Olaf el vikingo
Hagar the Horrible (Olaf el vikingo) y su canto a la sana vecindad.
Chris Browne: http://hagarthehorrible.com/
DEL GIRO Y DESPLAZAMIENTO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL
Si eres un habitual de este espacio de reflexión y despotrique habrás notado que todos mis escritos siempre parten o concluyen con un quejumbroso y pusilánime lamento lanzado al aire. Si no eres un habitual, quedas avisado: sin crítica no hay progreso.
Esta vez, sin embargo, será parcialmente diferente. Pero sólo parcialmente, que si no ¿qué gracia tiene? Hoy la crítica es interna. Dirigida al colectivo de técnicos que trabajamos con la geometría inmobiliaria.
Todo parte del concepto gráfico de inmueble. Durante largo tiempo nos hemos despreocupado de corregir la percepción, general y errada, de que los inmuebles son figuras poligonales rígidas, en lugar de hacer pedagogía de su verdadera naturaleza de suma de segmentos lineales independientes.
Esos segmentos independientes, que no han de arrastrar necesariamente a todo el polígono inmueble en una eventual alteración, son los linderos.
Asumir este postulado permite entender, además y con mayor facilidad, los conceptos de incertidumbre relativa y absoluta en relación con el origen de su posible imprecisión. Así, mientras que la incertidumbre relativa hace referencia a la posición de los linderos
—o más concretamente, a los puntos individuales que los forman—
respecto del conjunto, la incertidumbre absoluta se refiere a la posición del conjunto inmueble con relación a su entorno.
Llegados a este punto, procede presentar a las isometrías que dan título a esta entrada.
Dando por axiomáticos los conceptos de traslación y rotación —desplazamiento y giro, según Catastro—, vamos a centrarnos en su aplicación sobre un parcelario continuo como es el catastral.
Lo primero que hace falta comprender es que estas isometrías pueden aplicarse, lógicamente, a nivel de lo relativo —cada uno de los linderos— o de lo absoluto —el inmueble al completo—. De esta forma, un giro puede aplicarse para corregir un único lindero o para rotar el inmueble al completo, mientras que el desplazamiento se puede considerar también a estos niveles —sólo un lindero o todo el inmueble—.
Esta diferencia de posibilidades debe utilizarse siempre con un principio de prudencia en mente, y comprobar siempre si la afección es a nivel relativo antes que absoluto.
La consideración de revisar posibles errores a nivel relativo antes que a absoluto implica, no obstante, una temida variación de la superficie. Por razones que desconozco —o que prefiero desconocer— sigue siendo preferible hacer prevalecer el valor de la superficie sobre la disposición real de los linderos, cuando la superficie no es más que un dato derivado de la disposición real de los linderos.
Es como si tuviésemos dudas sobre la frontera con Francia y decidiésemos involucrar a Portugal por si todo estuviese mal en la misma medida. Igual ejemplo sería aplicable a municipios completos y sus deslindes. Impensable. Es por esto también que, incluso a nivel catastral, cada lindero se subsana siempre de forma independiente con cada colindante.
Pero es que ni siquiera tendría que ser sólo una cuestión de mera prudencia, sino que hay razones para considerar con mayor probabilidad que lo variable sea el lindero singular antes que en inmueble al completo: hay operaciones hipotecarias que permiten variar la geometría de un inmueble —agrupaciones, segregaciones o permutas— y operaciones técnicas que permiten corregir errores en sus límites —subsanaciones catastrales, representaciones gráficas alternativas o simples alteraciones descriptivas mediante documento técnico—, por lo que se hace más fácil que las deficiencias se produzcan a nivel relativo antes que absoluto, siendo estas últimas, probablemente residuales.
De esta manera, y aunque artículos como el publicado por D. Antonio Jiménez Clar* puedan ser muy esclarecedores y exquisitos en su didáctica, su abordaje desde un punto de vista excesivamente teórico y sin comprender enteramente las implicaciones que puede suponer la aplicación de isometrías a conjuntos cartográficos más o menos extensos, pueden suponer un nuevo problema dada la importancia que da Catastro a estas herramientas desde la modificación normativa y las posteriores resoluciones técnicas —unos giros y desplazamientos que, por otro lado, ya eran notificables al organismo fiscal antes de la reforma—.
Pero es que incluso muchos técnicos inexpertos —que se han lanzado al ruedo inmobiliario sin visión crítica— han asumido estos giros y desplazamientos como algo asociado al eterno cuestionamiento de la cartografía catastral, dando por hecho que cualquier discrepancia en la representación de los inmuebles ha de derivarse, inexcusable y necesariamente, de este tipo de imprecisiones, y no de una mala definición de alguno de los linderos de forma individual. Esto, además, puede suponer un costoso agravio a colindantes y terceros si el giro o desplazamiento propuestos se ejecuta sin comprobación.
Tal es la excesiva difusión de estos conceptos como parte de la normalidad catastral, que se dan casos en los que las isometrías llegan a plantearse a nivel de municipio completo. Algo que, sin conocer a fondo casos concretos —una reciente resolución de la DGRN** hablaba del municipio de Alicante afectado por este “achaque”—, me parece una absoluta aberración.
Es por ello que, a modo de conclusión, me gusta recordar la particular meticulosidad con la que los miembros de los Géomètres-Experts*** estudian detalladamente cada tipo de modificación o alteración en la geometría de un inmueble, asumiendo la calidad del dato y la responsabilidad del dueño para con su propiedad, sin plantearse la posibilidad de errores a gran escala. Porque, en definitiva, los inmuebles deben ser entendidos como una suma de linderos individuales, cada uno con su problemática y sus circunstancias, más que como una entidad geométrica única y homogénea.
