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DE COMO LA INCONSTITUCIONALIDAD DE UN INCISO CREA INSEGURIDAD JURÍDICA EN MATERIA DE TASACIÓN

Recientemente el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 141/2014 de 11 de septiembre (http://ow.ly/Dpx1T), viene a “declarar la inconstitucionalidad y, por tanto, la nulidad del inciso ‘hasta un máximo del doble’ del art. 22.1 a), párrafo tercero, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo y del art. 23.1 a), párrafo tercero, del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

Entiendo que este primer párrafo no te haya resultado nada esclarecedor, pero así me da pie a comentar todo desde el principio.

El artículo 23.1 a) párrafo tercero del TRLS, dice que “el valor del suelo así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización […] o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico […]”

El “así obtenido” se refiere al cálculo del valor de tasación por el método de la capitalización de rentas y el suelo en concreto, es el de naturaleza rural según la Ley del Suelo.

Pero, ¿Dónde está entonces el problema que llevó a un grupo parlamentario y una comunidad autónoma a presentar el recurso de inconstitucionalidad?

Bueno, pues para empezar se trata de urbanismo, que es el mírame y no me toques de la legislación de competencia autonómica, pero es que además la Ley del Suelo declara como suelo rural a efectos de la misma, en su art. 12.b “el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan el paso a la situación de suelo urbanizado […]”, es decir, el “suelo urbanizable”.

Uno de los principios inspiradores de la Ley del Suelo es la necesidad de acabar, de una vez por todas, con el movimiento especulativo que genera la valoración de terrenos en base a expectativas y no referida a su uso real, pero tambien es cierto que si en un terreno con condición de urbanizable pero dedicado a la plantación de lechugas y tomates de un pequeño propietario se tasa en base a esa renta real (o potencial si las berenjenas fuesen más rentables), la corrección al alza hasta un valor máximo del doble no sería una corrección suficiente.

Y es que podriamos perdernos en el debate de que si valoramos esa expectativa incurrimos en especulación, pero de no hacerlo, y por ser una expectativa palpable, podriamos estar expoliando al pequeño propietario incapaz de entrar al sistema de gestión urbanística y, por tanto, de participar en un proceso urbanizador en el que podría estar interesado (o que si es capaz de entrar, una junta de compensación desequilibrada termine por pisar sus derechos).

Podría esgrimirse el argumento de que el agente urbanizador es tambien el que correrá con los gastos y riesgos de la inversión que valorizará el suelo por su condición de urbanizable y que, en base al principio de labor social del suelo, el pequeño propietario puede ver su terreno expropiado por una cantidad que se corresponda al uso real que le estaba dando al suelo. Pero por otro lado, ese pequeño propietario podría estar interesado en participar en el proceso y una valoración acorde a las expectativas le permitiría asumir con mayores garantías la participación en el sistema de gestión (hipotecando el terreno, por ejemplo).

Pero es que al final, y teniendo en cuenta que la reglamentación en materia de valoración del suelo aplicable a las administraciones emana del Estado, lo que se ha dado es una suerte de “suelta esa correa, que el perro no es tuyo” por parte de los representantes públicos que, por otro lado, tampoco proponen una alternativa de valoración en los casos de suelo urbanizable (aunque tampoco les corresponde proponerla, por supuesto), por lo que deja a la normativa “a medio vestir” y con una base más empírica que teórica.

Y es que, si lo que se buscaba era acabar con el cortapisas y dar mayor libertad de corrección al técnico tasador, esto introduciría una subjetividad terrible y deformaría la formulación de valores hasta dejarla vacía de sentido: si se puede corregir hasta un máximo de cinco veces, por poner un ejemplo, una finca X podría variar su precio de los 1.000 € a los 5.000 €. Y en esos casos, poca razón de ser tendría la técnica y la normativa en valoración y tasación.

