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Dicen los gallegos que ellos no creen en las meigas pero, por si acaso, advierten de que “habelas, hainas”. Y la irrefutable prueba de que hainas es algo tan tradicional y tan del saber popular como ellas mismas: os marcos. Esos objetos inanimados, delimitadores de la propiedad rural, que disponen de la virtuosa capacidad de desplazarse, generalmente por las noches, para ganar superficie, generalmente también, en favor de los más defensores y devotos de la magia de estas señoras.

Curioso, insólito y siempre inexplicable fenómeno; pero de seguro responsabilidad de esas meigas.

Porque, si esos traslados de los vértices de un inmueble no fueran cosa de estas rebeldes de causa ajena sino acciones un simple vecino caradura, se estaría cometiendo un acto perturbatorio, sancionable y de obligada reparación, y no la simple e ingenua pillería de un ser fantástico.

Se excusa, insisto, porque no creemos en ellas “mais habelas, hainas”. Y seguro que es cosa suya lo de mover marcos por las noches.

Cuestión más escandalosa es que no es la primera vez, ni será la última, que oigo plantear el acto perturbatorio como forma de actuación ante un problema de definición de límites inmobiliarios. Y no por parte de una criatura mitológica, precisamente. Sobre todo en terreno rural o en urbanizable no consolidado. En zonas en los que la delimitación o no es clara o es ambigua.

De esta forma, por mucha buena voluntad, casi ingenua, que tengamos los técnicos, prevalecerá siempre la picardía del que conoce los mecanismo del Derecho. Sus virtudes y sus defectos.

Y entre los defectos, se encuentran dos que, sin ser vicios propiamente dichos, puestos en combinación pueden resultar perniciosos.

Por un lado, la lógica carga de la prueba con la que debe lidiar quien interpone una acción judicial contra un tercero: la demostración de que algo existe u ocurre. Y en la mayoría de las acciones legales sobre bienes inmuebles —reivindicatorias, declarativas, deslindes, interdictos, etc— uno de los requisitos de esta carga probatoria es la de identificar indubitadamente el objeto sobre el que se claman los derechos.

Por otro, la ineficaz descripción y definición de los límites inmobiliarios —linderos y superficies— dentro de la seguridad jurídica inmobiliaria, que no gozan de las presunciones, parabienes y garantías del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, quedando a disposición de las veleidades de los propietarios o poseedores. Y esas veleidades, en caso de litigio, son muy peligrosas.

La combinación de los dos aspectos es explosiva. Y es aquí donde entra en juego el acto perturbatorio. Esto es, aquellos actos que molestan la posesión tranquila de un inmueble. Y en este caso pueden ser cosas como el “tu cierra la finca por donde quieras y que nos demande el otro”, “tu construye tu muro sobre el muro del vecino y que nos demande él”, “tu mueve esa línea de estacas sin miedo y que vaya él al juzgado” o cualquier otro “tu haz…” homologable a los anteriores y que convierta en prueba diabólica la mera propiedad.

Indecibles esfuerzos he visto por reclamar o conservar un trozo de terreno no más grande que un coche. Y no creo que sea justo. Porque de justicia hablamos, al fin y al cabo. De la justicia de que lo tuyo sea tuyo y no del que se lo apropia.

Y es que, al final, todo esto pasa siempre por la misma razón: no haber tenido la precaución de fijar amistosamente la ubicación correcta de os marcos y dejarlo todo, sin embargo, al azar e imperio de as meigas. Porque el deslinde es la única acción legal que, para aclarar la frontera entre dos propiedades, no requiere de conflicto previo, sino que basta con mera confusión.

Pudiera ser que yo comprase mil metros cuadrados según un papel.

Pudiera ser que hubiese visitado y conozca el terreno que se corresponde con el del papel. No es que pudiera ser, sino que es con toda certeza, que no tengo aún capacidad para saber si lo que ven mis ojos son mil metros como dice el papel.

Pudiera ser, entonces, que los mil metros cuadrados según el papel fuesen mil, o que fuesen setecientos o mil trescientos. Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Pudiera ser que los pagase a precio alzado o a tanto el metro. Pero siendo que el valor, aún para precio alzado, se habrá calculado en base a la superficie, lo mas probable es que siempre esté pagando a tanto el metro. Aunque no me lo digan así.

