Skip to content

CATÁLOGO DE DISCREPANCIAS CATASTRALES: CAPÍTULO VII

Vivienda

Del lat. vulg. *vivenda ‘cosas con que o en que se ha de vivir’, y este del lat. vivendus ‘que ha de vivirse’, gerundivo de vivĕre ‘vivir1’.

Girasol

De girar y sol1, por la propiedad que tiene la flor de irse volviendo hacia el sol.

Ergo, vivienda-girasol: Cosa en que se ha de vivir que tiene la propiedad de irse volviendo hacia el sol.

Parcela catastral: 33900A80900200

DE LA REGUEREXIA

La historia de La Reguerexia es la de uno de los proyectos más intensos que he llevado. Lo es profesionalmente, porque existe casi desde los inicios de GRAVITAS, y también lo es a nivel personal, por el alto grado de seguimiento e implicación que ha requerido.

Todo comienza con una medición, para comprobar la superficie escriturada de la propiedad de unos conocidos llamada La Reguerexia, y termina enfangado en una compleja historia de imprudencias, chapuzas y desatención por falta de actualización registral desde hacía décadas, como ya te contaba en su dia en esta entrada.

Desde el punto en que quedó entonces continúo la narración, según la he ido compilando a medida que avanzaban los acontecimientos. Queda así un relato dramatizado al modo y manera de la odisea que supuso este viaje: un tránsito azotado por un mar de peligros antiguos que no ha dado tregua.

 

Día 0.- Tras los acontecimientos relatados en el último apunte de este viaje, queda impuesta la quietud al enfrentarnos con la disparidad de intervinientes: cliente, sus hermanos, su tía y sus primas. No corre el viento, como tampoco corren ni verdades, ni mentiras.

Día 1.- Vuelven los vientos a empujar a este Páralo en su misión. La isla del notario bueno por conocer ha sido avistada, pero la prudencia dirige el navío después del espejismo que resultó ser el peñón del notario conocido, quien dijo que de nada serviría corregir su propia escritura.

Conseguimos reunir las almas de cliente, hermanos y tíos carnales, incluyendo representación acreditada de primas usufructuarias. Amarrado el barco, damos cuenta de las penurias pasadas a oficial y notario, que nos ayudan a buscar solución: los hermanos otorgan poderes al cliente para el resto de operaciones, bajamos la titularidad de la finca dos generaciones, rectificamos tres documentos públicos y ejecutamos una compraventa en el mismo acto. Logramos escapar con dos fincas, las atrapadas en el tiempo, pero ya a nombre de su poseedor real y actual. Dos fincas que decidimos mantener separadas para no desviarnos demasiado de donde Catastro había dejado la historia. Tiempo habrá a agruparlas y dar el golpe de gracia: la discrepancia de superficies y geometría con la cartografía catastral, que habrá de ser subsanada, nos obligará a un trámite notarial en el que podamos hacer la agrupación y correspondencia en documento público en un solo trámite.

Día 2.- Con la bodega repleta de prueba documental estimada suficiente, el piloto promete la placidez de las costas del Registro de la Propiedad, con vistas a encarar después Catastro y así modificar, de una sola vez y por todas, la realidad del órgano fiscal.

Con tierra registral a la vista, la Ley 13/2015 abre el pellejo con los vientos del oeste. No está dispuesta a darnos tregua y, como son dos fincas que habrían de ser agrupadas —en Catastro constaban tres parcelas, desconocemos el porqué—, se nos exige coordinación catastral primero. El doble título como medio de inscripción es ya cosa implanteable cuando hay duda fundada, y sólo queda la opción de recoger velas y acatar las órdenes.

Día 3.- Encaramos, pues, puertos catastrales pertrechados con lo puesto y despeinados tras el envite. El informe de validación positivo acompaña. Se plantea un cambio de titularidad, alteración de geometría y agrupación de tres parcelas en el mismo procedimiento. El Polifemo inmobiliario admite a trámite el órdago y nos encomienda al inquebrantable suspense de sus plazos.

Día 4.- Un colindante, embaucado por los perturbadores cantos de sirena de no saber de qué se le habla, se opone a la alteración fundada. Ni tan mal, considerando que se contaron hasta 7 parcelas vecinas y que, por ser cambio de geometría y titularidad en el mismo expediente, no se tuvo acceso a los datos protegidos de sus titulares.

