DE LA GEORREFERENCIACIÓN Y SUS PRESUNCIONES
La georreferenciación es como una escopeta de feria: por desconocimiento o por interés puede no tener la precisión necesaria y, en cuanto la disparas, te planta el perdigón 10 metros a la izquierda. Cuando esto ocurre, puedes darte cuenta de que algo va mal o puedes quedarte mirando hacia la diana, entornar los ojos y preguntarte donde narices le has acertado.
Para lo primero, hace falta disponer de datos e información que nos permitan valorar analíticamente los resultados, fundamentar una opinión y tomar las decisiones oportunas. El problema es que, aunque en ocasiones los resultados cartográficos de inmuebles georreferenciados carecen de esos datos, la georreferenciación sigue presumiendose precisa y de calidad cuando su variabilidad puede ser inmensa —el segundo caso de la escopeta—.
La Guía para la expresión de la incertidumbre de la medida (GUM, por sus siglas en inglés) editada por el Centro Español de Metrología (CEM) establece en su introducción que “A la hora de expresar el resultado de una medición de una magnitud física, es obligado dar alguna indicación cuantitativa de la calidad del resultado, de forma que quienes utilizan dicho resultado puedan evaluar su idoneidad. Sin dicha indicación, las mediciones no pueden compararse entre sí, ni con otros valores de referencia dados en especificaciones o normas. Por ello es necesario establecer un procedimiento fácilmente comprensible y aceptado universalmente para caracterizar la calidad del resultado de una medición; esto es, para evaluar y expresar su incertidumbre”.
Así, en un momento en el que la tecnología nos permite georreferenciarnos, que no es otra cosa que posicionarnos globalmente sobre la Tierra, con casi cualquier dispositivo móvil —tablets, smartphones y si me apuras, hasta el fitbit—, es importante conocer la incertidumbre de las medidas (concepto cuantitativo de la exactitud) para no llevarnos sorpresas y saber hasta que punto pueden sernos de utilidad los datos que manejamos, sobretodo si hablamos del aseguramiento de la propiedad inmobiliaria. En estos casos, tan precisa debe ser la forma de adquisición de los datos —el levantamiento topográfico— como su posicionamiento sobre la Tierra —la georreferenciación—.
El problema de la georreferenciación es que, aunque el punto de referencia de dos resultados sea el mismo, estos resultados pueden no ser iguales en su condición de exactitud.
Por ponerte un ejemplo, tanto tu como yo estamos en el entorno de mi ordenador, pero yo lo estoy con una incertidumbre de un metro mientras que tu puedes estarlo con hasta varios cientos de kilómetros. Siendo la primera parte de la frase una afirmación innegablemente cierta, es el dato de incertidumbre el que resulta fundamental para valorar la calidad de la “ordenador-referenciación”.
Esa variabilidad de incertidumbre existe, no obstante, porque no todos los datos geográficos requieren de la misma exactitud. Lógicamente, si viajamos en automóvil, no necesitamos más exactitud que la que nos proporciona el navegador, que suele estar entre los cinco y los diez metros —y aún así no es el grado más alto de incertidumbre en una georreferenciación—. Sin embargo, si lo que pretendemos es conocer con exactitud la posición el lindero de un inmueble, es facil comprender que la exactitud debe ser, como mínimo, centimétrica.
En el caso concreto de la propiedad inmueble, lo importante no es sólo cual es su forma y cuales sus dimensiones —la posición relativa obtenida en el levantamiento topográfico—, sino tambien donde se encuentra situado en relación con otros inmuebles —su posición absoluta derivada del proceso de georreferenciación—; porque nuestro inmueble no llega “hasta donde tribute 50 €”, sino “hasta
el pie del muro tal”, “el reguero cual” o “la finca de fulanito por la linea
de estacas”, y estos elementos se sitúan geográficamente sobre el marco global que es el planeta.
El problema, en definitiva, no es el proceso de georreferenciación en sí mismo, que en la mayoría de los casos puede ser correcto. El problema es que muchas veces ocurre que algunos técnicos —y no tan técnicos—, por el desconocimiento o el interés, terminan
por instrumentalizar los datos geográficos y la información que se guarda en esos
datos, haciendo pasar por preciso algo que no lo es en absoluto. Es decir, el proceso puede ser el correcto, pero el resultado no será el más apropiado.