**(Caso 458: http://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/por-meses/resoluciones-dgrn-noviembre-2016/#r458)
***La Primera Asamblea General de la Asociación Española de Geómetras Expertos del año 2016 se hizo coincidir con el evento análogo del Conseil Regional Bordeaux Aquitaine de nuestros compañeros franceses, en San Sebastian, el pasado mes de marzo, donde ambos colectivos compartieron jornada técnica.
DE LA LÍNEA CATASTRAL DE PROPIEDAD
La pasada semana un cliente me contactó para replantear el límite que
separaba su trozo de terreno del de su vecino, ambos en rústica. Se
hacía ineludible, una vez más, la habitual pedagogía de deslindes:
primero títulos y, en su defecto, posesión, posible necesidad de adaptar
la descripción jurídica del título a la realidad extrarregistral,
eventuales subsanaciones catastrales, etc. Consecuentemente, y desde la
perspectiva técnica, era necesario decidir sobre el modo de comprobación
de la superficie conjunta a fin de aplicar, en su caso, los repartos
propuestos por el Código Civil (art. 386 y 387) y afrontar la problemática derivada de
posibles indeterminaciones en terceros linderos.
La situación real, sin embargo, devino inútiles tantas idas y
venidas, ya que ambos titulares habían inmatriculado sus respectivos
inmuebles hacía poco tiempo y, también los dos, habían confirmado la
correspondencia catastral de sus fincas registrales. Un gesto tan nimio había simplificado de manera pasmosa, aunque preocupante, la resolución
jurídico-técnica del asunto.
Pasmosa porque no hay duda de que el fundamento jurídico para la
resolución de esta incertidumbre seguía siendo el recogido en el
artículo 384 del Código Civil. Un artículo claro y conciso, abierto a
pocas interpretaciones. Este determina que el límite a reponer, en
aplicación estricta, es el que se derive del título y, en esta ocasión,
ese límite sería el catastral, ya que es la geometría
catastral la que ambos, aún en actos jurídicos separados pero
complementarios, habrían validado al incluir la certificación de
Catastro.
Preocupante porque la situación, sin embargo, nos traslada a un nuevo
escenario en el que la cartografía catastral trasciende su función
fiscal y alcanza cotas de documento erga omnes. Quiero entender, además, que
pese a que la inclusión de las certificaciones catastrales en sendas
escrituras es previo a la aprobación de la Ley 13/2015, el espíritu de
esta reforma no era otro que el alcanzado con esta situación, por lo
que, en este caso, sería asimilable a efectos de entender las presentes reflexiones.
La cuestión más peliaguda, sin embargo, son los eventuales problemas que deriven de esta nueva
situación en un momento en el que la normativa no parece estar aún todo
lo madurada que debiera.
Para empezar, y al realizarse la inmatriculación mediante
certificación catastral, la superficie asumida en escritura es exactamente la
descrita en este documento, por lo que se constriñe, y mucho, la
posibilidad posterior de variación: un aumento de cabida requeriría de
una nueva geometría catastral y, una alteración de la geometría
catastral necesitaría el aval de un documento público. Una perfecta cinta de Moebius. La limitación del
inmueble sería máxima y, aún siendo esto lo deseable desde el punto de
vista de la seguridad jurídica preventiva, se reduciría de forma dramática el
margen de alteración de las descripciones por
posibles errores en la cartografía catastral. No es necesario volver a hablar sobre el histórico de criterios técnicos exigidos por la DGC en la generación propia (fotointerpretación) y recepción externa
(NdR: ninguno)
de su cartografía: He visto rayos C brillar en la oscuridad, cerca de la puerta de Tannhäuser, y he visto superficies de monte con pendientes del 15% medidas con cinta métrica.
De conseguir
articular los procedimientos que permitiesen modificar dichas
descripciones, se presenta un evidente desequilibrio entre la
formalidad y garantías del proceso hipotecario (art. 199 LH y siguientes) y la falta de estas
características en el laxo procedimiento de subsanación de discrepancias
del artículo 18 del TRLCI. Todo ello entendiendo que, en el
momento que la certificación de Catastro gozase de oponibilidad a terceros por
elevarse a público como parte de la escritura de propiedad, la
modificación de la geometría catastral conllevaría una modificación
del objeto de derecho, no solo del objeto fiscal.
Relativo a esto último, Notarios y Registradores ya tienen capacidad para informar a Catastro de las modificaciones inmobiliarias que protocolicen o califiquen pero, si se alterase la cartografía catastral con los fines antes observados, ¿existe un sistema bidireccional de intercambio con el que Catastro pueda informar, en el caso de fincas coordinadas, a Notarios y Registradores para que consideren los efectos legales de una alteración en la geometría?
Toda la reflexión de este artículo y la sensación de una escandalosa falta de información en el usuario respecto de los cambios que ha supuesto la reforma de la Ley 13/2015, especialmente el trascendental giro en el rol de la cartografía catastral, tienen su base en la primera pregunta
que me hizo el cliente, pese a haber dado publicidad
registral al documento catastral: “¿por donde va mi
finca?”.
DE LA COORDINACIÓN TERRITORIAL GRÁFICA
El pasado miércoles tuve la ocasión de asistir a la Jornada sobre coordinación territorial gráfica. Catastro, notariado y Registro de la Propiedad (Ley 13/2015), organizada por el Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.
No es la primera vez que acudo a un evento del ICAO y siempre he salido con muy buen sabor de boca. Reconozco, no obstante, que esta vez llegué con pocas expectativas. Una más de tantas jornadas al calor de la ya no tan reciente Ley 13/2015 parecía excesivo. Sin embargo, como de costumbre y gracias a la frescura del discurso de los ponentes y al rodaje que comienza a tener la reforma, la cita resultó sobresaliente.