Día 5.- Catastro, en buena lógica, resuelve negando la modificación total, aunque acepta la parte que los vecinos consultados dieron por buena. Sabe a poco e insistimos, esta vez buscando la conformidad del colindante opositor que, ahora si, es conocido gracias a la información contenida en el expediente digital de la sede electrónica.

Día 6.- Ponemos pie en las agrestes tierras de la colindancia y alcanzamos acuerdo por escrito sin mayor complicación, mientras la vecina nos explica que se había opuesto confundida por la poca información aportada por el ente tributario en este tipo de tramitaciones —sus palabras, no mías— y que tuvo miedo porque tenía ella otros temas abiertos por otro lado de la parcela. Sus historias se cruzan con nuestras historias. Catastro es la historia de todos.

Día 7.- Se explica al órgano tributario la razón de nuestra falta de información, aquella que no nos permitió conocer a los colindantes y contactarlos preventivamente: la falta de titularidad. Catastro acepta el argumentario y cede el territorio a favor del cliente. Logramos escapar, como asidos al vellón de un carnero, sólo para seguir remando en el peligro. Esta vez, eso si, dentro de la legalidad a ojos de Hacienda. Falta bregar en las bravías aguas del derecho hipotecario.

Día 8.- Las costas de Ítaca estaban en el Registro de la Propiedad. El oficial nos propone “lo mejor” al tener las fincas separadas: inscribirlas independientemente pero teniendo que trazar la línea separadora en Catastro y solicitando una innecesariedad de licencia para adaptar superficies. Lo mejor bajo el argumento de que siempre se está a tiempo de agrupar, pero volver a segregar sería un problema. Y lo mejor, también, de cara a liquidar tasas por dos inscripciones en lugar de una, aunque doy por hecho que no se propuso con eso en mente.

En la práctica es inviable: la innecesariedad se pediría porque ya hay licencia para la división de una finca de 15.000 en dos de 7.500. Las escrituras recogen estas medidas, pero Catastro tiene una superficie ligeramente diferente —dentro de ese 10% que tolera por el art. 45 del TRLCI—, por lo que no sería posible inscribir la nueva geometría sin entrar en conflicto con la Ley 13/2015, que exige RGA en caso de segregaciones y aquí, y sin que sirva de precedente, el error no está en la geometría catastral —que nosotros mismos habíamos adaptado a la realidad en este periplo—, sino en lo recogido literalmente en documentos públicos. En resumen, el oficial propone volver a guerrear en Troya; y eso nos toca… Nos toca la moral.

Día 9.- Embarcados ya en cuestiones de forma, se opta por agrupar ambas fincas en notario, que parece ser nuestro Telémaco, y recuperar así el tracto en la forma en la que había quedado, antes de la segregación maldita. De esta forma, también se adapta la descripción a la superficie catastral y se actualizan colindantes. Todo ha de cambiar para que nada cambie. Para cerrar un asunto que ha navegado sin rumbo durante 17 años. Todo vuelve a su cauce registral y Penélope, en forma de seguridad jurídica, nos reconoce al final del camino.

DEL VALOR Y DEL PRECIO

A Oscar Wilde se atribuye la frase “hoy en día el hombre conoce el precio de todo y el valor de nada”.

Tiempo antes y en un tono más patrio, literal y figuradamente, dicen que fue Francisco de Quevedo quien dijo aquello de que “sólo el necio confunde valor con precio”.

Siendo como eran literatos, su función era quedarse en la pompa y la mística de la cita, para que seamos el resto de mortales los que adaptemos su significado a nuestra circunstancia. Y es aquí donde entro yo, con mi habitual humildad, para contarte una historia partiendo, nada mas y nada menos, que de Oscar Wilde y Francisco de Quevedo.

Y es que a veces los conceptos de valor y precio se mueven casi en el terreno de lo metafísico, siendo muy complejo ver la diferencia práctica. Pero ocurre que en este caso se hace sencillo.

Véase una casa habitación, vivienda unifamiliar de construcción rústica del siglo XIX con 300 metros cuadrados repartidos en dos plantas, patio interior y cuadra. Es además parte, principal y mayor, de un caudal hereditario no mucho más pingüe.

Esa edificación, y no otra, era objeto de litigio porque una de las partes la había valorado, en documento público de herencia y de forma unilateral, en 10.000€. La parte demandante argumentaba que su valor real era de casi 300.000€. Ahí es nada porque, al ser adjudicatario uno solo de los herederos, los demás habrían de recibir compensación monetaria.