Pudiera ser, entonces, que empezase a tener trascendencia que los mil metros cuadrados según el papel fuesen mil, o que fuesen setecientos o mil trescientos. Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Pudiera ser que dijera el papel que a mis mil metros cuadrados les corresponde una referencia catastral. O pudiera ser que, bajo mi responsabilidad, ni siquiera se dijese, advirtiéndolo así el papel.

Con suerte, y si obrase referencia catastral, pudiera ser que se me mostrase otro papel con líneas mudas trazadas sobre su níveo fondo. Y pudiera ser que siguiese sin tener capacidad para determinar, a simple vista y sin más referencia que unos ejes coordenados, si lo que yo vi se ajusta a esa línea.

Pero sabe todo el mundo que pudiera ser, como dicen lo expertos que siempre es, que ese Catastro estuviese mal. Pudiera ser, en cualquier caso, que estuviese mal tanto en mi beneficio como en mi perjuicio. Y pudiera ser, también, que esto no atribulase a nadie más que a mí, pues seré yo quien pague las consecuencias de la desinformada autonomia de mi voluntad.

Pudiera ser que empezase a ver los “paramales” de la asunción de esa responsabilidad de que los mil metros cuadrados según el papel fuesen mil, o que fuesen setecientos o mil trescientos. Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Pudiera ser que pasado un tiempo quisiese cerrar mis mil metros cuadrados y que, como no tengo geometría recogida en el papel, lo decidiera hacer por donde dice Catastro, que es quien si me da geometría y seguro que está bien.

Pudiera ser que de Catastro resultasen mil metros, y aquí acabase mi peregrinación; pero pudiera ser que de Catastro resultasen mil trescientos metros. O setecientos. Y aquí empezase mi cruzada.

Pero como sólo pudiera ser, no me preocupa la certeza.

Porque pudiera ser que, resultando los mil trescientos, decidiera aprovechar el error en mi beneficio: cerrar por lo marcado en Catastro, acabando ahí mi viaje, y ser luego yo agravio para el tercero y parte del problema, pero ¡y a mi que me importan los demás!

Pero pudiera ser también que, resultando los setecientos, quisiera saber dónde están mis legítimos trescientos restantes. Tal vez un tercero haya aprovechado el error en mi agravio: cerró por lo marcado en Catastro, acabando ahí su viaje, y siendo lo mío beneficio para el tercero que es parte del problema ¡nadie piensa en los demás!

¡O pudiera ser peor! Pudiera ser que habiendo ya cerrado, llegasen mi vecino y su papel y dijesen que estaba mal cerrado. Y pudiera ser que al final tuviese que ser un juez quien decidiese sobre mis mil metros cuadrados sobre un papel.

Pero, ¿pudiera ser ya tarde para preocuparme por la certeza de los mil metros?

Pudiera ser que, ya resignado, fuese diligente con la discrepancia entre lo que dice el papel y lo que dice Catastro y, suspicaz de mi, quisiera averiguar qué es lo correcto y donde están mis mil metros cuadrados.

Pudiera ser que, deslindando con colindantes y consultándoles donde está el límite que nos separa, se certificase que mis mil metros cuadrados son setecientos. O mil trescientos. Y que siempre lo han sido. Y que por siempre lo seguirán siendo.

Y pudiera ser entonces que recordase haber pagado a precio alzado, y haber comprado a cuerpo cierto, y que viese mi dominio definido por los dominios de mis vecinos. Y pudiera ser también que comprendiese que, en realidad, habría adquirido un continente, del que solo me han descrito un incierto y vago contenido.

Y pudiera ser, entonces, que entendiese que nunca fueron importantes los mil metros sobre un papel, pese a que siempre hablásemos de mil metros sobre un papel. Y que al contenido lo define el continente, no ese papel.

Pudiera ser que yo nunca comprase mil metros cuadrados según un papel.

“Y como vi que, con el terreno que tenían, no podría dar la vuelta un coche fúnebre, le dije al párroco que le dejaba usar esta parte de terreno. ¡Y ahí está!”, me dijo mientras señalaba una zona burdamente hormigonada, pretendidamente homogénea y extramuros de su propiedad, junto a la humilde capilla del pueblo. Y no entendí yo en ese momento que aquello sería la solución del esperpéntico asunto.

Pero conviene retrotraerse al problema para entender el estrafalario contexto de la solución.

