. Y es que mucha de la litigiosidad asociada al ámbito inmobiliario se relaciona, sino directamente con el límite —medianerías, vistas, aguas, vuelos, etc.—, con la superficie, que es resultado directo de la posición de los linderos.

La implicación de todos supone también que el saneamiento pueda ser una condición de compra y, por tanto, el adquiriente no se vea sometido a la incertidumbre de saber que puede pasar con un inmueble que sólo conoce sobre el papel: el vendedor es el que ya ha palpado el terreno y conoce todos sus recodos y recovecos.

Por último, todo el planteamiento resulta conveniente y nada perjudicial para los intervinientes, ya que no supone la eliminación de ninguno de ellos, sino simplemente la optimización y ordenación de tiempos, procesos y recursos.

DE LAS CINCO REALIDADES INMOBILIARIAS

El asunto de La Reguerexia, ya sea por la cantidad de tiempo que ha pasado en mi cabeza o por su verdadera complejidad, da para una infinidad de derivadas. La mayoría serán ya solo atribulados pensamientos que no verán la luz, porque no es lugar ni momento de ponerme monotemático, pero hay una última reflexión que querría compartir contigo. Esta es la referente a las realidades inmobiliarias.

Si el caso de La Reguerexia se estudia de forma más esquemática y menos novelada, se pueden observar las consecutivas variaciones que sufren todas sus realidades a lo largo de su periplo,
desde la absoluta divergencia hasta lo más cercano a la identidad,

y lo terrorificamente desconectadas que estas pueden llegar a estar.

¿Qué realidades son esta? Te animo a descubrirlas en Notaría Abierta, el blog colectivo notarial de referencia, donde han publicado la historia:

https://www.notariabierta.es/fisica-catastro-registro-notaria-realidad/

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