Es por todo ello que resulta buena praxis, en general, expresar y justificar los términos de incertidumbre de los datos con los que se trabaja, así como también lo es exigirlos si no nos los facilitan.
DE LA REALIDAD JURÍDICA ENFRENTÁNDOSE A LA REALIDAD FÍSICA
Todo empezó, para mí, con una llamada supuestamente derivada de un abogado. El particular tenia la sensación de que su colindante había invadido su parcela dejándole sin acceso directo desde un camino rural. Y talmente lo parecía porque, una vez en campo, se observaban tres fincas rectangulares, pero situadas de forma oblícua al camino rural, de forma que solo las dos más occidentales lindaban con el camino —la de mi cliente y la que litigaba— y una sola disponía de acceso directo —la litigada—.
Resultaba sospechoso que el cliente quisiera a toda costa una simple medición topográfica de su terreno, por donde el marcase, y de las parcelas colindantes —delimitadas por apenas dos traviesas ferroviarias en sus 100 metros de lindero común—, negándose a permitir investigación documental y evitando cualquier pregunta sobre las condiciones del inmueble. Al final, y aunque lo lógico habría sido plantear un informe pericial con un estudio completo lo más objetivo posible, el cliente decidió que ni lo quería, ni lo necesitaba.
Pronto descubrí que el caso no iba a terminar facilmente. Primero, un error de novato me obligó a iniciar un proceso monitorio para lograr cobrar los honorarios. Poco despues, el cliente, descontento con el resultado —pocos resultados puede haber menos decepcionantes que el de una medición dirigida—, se paseaba por la delegación colegial amenazando con denunciar.
Fue en una de esas fue cuando la administrativa del Colegio me puso en antecedentes: Yo, que en aquel momento apenas tenía un año de experiencia, respiré tranquilo al conocer que una medición previa, realizada por un auténtico histórico del colectivo con más de 30 años a sus espaldas, coincidía al centímetro con mis resultados. Además, el conflictivo cliente solicitaba un tercer Ingeniero Técnico en Topografía, insaculado de la lista de colegiados, para que le realizase una tercera medición topográfica.
Esta tercera medición se consumó y nuevamente, ante los resultados coincidentes, amenazó con no liquidar los honorarios del compañero —desconozco si tuvo la misma suerte que yo—.
Decidido a obtener los resultados deseados, no cejó en su empeño y se puso en contacto con el compañero que me contó el final de la historia. Este, advertido por los precedentes, pudo permitirse abordar el tema desde una perspectiva más arriesgada: o se plantea como una pericial con su correspondiente estudio documental o no hay trabajo. Finalmente, no hubo trabajo.
De esta forma, y mientras el compañero me explicaba que estaba convencido de que sus pretensiones se sustentaban un un vago recuerdo infantil sobre un acceso, el posterior cierre de este y la apertura de otro en la finca colindante; terminó por desvelarme el desenlace. El avispado letrado al que acudió nuestro cliente tras tanta incómoda precisión, conocedor de los procesos judiciales y de los medios de aseguramiento de la propiedad y más interesado en la indiscutible verdad de quien paga que en los perjuicios generados a terceros, optó por la solución más ajustada a derecho —por aquello de que el derecho no es justo, sino legal— y zanjó el asunto con una simple recomendación:
“Todos los peritos topógrafos estan equivocados. Usted tiene razón, querido cliente. Cierre su finca por donde le venga en gana y, si alguien rechista, que corra con la carga de la prueba en un eventual proceso judicial de reivindicatoria de dominio”.
DE LAS DIFERENCIAS ENTRE VALOR Y PRECIO
La función, legítima, de un titular periodístico es llamar la atención y captar al lector para que, con lo resumido en apenas dos líneas, esté dispuesto a leer todo el artículo. A veces, sin embargo, por desconocimiento o interés se plantean premisas en el titular que no son del todo correctas, influyendo en la disposición posterior del lector.
Ni me corresponde ni me interesa decidir cuál de los dos casos es el que afecta al artículo al que voy a referirme pero, por tratarse de una materia que siempre es interesante explicar, me viene al pelo para poder aclarar estas diferencias y explicar aquellas definiciones que suponen el día a día de cualquier tasador inmobiliario.
