NOTAS DE CAMPO

A Oscar Wilde se atribuye la frase “hoy en día el hombre conoce el precio de todo y el valor de nada”.

Tiempo antes y en un tono más patrio, literal y figuradamente, dicen que fue Francisco de Quevedo quien dijo aquello de que “sólo el necio confunde valor con precio”.

Siendo como eran literatos, su función era quedarse en la pompa y la mística de la cita, para que seamos el resto de mortales los que adaptemos su significado a nuestra circunstancia. Y es aquí donde entro yo, con mi habitual humildad, para contarte una historia partiendo, nada mas y nada menos, que de Oscar Wilde y Francisco de Quevedo.

Y es que a veces los conceptos de valor y precio se mueven casi en el terreno de lo metafísico, siendo muy complejo ver la diferencia práctica. Pero ocurre que en este caso se hace sencillo.

Véase una casa habitación, vivienda unifamiliar de construcción rústica del siglo XIX con 300 metros cuadrados repartidos en dos plantas, patio interior y cuadra. Es además parte, principal y mayor, de un caudal hereditario no mucho más pingüe.

Esa edificación, y no otra, era objeto de litigio porque una de las partes la había valorado, en documento público de herencia y de forma unilateral, en 10.000€. La parte demandante argumentaba que su valor real era de casi 300.000€. Ahí es nada porque, al ser adjudicatario uno solo de los herederos, los demás habrían de recibir compensación monetaria.

No habría diferencia respecto de un caso normal de valoración litigiosa si no fuese porque ambas partes estaban en lo correcto. El único matiz, aunque de vital importancia, era que una parte se estaba refiriendo al precio y la otra al valor.

¿Cómo se explica esto?

La parte que no te había contado era que la casa se encuentra afectada por daños estructurales, debidos a décadas de prospección minera sin control en el subsuelo de todo el núcleo de población en el que está enclavada. Es por ello que el coste de reposición neto, esto es, su valor ladrillo sobre ladrillo menos lo que costaría reparar esos daños y dejarla en un estado decente de habitabilidad podría ser, efectivamente, nulo o casi nulo.

Sin embargo, y a consecuencia de aquel deterioro físico, se había iniciado una reclamación sobre la concesionaria minera que, por cuestiones diversas, se resolvió con un expediente de responsabilidad patrimonial subsidiaria sobre la administración autonómica. Este expediente daba la razón al reclamante, titular del inmueble pero no heredero único, y lo hacia beneficiario de una indemnización por daños materiales de 300.000€. Y es ese particular aspecto, el de una indemnización asociada a un titular y no a un bien, lo que marca la tremenda diferencia entre valor y precio.

Dado que los daños se habían producido a lo largo de toda la vida útil de la edificación, y en vista de que era eso, y no otra cosa, lo que venía a indemnizar el expediente, poco o ningún sentido tenía atribuir esa cantidad monetaria al heredero de la parte del caudal que suponía la vivienda, sin considerar que esos daños habían mermado al conjunto de herederos. Aunque la cuestión procedimental era correcta, porque las indemnizaciones se otorgan a personas y no a bienes, no resultaba de justicia. Máxime cuando el beneficiario había declarado como valor de la vivienda uno muy inferior.

Así pues, si el valor de reposición bruto, que está vez sería el valor de poner ladrillo sobre ladrillo pero para conseguir un edificio igual aunque nuevo, era de 300.000€, pero el coste de las reparaciones lo dejaba en 10.000€, esta indemnización devolvería la vivienda a su valor original de 300.000€, pero sólo para la actual propiedad y para nadie más.

De esta forma, un comprador interesado, ciertamente, sólo debería pagar los 10.000€ de precio que tiene el inmueble en su estado actual, ya que no sería perceptor de la indemnización que la devolvería a su estado original; mientras que el valor, para todos los herederos del bien y al tener indiscutiblemente ligada la indemnización tal y como entendió el juzgador, sería de 300.000€.

En definitiva, lo que convertía todo ello en litigioso fue la picaresca —o la ignorancia— de intentar disociar ambos conceptos —inmueble e indemnización—. Y al final era eso, precisamente, lo que había que determinar: si era lo mismo el valor del inmueble para los litigantes que su precio de venta al público.