Se da, en definitiva, una situación de cierta inseguridad jurídica, en tanto en cuanto sólo se elimina el inciso “hasta un máximo del doble” sin prevenir con una via secundaria que permita corregir los casos de suelo urbanizable por lo que, a falta de nuevo articulado, ahora valen lo mismo las berenjenas que los futuros adosados. O peor todavía, la corrección del valor del suelo al alza por motivos subjetivos no tiene límite teórico.

Además, y por ser ley, era al reglamento que la desarrollase en ese ámbito al que le correspondía justificar y parametrizar esa revalorización tan subjetiva. Y así lo hace el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo en su artículo 17 que, por ser los recursos de 2007 y el Reglamento de 2011, queda en una especie de limbo.

Pero espera un momento, llevo todo el post hablando de pequeños propietarios y promotores y en realidad quien recurre la constitucionalidad son algunos representantes públicos (puntos 15 y 33 de la Sentencia), que al final son quienes tendrán que indemnizar a los propietarios del suelo y a quienes menos les podría interesar la liberalización de su valor. Creo que no entiendo nada… ¿o sí?

DE COMO LA PRESCRIPCIÓN (O LA PICARESCA) TERMINA POR SALVAR EL PELLEJO DE UNA FINCA REGISTRAL

En esta resolución de la Dirección General de los Registro y el Notariado, se puede seguir el proceso de una finca con más metros construidos de los concedidos en licencia (vete tu a saber si por cuenta de una imprecisa delimitación de la propiedad inmobiliaria…), desde que es paralizada por los registradores por observar incoherencias en las superficies hasta que la prescripción de las posibles acciones de disciplina urbanistica libran por los pelos la inscripción:

http://www.boe.es/boe/dias/2014/09/10/pdfs/BOE-A-2014-9233.pdf

Hubiera sido curioso poder cotejar la fuente de la superficie que arroja la certificación catastral descriptiva y gráfica…

DE COMO LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL, UTILIZADA COMO REGISTRO DE PROPIETARIOS, TERMINA POR DEFRAUDARTE

Hace unos meses tuve la oportunidad de colaborar, como asistencia técnica, con una empresa de ingeniería. El trabajo consistía en el replanteo sobre terreno de las diferentes posibilidades de trazado para una red de saneamiento, donde sería necesario comprobar las pendientes del terreno para asegurar, someramente, la circulación por gravedad.

Al margen de los problemas derivados de los largos plazos de trabajo de este tipo de proyectos, por depender de presupuestos municipales, que pueden convertir una zona de nucleo rural en una suerte de urbanización de viviendas unifamiliares sin atisbo de aquella atribuida ruralidad, o de las desventajas evidentes de trabajar desde la oficina trazando las alternativas sobre ortofotografías de hace cinco o diez años, que no permiten ver la pendiente real del terreno, el mayor de los problemas era el derivado de la parcelación, ya que aún en el mejor de los momentos, nunca hubiera sido correcta en todas partes.

Pero, ¿Por qué? Fácil, porque la única fuente de parcelario (aparente) de nuestro país es la que se obtiene de la Dirección General del Catastro y aunque, por ser un trabajo municipal, se disponía de un listado de titulares, esto no era suficiente. No es por restar merito al tremendo trabajo de la DGC pero es que la final, el Catastro en nuestro país, es una herramienta meramente estadística y fiscal. Es decir, lo que a nadie se le ocurre es correr el Tour de Francia en bicicleta de montaña… salvo que, como en este caso, no quede más remedio.

Por un lado, porque el titular catastral no es necesariamente el propietario efectivo de la finca, por lo que una vez en campo debía confiarse en la suerte para que ese titular catastral, con el que se contactaba previamente, fuese tambien el propietario (o al menos quien ostentase la titularidad de la vara que podía sacarnos de allí a garrotazos).

Y por otro, porque cuando lo que pretendes es definir el trazado de una conducción subterránea lineal, de no mas de dos metros de ancho y sin proceso expropiatorio, sino por cesión de los propietarios, lo lógico y menos gravoso es tender a trazar la línea lo más próxima posible a los linderos de las parcelas.