Terminados los debidos cumplidos, te comento, lo más brevemente que pueda, los descubrimientos, observaciones y conclusiones personales que he sacado tras la jornada.
Dividida en tres bloques temáticos, en los que un representante de cada uno de los actores intervinientes exponía su punto de vista, el encuentro abrió con una presentación por parte de D. Rogelio Pacios Yáñez, notario de Ponferrada. Este presentó los nuevos mecanismos de interacción notario-catastro y expuso la renovada agilidad con la que se afrontan los trámites en el tráfico inmobiliario.
Las ventajas del servicio de tramitación inmobiliaria, como herramienta notarial, suponen una mejora en las interacciones telemáticas. Mientras antes sólo podía resolverse a través de plataforma informática un limitado número de supuestos —si no tomé nota equivocadamente, únicamente los casos en los que había 100% de dominio o usufructo—, esta funcionalidad notarial ampliaba hasta abarcar todo el espectro de transmisiones patrimoniales
—no solo el cambio de dominio y usufructo a porcentajes diferentes del 100%, sino afectando también a otros derechos reales—.
Además, los plazos de tramitación se reducían enormemente: cambios de dominio de forma automática —permitiendo la descarga de certificaciones catastrales actualizadas en tiempo real—, creación de nuevas parcelas catastrales en 24 horas y subsanaciones de discrepancias en tiempos máximos de 5 días.
Todo ello contando, además, con una mayor y mejor coordinación con los técnicos expertos en la materia. De esta forma, y únicamente con el CSV del informe de validación catastral, el notario puede validar la geometría GML asociada al informe y precargada por el técnico en la SEC
—cabe recordar que el informe de validación catastral, sin esta validación notarial, es un documento meramente informativo—. Mayor velocidad en el trámite y mayor seguridad en la transmisión y actualización de datos.
Asimismo, también anunció la futura implantación de un portal de integración entre notarios y técnicos que servirá de puente para el intercambio fluido de la información gráfica.
Resulta evidente, por tanto y por si no hubiera quedado claro en nuestro trabajo diario, que los notarios son los primeros actores con los que debe entenderse el profesional experto en propiedad inmobiliaria.
D. Pablo Puyal, por su parte y como adjunto a la Directora General del Catastro, planteó las bondades de Catastro en este asunto.
Aquí debo empezar con una aclaración: reconozco que, aunque generalmente la crítica a Catastro por parte de los técnicos se plantea desde la puesta en cuestión de la escasa precisión de su cartografía, empiezo a notar un cambio en el discurso catastral. Lejos de la pasada defensa de sus servicios sin atención a dialogo, Pablo Puyal supo transmitir un renovado texto que hacía más cercano al ente público y permitía ver que la disposición de este organismo frente a la nueva reforma es claramente positiva.
Para empezar tumbó, con soltura y elegancia, la comentada crítica que nunca antes había tenido respuesta tan contundente: la cartografía catastral no responde a criterios de ordenamiento civil o propiedad, sino a una mera necesidad de comprobación de las superficies tributarias
—cuando el obligado tributario emitía queja sobre la contribución, fue necesario comprobar el elemento de cálculo, pero a Catastro le servían de sobra sus tablas y amillaramientos—. Porque Catastro no es ni más ni menos que eso, un inventario fiscal.
Partiendo de esa premisa hizo un breve repaso al alcance y limitaciones de la cartografía de que dispone Catastro
—que es de mayor calidad desde 2002, año de aprobación del TRLCI—. Si bien es un parcelario aparente del territorio nacional
—el único, y de ahí su gran valor, por otra parte— y carece de legitimación en materia de propiedad, si que goza de presunción de veracidad. Y esa presunción de veracidad, muchas veces cuestionada en chascarrillos de café, debe ser refutada de forma seria. Esta, y no otra, es la justificación de la existencia del proceso de subsanación de discrepancias: Catastro asume sus limitaciones y esta abierto a correcciones si estas son detectadas. Pero han de ser detectadas. Y será el obligado tributario el responsable de notificarlas.
Por tanto, a efectos fiscales ocurren dos cosas con la cartografía: Primera, que al tener todo el territorio un titular tributario asociado, los recaudadores recaudan independientemente de la precisión cartográfica. Y segunda, que en los lugares en los que puede haber mayor imprecisión, léase catastro de rústica, es donde menos influencia tiene esa precisión por el reducido IBI repercutido por metro cuadrado. Es decir, la referida precisión catastral ni la necesita ni la ha necesitado Catastro jamás para sus fines.
El problema lo tenemos nosotros, los intervinientes en la seguridad jurídica inmobiliaria, al utilizar la cartografía catastral para nuestros fines.
Habrá que buscar, por tanto, el balance; el necesario equilibrio que nos permita usar esa fantástica herramienta que es la cartografía catastral a los fines comunes del tráfico inmobiliario. Y he tenido la impresión de que Catastro esta dispuesto y esta reforma parece invitar a ello.
También es cierto, por último, que por deformación profesional y por ámbito de actividad, a veces cometemos el error de centrarnos en Catastro como mero generador de cartografía cuando realmente es una entidad tributaria internacionalmente reconocida y con un largo historial de eficiencia
—seguro que a nadie han dejado de cobrarle el IBI—. Sea todo dicho.
Finalmente intervino la representante registral, Dña Margarita de Carlos Muñoz, decana autonómica en Asturias del Colegio de Registradores. A pesar de haber tenido que asumir improvisadamente la charla, ya que D. Joaquín Delgado Ramos no pudo asistir por problemas de transporte, supo hacer una loable autocrítica al sistema hipotecario que difícilmente otros se habrían atrevido a afrontar.