Hablar del “cuerpo cierto” a estas alturas de la película, en general, y de la afectación que la Ley 13/2015 debería de haber tenido sobre esta figura, en concreto, podría resultar redundante, aburrido y hasta un poco extemporáneo. Pero, una vez más, es la realidad diaria la que le suelta el guantazo a mi osado escepticismo de técnico, y me justifica en este cuestionamiento de lo teórico.

Hace ya un par de meses, llegó a mis manos un asunto curioso: en pleno y gentrificado casco histórico de una ciudad importante, una parte de un edificio, que ocupa toda su planta, requería de una medición de superficie que desentrañase la misteriosa diferencia de más del 20% entre la superficie construida obrante en Registro y su homóloga catastral. Sus linderos, al ser callejero público, se encontraban perfectamente definidos en la descripción literal.

En condiciones normales, una transmisión de propiedad de estas características no habría necesitado de medición —mucho menos de georreferenciación—, pero era esa diferencia de más del 20% la que obligaba a iniciar un expediente de dominio y a solicitar, accesoriamente a este, una medición certificada por técnico competente.

Es fácil entender que, más allá de las mínimas y lógicas dificultades con la cobertura satelital por encontrarse en zona urbana con calles estrechas, la ejecución técnica del trabajo no revestía complicación alguna. Son, sin embargo, las reflexiones derivadas del proceder documental lo que me resultó inquietante, tras comprobar que la superficie correcta era la catastral.

Y es que, pese a referirse en la escritura una superficie precisa, aunque evidentemente inexacta, y unos linderos claramente definidos, se hacia uso de la expresión “a cuerpo cierto” entre las condiciones de la transmisión.

Para seguir con la explicación es necesario situar el concepto de “cuerpo cierto”, que no aparece como tal en el Código Civil, y sus condiciones de uso. Y es que el “cuerpo cierto” no es más que la coletilla aplicativa de los preceptos recogidos en los artículos 1469 a 1471 del CC para las transmisiones a precio alzado, cuando el elemento enajenado es conocido y reconocido por ambas partes y con el fin de limitar las responsabilidades derivadas de una notoria indefinición métrica.

Por tanto, y excediendo mis capacidades sobre interpretación de textos legales, dicen los que saben que el precio alzado se resume en “lo que ves es lo que hay, y te lo vendo todo a un precio fijo independientemente de cuánto mida”.

En añadido, la jurisprudencia —STS 2583/2015— puntualiza que “cuerpo cierto” no es cuerpo indeterminado; por lo que, para su uso, siempre es necesario definir con claridad los linderos del inmueble enajenado, aunque se desconozca su superficie exacta.

Aquí entiendo, a contrario sensu, que si se desconoce la superficie como supuesto de partida del precio alzado, no tendría sentido incluir referencia a la misma en el documento de compraventa —o al menos no sin el preceptivo “aproximadamente”—.

Entonces, si la descripción original de la finca ya incluía una superficie y unos linderos claros, ¿Con que finalidad se utiliza la expresión “como cuerpo cierto”? ¿Puede considerarse vicio oculto una superficie errónea preconocida?

Cuando, como en este caso, hay linderos tan bien definidos como un viario público y, además, la técnica actual permite comprobaciones con incertidumbres muy bajas y la Ley 13/2015 tendría que haber dado a conocer la componente topográfica de un inmueble lo suficiente como para entender la bondades de una topografía preventiva, puede que la respuesta esté en el artículo 1484 del CC: Al tratarse de más de un 20% de superficie, la modificación de la cabida habría requerido, más pronto que tarde, de la tramitación de un expediente de dominio o mecanismo análogo, con su correspondiente coste y plazo. Quien asumirá este coste y este plazo no es baladí y, al encontrarse el comprador con esta problemática, ¿podría recurrir a un saneamiento de vicios ocultos? De ser así, ¿Puede resultar maliciosamente conveniente, por parte del vendedor, el uso del “cuerpo cierto” a fin de evitarlo?

De esta forma, parece que la lógica bienintencionada del precio alzado puede haber terminado corrompida por la picaresca del regate al derecho de saneamiento, y no sería un “cuerpo cierto” que responde a un legítimo desconocimiento de la superficie del inmueble, sino que podría ser, precisamente, la certeza de una superficie errónea en la descripción registral lo que motivaría el uso del precio alzado como candado anti-saneamientos.