Es decir, el Señor “condiciones del proyecto” y la Señora “información disponible” estaban cada una en una esquina del sofa porque habían llegado a la conclusión de que no era posible entenderse.

Así pues, todo junto se convertía en una mezcla explosiva que llevaba a encontrarse con casos tan ridículos como propietarios desconocidos que terminaban siendo el titular colindante porque la finca no debería estar separada en el parcelario, linderos que no pasaban realmente por donde la cartografía describía, invasiones de fincas no consideradas en el proyecto y cualquier otra cosa que se te ocurra derivada de la imprecisa distribución de las parcelas.

DE COMO LA REALIDAD FÍSICA SE EMPEÑA EN NO ACTUALIZARSE DE FORMA AUTOMÁTICA EN EL PLANO JURÍDICO

Un proceso de solicitud de una innecesariedad de licencia de parcelación nunca es simplemente un proceso de solicitud de innecesariedad de licencia de parcelación. Habitualmente, siempre hay una curiosa historia detrás de cada caso y, generalmente, una falta de actualización jurídica y adaptación a la realidad física… y esta que te cuento no iba a ser menos.

Este trabajo llegó a mi de la mano de una clienta preocupada por su “negocio”:

El caso es que había “vendido” parte de su finca. Una finca urbana. Una finca que, en condiciones normales requeriría de licencia de parcelación urbanística para ser dividida y, posteriormente, enajenada. Una finca que no había pasado por ninguno de esos proceso y, sin embargo, como te adelantaba en el primer párrafo, no iba a necesitarlo.

¿Por qué? Sencillo. Porque la finca que nos ocupa, que hace unos veinte años había sido una bonita finca rústica, ganado incluido, de forma rectangular casi perfecta en una zona de expansión urbanística a los pies del Naranco; estaba brutalmente partida por, nada más y nada menos, que una autovía de dos carriles por sentido con los desmontes más salvajes a la altura del predio que nos ocupa. Es decir, Las dos partes del mismo “individuo” habían quedado separadas unos 250 metros.

Y esto no había ocurrido una, sino dos veces: cuando se construyó una carretera nacional y cuando esta se amplió con doble carril para convertirla en autovía. Ambos procesos con sus intachables y correspondientes expedientes de expropiación (que hubo que solicitar en la Consejería correspondiente).

Esta condición de finca cercenada era la que hacía necesaria la obtención de la “no-licencia”, porque pese a no haber tenido reparos, mi cliente, para cobrar por la venta de los trozos, esta no se había hecho efectiva en términos jurídicos: los dos trozos seguían siendo una sola finca registral. Y, como entenderás que sea lógico, el pagador estaba algo inquieto.

No obstante, y llega el punto curioso, la descripción registral de la finca reflejaba la partición expédita de la finca al estar atravesada por una autovía y, de hecho, reconocía la existencia de dos trozos de terreno que conformaban una única finca registral. Es más, la cartografía catastral se encontraba actualizada y reflejaba la división.

Mi cliente, a pesar de todo, había acudido a un especialista, que le había recomendado la incoación de un proceso de solicitud de innecesariedad de licencia urbanística. No falto de razón, si no se había ejecutado la división legal en su día, habría que seguir los procedimientos reglados.

A mi me resultó extraño que faltase ese proceso, ya que el RDL 2/2008 determina, en su artículo 31 apartado 1, que “el acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente”.

Toda esa documentación, o bien ya obraba en mi poder o era facilmente rescatable, por lo que si hubiera llegado antes en la historia del proceso, habria optado por esa vía, pero:

1. El cliente ya había iniciado el procedimiento de solicitud en el ayuntamiento.

2. La descripción registral ya reflejaba en su descripción la división de la finca por causa de la autovía y no había segregado y creado un nuevo asiento para una de las partes.