No obstante, una autocrítica necesaria y dejando claras las responsabilidades que todos hemos podido detectar en nuestro día a día laboral.
En primer lugar, explicó la fragilidad de un sistema hipotecario basado, desde sus inicios, en la descripción inmobiliaria literal y en la falta de consentimiento de los colindantes para la inscripción. Esto, fundamentado en el carácter voluntario del registro y en la finalidad hipotecaria del mismo, ha dado como resultado una mala descripción de muchas fincas. Puede que ocurra, en cierta medida, como con Catastro: detectadas sus virtudes en cuanto a seguridad jurídica y, preventivamente en base a nuestra latina conflictividad, lo hemos suprautilizado más allá de su finalidad hipotecaria.
Por otro lado, no dejó de evidenciar la responsabilidad del titular registral en cuanto a la efectiva posesión de su inmueble. Y es que, a veces, olvidamos el modo en la aún vigente teoría del título y el modo. Esta irresponsabilidad del titular, sumada a la levedad de la descripción literal, da lugar al descuido inmobiliario de los tiempos modernos
del “no se donde está mi finca”.
Finalmente, evidenció las flaquezas de la identificación catastral de fincas registrales al incorporar en los documentos públicos la referencia catastral. Multitud de propietarios, confundidos por la histórica falta de determinación geográfica de los inmuebles, identificaban diferentes fincas registrales con una misma parcela catastral, especialmente en rústica. Fue esa, y no otra, la razón mayor de la edad dorada de la doble inmatriculación.
No obstante, el tiempo, que todo lo arregla, y la tratada reforma del TRLCI y la LH, terminarán por ordenar y mejorar el tráfico inmobliario.
Además de lo anterior, también tuvo tiempo para comentar los nuevos limites para los cambios en las cabidas y los procedimientos más adecuados —que, de nuevo, volvían a pasar por el expediente notarial— y a pararse en la tan polémica tramitación de la georreferenciación de las obras nuevas —tanto obra nueva “nueva” como obra nueva “antigua”— haciendo referencia a las resoluciones de la DGRN al respecto.
Queda, por último pero no por ello menos importante, analizar la función del agente más relevante y que, aunque no estaba representado en la sala, era el que la ponía: el colectivo de abogados.
Tanto estos como los técnicos especialistas en topografía inmobiliaria, verdaderos activadores del mercado inmobiliario frente al papel pasivo de los anteriores, están obligados a colaborar en un tandem de profesionalidad multidisciplinar que ha de resultar en el garante efectivo de la seguridad jurídica inmobiliaria. Y es que, cuando los actores principales del tráfico inmobiliario —Notariado, Registradores y Catastro— parecen estar de acuerdo en la orientación de la nueva reforma, la colaboración más estrecha posible entre abogado y técnico especialista en propiedad inmobiliaria puede dar el remozado que todos vemos necesario pero que nadie se atreve a abordar.
A lo largo de este texto he procurado expresar mi opinión personal jalonada por la percepción, también personal, de los discursos emitidos por los ponentes. Esperando no haber malinterpretado el contenido de lo expuesto en la jornada considérese, en cualquier caso, todo lo aquí escrito como expresado a título personal.
DEL ESPACIO DE UNA MEDIA LUNA
La conocida como Colina del Cuervo es una ladera gijonesa que comienza con una ligera pendiente descendente, hacia el nordeste y encarando el Cantábrico, para, tras un par de saltos de acantilado, dirigir su caída hacia la playa de Serín. Un acantilado más de los muchos que salpican el litoral de la costa norte, de no ser porque este lugar está considerado como uno de los puntos costeros de referencia para el despegue en parapente.
Aún y con toda su pompa deportiva, este paraje no habría de ser objeto de mayores comentarios en una bitácora como esta, de no ser porque se ha vuelto litigioso y ha llegado a los papeles por una cuestión de pura delimitación física de la propiedad —http://ow.ly/HZA2300XUI3—. Y ni siquiera toda la magna ladera es la que genera el problema, sino una media luna adyacente a la senda de la Ñora.
Este espacio semicircular, sin necesidad de estar ocupado por irreductibles galos, resistía en un pacífico uso público por parte de los caminantes y deportistas hasta que un particular, también asiduo al deporte de lanzarse con un paracaídas, decidiera adquirir el inmueble que supone los acantilados
—parcela 193 del polígono 119 de Gijón, para los más voyeristas—
y,
no sin cierta duda sobre el posible dolo en su decisión,
tuviese a bien vallar la media luna desde la que despegaban sus colegas de afición.
Y es que el lugar donde colocar una valla es, en el general de los casos, una cuestión de pura estética; pero en el país de Puerto Hurraco no nos cansamos nunca de usar la delimitación de la propiedad como un medio de conflicto y problemas.
Sin entrar a valoraciones que no proceden aquí —habrá tantas como lectores de la noticia, que cada cual saque la suya—, si conviene decir que un caso de estas características es el paradigma de la necesaria intervención preventiva en materia inmobiliaria porque, sea como sea y por desgracia, este caso es carne de sede judicial.
De un lado está el ayuntamiento, que ostenta la propiedad del camino y, por ende, supuesto titular de la media luna como extensión reservada del camino. Del otro el particular, propietario de la finca lindante al camino y, en su virtud, eventual dueño reclamante de la zona de despegue.