La entrada se publica hace apenas unos días en el blog de Eduardo Inda (http://ow.ly/LEojt) bajo el titular “La juez Alaya compró en 2011 por 150.000 euros una finca de 40 hectáreas que en ‘A’ cuesta 400.000”.
Uno de los pilares a explicar a un cliente, siempre que haya tiempo para la divagación y el cliente esté receptivo, es la diferencia entre el valor y el precio. Esta necesaria diferenciación, por parecer fútil, termina siendo a veces desconocida.
Los principales autores de la economía clásica, desde Adam Smith y David Ricardo hasta Karl Marx, se rompieron la cabeza intentando encontrar un origen para algo tan abstracto como es el valor de las cosas (mercancías, bienes o servicios). En su azaroso viaje, que no cabría en una entrada de este blog, llegan a diversas conclusiones que fundamentan, aún hoy, lo que se conoce como métodos analíticos y residuales: algo vale lo que se invierte en su creación o los beneficios que genera su aprovechamiento.
Estos teóricos dan una explicación moderna a la componente cuantitativa del concepto valor; lo que se conoce como valor de cambio en contraposición al valor de uso, determinando la base teórica para el cálculo de la unidad de comparación entre diferentes bienes o servicios. Así, de la misma forma que a finales del siglo XVIII la Academia de Ciencias de Francia establecía la longitud del metro como patrón comparativo de longitudes, Smith, Marx y otros contemporáneos se afanaban en establecer el patrón comparativo de intercambio de mercancías (o dicho de otra manera, como contabilizo de forma precisa cuantos trajes de algodón puedo cambiar por un saco de 100 kg de arroz).
Tiempo más tarde, llegaría el concepto del valor subjetivo, según el cual algo no sólo vale lo que se ha invertido en su generación, sino que tambien se ve afectado por la utilidad relativa que esto tiene. La paradoja del agua y el diamante es un clásico bastante explicativo.
No obstante, y pese a todo lo anterior y a lo aparentemente variable de las toerías comentadas (tan variables como para haber dado origen a las concepciones económico-políticas más opuestas), siguen permitiendo el cálculo efectivo de una cantidad comparable y precisa.
Pero es que, los caprichosos sistemas mercantiles, a los que estos autores pretendían dar coto científico con sus ideas, se regulaban ya por las leyes de la oferta y la demanda, que daban lugar al precio. Este, en contraposición con el valor, se ha definido siempre como la cantidad de unidades monetarias en que comprador y vendedor acuerdan libremente intercambiar un bien o servicio. Y si encima nos topamos on un mercado tan opaco como el inmobiliario…
Y he aquí el quid de la cuestión: por mucho que determinemos el valor de los bienes en una u otra cantidad, por uno u otro método, con más o menos exhaustividad, siempre vendrá el mercado a echar por tierra dicha cifra. Y esto no quiere decir que la tasación carezca de sentido; todo lo contrario: el proceso de avalúo y sus metodologías fijan los baremos para casi todo tipo de controles fiscales, administrativos, legales o tributarios, siendo la compraventa libre de lo poco que no acota y, aún así, siempre puede ser elemento orientador.
Dicho todo lo anterior, es fácil entender que la expresión “…compró en 2011 por 150.000 euros una finca de 40 hectáreas que en ‘A’ cuesta 400.000”, que encabeza el artículo comentado, no tiene especial razón de ser puesto que, salvo en casos regulados, el valor no es una cantidad vinculante en absoluto.
El precio, y no el valor, suele ser el referente en procesos de compraventa y, sin conocer precios de venta efectivos, tan probable es que 150.000 € sea un precio alejado a la baja de su valor como que 400.000 € lo sea a la alta. Y aún en cualquiera de esos casos, sería sin ser un ilícito en sí mismo.
En definitiva, ninguna de las dos cantidades implica que se haya pagado un tanto u otro cuanto en dinero negro o que la operación sea, por este motivo, más o menos acorde a la legalidad. Y así lo expresaba ya Antonio Machado cuando decía aquello de que “todo necio confunde valor y precio“.
No obstante, el artículo primigenio aporta otra mucha información de carácter urbanístico y medioambiental que, al margen de lo que pretende aclararse en esta entrada, puede suponer en su conjunto mayor prueba de lo que expone el autor original. No obstante, esto queda a la interpretación y el buen juicio del lector, y esta entrada no pretende ser defensa o crítica al fondo de la cuestión, sino una aclaración a un indicio que no es tal.