No habría diferencia respecto de un caso normal de valoración litigiosa si no fuese porque ambas partes estaban en lo correcto. El único matiz, aunque de vital importancia, era que una parte se estaba refiriendo al precio y la otra al valor.

¿Cómo se explica esto?

La parte que no te había contado era que la casa se encuentra afectada por daños estructurales, debidos a décadas de prospección minera sin control en el subsuelo de todo el núcleo de población en el que está enclavada. Es por ello que el coste de reposición neto, esto es, su valor ladrillo sobre ladrillo menos lo que costaría reparar esos daños y dejarla en un estado decente de habitabilidad podría ser, efectivamente, nulo o casi nulo.

Sin embargo, y a consecuencia de aquel deterioro físico, se había iniciado una reclamación sobre la concesionaria minera que, por cuestiones diversas, se resolvió con un expediente de responsabilidad patrimonial subsidiaria sobre la administración autonómica. Este expediente daba la razón al reclamante, titular del inmueble pero no heredero único, y lo hacia beneficiario de una indemnización por daños materiales de 300.000€. Y es ese particular aspecto, el de una indemnización asociada a un titular y no a un bien, lo que marca la tremenda diferencia entre valor y precio.

Dado que los daños se habían producido a lo largo de toda la vida útil de la edificación, y en vista de que era eso, y no otra cosa, lo que venía a indemnizar el expediente, poco o ningún sentido tenía atribuir esa cantidad monetaria al heredero de la parte del caudal que suponía la vivienda, sin considerar que esos daños habían mermado al conjunto de herederos. Aunque la cuestión procedimental era correcta, porque las indemnizaciones se otorgan a personas y no a bienes, no resultaba de justicia. Máxime cuando el beneficiario había declarado como valor de la vivienda uno muy inferior.

Así pues, si el valor de reposición bruto, que está vez sería el valor de poner ladrillo sobre ladrillo pero para conseguir un edificio igual aunque nuevo, era de 300.000€, pero el coste de las reparaciones lo dejaba en 10.000€, esta indemnización devolvería la vivienda a su valor original de 300.000€, pero sólo para la actual propiedad y para nadie más.

De esta forma, un comprador interesado, ciertamente, sólo debería pagar los 10.000€ de precio que tiene el inmueble en su estado actual, ya que no sería perceptor de la indemnización que la devolvería a su estado original; mientras que el valor, para todos los herederos del bien y al tener indiscutiblemente ligada la indemnización tal y como entendió el juzgador, sería de 300.000€.

En definitiva, lo que convertía todo ello en litigioso fue la picaresca —o la ignorancia— de intentar disociar ambos conceptos —inmueble e indemnización—. Y al final era eso, precisamente, lo que había que determinar: si era lo mismo el valor del inmueble para los litigantes que su precio de venta al público.

DEL CUERPO CIERTO Y SUS PERVERSIONES

Hablar del “cuerpo cierto” a estas alturas de la película, en general, y de la afectación que la Ley 13/2015 debería de haber tenido sobre esta figura, en concreto, podría resultar redundante, aburrido y hasta un poco extemporáneo. Pero, una vez más, es la realidad diaria la que le suelta el guantazo a mi osado escepticismo de técnico, y me justifica en este cuestionamiento de lo teórico.

Hace ya un par de meses, llegó a mis manos un asunto curioso: en pleno y gentrificado casco histórico de una ciudad importante, una parte de un edificio, que ocupa toda su planta, requería de una medición de superficie que desentrañase la misteriosa diferencia de más del 20% entre la superficie construida obrante en Registro y su homóloga catastral. Sus linderos, al ser callejero público, se encontraban perfectamente definidos en la descripción literal.

En condiciones normales, una transmisión de propiedad de estas características no habría necesitado de medición —mucho menos de georreferenciación—, pero era esa diferencia de más del 20% la que obligaba a iniciar un expediente de dominio y a solicitar, accesoriamente a este, una medición certificada por técnico competente.

Es fácil entender que, más allá de las mínimas y lógicas dificultades con la cobertura satelital por encontrarse en zona urbana con calles estrechas, la ejecución técnica del trabajo no revestía complicación alguna. Son, sin embargo, las reflexiones derivadas del proceder documental lo que me resultó inquietante, tras comprobar que la superficie correcta era la catastral.