3. Desconocía la existencia o no de plazos de prescripción en este tipo de casos y las actas de ocupación databan de 1999 y 2002.

Así que al final, el cliente terminó pagando las tasas municipales, los aranceles notariales y los costes de la recuperación de la documentación administrativa de la que no encontraba copia, cuando tal vez con una interpretación escrupulosa del artículo 31.1 podría haberse solicitado la creación directa de nueva finca registral conjuntamente al acto de inscripción.

DE LA IMPORTANCIA DE LA DESCRIPCIÓN FÍSICA DE LOS ELEMENTOS A REIVINDICAR

La Dirección General de los Registros y del Notariado estudia y confirma, en esta resolución, la razón que llevan al titular del Registro de la Propiedad de Caravaca de la Cruz (Región de Murcia)  a emitir calificación negativa y suspender la insripción del asiento de una servidumbre de paso. Te adelanto un resumen rápido:

“no aparecer expresada la longitud de la servidumbre de paso en cuestión, siendo ello necesario como circunstancia descriptiva de las servidumbres de paso en virtud del principio hipotecario de determinación o especialidad.”

http://www.boe.es/boe/dias/2014/04/02/pdfs/BOE-A-2014-3536.pdf

O lo que es lo mismo, que manera más ridícula de complicar un expediente por un error técnico.

DE LAS PERIPECIAS PARA DEMOSTRAR LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE

Esto que te cuento llegó a GRAVITAS allá por el año 2012. En su momento no fue más que un caso anecdótico (y complicado) con una resolución satisfactoria. Pero ahora, con el lanzamiento de la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX), gana protagonismo como ejemplo de hasta donde puede llegar la complejidad, más allá incluso del estudio técnico-jurídico, de la investigación de la propiedad de una finca.

La parcela catastral esta en Langreo, donde he pasado toda mi vida hasta hace unos meses, por lo que esto podría parecer un factor que facilitase la labor (y, de hecho, así termino siéndolo).

El caso es que, cuando el cliente llegó a mi, traía debajo del brazo varios documentos y una problemática. La problemática era que había heredado, junto con sus hermanos, una finca. Los papeles registrales estaban en orden, sin embargo, al revisar los recibos del IBI se dieron cuenta de que llevaban los últimos cinco años pagando los impuestos de la parcela colindante (ambas eran parcelas de urbana). Esto no hubiera tenido mayor recorrido que una simple subsanación de discrepancias si no fuese porque la raíz de su tormento era que el IBI correspondiente a su parcela lo estaba pagando el ayuntamiento, ya que Catastro había decidido incluir su finca en la cartografía de una parcela de titularidad municipal y claro, como el ayuntamiento se entere antes de que lo subsanemos, lo mismo les reclamaba el IBI de urbana de los últimos cinco años.

En esta línea, mi cliente había acudido al ayuntamiento y, desde este, se había emitido un documento donde se reconocía que el trozo de terreno en cuestión, no era de titularidad municipal… Pero claro, como bien se encargó de señalar Catastro, que la parcela no sea del ayuntamiento no implica directamente que fuese de mi cliente.

Así que mi cliente tenía un documento registral que había que encajar con esa parcela catastral en dos formas: primera, demostrar que no solo la titularidad no es municipal, sino que era de mi cliente; segundo, hacer ver que la titularidad que se consiguiese demostrar, se correspondía geográficamente con esa parcela.

Ambas líneas iban ligadas, no de forma directa, sino más bien en un ten con ten de “una no prosperará si no sale adelante la otra”, ya que ambas debían partir de la descripción registral. Y la descripción registral era la siguiente:

RÚSTICA. Finca dedicada a prado, llamada “MOLÍN DE LICOS DE ABAJO”, sita en el lugar de Molín de Licos, La Felguera, concejo de Langreo de una cabida aproximada de novecientos metros cuadrados, poco más o menos, y que linda: al NORTE, NOMBRE APELLIDO APELLIDO; ESTE, presa de la Sociedad Metalúrgica Duro Felguera; SUR, bienes de herederos de NOMBRE APELLIDO; y OESTE, camino público.