Él es un hombre tranquilo, de fondo interesante, conversación extensa y con la actitud burlona de quien lo ha vivido todo y lo ha superado con éxito amable y optimista. De esa gente cercana y entrañable que te llama “hijo” aunque solo te una a él una relación mercantil. Es ya un cliente habitual, y por eso decidimos hacer juntos el trayecto de un hora que nos separaba de su segunda vivienda en un pequeño pueblo interior del oriente asturiano.

Entre anécdotas dramáticas y semblanzas de otra época, íbamos desgranando los detalles de la finca, con el rubor de dos amigos violentados por la circunstancia de tener que hablar de negocios. Y fue que el problema de su negocio era el siguiente:

Siendo, como era, propietario de un terreno en zona urbana de un núcleo rural en un, atribulado urbanísticamente, municipio del oriente asturiano, decidió aprovechar las bondades del planeamiento para promover una parcelación. Creó tres humildes parcelas de 700 metros cuadrados cada una, vendiendo dos de ellas y guardándose la tercera para sí.

Esta parcelación, que sobre el papel puede resumirse en un escueto párrafo, lleva un complejo proceso jurídico-administrativo. Así que el problema fue, una vez más y como siempre, una cuestión de delimitación inmobiliaria, una serie de catastróficas desdichas y la coordinación de todo ello con la realidad jurídica.

Mi cliente, que se había quedado con la parcela lindante con la capilla del pueblo, observó que, cuando a sus feligreses les tocaba salir con los pies por delante, el coche que los había de transportar por última vez sufría indecibles horrores en maniobras más propias de un angosto aparcamiento de centro comercial que de una ocasión tan solemne. Escandalizado ante tal espanto, mi ahora acompañante decidió dejarle, de palabra y buena fe —nunca mejor dicho—, un trozo de terreno al párroco para que le evitase el mal trago al Caronte de turno.

Como eran pequeñas y pocas las parcelas y sólo uno el promotor, tras la compraventa de los inmuebles resultantes no se tuvo demasiado apuro por su regularización jurídica: todo era correcto a nivel administrativo, se habían pedido y gestionado los oportunos permisos y licencias y ningún plazo apremiaba, pero se había descuidado la inscripción registral de los resultados. Por aquello de esperar a que estuviese construida la casa para reducir el número de actos documentados. Una cosa llevó a la otra, y al final el Registro sin barrer.

Y en eso llegó Catastro. Y arrogándose virtudes de omnipotente y todovidente, definió la nueva geometría del inmueble según lo visible y no en base a la voluntad de los colindantes. Y lo visible era que, para dejar libre ese pequeño espacio comentado, el bueno del “donante” había retranqueado su muro.

Sucedió entonces que, como la cesión no pretendía ser un regalo, sino una suerte de servidumbre de penitencia, esta no habría de mermar la superficie de la finca original, aunque Catastro así lo hubiese considerado: Ambos vecinos habían acordado retranquear el muro hacia el interior de la finca de mi cliente, pero no habían variado la voluntad respecto del límite jurídico. Descoordinación al canto, donde todo estaba por coordinar —recuerda que todo procedía de una operación de división, así que asiento nuevo—.

Como siempre, todo ha de tener solución en cuanto a la coordinación de realidades, pero el acuerdo de las partes, que permaneció invariable todo el tiempo, no fue tenido en cuenta en ningún momento y causó un enorme perjuicio a ambos vecinos, que ahora tenían dos superficies distintas —física y jurídica— y habrían de corregir la equivocada. Y sólo porque está realidad jurídica emanada de la autonomía de la voluntad, no coincidía con la realidad física visible e interpretable en imágenes aéreas.

Cierto será que se pecó de exceso de confianza, pero en esa desidia no había mala fe y esta no debería de generar más agravios que los derivados de los actos sujetos a plazos. Y en este caso, ninguno se había incumplido.

Lo que si debería poder concluirse tras la exposición de este caso es que, por un lado, la realidad física y la jurídica no son necesariamente coincidentes, si bien una puede ser indiciaria de la otra creándose así relación entre ellas —y entre estas y la urbanística y la catastral-fiscal—; y que, por otro lado y no obstante lo anterior, ambas realidades pueden ser georreferenciadas. He ahí, entonces, el meollo del asunto: comprender, interpretar y plasmar, de forma técnica y no solo literal, esa realidad jurídica, considerando siempre que puede estar relacionada con la realidad física sin necesariamente coincidir.