Y es que la necesidad de la actuación preventiva se hace evidente cuando ninguno de los intervinientes que pueden arrojar algo de luz sobre el asunto, tienen capacidad de hacerlo de forma clara e indubitada:
Por un lado está Catastro, que señala claramente el semicírculo anexado al camino en su cartografía. Pero el mismo Catastro ha sido largamente criticado —por méritos propios, todo sea dicho—
en lo que a la calidad de su cartografía respecta. De esta forma, la cartografía catastral no termina de ser una fuente totalmente fiable
—tal es así que muchos letrados usan ya la coletilla “pero ya sabemos como está Catastro…” como un mantra en los alegatos—
y, aunque el organismo fiscal pone todo su empeño en repararlo, aún arrastra importantes errores. Muchas veces derivados de la terca y pertinaz interpretación unilateral de los espacios geográficos, sin consulta a los afectados.
Por otro lado se encuentra el Registro de la Propiedad, que funcionando a las mil maravillas en su cometido como garante de la seguridad jurídica, hace aguas si se le requiriese sobre la vertiente georreferenciada de los derechos inscritos. Una vez más, el optimismo me lleva a pensar que se esta avanzando con las recientes reformas, pero en este caso se da otro problema añadido: con una superficie de 20.500 metros cuadrados, para la parcela 193, y de 170 metros cuadrados, para la media luna litigiosa; este trozo de terreno apenas supone un 8% de la superficie de la parcela catastral adquirida por el particular. He visto y defendido legitimas rectificaciones de cabida con porcentajes mayores.
Y en medio de la ecuación, la propia administración, en este caso la municipal, que parece ser la única que cuenta con un inventario convenientemente registrado de los bines inmuebles de titularidad pública, aunque con desconocidas incertidumbres métricas y a escala 1:2000. Pero si ya no todas las administraciones públicas tienen inventariado su patrimonio, huelga decir que este tipo de prevenciones brilla por su ausencia entre particulares y entidades privadas.
Sin embargo, el problema de fondo es, precisamente, que la seguridad jurídica de los bienes inmuebles, ya sea en forma meramente literal o acompañada de recinto georreferenciado, de nada sirve como técnica reactiva. Es, por naturaleza, una técnica preventiva: Doña Seguridad Jurídica Preventiva, para ser más exactos. Pero el problema de una delimitación de la propiedad consensuada, como con todo lo preventivo, es que corre el riesgo de considerarse innecesaria en tanto en cuanto, si funciona, sus resultados pasan desapercibidos, y si llegáramos a darnos cuenta de sus virtudes, es porque ya es demasiado tarde.
En cualquier caso, y dado que un compañero y amigo se encuentra inmerso en el asunto, me auto impongo como tarea el interesarme por el devenir del mismo para, igual que ahora, hacerte partícipe del resultado, que promete ser interesante.
DE LAS APLICACIONES DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (RGA)
DEL FORMATO GML EN EDIFICIOS (INTERLUDIO)
Permíteme antes de nada un anuncio, fiel lector (o eso espero).
Desde la Dirección General del Catastro, en respuesta a la pregunta de que podría estar fallando en la validación de geometrías de edificios en GML, contestan que la validación para construcciones aun no se encuentra operativa.
Más tranquilo que me siento, pero más tarde que llegará la solución a la anterior entrada de este blog.
Volvamos al tema que da título al post:
DE LAS APLICACIONES DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (RGA)
La ya no tan reciente reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ha supuesto una pequeña revolución a nivel técnico y, como siempre pasa con este tipo de modificaciones legales, el revoltijo de términos, concepciones y explicaciones es monumental.
Es por eso que, sin mayor pretensión que clarificar mi propio entendimiento, vengo a dejarlo por escrito por si sirviese para aquellos que tengan dudas sobre el desempeño técnico.
Lo primero es lo primero. Y en este caso lo primero es clarificar los términos.
El primero a clarificar es el de georreferenciación. Aunque ya he hablado, y más extensamente, de este concepto en otras entradas, baste decir que esta reforma no viene a inventar la operación que representa. Poniéndome estricto, incluso me atrevería a decir que en el momento que Ptolomeo escribió el primer topónimo en su mapamundi del siglo II, ya estaba georreferenciando —”Ecumenerreferenciando”, si nos ponemos exquisitos—.
El problema de la georreferenciación es que parece que la reforma haya servido para traer esta operación cartográfica al mundo de los vivos. Nada más lejos de la realidad. La georreferenciación es una operación propia de la buena praxis de los profesionales de la topografía inmobiliaria. Puede ser una nueva obligación legal, si, pero a buen seguro ya era una buena práctica profesional.
De esta forma, el tema de georreferenciar inmuebles no debería ser nada nuevo para los técnicos y, para los no técnicos y hasta ahora, debería de haber sido invisible pero no inexistente. La georreferenciación, en definitiva, debería aplicarse a cualquier proceso de transmisión patrimonial inmobiliario aunque no viniese exigido por ley.
El siguiente término es el de GML. El GML no significa nada. Entendámonos, es sólo una extensión de lenguaje informático y una extensión de archivo, como .PDF, o como .DOC, o como .TXT. El GML es el recipiente informático en el que se entrega la Representación Gráfica Alternativa (RGA). Y ya. Eso es todo lo que hace falta hablar del GML. Eso, y que debe de estar adaptado a las directrices INSPIRE, que ya existen desde que el Parlamento Europeo las aprobase mediante la Directiva 2007/2/CE.
De la presentación del GML se desprende el término final, el de Representación Gráfica Alternativa o RGA. Y es aquí donde realmente está la verdadera relevancia del asunto.
En primer lugar es necesario comprender para que sirve la RGA y, sobre todo, para que no sirve. La RGA sirve, nada más y nada menos, que al propósito y los casos referidos en la nueva redacción del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, que dice lo siguiente:
b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen
operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria,
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o
deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su
descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente
acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
De hecho, no es hasta el siguiente párrafo que se habla de la “alternatividad” de esta representación gráfica. Además, debe de ser, en todo caso, georreferenciada y debe de entregarse, para la integración en la base de datos catastral, en formato GML.