DE LO QUE NO ES UN PROBLEMA TAN LEJANO COMO PODRÍA PARECER
Bajo estas líneas te enlazo el video “Land is home (ENG)” editado por el organismo gubernamental de gestión territorial holandés (Kadaster), que participa en el proyecto como asesor externo.
Como antecedente, te diré que he evitado premeditadamente la traducción fácil a nuestro idioma del organismo neerlandés porque los sistemas de derecho y de aplicación son demasiado diferentes. Sería un tema para una entrada de magnitud pero, como no es la materia de este, si quieres abundar en el tema te recomiendo la lectura del artículo “La relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad en los países de la UE”, publicado en la revista CT/Catastro.
Una mirada tendenciosa y malintencionada podría pensar que se trata de cuestiones ajenas a nosotros y más propias de países en desarrollo, pero el desarrollo de los países siempre es algo que puede relativizarse en función del tema.
Así, aunque los sistemas de tenencia de la propiedad sean incomparables (por naturaleza jurídica, por tradición, por grado de evolución, etc), si que existen cuestiones que, por haberse presentado en otro momento tecnológico, se han abordado de una forma más apropiada a los tiempo (como en Lesotho). No quiere decir esto que no haya habido actualización de los sistemas más tradicionales (como el nuestro), pero si que estos, por creer que el diablo es mas listo por viejo que por diablo, miran con excesiva prudencia y recelo determinados avances técnico que, con meridiana seguridad, facilitarían y clarificarían muchas situaciones.
Y estos avances surgen, y son avances por cuestiones ajenas a la intención y naturaleza del sistema de tenencia de la propiedad inmobiliaria. Y no van a esperar
ni van a preguntar, sino que seguirán avanzando en otros campos y al ritmo
que estos marquen con el riesgo de que, cuando el sistema de tenencia de la propiedad decida asimilarlos, se hayan convertido ya en pasado y el proceso de actualización se convierta en un ciclo vicioso y siempre atrasado.
Estos avances de los que hablo no son otros que la tecnología y los conocimientos especializados que permiten la definición de la geometría del objeto de derecho, en otras palabras, la ciencia topográfica.
Y es que, en el fondo, los problemas que puede
acarrerar una incorrecta definición del modelo de tráfico inmobiliario,
ya sea por la parte legal o por la técnica, terminan siendo los
mismos: inseguridad y conflictividad.
Es indudable, no obstante, el avance y la seguridad en materia jurídica que aporta nuestro sistema de tenencia, apoyado en la sólida base del derecho romano aunque adaptado a las nuevas características que le afectan, pero no se puede decir lo mismo de los procedimientos técnicos, que siempre se han tenido por auxiliaries cuando realmente son complementarios y paralelos. Tenemos envidiablemente acotado y controlado el derecho, pero no así el objeto de derecho.
Y cuando otros nos recuerdan
el valor primigenio de la tierra y de la propiedad (es nuestro hogar,
nuestro sustento y nuestro refugio) o somos nosotros mismos los que lo
vemos desde una perspectiva más occidental y moderna (es la base de la economía y un bien social fundamental),
es posible ver la autentica importancia de la tenencia de la propiedad y de un mercado inmobiliario seguro y darse cuenta de la necesidad de los avances técnicos a la hora de complementar las garantías de algo tan fundamental y esencial.
DE LA PRUEBA EN CONTRARIO OPONIBLE A CATASTRO
Recientemente he tenido noticia de una nueva interpretación del siempre presente y recurrido artículo 3 del RDL 1/2004.
Lo primero es ponerte en antecedentes, y ponerte en antecedentes es contarte que a finales del verano de 2014 se publica la convocatoria de las ayudas estatales y autonómicas destinadas al alquiler de vivienda en Asturias, siendo uno de los puntos a valorar la renta satisfecha y su baremación respecto de la superficie útil de la vivienda. En caso de no aportarse documentación en contrario, se consideraría la superficie catastral.