Y es que, pese a referirse en la escritura una superficie precisa, aunque evidentemente inexacta, y unos linderos claramente definidos, se hacia uso de la expresión “a cuerpo cierto” entre las condiciones de la transmisión.

Para seguir con la explicación es necesario situar el concepto de “cuerpo cierto”, que no aparece como tal en el Código Civil, y sus condiciones de uso. Y es que el “cuerpo cierto” no es más que la coletilla aplicativa de los preceptos recogidos en los artículos 1469 a 1471 del CC para las transmisiones a precio alzado, cuando el elemento enajenado es conocido y reconocido por ambas partes y con el fin de limitar las responsabilidades derivadas de una notoria indefinición métrica.

Por tanto, y excediendo mis capacidades sobre interpretación de textos legales, dicen los que saben que el precio alzado se resume en “lo que ves es lo que hay, y te lo vendo todo a un precio fijo independientemente de cuánto mida”.

En añadido, la jurisprudencia —STS 2583/2015— puntualiza que “cuerpo cierto” no es cuerpo indeterminado; por lo que, para su uso, siempre es necesario definir con claridad los linderos del inmueble enajenado, aunque se desconozca su superficie exacta.

Aquí entiendo, a contrario sensu, que si se desconoce la superficie como supuesto de partida del precio alzado, no tendría sentido incluir referencia a la misma en el documento de compraventa —o al menos no sin el preceptivo “aproximadamente”—.

Entonces, si la descripción original de la finca ya incluía una superficie y unos linderos claros, ¿Con que finalidad se utiliza la expresión “como cuerpo cierto”? ¿Puede considerarse vicio oculto una superficie errónea preconocida?

Cuando, como en este caso, hay linderos tan bien definidos como un viario público y, además, la técnica actual permite comprobaciones con incertidumbres muy bajas y la Ley 13/2015 tendría que haber dado a conocer la componente topográfica de un inmueble lo suficiente como para entender la bondades de una topografía preventiva, puede que la respuesta esté en el artículo 1484 del CC: Al tratarse de más de un 20% de superficie, la modificación de la cabida habría requerido, más pronto que tarde, de la tramitación de un expediente de dominio o mecanismo análogo, con su correspondiente coste y plazo. Quien asumirá este coste y este plazo no es baladí y, al encontrarse el comprador con esta problemática, ¿podría recurrir a un saneamiento de vicios ocultos? De ser así, ¿Puede resultar maliciosamente conveniente, por parte del vendedor, el uso del “cuerpo cierto” a fin de evitarlo?

De esta forma, parece que la lógica bienintencionada del precio alzado puede haber terminado corrompida por la picaresca del regate al derecho de saneamiento, y no sería un “cuerpo cierto” que responde a un legítimo desconocimiento de la superficie del inmueble, sino que podría ser, precisamente, la certeza de una superficie errónea en la descripción registral lo que motivaría el uso del precio alzado como candado anti-saneamientos.

CATÁLOGO DE DISCREPANCIAS CATASTRALES: CAPÍTULO I

Se abre esta nueva sección con varios ánimos:

1.- Alertar a los titulares catastrales de los inmuebles que aquí se cataloguen,
dentro del alcance es este blog,

de aquellos errores cartográficos que están obligados a subsanar según los artículos 10.2 y 11.1 del TRLCI.

2.- Informar, subsidiariamente, al órgano competente, para que pueda modificar de oficio.

Y por varias razones:

1.- Evidenciar los errores en la cartografía catastral que, al derivar en la obligación antes mencionada y tras la vinculación con los documentos registrales, afecta a los derechos de la propiedad.

2.- Denunciar la ineficaz vigilancia sobre estos errores que, afectando de la manera comentada y cuando la hay, tiene, mayoritariamente, fines recaudatorios.

image

Como decía la cancioncilla infantil: “El patio de mi casa es dominio público”.

Parcela Catastral: 33900A06013139

Financiado por la Unión Europea – NextGenerationEU. Sin embargo, los puntos de vista y las opiniones expresadas son únicamente los del autor o autores y no reflejan necesariamente los de la Unión Europea o la Comisión Europea. Ni la Unión Europea ni la Comisión Europea pueden ser consideradas responsables de las mismas.

Volver arriba