Esta definición supone que este tipo de representaciones cartográficas no sirven para nada más que para agilizar y unificar el trabajo en los casos en los que existe una modificación interna de la geometría de la parcela.
Pero, ¿Porqué sólo modificaciones internas? Pues porque si es externa —una geometría errónea que implique una superficie equivocada—, ya existe un proceso perfectamente reglado: el procedimiento de subsanación de discrepancias establecido en el artículo 18 del TRLCI para alteraciones catastrales, o el preceptivo procedimiento notarial o judicial cuando el error se encuentra en los documentos de propiedad. Ni más, ni menos.
Y esto queda claro, además, al ver el acertado criterio catastral de limitar a una desviación máxima de +/- 1 cm de la geometría exterior de las parcela afectadas respecto de la cartografía catastral. Criterio publicado en la resolución conjunta de la DGRN y la DGC de 29 de noviembre de 2015 y del que derivan las validaciones gráficas negativas.
Con este margen de desviación, lo que esta diciendo Catastro es “oiga usted, en este proceso se asume que la geometría es correcta. Si no lo fuese, subsanémosla primero y vayamos por partes”.
Pero, ¿Y que pasa si detectamos la discrepancia externa al tiempo de realizar la reordenación interna? Pues nada, porque de forma acertada por parte de la DGC y para no dilatar demasiado el proceso derivando a una subsanación por el artículo 18, la propia validación gráfica negativa antes mencionada, viene a servir para dar inicio conjunto al trámite de subsanación de las discrepancias, notificando a colindantes.
Toda esta vertiente técnica de la reforma, que podría parecer una complicación, es un buen tirón de orejas. No debemos de olvidar que el titular de la parcela, como obligado tributario, tiene el deber de comunicar a la DGC cualquier discrepancia que detecte en la delimitación de sus parcelas, por lo que si su proceso de reordenación de los terrenos se dilata por la necesidad de alteración de la geometría externa, no dejaría de ser responsabilidad del propietario
—responsabilidad teórica, porque harina del mismo costal es preguntarse porque esa geometría ha llegado a estar mal—.
Entiendo, por tanto, que con esta reforma y en lo que a la técnica respecta, se aspira, de forma directa, a regular este tipo de modificaciones, que carecían de un estándar en
su presentación para elevación a público —o ni siquiera existían— y suponían
un absoluto quebradero de cabeza para el técnico encargado de
reflejarlas en la base de datos catastral. Se aprovecha, además, para introducir este nuevo formato GML que, tarde o temprano, se convertirá en el lenguaje de interacción del profesional con el Catastro.
Pero es que, circunstancialmente, también puede conseguirse que el titular catastral esté más atento a las posibles discrepancias en la delimitación de su propiedad y que, de existir esas discrepancias, las subsanaciones oportunas gocen de todas las garantías.
En definitiva, ojala sirva toda esta perífrasis técnica del legislador para obligar a una mayor responsabilidad del especialista que ejecute este tipo de trabajos.
DEL FORMATO GML EN EDIFICIOS (I)
No tengo intención de escribir el enésimo artículo sobre el formato GML —no por nada, sino porque creo que ya se han escrito fantásticos resúmenes a estas alturas de la implantación de la reforma—, pero sí he notado que la mayoría de los que he leído se centran en las parcelas catastrales, cuando los edificios, el otro modelo de GML, también tienen unas particularidades interesantes. Así que, después de que me haya tocado esta semana estrenarme con cartografía de edificios, me ha parecido oportuno contarte mi experiencia en estos arcaicos inicios del “GML-ismo” catastral en los que nos toca enredarnos con el código.
En este caso, y antes de meternos en harina, he comparado el formato GML de ejemplo que facilita la DGC para edificios —http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/formatos_intercambio.asp— con el descargable, para un edificio real, de la Sede Electrónica del Catastro. Varios autores remarcan las diferencias entre estos dos casos para las parcelas catastrales, hasta el punto de que el ejemplo de GML no pasa el test de verificación de la propia DGC. En mi caso y al tiempo de escribir esta entrada, aún no he logrado descifrar la piedra de Rosetta del GML de edificios. Espero poder lograrlo pronto —dedicaré una entrada específica a explicar el código, en su momento—, así que, por ahora, voy a centrarme en comentar las diferencias que he encontrado respecto a un GML de parcela catastral.
Entro, pues, a las peculiaridades del código para edificios.
Al abrir el ejemplo de GML de Catastro hay, al igual que sucede con el formato para las parcelas catastrales, unas instrucciones. Sin embargo, debido a la especial naturaleza de los edificios, en este código hay más datos modificables.
Lo primero que se solicita es la indicación de si el edificio es funcional o se encuentra en construcción. Importante matiz, ya que implica urbanismo y, salvo las obras de El Escorial y asimiladas, es cuestionable la carga impositiva sobre edificios en construcción y que aún no dispongan de final de obra. En fin, dilemas…
En el caso de que se indique como construcción funcional —“functional” frente a “underConstruction” en el código—, será necesario incluir la fecha de inicio y final de obra. Se deja en blanco en caso de que lo consignemos como en construcción.
El siguiente elemento sería el “identificativo (sic) de la finca y edificio“. Obviando que el término finca es meramente hipotecario, y no catastral, aquí sólo se incluye espacio para un identificativo, no dos. El ejemplo real consultado propone el código alfanumérico de finca y hoja del plano catastral —es decir, la referencia catastral del edificio sin los seis últimos elementos alfanuméricos— aunque, en el caso de edificaciones no registradas en la base de datos, lo suyo sería el identificador en las escrituras.