Un amigo aleccionado tuvo la picardía de anticiparse a posibles problemas comprobando la superficie atribuida a la vivienda de la que es arrendatario en la base de datos del Catastro. La superficie era escandalosamente inferior y, por este hecho, quedaría descartado de la convocatoria. Así que me pidió que le emitiese un certificado de superficie…
Pasado el tiempo se resuelve la convocatoria y, sorpresa mayúscula, la administración excluye por el motivo previamente anticipado. Ante tal desproposito la opción más sencilla es un recurso de reposición explicando la situación. No lleva más de dos hojas, ya que la cuestión no tiene mayor profundidad.
La respuesta de la administracion, recibida hace unos días, es digna de análisis, por lo que transmito la parte de interés de manera textual:
[…] A este respecto (NdR: al respecto del certificado aportado) conviene establecer que los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario (localización, referencia catastral, superficie, uso, destino, clase de cultivo o aprovechamiento, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral), se presumen ciertos, a este respecto dice el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” por lo que ha de entenderse que la presunción legal de la certeza de datos catastrales, vincula a todos. De esta forma, el titular catastral que cumpla con su obligación de colaborar con el Catastro Inmobiliario, suministrándole cuantos datos, informes o antecedentes resulten precisos para su gestión, puede aprovechar su presunción legal, según resulta del artículo 10.2 del Texto Refundido. Contra esa presunción legal sólo prevalecen los pronunciamientos ‘jurídicos’ del Registro de la Propiedad (artículo 9.5 TR)“.
De esta argumentación trascienden una serie de afirmaciones bastante opinables. A saber:
1. Considera que un certificado de superficie emitido por técnico competente no es documento suficiente para no servirse de la vía subsidiaria que era Catastro.
2. Que no obstante lo anterior, el citado certificado tampoco es “prueba en contrario” de las declaraciones catastrales.
3. Que, según la interpretación del redactor, el único elemento válido de pleno derecho como “prueba en contrario” es el pronunciamiento del Registro de la Propiedad. Entiendo que esta interpretación se alcanza a contrario sensu de la redacción del artículo 3.3.
4.Que remite al titular catastral, efectivamente obligado a colaborar con el Catastro Inmobiliario, como único interviniente capaz de realizar la subsanación requerida. Una alteración que un arrendatario, por su naturaleza de no titular catastral según el artículo 9 del RDL, no puede ejecutar. Y siendo estas unas ayudas destinadas a vivienda en alquiler, resulta en un oxymoron de obligaciones.
No obstante, y al margen de opiniones personales sobre las bondades de la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria, podemos seguir en la partida si aceptamos pulpo como animal de compañia (ya sabes que si no, se marchan y no quieren jugar más…).
No siendo titular catastral, la puerta está cerrada, así que se puede optar por consultar el asiento registral de la finca. Pero, ¿Y si el asiento presenta la misma incorrección porque, como en el caso del dato que obra en poder de la DGC, proviene del certificado de obra nueva y este, cuando se inscribió en los años 60, computó los 20 metros cuadrados de terraza como superficie útil?
Aunque podríamos inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, esto sólo podría llevarse a cabo como carga sobre el folio de la finca (RD 297/1996) y, aunque los derechos garantizados por la inscripción del arrendamiento son sumamente interesantes, no nos permitirían actuar para solucionar una papeleta de este estilo: sólo el titular del derecho puede reclamar.
Así que, una vez más, el arrendatario se encuentra atado de manos y con la indefensión propia de la falta de delimitación precisa del objeto de derecho en el mercado inmobiliario: el propio inmueble.
DE LA IMPOSIBILIDAD DE TASAR UN OBJETO INCIERTO
Cualquier tasador sabe y cualquier ciudadano comprende que el punto de partida de una tasación inmobiliaria es, de manera ineludible, la superficie del bien a tasar.
Al margen de diferenciaciones más concretas, como superficie útil o superficie construida, resulta una evidencia que la superficie de un bien inmueble viene determinada por la proyección horizontal de sus límites.
Ocurre con cierta frecuencia, sobre todo en el ámbito del suelo rural, que la indefinición de los límites físicos del inmueble supone un problema a la hora de calcular o, al menos, estimar la superficie de una determinada finca. No suele ser una incógnita de relevancia ya que, debido al reducido valor del precio en este tipo de suelos, los márgenes de error permitidos suelen ser amplios. De ahí lo de “estimar”.