Dos de los lindantes (NORTE y SUR) eran los sempiternos nombres propios, que pueden resolverse mediante un estudio sociológico de la zona, si esta no ha sufrido muchos cambios en los últimos años. Sin embargo, como la media de edad para resolver por esta vía suele estar en la “octogenia”, siempre resulta más útil dejarla como última opción.

Por otro de los lados, la finca linda con camino público, lo cual, como comprenderás, no da demasiadas pistas.

No queda más opción, entonces, que lanzarse a la desesperada a por el lindero sobrante (ESTE) y el lugar donde esta situada.

Una vez en campo, como no puede ser de otra manera, se observaba claramente que en el lindero ESTE de la finca no había ni presa ni nada que mínimamente se le parezca; tan solo un descampado de unos 200 metros cuadrados. No había tampoco opción a error en la interpretación de los puntos cardinales: en el lindero opuesto había, efectivamente, un camino público.

Respecto a la designación de Molín de Licos… Bueno, pues para complicar más las cosas, esa zona es conocida ahora como Molín del Sutu (era capaz de imaginarme al técnico de Catastro leyendo el informe y pensando que se la quiero colar).

¿Final del camino? Ni mucho menos.

Tenía constancia de la existencia de varios molinos en la zona, uno de ellos llamado, efectivamente, Molín del Sutu; y otro, menos conocido, con el nombre de Molín de Licos. Si esperas que en este momento te describa como se veían a la legua las figuras de dos molinos con sus aspas al viento es que no conoces mucho la orografía asturiana. Aunque aquí haya viento de vez en cuando, nada comparado con el poder del agua y sus ríos (o riachuelos, en este caso), por lo que los molinos, por ser de agua, no se recortaban sobre el horizonte. En realidad no se recortaba ni poco ni mucho, porque el último de ellos fue derruido en la década de los 70.

Decidido a resolver el misterio acudí al archivo municipal, donde una archivista excepcional consiguió resolver, en parte, el misterio de una forma que aún hoy sigue sorprendiéndome: Encontró una referencia a ese “Molín de Licos” en el pie de página de un libro publicado en 1983 (si mal no recuerdo) donde venía definida su situación perfectamente (o todo lo perfectamente que se puede hacer con un callejero que ha sufrido varias modificaciones por la Ley de Memoria Histórica y por el desarrollo urbano que tuvo esa zona).

La opción paralela a esta fue acudir al registro de cartografía de la empresa Duro Felguera, propietaria de la presa citada, para consultar sus fondos documentales. ¿Esperanzas puestas en esto? Ninguna: allí no había presa que valiese y las empresas suelen ser celosas de su cartografía. Quizás por esto mi sorpresa fue mayúscula cuando me recibieron y me mostraron la “Cartografía de la presa del Molín de Licos”:

Sobre la mesa del técnico se extendía una hoja recién impresa. En la copia escaneada de un plano dibujado a mano, de esos que ya no quedan, aparecía el mismo parcelario actual, ya que las fincas habían sido vendidas a sus propietarios (el abuelo de mi cliente) en los años 40. Sobre dichas parcelas aparecían, con exquisita caligrafía, el nombre del comprador, así como el del colindante (coincidente con el colindante registral). En la parte ESTE de la zona aparecía representada una pequeña presa de menos de un metro cuadrado que daba servicio a las instalaciones cercanas y, como colofón, en la parte inferior de la hoja y al otro lado del camino público, justo enfrente de la finca, aparecía un edificio sobre el que rezaba la leyenda MOLÍN DE LICOS.

Y así fue como de vuelta a la oficina y mientras daba por zanjado en asunto en mi mente, una cartografía de obra de una empresa privada resultaba ser la solución incontestable a un asunto para el que, casi un año después, una escueta carta de Catastro haría oficial la confirmación del cambio de titularidad.

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