El problema de este identificativo, que en el ejemplo viene definido como “1A” como en el caso de la parcela catastral, es que aparece en varios puntos del archivo y debe ser sustituido en todos ellos. Pero ojo, cuidado, porque en algunos lugares, y por error, aparece únicamente referido como “1″
Es decir, a lo largo de las líneas de comando se encuentran textos como “ES.LOCAL.1″, “ES.LOCAL.1A”, “1A”, etc. En todos los casos el “1″ o “1A” debe ser sustituido por el identificador del edificio.
En un cúmulo de errores, el namespace aparece, para el caso de edificios, como “ES.LOCAL.1A” cuando el correcto sería “ES.LOCAL.BU.1A”. Otra cosa más a reparar en el formato de ejemplo.
Otro matiz importante es que el término LOCAL se utilizará únicamente para edificios que aún no estén dados de alta en la base de datos del Catastro, y se sustituirá por SDGC cuando se trate de la actualización de una edificación ya existente.
A continuación tendríamos que introducir el SRS, sistema de referencia espacial, con su código EPSG. Sin problema con esto, salvo que debe coincidir con el de la base de datos catastral. Debemos tener cuidado, como siempre, aquellos que vivimos en provincias con cambio de huso.
Entramos, llegado este punto, en una de las partes más jugosas: la lista de coordenadas. Para esto hace falta imagen.
La representación del dibujo es la cartografía en vectorial, descargada de la Sede Electrónica del Catastro, sobre la que he insertado, en rojo, los puntos del GML para poder analizar su estructura, siendo el número el ordinal en el que aparecen en las líneas de código.
Lo primero que llama la atención es, precisamente, el orden. En buena lógica se ha seguido el sentido de las agujas del reloj, aunque el inicio de la secuencia parece ser aleatorio. Respecto a esto también es interesante notar que el listado de coordenadas del GML cierra con el punto inicial, importante para la continuidad de la entidad poligonal, aunque esto ya se observa en el archivo de ejemplo de la parcela catastral.
En segundo lugar, es curioso ver que se han marcado los puntos correspondientes a la segunda planta —es una vivienda unifamiliar con bajocubierta—. Esto será también relevante cuando te hable de la superficie, pero ahora lo interesantes es saber que esos puntos deben marcarse aunque no exista en el código ningún diferenciador de altura mas allá de la indicación, en lineas posteriores, del número de plantas sobre rasante. Los puntos, por tanto, se “pegan” en el código del GML sin definir su cota.
Otro punto importante de la imagen —se ve que me estreno con el ejemplo ideal— es el punto 4. La línea de trazos discontinuos tampoco pertenece a la cartografía catastral, sino que ha sido insertada para poder entender de donde surge el punto 4. El polígono formado por los puntos 7, 8 y 9 es el porche de entrada a la vivienda —también será de relevancia en el apartado de la superficie—, por lo que el punto 4 se genera como proyección de la cuarta esquina del porche sobre la línea poligonal del muro ESTE. Parece, por tanto, que los puntos interiores deben trasladarse en proyección al paramento exterior.
De entre los siguientes datos solicitados podemos pasar sin pena ni gloria sobre los relativos a precisión, uso principal —¿Una vivienda en construcción debería consignarse como residencial?—, número de inmuebles —edificios independientes: viviendas, locales comerciales, plazas de garaje—, número de viviendas y número de plantas sobre rasante —¿Qué pasa con las plantas bajo rasante?—, para llegar al elemento más interesante, el datos de superficie construida.
A diferencia del GML para parcela catastral, la superficie construida NO tiene porque coincidir con la resultante de las coordenadas aportadas en la lista anterior, ¿Por qué? Sencillo, porque la propia definición de superficie construida de la DGC dice que “los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100“ y, dado que no se especifica en ningún momento si hay o no balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, la superficie es variable respecto de la meramente definida por las coordenadas.
Es importante recordar, también, que la misma definición de superficie construida dice que “En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros”. De ahí la relevancia de que el ejemplo sea bajo cubierta.
Con todo esto, que me ha quedado más largo de lo esperado —espero que, al menos, también interesante—, doy por expuesta mi experiencia con los GML para edificios. Seguiré pegándome con el código mientras lees esto. Deséame suerte.
DE LA IMPRUDENCIA DE LA HUÍDA HACIA DELANTE
Todo empezó con un muro. Siempre empieza con un muro, un seto, una valla de alambre de espino o cualquier otro elemento pretendidamente delimitador. Y todo acabó, como siempre, en sede judicial.
La parte demandante decidió recurrir al auxilio de un perito judicial, y fue así como entré en escena, ungido con los sagrados aceites de la imparcialidad —esos sacros poderes que injustamente se descuenta a los peritos de parte—.
Esta parte demandante planteó su demanda como una reivindicatoria de dominio sobre el muro de supuesta medianería. En su demanda se solicitaba dictamen pericial sobre varios extremos, entre ellos uno interesado sobre una posible ocupación de terreno, pero orientados todos de forma evidente a reclamar la posesión del muro
de marras.
Disponiendo de los datos, opiniones y aportaciones de todas las partes, resolví en un informe con las conclusiones más claras posibles, que no eran muchas. Pese a todo, una de ellas era que el muro pertenecía, indudablemente y por muchos argumentos, a la parte demandante.
Sin embargo, en el entretiempo entre el encargo y la aportación de mi informe, la parte demandada tuvo a bien incluir en autos, como el que mata moscas a cañonazos y bajo la premisa del “tu adjúntalo, que hace más bulto”, dos informes de peritos de seguros que, sin tener nada que ver con el asunto, simplemente se pronunciaban en genérico sobre la superficie de su finca y sobre las características constructivas del muro, respectivamente.