Pero, ¿Qué ocurre si, directamente, el inmueble no tiene límites físicos definidos?
En esos casos, por lo general, se suele recurrir a la superficie declarada en el documento de propiedad y recogida en el Registro de la Propiedad correspondiente.
No obstante, también puede darse el caso de que se trate de un inmueble no registrado e, incluso, que no se disponga de ningún tipo de documento de propiedad, ya que la inmatriculación es voluntaria, o que el peticionario del trabajo ni siquiera sea el titular. Como no es responsabilidad del tasador valorar si el contratante es propietario o no del inmueble, que no existan papeles no es inconveniente para el proceso de tasación. Pero supone una complicación añadida, eso sí.
¿Qué superficie se utiliza en estos casos?
“Siempre nos quedará París”, decía Rick Blaine; y el París de las superficies es la Dirección General del Catastro.
Y pensarás que es rizar el rizo, pero en ocasiones la cartografía catastral no es correcta. Una vez más, con mayor prevalencia en parcelas de naturaleza rústica. Y si esta discrepancia es leve, puede volver a considerarse lo de estimar la superficie, pero ¿Y si no lo es?
Pues esa fue la secuencia lógica y la respuesta final a la que me enfrenté durante una tasación de un inmueble indeterminado para un cálculo de caudal hereditario. Afortunadamente, el “propietario” fue capaz de reconocer, someramente, los límites de “su propiedad” sobre el terreno y, advertencias sobre ese hecho mediante, hubo de servir la superficie así obtenida para llevar a cabo el cómputo valorativo.
En cualquier caso, resulta sorprendente la ingenua credulidad y la confianza exagerada que se deposita en un sistema que, aún siendo de un intachable rigor en el marco jurídico, no regula la delimitación física de la propiedad inmobiliaria y que termina por convertir, al objeto de derecho, en un objeto incierto.
Lo cierto es que sobre pocos objetos de derecho se pueden ejercer una mayor variedad de, valga la redundancia, derechos. Ya sea desde un simple derecho de propiedad a una combinación de derechos de superficie y vuelo, con servidumbres de todo tipo y varios titulares, tanto en usufructo como en nuda propiedad, sobre un mismo bien.
Y es que a pocos se les ocurre dudar de las virtudes del tandem “elevar a público un título + registrar una propiedad inmueble” si conocen de sus ventajas (oponibilidad a terceros, garantía hipotecaria, plena disposición de derechos reales, etc.) por lo que, si nadie se siente inseguro sin tener definido el objeto sobre el que se ejercen estos derechos, es que algo en el sistema hipotecario no está siendo entendido por el ciudadano.
DE COMO LAS SUPERFICIES DE ESPACIOS COMUNES ALTERAN LA REALIDAD INMOBILIARIA
Una vez más, una resolución de la DGRN sienta la tan necesaria base jurisprudencial en cuestiones de índole técnica.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/08/01/pdfs/BOE-A-2014-8310.pdf
Es especialmente clara, con afirmaciones como la que dice que “incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad”.
Concluyendo, en los comentarios a la resolución, que se considera “[…] una práctica inadecuada […] la de incorporar unas superficies fantasmas a los pisos o locales, lo que, aparte de los argumentos jurídicos, es criticable desde el punto de vista de la protección de los consumidores a quienes se les da el señuelo de adquirir más superficie de la que realmente adquieren y además con una notoria falta de claridad. […] la práctica correcta es definir en un piso la superficie realmente privativa y punto, mejor desglosando la construida de la útil. Para el resto, ya está la cuota en los elementos comunes en su conjunto. Otra cosa distinta es la atribución de uso privativo a una determinada zona acotada de elementos comunes, como una terraza o un trozo de jardín”.
En este caso mata dos pájaros de un tiro para los técnicos:
1. Aclara la cuestión de los porcentajes en “espacios comunes”, que siempre es complicada de explicar al cliente cuando se le comenta que, según el objeto de la tasación, esa cantidad no va a ser tenida en cuenta.
2. Justifica la creación de estándares de medición en edificación, como los planteados por la iniciativa International Property Measurement Standards (http://ipmsc.org/)
DE COMO UN ERROR EN UNA CERTIFICACIÓN CATASTRAL PUEDE DAR AL TRASTE CON UNA PERICIAL
Con frecuencia, los interlocutores de la Dirección General del Catastro asumen un papel secundario en su tortuosa relación con la propiedad inmobiliaria. Y no lo digo como reproche porque, tras muchos años en esto y muchos representantes institucionales escuchados, seguidos o leidos, he terminando por entender que su queja es cierta.
El Catastro en nuestro país no tiene una finalidad delimitadora, sino fiscal. El hecho de que sea el único parcelario de todo el territorio nacional les ha hecho cargar con la losa de servir de referencia cartográfica. Y es cierto que nunca ha pretendido arrogarse esa finalidad de delimitación: su parcelario siempre ha llevado la coletilla de “aparente”, la normativa siempre ha considerado su cartografía como “temática” e incluso la propia Ley del catastro inmobiliario dice que los pronunciamientos registrales prevalecen sobre los catastrales.
Sin embargo, y a pesar de que yo haya llegado a esta conclusión, no es una conclusión facil de alcanzar si no se está en constante contacto con la propiedad inmobiliaria y la actividad catastral. Y es que, en muchos casos, la cartografía catastral sigue siendo considerada cierta incluso sobre los pronunciamientos de técnicos expertos.
Pues bien, un error, más común de lo que debiera, es la falta de concordancia entre la superficie de suelo expresada en las consultas o certificaciones catastrales y la resultante de un cálculo directo, con un programa CAD, sobre la cartografía en formato digital descargada a través de su sede electrónica (para más señas, con el comando directo “list”, que no requiere de alteración alguna de la geometría).
Este caso suele darse en parcelas catastrales de gran superficie y, siendo honestos, la mayor parte de las veces tiene un carácter testimonial. Más propio del cajón de las curiosidades que del de las preocupaciones.
El problema aparece cuando, como en el caso que llegó a mis manos hace unos meses, la superficie se mueve por debajo de los 500 metros cuadrados y la discrepancia es de más del 80%: de una superficie comprobada en CAD para la parcela catastral de 318 metros cuadrados, coincidente con la medida en campo, se pasaba a unos inexplicables 175 metros cuadrados en la certificación catastral.
Y es entonces cuando, por la supuesta infalibilidad que la opinión general le otorga al Catastro en su definición cartográfica (aunque, insisto, el propio Catastro reniega de ella), me veo en la tesitura de tener que señalar y demostrar su error.
Un error que, si te sobreviene en una pericial en la que se litiga sobre cabidas y ante la imposibilidad técnica de evidenciarlo, porque llevar el ordenador portatil a sede judicial y enseñarselo a su señoría no me parece que sea lo más ortodoxo, solamente puede evidenciarse con la mera declaración del técnico que lo detecta. Para más inri, si a esto le sumamos el ya de por sí habitual recelo que siempre rodea a los peritos de parte, por muy real que sea el error, el argumento termina por parecer una disparatada huída hacia delante, por lo que al final, además de rebatir los argumentos del perito opuesto, tambien tienes que luchar contra el error de la DGC.
Es cierto, como ya he comentado en un párrafo anterior, que este tipo de casos no están, ni mucho menos, generalizados. Sin embargo, hasta la más baja incidencia, cuando se juega con algo tan importante como la seguridad jurídica en el ámbito del tráfico inmobiliario, debe ser objeto de estudio. Y esto es aún más importante si tenemos en cuenta que estas mismas certificaciones y consultas descriptivas y gráficas son las que van a servir de elemento de coordinación en la inminente Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
DE COMO UNA INOPORTUNA MEDICIÓN MAL EJECUTADA ENQUISTA UN CASO DURANTE AÑOS
Existe una costumbre muy arraigada en la tradición hereditaria asturiana (y puede que gallega) que, junto con la complejidad de la orografía, han convertido a las provincias del norteoeste de la cordillera cantabrica en el paraiso del minifundismo.
Es traditio documentada durante siglos que, teniendo el causante dos herederos y cuatro fincas, y aún siendo estas últimas exactamente iguales, el causante habrá optado por dividir cada una de las fincas en dos partes y asignar una a cada heredero.
Tan curiosa costumbre ha atomizado hasta límites insospechados el paisaje rural de Asturias y ha generado, en los casos de fincas indivisibles, comunidades de bienes en proindiviso de toda clase y condición.