Supongo que asustada por la pregunta sobre la invasión del dominio, la parte demandada actuó con imprudencia al aportar esos informes, ya que el técnico que había realizado medición de la superficie se pronunciaba explícitamente sobre la propiedad del muro: decía que era del vecino, esto es, la parte demandante.
Llegado este punto, procede un resumen:
Parte demandante que, reclamando un muro, pregunta circunstancialmente por una posible ocupación de terreno.
Parte demandada que, se olvida de la formulación del asunto y se centra en negar la ocupación de terreno reconociendo, en el proceso, que el muro es de la parte demandante.
No hacen falta grandes nociones en derecho para darse cuenta de que, en este momento, un acuerdo hubiera cerrado el círculo de uno reclamando el muro y otro reconociendo que no es suyo. Pero no fue así.
La parte demandante, sin mayores aspiraciones que el muro para evitar derrumbes y proceder a su mantenimiento, estaba plenamente dispuesta al acuerdo, pero la demandada, que tenía mucho que ganar, se cerró en banda y decidió encomendarse a una huida hacia delante: decídalo un juez.
Y así fue como, en una anécdota mas procesal que topográfica, la parte demandante, por miedo a que un allanamiento no derivase en sentencia judicial, se vio obligada a seguir adelante con la reivindicatoria sobe el terreno —un terreno que ni les iba ni les venía y que sólo aparecía en el caso por una mala interpretación de la demandada— y, apoyada en la accesorisima y circunstancial pregunta sobre la ocupación y con la cartografía catastral como documentación oficial a su favor, no sólo se llevo el muro, sino que termino por agenciarse unos diez metros cuadrados que daba por ajenos.
MORALEJA: Aunque hayamos pretendido descalificar la precisión del Catastro y su cartografía, una serie de fatales desdichas, entre las que están un dictamen de perito judicial, la cerrazón, una pregunta inoportuna y un perito de parte indiscreto, aún pueden echar por tierra las pretensiones de una defensa. Así que, amigos letrados, no basen su argumento en un inexperto “Pero el Catastro ya sabemos como está, ¿no?”, porque eso esta bien para comentarlo al descanso de un partido de fútbol, no en sede judicial.
DE LOS PROBLEMAS DE DIVIDIR UN INMUEBLE SOBRE EL PAPEL
Es demasiado habitual ver como la delimitación entre dos fincas es un asunto que termina en un proceso judicial. Generalmente, en esto tipo de casos, llegar a los tribunales suele significar haber agotado la vía amistosa de resolución del conflicto y se convierte en un proceso interminable con idas, venidas, oposiciones, recursos y alegaciones.
Este no fue, sin embargo, el caso de un asunto que llegó a GRAVITAS como resultado de un cuaderno particional iniciado en tiempos casi inmemoriales y para el que el paso por los juzgados fue, simplemente, la forma de dar el último empujón ante la indecisión y dejadez de los intervinientes.
La historia empieza como cualquier historia que lleva a un proceso de partición de herencia: un fallecimiento. Pero este se había producido casi en los años 60 del pasado siglo. Vete tu a saber el porqué, pero esta vez y pese a existir designación, no se recibieron los bienes por parte de los herederos.
Y pasaron 30 años, y los que eran herederos también fallecieron sin haber recibido la herencia que les correspondía. Y así aparecían, como en una película de los Hermanos Marx, unos nuevos herederos heredantes de los herederos del primer causante.
Fue uno de estos el que, ya en un importante lío de primos, sobrinos, tíos abuelos y demás, decidió abordar el tema ante la posibilidad de crear una tercera generación de herederos “inheredantes”, y la solución más fácil era abordarlo por la vía judicial que, otra cosa no, pero por atemorizante y pesada termina por ser ejecutiva —”juicios tengas y los ganes”, dice la maldición—.
El problema es que, a lo largo del procedimiento, no se tuvo en consideración la vertiente técnica que supone la delimitación de una propiedad, por aquello de la inentendible desvinculación entre lo jurídico y lo físico que pesa sobre los bienes inmuebles en este país, supongo; lo cual supuso la no existencia de una representación gráfica actualizada
Esto no generaba problemas en tanto en cuanto muchos de los bienes eran heredados en pleno dominio por un único heredero, pero el caso de una finca cuya partición era ineludible se planteó de la siguiente forma:
Dado que la herencia había de ser repartida, como es lógico, en base a los valores de los distintos bienes, se había ejecutado una tasación de todos ellos, pero sin dar especial importancia a su delimitación, linderos y consiguiente superficie. Se daban por válidas las superficies catastrales —¿Quién podría dudar de ellas?— sin considerar la finalidad de la tasación.
Como no había medición previa del inmueble pero si aparecía una flamante consulta descriptiva y gráfica, nadie consideró necesario comprobar los números, por lo que la sentencia judicial decretaba el otorgamiento de X metros cuadrados para cada heredero.
Toda esta historia carecería de sentido si la superficie catastral coincidiese con la superficie real de la parcela, pero como suele ser habitual —más habitual de lo deseable, al menos— se parecían como un huevo a una castaña. Lógicamente, el reparto por metros cuadrados era imposible.
Y al final, fue la suerte de la naturaleza del asunto la que, con heredantes cansados de procesos y con un talante magnífico y magnánimo, hizo que tuvieran a bien escuchar mis explicaciones, validaran una medición de la superficie real y aceptaran un nuevo reparto, más justo pero extrajudicial, al más puro estilo de la ley del Oeste.