Esto viene al caso porque esa era una de las premisas, ya no de las que partía, sino por la que pasaba uno de los casos más enrevesados que he tenido que manejar.
Todo empezaba con una finca registral de naturaleza rústica. Una finca registral que ya de inicio no era una, sino media. Y era media porque el título utilizado en la primera inscripción sólo fue capaz de justificar la adquisición del 50% de la finca, por lo que quedaba pendiente de inscribir el otro 50%.
Esto, para mi fortuna, había ocurrido a mediados de los años cuarenta del pasado siglo, por lo que la usucapión era fácil de demostrar y, además, existían dos escrituras públicas posteriores de herencia que facilitaban el inicio un proceso de recuperación de tracto sucesivo.
En una primera transmisión, se solicita licencia de división, siendo esta concedida sobre el 100% de la superficie de la finca. Como sólo era demostrable el 50% y aún no había transcurrido tiempo suficiente para solicitar reconocimiento de propiedad por la vía de la antigüedad, la inscripción de la finca se paraliza aludiendo a este hecho.
Así, y sin haber ejecutado registralmente la división, se decide realizar una medición del predio. Con toda la buena voluntad, los clientes requieren los servicios de un técnico (no competente, cabría añadir).
La medición era un autentico desastre: medición a cinta en una zona de denso arbolado y pendientes medias del 17%; aunque esto no resultó óbice para que el plano fuese alegremente incluido en las escrituras.
Con toda esta documentación se enroca la situación: La nueva superficie que se incluye en las escrituras con fe pública dada por notario, en base al plano del técnico, no coincide con la superficie original de la finca para la que fue concedida la división, por lo que a la hora de ejecutarla no es aceptada en el Registro de la Propiedad.
En todo esto, y sin saber por medio de qué títulos, en la Dirección General del Catastro, figuran, como titulares de las parcelas que ocupan la finca (no había sido dividida con efectos registrales, pero el Catastro había decidido fotointerpretar los linderos… erróneamente, por supuesto), los cónyuges de las verdaderas propietarias de los derechos.
Es aquí, con todos los platos sin fregar, cuando entro en el caso y me las veo y me las deseo para buscar una resolución apropiada.
Como no podría ser de otra forma, todo debe comenzar con una medición topográfica que defina de forma correcta el área. Para que te hagas una idea de como de inviable era una medición con cinta, te diré que fue necesario establecer una poligonal cerrada de 5 bases en menos de una hectárea para poder visar todos los puntos.
No obstante, no era mi intención caer de nuevo en el mismo error de bulto, y el primer paso fue una declaración, por parte de los interesados, a través de la cual se eliminaba de las escrituras la anterior medición para, a continuación, aplicar principio de usucapión sobre el conjunto de la finca y, una vez hecho, ejecutar la división con el permiso municipal sobre la superficie original.
Una vez subsanada la parte jurídica, entraba en juego la medición, a través de la cual se actualizan las fincas resultantes de la división. Al entrar el exceso de cabida en el límite marcado por el Reglamento Hipotecario para la corrección con informe de técnico competente, se utiliza esta vía para la corrección sin mayores problemas.
La cuestión es que, pese a todo, aún queda por resolver la parte catastral. Y es que aunque la Dirección General del Catastro opte por considerar, de forma reiterada y casi hasta victimista, la labor georreferenciadora que tiene su cartografía como una losa que arrastra penosamente por el camino de la tributación, que es su verdadera meta, esta súplica de piedad en la que ha convertido sus excusas terminan siendo el auténtico quebradero de cabeza de los ciudadanos. Porque la tributación y correcta titularidad en el Catastro, vaya por Dios, sigue siendo obligada.
Y es que en este caso, vete tú a saber qué títulos mediante, la titularidad catastral la ostentan los cónyuges de los verdaderos propietarios. Ya no es sólo una “simple” subsanación de discrepancias, sino que es necesario corregir los titulares, y no en sentido vertical, genealógicamente hablando, sino en horizontal. Complicado.
Pero al final, y por no entretenerte más en este post ya tan largo, nada que no pueda solucionar una montaña de títulos, certificados, hijuelas, viejos planos e históricos registrales. Y también, para qué engañarnos y por desgracia para el tráfico inmobiliario, un cliente con un bolsillo abundante.